城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中的問題研究

文／劉友弟、朱維建 義烏市大地數(shù)字測繪有限公司 浙江義烏 322000

引言：

為更好地促進城市經(jīng)濟發(fā)展，需要按要求做好城市規(guī)劃建設(shè)工作，規(guī)劃建設(shè)方案的合規(guī)性，也將直接到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性。在具體的工作中，應(yīng)做好城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的整理，這樣不僅可以完善城市建設(shè)規(guī)劃方案，而且對于促進城市規(guī)劃工作有序展開也有著積極地促進作用。

1、城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪相關(guān)內(nèi)容概述

1.1 基本定義

1.1.1 城市地籍測繪

城市地籍測繪采用信息獲取及收集相結(jié)合的方法。城市規(guī)劃管理部門的業(yè)務(wù)決策相對獨立。地籍信息主要包括位置，面積，區(qū)域質(zhì)量，被測繪區(qū)域的邊界等信息。收集并檢索土地所有權(quán)信息，人口普查主要包括創(chuàng)建地籍圖，收集地籍要素和測量面積。在對這些數(shù)據(jù)進行測量和分類后，將其發(fā)送到相應(yīng)的管理服務(wù)以進行管理和歸檔。便于規(guī)劃管理和城市土地使用提供服務(wù)參考。同時，城市地籍測繪還在城市管理部門的服務(wù)和決策中提供構(gòu)建思路。

1.1.2 不動產(chǎn)測繪

在一定程度上，伴隨城市長遠化發(fā)展會循序漸進地出現(xiàn)不止一種固定地產(chǎn)的形態(tài)狀況，它們構(gòu)成城市化房地產(chǎn)的關(guān)鍵要素。通過一定手段和方式方法去搜集城市房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息資料，這會對城市的房地產(chǎn)有更加完整的了解。針對房地產(chǎn)形態(tài)狀況的參考標準來以土地資源利用率為基準的參考標準。了解這些影響的同時也必須包括某些費用的參考標準，并且房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)必須明確包含在城市規(guī)劃中。為了兼顧信息數(shù)據(jù)準確性和完整性，需要對社會經(jīng)濟發(fā)展起著領(lǐng)先作用的技術(shù)。除了測量技術(shù)外，房地產(chǎn)調(diào)查和制圖工作還應(yīng)包括土地，以及房屋固定數(shù)據(jù)的收集，土地周圍的環(huán)境狀況。

1.2 主要內(nèi)容

1.2.1 城市地籍測繪

根據(jù)以往應(yīng)用經(jīng)驗，城市地籍測繪工作中的主要工作內(nèi)容如下：

（1）對于該地區(qū)地籍參數(shù)進行規(guī)劃測量，并且以此作為基礎(chǔ)控制點，來獲取地區(qū)的基礎(chǔ)地籍數(shù)據(jù)，過程中會使用加密處理技術(shù)進行處理，這樣也提高了所儲備數(shù)據(jù)的完整性，為后續(xù)工作活動的順利展開奠定基礎(chǔ)。

（2）參考國家相關(guān)標準，做好不同類型專業(yè)地籍圖的繪制，對這些圖紙進行整理，獲取到相匹配的宗地圖，提高所整理數(shù)據(jù)的直觀性。

（3）進行面積測量，該測量工作的主要目的是獲取有價值測量數(shù)據(jù)，以此來確定不同種類土地的對應(yīng)面積，滿足相應(yīng)的使用要求。

1.2.2 不動產(chǎn)測繪

在不動產(chǎn)測繪活動中，其主要的工作內(nèi)容如下：

（1）調(diào)查不動產(chǎn)的相關(guān)參數(shù)，并根據(jù)獲取數(shù)據(jù)來制作相應(yīng)圖紙，包括當?shù)胤康禺a(chǎn)基礎(chǔ)情況調(diào)查、房地產(chǎn)常見要素整理、房地產(chǎn)地圖制作、房地產(chǎn)變更數(shù)據(jù)整理等。

（2）進行面積計算，根據(jù)獲取到的數(shù)據(jù)信息，來對房地產(chǎn)面積進行計算，包括公攤面積、總面積等。

（3）房地產(chǎn)參數(shù)進行調(diào)查，根據(jù)獲取到的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以進行房地產(chǎn)制圖、基礎(chǔ)條件研究，同時也會為管理網(wǎng)絡(luò)的搭建提供參考，以得到準確和完整的應(yīng)用數(shù)據(jù)，滿足后續(xù)應(yīng)用時的相關(guān)要求。

1.3 應(yīng)用特征

1.3.1 城市地籍測繪

該工作的順利開展，能夠?qū)υ摮鞘兄袃渫恋刭Y源種類和分布位置進行整理，以此來判斷這些參數(shù)對城市化發(fā)展的影響性。同時根據(jù)獲取到的資料信息，也可以順利發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中存在的缺口，這樣在應(yīng)用中也可以幫助管理者了解地形參數(shù)，以此來為地籍測繪建設(shè)活動的展開提供參考，同時也為細節(jié)規(guī)劃活動的展開提供可靠保障。同時在測繪過程中，也可以根據(jù)不同比例尺來完成不同地形圖整理，這樣也可以有效提升比例尺地圖的利用價值，提高土地資源的利用效率。并且在城市規(guī)劃活動中，也可以根據(jù)實際需求來制作測繪模型，利用不同比例尺來細化測繪模型，以提高整理模型的應(yīng)用價值。

1.3.2 不動產(chǎn)測繪

在不動產(chǎn)測繪活動中，需要對相關(guān)內(nèi)容進行定義研究、地形圖繪制，并且以協(xié)助處理的方式來完成后續(xù)的數(shù)據(jù)處理，從而得到所需的房地產(chǎn)地圖。在具體的工作中，也需要做好城市固定房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息的整理工作，根據(jù)獲取到的應(yīng)用數(shù)據(jù)，來擬定可靠的房地產(chǎn)計劃。并且在具體的制定活動中，也需要對實施要求、影響要素等內(nèi)容進行整理，而這些內(nèi)容也都會直接反映到房地產(chǎn)計劃當中，同時根據(jù)需求來對界址點參數(shù)進行整理，而測量邊界檢查與土地限制工作的展開，也都會遵循其中的相關(guān)要求，以此來得到真實可靠的應(yīng)用數(shù)據(jù)，滿足相應(yīng)的使用需求。

1.4 相互關(guān)系

從目前的應(yīng)用情況來看，在城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪活動中，測繪主體起到了良好的引導(dǎo)作用，并且在應(yīng)用中，通過對相關(guān)內(nèi)容進行不斷調(diào)試，也可以提高規(guī)劃內(nèi)容與計劃內(nèi)容之間的契合度，以滿足后續(xù)相關(guān)工作的開展要求。而且在應(yīng)用中兩者結(jié)構(gòu)與配置之間存在著較強的關(guān)聯(lián)性，同時在智能建構(gòu)基礎(chǔ)上，兩者之間也存在著較為密切的互補關(guān)系，即狀況標記和調(diào)查地點處于同一基準水平。另外，兩類工作在勘探和制圖活動中，其計劃內(nèi)性質(zhì)之間也存在較高的相似性，并且兩種測繪活動中都會使用到比例尺工具，如果兩種測繪工作的比例尺保持一致，那么所需測算規(guī)模也保持較高一致性。另外，在制作分幅地籍圖和分幅房產(chǎn)平面圖時，所使用比例尺參考標準也存在一些差異，這也是工作中需注意的內(nèi)容。

2、城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中的常用技術(shù)

2.1 全球定位測繪技術(shù)

在開展測繪活動中，全球定位測繪技術(shù)屬于常用的測繪方法，該技術(shù)在應(yīng)用中能夠獲取到精準、全面、具體的測繪數(shù)據(jù)，而且根據(jù)測量要求，來對所需要地理位置信息、地形信息等內(nèi)容進行準確獲取，在應(yīng)用中具有檢測速度快，獲取數(shù)據(jù)準確性高等優(yōu)勢。在該測繪技術(shù)的應(yīng)用中，也需注意以下內(nèi)容：

（1）確定具體的測繪范圍，明確相應(yīng)的測繪邊界，同時選擇若干基準點作為測繪活動開展時的起始點，為后續(xù)測繪活動的順利展開奠定基礎(chǔ)。

（2）選定某一基準點作為測繪的起始點，對其坐標數(shù)據(jù)進行檢查，隨后利用引測的方式來獲取其他坐標數(shù)據(jù)。

（3）獲取數(shù)據(jù)會通過衛(wèi)星進行解釋，傳輸?shù)接嬎銠C軟件中校核數(shù)據(jù)的準確性與完整性，然后在GIS軟件輔助下制作專題圖，以滿足后續(xù)工作的開展要求。

2.2 遙感測繪技術(shù)

從目前測繪活動開展情況來看，遙感測繪技術(shù)也是經(jīng)常使用到的測繪方法，該技術(shù)的使用年限相對較長，目前已經(jīng)形成了比較成熟的應(yīng)用體系。技術(shù)在應(yīng)用中能夠在短時間內(nèi)獲取到精準、全面的測繪數(shù)據(jù)，同時其機動性較強，可減少綜合成本支出，具備良好的經(jīng)濟效益。在該測繪技術(shù)的應(yīng)用中，也需注意以下幾點：

（1）確定具體的測繪范圍，對于遙感測繪邊界進行明確，為方便數(shù)據(jù)識別也會在邊界位置處設(shè)置一些控制點，以便測繪活動開展時可以準確定位邊界，以獲取到更加完整的測繪數(shù)據(jù)。

（2）測繪過程中按照既定航線來對現(xiàn)場數(shù)據(jù)進行獲取，數(shù)據(jù)格式以圖片和影像為主，在通信網(wǎng)絡(luò)輔助下可以在短時間內(nèi)完成數(shù)據(jù)傳輸，并在計算機軟件中進行預(yù)處理，處理結(jié)束后利用相應(yīng)繪圖軟件展開進一步處理，以得到所需的專題圖形。

2.3 傾斜攝影測繪技術(shù)

在測繪活動開展過程中，傾斜攝影測繪技術(shù)也是經(jīng)常使用到的測繪方法，該技術(shù)在使用中是將無人機作為主要的工作載體，在特定高度、航向上飛行，從而在短時間內(nèi)獲取到精準、全面的測繪數(shù)據(jù)，而且無人機和其他測繪設(shè)備相比，其靈活性較強，可以根據(jù)建筑物高度、視線開闊性來調(diào)整飛行參數(shù)，從而獲取到更加準確的測繪數(shù)據(jù)。在該測繪技術(shù)的應(yīng)用中，需注意以下幾點：

（1）在確定測繪邊界之后，需要對飛行線路、飛行高度、飛行時間等參數(shù)進行確定，而且在起始點和終止點的設(shè)計中，會將其設(shè)置在邊界外10%-15%的位置，以獲取到更加完整的測繪數(shù)據(jù)。

（2）測繪過程中按照既定航線來對現(xiàn)場數(shù)據(jù)進行獲取，所采集的測繪數(shù)據(jù)格式以圖片和影像為主，在通信網(wǎng)絡(luò)輔助下可以實現(xiàn)同步傳輸，這樣也便于補測活動的及時進行，確保獲取數(shù)據(jù)的完整度。而得到的測繪數(shù)據(jù)也會直接在計算機軟件中進行處理，清理掉重復(fù)數(shù)據(jù)、補充遺漏數(shù)據(jù)、校核數(shù)據(jù)準確性之后，可根據(jù)實際需求制作專題圖形，為后續(xù)相關(guān)工作展開奠定基礎(chǔ)。

2.4 3S測繪技術(shù)

在測繪活動開展過程中，也會使用到3S測繪技術(shù)，該技術(shù)屬于測繪技術(shù)的綜合體，其包括了GPS技術(shù)、RS技術(shù)和GIS技術(shù)，具有數(shù)據(jù)采集速度快、數(shù)據(jù)采集結(jié)果準確性高等優(yōu)勢。在該測繪技術(shù)的應(yīng)用中，需注意以下幾點：

（1）利用RS技術(shù)對于待測繪地區(qū)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行獲取，所采集的測繪數(shù)據(jù)格式以圖片和影像為主，在通信網(wǎng)絡(luò)輔助下可以實現(xiàn)同步傳輸。

（2）在GPS技術(shù)輔助下對采集數(shù)據(jù)精準度進行校核，修正采集數(shù)據(jù)誤差，避免后期處理時出現(xiàn)誤差累積問題。所有數(shù)據(jù)校核結(jié)束后，錄入到GIS軟件中進行細化處理，在軟件中建立不同土層，并且在工具輔助下可以借助不同顏色、不同圖層制作相應(yīng)的專題圖形，使用后的數(shù)據(jù)也會在數(shù)據(jù)庫中進行存儲，做好屬性標記工作，為后續(xù)數(shù)據(jù)提取、查詢活動的展開提供便利。

3、城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪常見問題處理

3.1 技術(shù)路線選擇問題

從目前的發(fā)展情況來看，在技術(shù)路線選擇中常見的問題是：所選精度標準較低、基礎(chǔ)資料完善度較低、技術(shù)路線細化度不足等。導(dǎo)致這些問題的原因如下：

（1）沒有對最新城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪標準進行研讀，依舊使用以往應(yīng)用標準，從而導(dǎo)致測繪數(shù)據(jù)誤差超出要求，影響到后續(xù)工作的進行。

（2）在技術(shù)路線擬定中，沒有制定明確的工作方向和工作目標，使得所擬定的技術(shù)路線不具備針對性，這樣也使得某些數(shù)據(jù)采集結(jié)果較差，影響到工作結(jié)果的可靠性。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）對于國家和地方地籍測繪與不動產(chǎn)測繪標準進行深入分析，匯總整合后形成的新的應(yīng)用標準，根據(jù)標準來篩選對應(yīng)等級設(shè)備參與測繪，例如，目前許多地區(qū)所使用的0.2m分辨率航空影響數(shù)據(jù)，借此來避免數(shù)據(jù)誤差累積問題，提高測繪數(shù)據(jù)的利用價值。

（2）在技術(shù)路線擬定中，需要參考當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃、相關(guān)要求，來明確相應(yīng)的工作方向和工作目標，圍繞此內(nèi)容來細化相應(yīng)的技術(shù)路線，以此來提高數(shù)據(jù)采集過程的有序性與可靠性，也為后續(xù)工作的順利開展奠定基礎(chǔ)。

3.2 測繪數(shù)據(jù)獲取問題

在測繪數(shù)據(jù)獲取中常見的問題便是，獲取數(shù)據(jù)精度較低、獲取數(shù)據(jù)完善度較低、獲取測繪數(shù)據(jù)分辨率波動較大等。導(dǎo)致這些問題的原因如下：

（1）在工作開始前沒有擬定完善的數(shù)據(jù)采集計劃，在細化參數(shù)的設(shè)置上與實際情況脫節(jié)，從而影響到測繪結(jié)果的準確性與可靠性。

（2）在數(shù)據(jù)測繪過程中，對于固定參數(shù)的把握不穩(wěn)定，例如，在無人機航測時，由于頻繁調(diào)整無人機航行高度，使獲取影像數(shù)據(jù)出現(xiàn)分辨率偏差，在增加影像處理工作量的同時，也增加了工作結(jié)果的容錯率。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在工作開始前按要求對現(xiàn)場基礎(chǔ)資料進行整理，包括氣候條件、建筑物密度、綠化區(qū)分布等，根據(jù)獲取的資料來擬定完善的數(shù)據(jù)采集計劃，提高所設(shè)定參數(shù)和實際情況之間的契合度，提高測繪結(jié)果的準確性與可靠性。

（2）在數(shù)據(jù)測繪過程中，做好固定參數(shù)的合理調(diào)整，例如，在測繪時遇到突發(fā)情況時，可以根據(jù)情況來調(diào)整參數(shù)，但常規(guī)區(qū)域盡量執(zhí)行統(tǒng)一標準，以減少分辨率波動帶來的數(shù)據(jù)采集誤差。

3.3 數(shù)據(jù)信息處理問題

在數(shù)據(jù)信息處理中常見的問題包括數(shù)據(jù)處理精度較低、數(shù)據(jù)處理結(jié)果完善度較低、底圖處理不規(guī)范等。導(dǎo)致這些問題的原因如下：

（1）在數(shù)據(jù)錄入到軟件中后，沒有先對其進行修正、校核，使部分存在誤差的數(shù)據(jù)混入數(shù)據(jù)處理環(huán)節(jié)，在誤差累積作用下，導(dǎo)致數(shù)據(jù)整理結(jié)果的容錯率較高，無法滿足相應(yīng)的使用需求。

（2）在編制圖形的過程中，所提取的圖斑信息和實際需求之間存在匹配度不足的情況，且圖斑提取后未進行準確性和完整性檢查，導(dǎo)致圖形制作內(nèi)容缺失、位置錯誤等問題。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在數(shù)據(jù)錄入到軟件中后，需遵守要求先對其進行修正、校核，及時補測遺漏數(shù)據(jù)，確定數(shù)據(jù)完整和準確后才可以進入到下一處理環(huán)節(jié)，同時將數(shù)據(jù)誤差控制在合理范圍內(nèi)，避免誤差累積問題，提高數(shù)據(jù)整理結(jié)果的準確性。

（2）在編制圖形的過程中，需要根據(jù)編制要求提取不同的圖斑信息，而且圖斑提取后也需要在使用前進行準確性和完整性檢查，待滿足要求后再進行專題圖制作，以提高專題圖制作結(jié)果的使用價值。

3.4 基礎(chǔ)綜合應(yīng)用問題

在基礎(chǔ)綜合應(yīng)用中常見的問題便是，在測量過程中容易遇到建筑物遮擋、樹林遮擋等情況，及時利用多項測繪技術(shù)進行聯(lián)合處理，但是依舊無法完全規(guī)避測繪時的“留白”問題，同時還會給影像精度帶來一定影響，降低了圖像整理結(jié)果的精準度。在實際應(yīng)用中需做到以下2點：

（1）擬定可靠的測繪計劃，對于區(qū)域進行提前劃分，選擇兩種及以上測繪技術(shù)來參與到測繪活動中，如GNSS 技術(shù)、CORS 技術(shù)、GPS技術(shù)等，做好技術(shù)相互間的協(xié)調(diào)性處理，使其可以更加契合實際的測繪要求。

（2）做好測繪活動中的動態(tài)調(diào)整，并且在獲取到數(shù)據(jù)后也需要及時展開預(yù)處理，校核參數(shù)精度、準確性等參數(shù)，滿足要求后才可以進行使用，以降低“留白”問題的發(fā)生幾率。

3.5 數(shù)據(jù)庫建設(shè)問題

在數(shù)據(jù)庫建設(shè)中常見的問題是數(shù)據(jù)庫分類不細致、數(shù)據(jù)存儲混亂、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)利用率等。導(dǎo)致這些問題的原因如下：

（1）在前期建立數(shù)據(jù)庫時，未做好細致分類，且數(shù)據(jù)存儲前未對其重復(fù)性進行檢查，并且在格式處理上也存在統(tǒng)一性較差的情況，這也為后續(xù)數(shù)據(jù)提取下載工作的進行帶來了較多不便。

（2）在數(shù)據(jù)整合過程中，沒有做好數(shù)據(jù)屬性的分配工作，或者同屬性數(shù)據(jù)排序混亂，使得一些屬性數(shù)據(jù)無法被及時找到，影響到數(shù)據(jù)的利用效率。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在前期建立數(shù)據(jù)庫時，需根據(jù)實際情況對數(shù)據(jù)進行細致分類，在對數(shù)據(jù)進行存儲前也需要做好數(shù)據(jù)整理，并且在數(shù)據(jù)處理時需要對存儲數(shù)據(jù)的格式進行統(tǒng)一，以便于后續(xù)數(shù)據(jù)提取下載工作的順利進行。

（2）在數(shù)據(jù)整合過程中，需要根據(jù)數(shù)據(jù)特點和時間順序做好數(shù)據(jù)屬性整理，同時做好數(shù)據(jù)庫更新工作，以提升數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)的利用價值。

4、提供城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪準確性的措施

4.1 做好細節(jié)梳理工作

通過做好細節(jié)梳理工作，可以加快測繪工作的開展進度，提高所得測繪結(jié)果的準確性。在具體實踐中：

（1）對于城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中的相關(guān)內(nèi)容進行梳理，明確測繪工作中需要注意的相關(guān)內(nèi)容，并圍繞此情況來建立相應(yīng)的測繪管理方案，細化方案中的相關(guān)內(nèi)容，提高方案應(yīng)用結(jié)果的合理性。

（2）在具體工作中也需要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，對于測繪過程中所存在的問題進行及時糾正，同時也需要做好反饋資料的整理工作，從中篩選價值數(shù)據(jù)補充到測繪管理計劃中，以提高所得測繪結(jié)果的可靠性。

4.2 加強誤差參數(shù)控制

通過加強誤差參數(shù)控制，能夠確保獲取數(shù)據(jù)的準確性，為后續(xù)相關(guān)工作的開展創(chuàng)造條件。在具體實踐中：

（1）需要做好系統(tǒng)誤差的控制工作，系統(tǒng)誤差的產(chǎn)生主要來源于設(shè)備自身性能誤差、人為操作誤差等，因此在測繪工作開始前需要做好測繪儀器精準度的調(diào)試工作，所有測繪人員也會經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，以減少系統(tǒng)誤差帶來的負面影響。

（2）做好偶然誤差的控制工作，在測繪工作開展過程中，會受到氣候條件、溫度條件等因素影響，干擾測繪結(jié)果的準確性。因此在策劃工作期間也需要采取增加測繪次數(shù)、增加影像重合度等措施，從而降低測量誤差帶來的影響，提高測繪結(jié)果的準確性。

4.3 建立可靠測繪團隊

通過建立可靠測繪團隊，可以減少人為因素帶來的測繪影響，提高測繪結(jié)果的可靠性。從實際應(yīng)用情況來看，在前期會利用量化評測體系來評測人員相關(guān)能力，根據(jù)所得到的分析結(jié)果來篩選能力相匹配的策劃人員，組建高水平測繪隊伍。而且在測繪隊伍工作之前也會對其進行系統(tǒng)培訓(xùn)，在培訓(xùn)后也會通過能力測試來篩選出最為合適的人員參與到測繪活動中，以此來加快測繪活動的開展進度，降低測繪結(jié)果誤差。

結(jié)語：

綜上所述，做好細節(jié)梳理工作，可以加快測繪工作的開展進度，加強誤差參數(shù)控制，能夠確保獲取數(shù)據(jù)的準確性，建立可靠測繪團隊，可以減少人為因素帶來的測繪影響。通過整理城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中需注意的相關(guān)內(nèi)容，對于提高獲取測繪數(shù)據(jù)完整性與可靠性有著積極的意義。