房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題及解決策略

鄧 莉 北京建工地產(chǎn)有限責任公司

相較于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，它集房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營于一體，具有較長的開發(fā)建設(shè)周期以及較多的成本，同時基于其運行中存在的較多風險，容易產(chǎn)生負債經(jīng)營的情況。為避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重財務(wù)管理工作效率以及質(zhì)量的提升，合理設(shè)計會計核算制度，讓企業(yè)在面臨激烈競爭時能夠屹立不倒并得到良好的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的增加。面對這一狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在對會計核算重要性進一步明確的前提下，對其中存在的問題進行探究，采取有效措施為自身健康可持續(xù)發(fā)展提供最大保障。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

第一，會計核算在整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督管理中有著非常重要的影響，會計核算可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動以及資金使用情況真實地反映出來，會計核算作為企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，是財務(wù)管理的重要方面，企業(yè)通過深入分析財務(wù)數(shù)據(jù)，不僅能夠掌握企業(yè)的真實經(jīng)營狀況，還能全面了解企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展成果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息內(nèi)容相對復(fù)雜，需要及時準確地對這些會計信息進行核算，科學(xué)判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息中可能存在的問題。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中，能夠?qū)ζ髽I(yè)實際使用資金的情況有著更為準確的認識，記錄和監(jiān)督企業(yè)開展各項經(jīng)濟活動的資金運行狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計管理人員通過審查內(nèi)部會計信息，能對企業(yè)現(xiàn)有資金流動情況科學(xué)進行研究判斷，有效杜絕企業(yè)內(nèi)部徇私舞弊問題的發(fā)生。在對項目進行資金投入時，投資項目的價值相對較高，投資周期比較長，而在生產(chǎn)商品和銷售商品期間，企業(yè)需要承擔的不確定風險因素非常多，這促使企業(yè)要以科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度開展會計核算工作，嚴格按照會計核算的要求開展管理工作，確保企業(yè)的會計核算信息更為準確真實，通過監(jiān)督管理資金來提升企業(yè)的經(jīng)營活動。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金投放量比較大，需要通過控制成本來提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，而會計核算能夠反映出企業(yè)資金使用和成本支出具體情況。因此，企業(yè)通過會計核算能夠全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目成本支出的詳細情況，在項目開發(fā)過程中科學(xué)合理控制項目成本支出，在保證項目開發(fā)質(zhì)量的前提下，最大程度地降低企業(yè)項目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的利潤，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益的穩(wěn)步增長。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

(一)會計核算制度缺乏完善性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從自身發(fā)展的角度出發(fā)，在實施外部會計準則時堅持會計核算這一重要方式，從內(nèi)部以會計核算制度的建立作為核算標準。會計人員在開展核算時，應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部工作制度實施會計核算標準，促使內(nèi)部會計人員開展核算工作更具有效性，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際發(fā)展狀況，不斷完善會計核算制度，使會計核算人員的工作具有更高效率，從企業(yè)制度上約束會計人員的行為，避免會計核算人員在工作中不積極。由此不僅有助于會計核算人員對自身專業(yè)水平的提升，同時對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標有所影響。

(二)成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展內(nèi)部成本費用歸集時，應(yīng)依照項目施工的具體進度對開發(fā)成本進行支付，在通過財務(wù)部門審核之后，將所支付金額計入開發(fā)成本，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房竣工結(jié)轉(zhuǎn)時，實際上還有很多工程沒有完成結(jié)算，這導(dǎo)致工程項目在歸集成本費用金額方面出現(xiàn)一定偏差。企業(yè)在對樓盤進行構(gòu)建時，各樓棟因竣工備案的時間不同，在實際的成本結(jié)轉(zhuǎn)中，會計賬面上還未形成全部的成本歸集金額，這時要以企業(yè)預(yù)算部門提供的預(yù)計成本為結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)，這會導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)的成本金額缺乏準確性?；谄髽I(yè)成本預(yù)算以及財務(wù)部門對目標成本科目的設(shè)施存在一定的差異，從而造成結(jié)轉(zhuǎn)的成本不夠合理規(guī)范。

(三)銷售收入缺乏明確標準

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較長的建設(shè)周期，在建設(shè)過程中，成本比收入確認大，若企業(yè)未有效監(jiān)督收入確認，將會使會計核算具有更大的難度。如今一些房地產(chǎn)企業(yè)未在收入中合理納入應(yīng)收賬款與預(yù)算賬款，由此使得收入確認缺乏準確性， 會計核算的準確性因此受到一定的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的分期付款項目容易導(dǎo)致出現(xiàn)無法及時收回逾期賬款的情況。確認銷售收入的標準為實質(zhì)交易，然而不少企業(yè)并未關(guān)注交易實質(zhì)，而更加關(guān)注資金回收，由此不利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

(四)借款核算存在一定的困難

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時對資金需求較大，銀行貸款是其獲得大多數(shù)資金最為主要的方式，貸款也將產(chǎn)生相應(yīng)的利息。然而當前不少房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)經(jīng)營時往往為了自己的生產(chǎn)經(jīng)營，并不會完全做到專款專用，常常會為日常開銷的維持預(yù)留相應(yīng)的資金，由此使得企業(yè)在會計核算中，無法準確地區(qū)分銀行貸款的費用化以及資本化。另外由于房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目時具有較長的周期，在核算這些資金成本時也存在較大的難度，進而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸集成本的精準性造成一定的影響。

(五)會計信息披露缺乏充足性

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型的特點，尤其在前期對項目進行開發(fā)時對資金的需求量極大，這給企業(yè)帶來非常大的財務(wù)風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在為項目進行資金投入時，需要面對項目重大投資和企業(yè)經(jīng)營管理上的風險，企業(yè)內(nèi)外部的資金流入和流出存在時間差，無法準確的披露出企業(yè)投資經(jīng)營的詳細信息，而企業(yè)為保持在社會的良好形象，保證企業(yè)經(jīng)營活動穩(wěn)步發(fā)展，在對外披露企業(yè)財務(wù)信息時，會出現(xiàn)避重就輕的情況，導(dǎo)致企業(yè)披露的財務(wù)信息嚴重失真。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的解決措施

(一)完善會計核算工作制度

會計核算崗位與其他職業(yè)崗位在工作模式上有很大不同，會計核算工作模式更加注重其規(guī)范性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常會計核算工作中，要受到外部和內(nèi)部制度的嚴格約束，依照國家相關(guān)會計制度和企業(yè)內(nèi)部管理制度有序開展會計核算工作，凸顯出企業(yè)會計核算工作的有效性和規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)要想快速健康發(fā)展，不僅需要做好內(nèi)部管理工作，還要不斷提升會計核算的質(zhì)量，科學(xué)完善內(nèi)部會計核算制度，使得企業(yè)開展會計核算工作有據(jù)可循，讓整個企業(yè)會計核算工作變得更為規(guī)范合理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在對開發(fā)項目所需周期結(jié)合下，不斷對核算工作制度進行完善，讓會計核算人員熟悉項目核算工作，認真做好開發(fā)項目的監(jiān)督管理工作，提升整個施工項目的有效性。其次，具體核算時，應(yīng)體現(xiàn)會計核算操作性強的優(yōu)勢，將會計核算與實際工作進行有機融合，以此優(yōu)化會計核算制度的操作性，實現(xiàn)企業(yè)實際發(fā)展符合企業(yè)會計核算工作制度。最后，企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部對其監(jiān)督管理工作制度進行完善，針對會計核算人員的工作模式對其進行限制和約束，指導(dǎo)會計人員規(guī)范企業(yè)核算工作。

(二)統(tǒng)一規(guī)范成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品的開發(fā)和銷售的方式有所不同，為促進其收入以及成本之間配比的協(xié)調(diào)應(yīng)合理的對其成本分配進行制定，并統(tǒng)一相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)口徑。房地產(chǎn)企業(yè)在核算其成本會計時，應(yīng)將成本的預(yù)算和審核分成兩個不同的部門，唯有兩個部門的通力合作才能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)順利有序的展開其成本會計工作。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對相關(guān)部門進行召集并共同對相關(guān)問題展開探究，進而統(tǒng)一目標成本科目，使成本會計核算工作具有更高的準確度以及效率。除此之外，為保證所輸出的財務(wù)數(shù)據(jù)具有一致性，應(yīng)統(tǒng)一成本結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)。在未完結(jié)結(jié)算工作的情況下，已經(jīng)建造完成并進行備案的樓棟可以先統(tǒng)一依照預(yù)結(jié)算金額進行結(jié)轉(zhuǎn)，進而使成本會計核算的準確度以及效率得到一定的提升。

(三)完善企業(yè)銷售收入核算

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中，應(yīng)對銷售所得收入的范圍作出確定。于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品銷售收入包括商品從配套設(shè)置，使用土地以及開發(fā)房屋模式等方面。在明確上述收入會計核算范圍的情況下，更加明確商品在生產(chǎn)中的價值，并將其納入會計核算之中，為會計核算提供有效的信息依據(jù)，從整體上保證會計核算數(shù)據(jù)具有更高的準確性。其次，房地產(chǎn)開企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際經(jīng)營狀況不斷對銷售收入標準進行完善，為收入確認和核算提供支持?；诜康禺a(chǎn)的特殊性，在確認其商品銷售收入時應(yīng)格外關(guān)注其標準，對確認標準的合理、科學(xué)以及完善管理在極大程度上有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。在制定以及完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入標準時應(yīng)注重法律以及專業(yè)兩個方面的標準。就法律方面而言，嚴格遵守我國法律政策以及相關(guān)管理條理。從專業(yè)方面則要求財務(wù)會計人員嚴格遵守會計準則和制度，結(jié)合會計制度的要求，對確認收入的標準進行明確，以此作為計量和核算會計成本、收入的標準，保證會計核算的準確性。

(四)規(guī)范借款費用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算借款費用是，應(yīng)對新會計準則進行嚴格的遵守。在聘用會計核算人員時，應(yīng)注重應(yīng)聘人員的專業(yè)性，同時在運用輔助工具和數(shù)據(jù)下，使統(tǒng)計更加科學(xué)，確保財務(wù)核算的準確以及規(guī)范性。認真考慮房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)節(jié)中投入的所有借款費用的配比問題。首先，對項目開發(fā)、建設(shè)固定資產(chǎn)兩個成本的差異進行確定；其次，對當期及后期的借款費用進行科學(xué)合理劃分，將存款利息或企業(yè)臨時投資收益所得扣除后的費用計入借款費用；最后，結(jié)合成本對象不同對費用進行分攤，以明確的計量保證準確地歸集成本，科學(xué)對資金化以及費用化借款費用進行劃分。另外企業(yè)內(nèi)部應(yīng)注重財務(wù)人員素質(zhì)的強化建設(shè)，讓他們能夠更加積極地投入到相關(guān)知識的學(xué)習(xí)中，在不斷探索中促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算的規(guī)范化以及精細化發(fā)展。

(五)做好會計信息披露工作

房地產(chǎn)的迅速發(fā)展下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露，人們也有著更高的要求，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對披露信息的完善性進行關(guān)注，使房地產(chǎn)行業(yè) 朝著正規(guī)化、標準化方向發(fā)展。首先，將土地儲備量和獲批時間加入信息披露范圍，土地儲備量在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比較大，且對房地產(chǎn)之后發(fā)展的作用十分重要，為此應(yīng)充分對有效利用土地面積進行考慮，在極大程度上促進土地閑置情況的減少，對出讓合同約定開發(fā)周期以及竣備時間進行充分考慮，并對相關(guān)信息進行有效的披露。其次，在披露中增加分項目中的現(xiàn)金流信息，也就是將每一個項目視為一個獨立的個體，從而對相關(guān)的現(xiàn)金流信息，披露項目實際的經(jīng)營開發(fā)狀況。最后，對風險進行有效披露，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在披露風險時有所欠缺，除抵押風險外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在開發(fā)以及融資方面都存在一定的風險，對于這些風險都應(yīng)該及時進行披露，使風險具有更高的透明度。

四、結(jié)語

我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著較為重要的地位，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有較為積極的推動作用。作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，會計核算的重要性非常明確，然而當前不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算卻存在著制度不完善，成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范，銷售收入標準不明確，借款核算存在困難以及信息披露不充足等問題，需要通過對會計核算制度的進一步完善，成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑的統(tǒng)一規(guī)范，銷售收入標準的完善，規(guī)范借款費用核算以及做好信息披露工作等措施進行解決，以改善房地企業(yè)會計核算工作。