基于資產(chǎn)評估技術(shù)的森林景觀資產(chǎn)估值方法探究

陳 迪，張廣意，劉 濤，王 偉

（1.山東省林業(yè)科學研究院，山東 濟南 250014；2.山東省國土空間數(shù)據(jù)和遙感技術(shù)研究院，山東 濟南 250014）

森林景觀資產(chǎn)估值是一種特殊性質(zhì)的資產(chǎn)評估，具有專業(yè)性和獨特性。森林景觀資產(chǎn)估值的意義在于能夠促進對森林景觀資源的合理利用，關(guān)系到森林景觀資源發(fā)展是否健康合理。它既符合普通資產(chǎn)評估的要求、規(guī)則和方式，又因森林景觀資產(chǎn)特性而具有其特殊性。隨著經(jīng)濟發(fā)展和旅游業(yè)的欣欣向榮，人文等無形價值賦予了傳統(tǒng)森林景觀更強的生命力，多維價值的融入使森林景觀資產(chǎn)估值更具復(fù)雜性。

1 森林景觀資產(chǎn)估值的意義

森林景觀資源具有多種重要利用價值，如生態(tài)環(huán)境價值、旅游價值以及美學價值等[1]。森林景觀資產(chǎn)估值的意義在于可以最大限度地完善森林景觀信息保護，保證森林景觀開發(fā)建設(shè)合理有效?？梢宰屔志坝^資產(chǎn)所有者以及經(jīng)營者的權(quán)益得到有效評估和保護，保證森林景觀開發(fā)利用更加合理高效，可以為森林景觀資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等市場經(jīng)濟活動給出客觀合理的價格參考，最大限度地提高森林景觀的使用效能。

2 森林景觀資產(chǎn)估值的主要方法

森林景觀資產(chǎn)通常被看做是特殊的公共商品，在市場上沒有傳統(tǒng)意義上的價格，通常使用層次分析法計算或者模擬市場價值。政府層面上的森林景觀估值主要包含以下幾個方面：森林碳匯、調(diào)節(jié)和存儲氧氣、固土護坡以及保護生物多樣性等價值[2]。

在經(jīng)濟越來越發(fā)達的當今社會，人民的生活水平也在不斷的提高，休閑娛樂需求也日益增加。希望接觸大自然，緩解緊張的節(jié)奏，放松自己。對該指標的評估可以通過開發(fā)森林生態(tài)旅游獲取的利潤來確定森林景觀的收益能力，折現(xiàn)后被評估森林景觀的生態(tài)旅游價值[3]。

森林景觀資產(chǎn)估值的主要過程有以下幾項：第一為了保證景觀資產(chǎn)評估的真實性，根據(jù)景觀資產(chǎn)所有者提供的有關(guān)資料進行現(xiàn)場權(quán)益狀況核查；第二按照森林景觀資產(chǎn)的估值范圍，需將森林景觀資產(chǎn)進行細化分類，根據(jù)細化類別選擇合適的評估方法；第三參考景觀資產(chǎn)自身相關(guān)因素，比如質(zhì)量情況、設(shè)施狀況以及國家經(jīng)濟政策等因素，再對森林景觀資產(chǎn)的價值進行綜合評定估算。

在評估工作中要掌握森林景觀主要的特點，結(jié)合相關(guān)旅游景觀和設(shè)施進行綜合評價和預(yù)測，同時考慮經(jīng)濟效益之外的科學社會價值，在評估實踐中不斷深入探究。這篇文章主要闡述以下幾種森林景觀資產(chǎn)估值的方法。

森林景觀資產(chǎn)估值的最重要影響因素是市場因素，必須圍繞市場進行，包括評估基礎(chǔ)、過程以及最后結(jié)論。如果不以市場因素來評估森林旅游景觀資產(chǎn)，就失去了社會基礎(chǔ)和評估意義。目前常用的估值方法主要有現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、模擬開發(fā)法、重置成本法等。

2.1 現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法又稱為市場比較法。現(xiàn)行市價法主要參考相近或相類似森林景觀資產(chǎn)的市場價格作為基礎(chǔ)。計算公式如下：

E 為森林景觀評估值；Ki為森林景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Kbi為旅游消費水平調(diào)整系數(shù)；Gi為參照交易案例的實際有效面積的市場價格；S 為擬評估森林景觀資產(chǎn)的實際有效面積；N 為參照森林景觀數(shù)量。

其中森林景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Ki是這樣獲得的，用評估對象的森林景觀質(zhì)量等級系數(shù)與參照物的森林景觀等級系數(shù)之比。旅游消費水平調(diào)整系數(shù)Kbi等于評估對象的旅客日均消費水平與參照地森林景觀的旅客日均消費水平之比。

2.2 收益現(xiàn)值法

這種評估方法主要應(yīng)用于較完善的市場，每年都有相對穩(wěn)定收益并且開發(fā)、建設(shè)等已完善的森林景觀資產(chǎn)。最常用的是年金資本化法，如下：

E 為森林景觀資產(chǎn)評估值；A 為年均純收益；P 為投資回報率。

采用年金資本化法來評估森林景觀資產(chǎn)，其中關(guān)鍵點是確認年均純收益A 以及投資回報率P。其中年均純收益除了有森林景觀的門票收益，景觀里面的其他收益也要包含其中。評估景觀的其他收益是存在極大障礙的，需要仔細的研究剖析才能確定。作為朝陽產(chǎn)業(yè)的森林旅游，一般來說它的投資回報率P 處于高位。進行森林景觀資產(chǎn)估值時，投資回報率要根據(jù)森林旅游業(yè)具體情況，按照銀行存款利率以及證券投資收益率等多項因素確定投資回報率。如果預(yù)期收益存在不等額情況，需要根據(jù)未來數(shù)年（一般是5年）的每年預(yù)計收益額，然后進行逐年折現(xiàn)。如果從未來數(shù)年的最后一年起，以后每年預(yù)計收益額都相同，就把這些年預(yù)計收益額進行折現(xiàn)，再把前后兩部分的折現(xiàn)額進行相加，得到估值額。公式為：

需要明確的是如何確定后期年金化收益的方法，通常從先期最后一年的收益作為后期永續(xù)年金收益，也可用后期第一年的收益作為永續(xù)年金收益。

2.3 模擬開發(fā)法

目前在森林景觀資產(chǎn)評估中最普遍用的方法是模擬開發(fā)法也被稱為假設(shè)開發(fā)法，它是評估森林景區(qū)將來的成本以及收益，例如開發(fā)經(jīng)營成本、經(jīng)營收益等，最后把凈收益的折現(xiàn)值之和認定為森林景觀資產(chǎn)的評估值，在模擬開發(fā)法中我們一般把估算分為2 段進行，一是開發(fā)和發(fā)展階段，二是穩(wěn)定階段。在開發(fā)和發(fā)展階段，森林景區(qū)需要進行投入大量資金，進行建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施比如修路、建護欄、發(fā)展餐飲住宿以及投入廣告宣傳等。這個階段的狀態(tài)呈現(xiàn)為森林景區(qū)無名氣，無法吸引游客，門票無法設(shè)置過高，景區(qū)的總體收益不多。但是隨著時間的推移，景區(qū)內(nèi)各項設(shè)施逐漸完善，景區(qū)的整體知名度也會日漸提高，來參觀旅游的人也會逐漸增多，參觀門票的定價也會提高，所以景區(qū)的總體收益也會逐年增加。經(jīng)過若干年發(fā)展到了一定的階段，游客的數(shù)量也逐步趨于穩(wěn)定，景區(qū)的整體收益也慢慢的變的穩(wěn)定。在開發(fā)和發(fā)展階段，逐年統(tǒng)計收入、投資成本以及經(jīng)營成本等，然后進行折現(xiàn)。在穩(wěn)定階段，采用年金資本化公式把超額收益折為現(xiàn)值，最后該森林景觀資產(chǎn)的評估值由2 個階段的折現(xiàn)值之和組成。計算公式如下：

其中E 為森林景觀資產(chǎn)評估值；Ai為第i年的預(yù)期經(jīng)營收入；Ci為第i年的投資成本和經(jīng)營成本；Fi為投資成本收益；B 為景區(qū)開發(fā)n年成熟后的年均凈收益；P 為投資收益率；n 為展望的開發(fā)周期。

這種方法的關(guān)鍵點是怎樣科學合理的估算景觀開發(fā)的各項成本、不同階段的門票價格、旅客數(shù)量、投資成本收益、投資收益率等。

2.4 重置成本法

在資產(chǎn)評估中重置成本法是指根據(jù)當前的主要條件因素，假設(shè)重新建設(shè)成嶄新狀態(tài)所需要的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值，最后得到的的差值就是需被評估資產(chǎn)的評估值。

它的計算公式為：評估值=重置價值-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值-功能性貶值。如果采取重置成本法來評估森林景觀資產(chǎn)，其核心點在于，第一需要確認森林景觀的重置價值是多少；第二需要較為準確符合要求的評估景觀資產(chǎn)的所有貶值是多少。假設(shè)資產(chǎn)的重置價值和所有的貶值額都可以正確地評估計算獲得，最后景觀資產(chǎn)的價值也就能夠得到。

需要著重強調(diào)的是重置成本和初始成本內(nèi)容組成是無差別的。所以完全能夠采用景觀資產(chǎn)建設(shè)時的初始成本，把初始成本和目前的經(jīng)濟物價水平進行比較然后獲得資產(chǎn)重置成本。它的資產(chǎn)價值主要由林木、林地和旅游設(shè)施的重置價值組成。林木重置價值可以通過查閱最初的歷史成本資料獲得初始成本，如苗木成本、運輸成本、人工成本以及管護成本等，并采用適宜的利率計算，進而獲得林木重置價值。林地重置價值是指林地資產(chǎn)在目前狀態(tài)下的所需的重新購置價格，但是土地的價值具有獨特性，幾乎沒有貶值的可能性，于是林地資產(chǎn)的價值就是林地重置價。有種情況需要說明，并非全部的旅游設(shè)施設(shè)備的重置價值都會被計入到景觀資產(chǎn)的重置成本中，但是對森林景觀來說是必不可少的旅游設(shè)施需要納入，比如為了方便游覽建設(shè)的景觀道路、游客休息用的桌椅等，這些景觀資產(chǎn)是森林景觀投資者出資建設(shè)的，雖然很難獨立有收益或具體收益不能單獨被評估，仍然需要納入到景觀資產(chǎn)的重置價值中，它們在財務(wù)角度上也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組成部分。

伴隨著森林景觀名氣的提高，森林景觀的實際價值也會越來越大。所以貶值的問題在景觀建設(shè)初始階段是很少發(fā)生或沒有的。森林景觀資產(chǎn)的功能性貶值一般只會在景觀建設(shè)配置存在較大偏差錯誤時才發(fā)生，比如錯誤問題導(dǎo)致了反復(fù)性的建設(shè)投入進而導(dǎo)致價值量降低的問題，最明顯的表現(xiàn)莫過于引起景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)值降低。我們再來說經(jīng)濟性貶值的問題，最重要的原因是外部環(huán)境問題，如整個社會的經(jīng)濟環(huán)境的變化以及同類行業(yè)的競爭逐漸炙熱化導(dǎo)致的，所以資產(chǎn)的利用率降低是最主要的表現(xiàn)。經(jīng)濟性貶值一般通過利用率的降低來表現(xiàn)出來。根據(jù)重置成本法，推理得到森林景觀資產(chǎn)的評估公式是：

公式中：E 森林景觀資產(chǎn)評估、K 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)、Ci第i年的造林投入一般包含薪水、物質(zhì)耗資、管護成本以及土地租賃費用等；CI 旅游設(shè)施重置價，P 利率，n 是林齡。其中，旅游設(shè)施重置成本由下列公式計算：旅游設(shè)施重置成本評估值=重置價值×成新率。

3 森林景觀資產(chǎn)評估中應(yīng)關(guān)注的問題

森林景觀資產(chǎn)的獨特性在于它的固有特性，比如再生性、長周期性、多值性、差異性等。所以在對森林景觀資產(chǎn)進行評估時，應(yīng)該關(guān)注以下幾方面問題：

（1）資產(chǎn)評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠準確。采用的森林景觀資產(chǎn)的數(shù)據(jù)時間過于久遠，結(jié)果存在較大誤差，不能用于森林景觀資產(chǎn)的準確評估。例如調(diào)查評估資料僅包含數(shù)量指標沒有質(zhì)量指標；欠缺可以用在森林景觀資源資產(chǎn)評估中的計量數(shù)表，如林木生長記錄表。

（2）方法理論研究不深入，評估方法不標準。從某些省份對森林景觀資產(chǎn)評估的實踐反饋來看，需要加強理論和技術(shù)方法的深入研究，特別是針對森林景觀資產(chǎn)這樣具有獨特性質(zhì)的自然資源資產(chǎn)估值，比如評估的參數(shù)和適用條件等[4]。

4 結(jié)語

綜上所述，森林景觀資產(chǎn)在開發(fā)物質(zhì)資源方面具有舉足輕重的地位。對某些具有定向性的森林景觀資產(chǎn)價值進行剖析和評估，需要參考有效的資產(chǎn)評估方法，提高森林景觀資產(chǎn)評估的效率和準確性，為森林景觀的發(fā)展給出強有力的數(shù)據(jù)支撐。