品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控要點(diǎn)研究

文／ 范道坤 上海尤安建筑設(shè)計股份有限公司 上海 200000

引言：

因我國城市化進(jìn)程的加快，國內(nèi)城市居民的增多，讓房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)占據(jù)了十分重要的地位。但當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在實施品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目時經(jīng)常會受到成本管控方式不夠先進(jìn)、相關(guān)工作人員缺乏思想認(rèn)知、管控制度不夠完善等多方面問題的困擾，使得品質(zhì)住宅項目盈利性難以得到有效保障。在此背景下，怎樣提升品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控工作的成效，解決這些問題，便成為了品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目相關(guān)企業(yè)應(yīng)重視起來的問題。

1、品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控中面臨的問題

自改革開放以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)得到了極為迅速地發(fā)展，城市內(nèi)土地制度以及住房制度的改革，讓國內(nèi)各個房地產(chǎn)企業(yè)逐漸迎來了春天。尤其是在十四五背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了諸多幫助。但同時，因為房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，使各種社會問題逐漸出現(xiàn)，特別是房價上漲問題，這一問題使處于中低層的民眾無法輕松面對購房，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)建造的樓盤難以全部售罄，為項目盈利帶來嚴(yán)重影響。原因是資源成本高、房地產(chǎn)企業(yè)投入項目的成本增加這2方面。這些問題的出現(xiàn)進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)間的競爭。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域中始終占有一席之地，并在激烈市場競爭中具備較強(qiáng)競爭力，就必須要在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期的成本管控上下功夫。

1.1 成本管控方式不夠先進(jìn)化

當(dāng)前在各種技術(shù)飛速發(fā)展中，各類新興行業(yè)以及先進(jìn)信息技術(shù)不斷涌入國內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀十分嚴(yán)峻。在當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)項目成本管控工作的開展方式較為落后，導(dǎo)致當(dāng)前的成本管控工作難以迎合時代的發(fā)展腳步，尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺的出現(xiàn)，要求各個房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控工作必須與時俱進(jìn)。雖然國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)正處于不斷發(fā)展、進(jìn)步、優(yōu)化的階段，但有關(guān)成本管控工作的系統(tǒng)、軟件、工作策略的開發(fā)依然存在著較為明顯的不足，在應(yīng)用新技術(shù)、新軟件以及新型工作方式時也經(jīng)常會受到多種因素的制約，難以真正實現(xiàn)對項目成本的管控。此種發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)在收集項目相關(guān)信息時的難度，嚴(yán)重阻礙了品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管控工作的高效、順利運(yùn)行。

1.2 缺乏完善、有效的成本管控機(jī)制

在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理中，其成本管控工作的落實十分零散，且并未受到國家政府的重視，因此，針對項目進(jìn)行管控比較困難。此外，國家對于項目管控工作尚未出臺明確的法律法規(guī)，這一現(xiàn)象也是導(dǎo)致項目管控工作問題頻發(fā)的重要原因之一。由于缺乏法律法規(guī)的指導(dǎo)與約束，無法保證成本管控嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定正常啟動。事實上，國內(nèi)各個省份地區(qū)的企業(yè)對于項目管控工作都有著一定的見解。但由于品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期的管控制度不夠完善，存在一定的漏洞，導(dǎo)致其難以滿足項目管控工作的需求，許多制度在實際工作中難以得到良好落實。因此，政府需重視項目的管控工作，并且需要盡快建立完善的項目成本管控體系，對項目進(jìn)行制約管理。

1.3 成本管控方式不夠先進(jìn)

一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目中落實成本管控工作時，存在著先進(jìn)設(shè)備投入不足的問題。因先進(jìn)信息技術(shù)的發(fā)展，讓我國社會民眾的生活質(zhì)量水平以及國內(nèi)各個企業(yè)的發(fā)展方式均得到了較大的改變。已有較多的房地產(chǎn)企業(yè)會在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本過程中應(yīng)用信息技術(shù)來輔助工作的開展。但當(dāng)前國內(nèi)仍然有部分企業(yè)并未重視起信息技術(shù)的重要作用，在企業(yè)財務(wù)相關(guān)部門內(nèi)并未融入信息技術(shù)。

在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想讓成本管控工作的開展更為高效便捷，就應(yīng)以各種先進(jìn)的設(shè)備作為載體。成本管控工作進(jìn)行過程中，一旦缺乏了先進(jìn)設(shè)備，就將難以滿足成本管控工作相關(guān)工作人員自身工作需求，便會阻礙整個成本管控工作的開展，對成本管控工作信息化的發(fā)展也有著一定的影響。例如在對項目相關(guān)工作人員信息以及項目詳細(xì)進(jìn)行保管時，如果不能得到先進(jìn)設(shè)備以及技術(shù)軟件的支持，在實際的管控工作中將面臨信息損壞、信息丟失等多種嚴(yán)重問題，如果不能及時采取信息技術(shù)對這些數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析，便將導(dǎo)致項目管控工作開展的成效受到一定的影響。

1.4 相關(guān)工作人員難以滿足職位所需

國內(nèi)正處于知識、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時代。與其他大型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部競爭壓力相對較低，這一問題直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了缺乏人才、人才自身實際水平較弱、缺乏復(fù)合型人才等多方面問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)人才能力方面有著明顯的不足，各個工作人員難以滿足職位所需，在國家不斷發(fā)展的背景下，為迎合世界發(fā)展腳步，房地產(chǎn)項目管控相關(guān)工作人員不僅要具備成本管控工作相關(guān)的基礎(chǔ)理論知識以及實踐能力水平，還應(yīng)具備一定的信息技術(shù)實踐能力，對于成本管控工作相關(guān)系統(tǒng)以及先進(jìn)知識有著一定的了解與掌握。但在當(dāng)前，具備此種能力的工作人員寥寥無幾。這一局面主要是由于成本管控工作中缺乏培訓(xùn)機(jī)制，以及培訓(xùn)機(jī)制構(gòu)建不夠完善而造成的。房地產(chǎn)項目管控工作難以取得良好成效，讓成本管控工作中呈現(xiàn)出了較為明顯的不協(xié)調(diào)性特征，為品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管控工作的發(fā)展帶來了制約，對房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的提升也十分不利。

1.5 未根據(jù)市場變化對成本管控內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整

企業(yè)在開展成本管控工作時，需要相關(guān)工作人員針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目實際來對項目成本進(jìn)行估算、核算與決策，同時還需要相關(guān)工作人員根據(jù)國內(nèi)市場實際變化以及市場變化趨勢，來對成本管控工作內(nèi)容進(jìn)行及時的調(diào)整。但當(dāng)前企業(yè)內(nèi)成本管控相關(guān)工作人員在成本管控工作中缺乏了對市場的關(guān)注，不能按照市場實際來調(diào)整成本管控工作，最終影響到項目管控工作的開展力度及開展成效。

2、項目前期成本影響因素

2.1 項目決策階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段，雖然直接成本較少，但對項目總成本的管控起著決定性的作用，將影響項目的盈利能力。項目決策階段的典型問題包括：缺乏對項目成本的關(guān)注。開發(fā)商參與實際項目時，在決策階段沒有意識到成本管控的重要性，項目論證水平低，沒有從宏觀角度進(jìn)行分析，導(dǎo)致資金利用率低；缺乏對項目可行性的深入分析?？尚行匝芯渴峭顿Y管控的基礎(chǔ)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏全面、詳細(xì)、詳細(xì)的可行性研究，市場調(diào)研不深入，沒有對市場需求進(jìn)行全面分析，設(shè)計方案缺乏科學(xué)依據(jù)；該項目缺乏準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要及早規(guī)劃。房地產(chǎn)項目規(guī)劃缺乏全局性，片面注重營銷規(guī)劃，對前期定位規(guī)劃重視不夠，規(guī)劃方案形式化；工程造價估算的準(zhǔn)確性難以保證。成本估算是實現(xiàn)開發(fā)項目成本管控的基礎(chǔ)。它具有動態(tài)性和連續(xù)性的特點(diǎn)。成本估算是形成成本目標(biāo)的前提。如果項目成本估算的準(zhǔn)確性難以得到保障，就很難建立有效的成本管控體系。

2.2 項目設(shè)計階段

一些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重施工中的成本管控，在設(shè)計階段缺乏有效的成本管控措施。設(shè)計階段將直接影響投資規(guī)模、工期、質(zhì)量和運(yùn)營成本。應(yīng)全面、系統(tǒng)、全面地分析設(shè)計階段的成本管控，確保資金和材料的使用效果，并將成本管控納入項目管控。設(shè)計階段存在的問題是：設(shè)計單位在設(shè)計中沒有充分考慮成本管控。一些設(shè)計單位的項目設(shè)計只是為了保證使用功能，沒有結(jié)合項目的成本管控進(jìn)行精心設(shè)計；部分房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)設(shè)計圖紙和定額標(biāo)準(zhǔn)編制預(yù)算，不根據(jù)項目設(shè)計內(nèi)容和成本管控優(yōu)化設(shè)計方案；其他開發(fā)商忽視了設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性。針對項目設(shè)計階段缺乏相應(yīng)的成本管控制度，與項目設(shè)計單位缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)計師缺乏成本意識權(quán)利，成本管控缺乏積極性。其他開發(fā)企業(yè)不合理降低設(shè)計費(fèi)，導(dǎo)致設(shè)計水平低，影響成本管控；設(shè)計師的質(zhì)量也會影響成本管控。設(shè)計師不僅要掌握設(shè)計方法，還要了解預(yù)算知識。在設(shè)計過程中，應(yīng)全面分析成本。一些設(shè)計人員只想保證安全系數(shù)而不考慮成本，這不僅增加了成本，而且導(dǎo)致了資源的浪費(fèi)。

2.3 項目招投標(biāo)階段

工程招投標(biāo)的實現(xiàn)是建設(shè)管控體制的進(jìn)步，創(chuàng)造公平有序的競爭環(huán)境，管控工程造價。然而，目前的招投標(biāo)存在很多問題：由于行政干預(yù)和地方保護(hù)主義的作用，行政部門會在招投標(biāo)中進(jìn)行干預(yù)，以照顧“相關(guān)戶”。外國建筑企業(yè)將被當(dāng)?shù)卣懦?，產(chǎn)生不公平現(xiàn)象；顯性和隱性招標(biāo)也是當(dāng)前建筑領(lǐng)域職務(wù)經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗的主要形式。“底價”是保證招標(biāo)公平性的核心，是決定能否中標(biāo)的關(guān)鍵。因此，有必要確?；鶅r的保密性。部分項目發(fā)包存在利益傾向，違規(guī)操作，基價泄露難以避免；沒有合理的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)的公平性體現(xiàn)在評標(biāo)和授標(biāo)中，因此需要一個科學(xué)合理的評標(biāo)體系?，F(xiàn)行招投標(biāo)制度有待完善，評標(biāo)方法的科學(xué)性難以保證。一些房地產(chǎn)項目僅采用低價中標(biāo)的方式，以確保評標(biāo)的科學(xué)性。評標(biāo)不能做到定性與定量相結(jié)合。此外，目前的招投標(biāo)市場還不規(guī)范。一些無資質(zhì)或管控水平較低的企業(yè)為了中標(biāo)，采取了圍標(biāo)、串標(biāo)、附資質(zhì)騙標(biāo)、各級工程分包或轉(zhuǎn)售等不正當(dāng)手段，使得投標(biāo)難以實現(xiàn)項目成本管控。

3、品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設(shè)計中應(yīng)遵循的原則

在住宅地產(chǎn)項目設(shè)計方面，要想確保其品質(zhì)，就需要落實五項基本原則。首先是以人為本的原則，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設(shè)計的目的是為人們提供物質(zhì)和精神生活的空間。以人為本是品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設(shè)計中最基本、最重要的原則。我們應(yīng)該從生理、心理和行為層面關(guān)注所有人的需求。生活環(huán)境的設(shè)計應(yīng)滿足各種行為的需要：如戶外運(yùn)動、休閑、娛樂、鄰里交流等。這些活動需要配備相應(yīng)的環(huán)境設(shè)施，以滿足環(huán)境景觀的功能要求。為多樣性創(chuàng)造空間。居住區(qū)具有許多兼容的功能，包括人行道的交通空間、休閑娛樂的溝通空間、健身游戲的場館空間、自然綠化的生態(tài)空間等。因此，居住區(qū)的景觀設(shè)計必須是一種多元化的環(huán)境設(shè)計。創(chuàng)造一個有心理歸屬感的景觀。與人們的行為相比，人們的心理需求并不需要特定的空間，而是需要空間心理感受。居住區(qū)是人類活動的主要場所，因此最重要的是反映心理屬性。人文藝術(shù)作為人類文明的沉淀，應(yīng)該體現(xiàn)在景觀創(chuàng)作中。通過情感，品味的價值認(rèn)同是心理歸屬感的關(guān)鍵。生態(tài)優(yōu)先，貼近自然。生態(tài)環(huán)境作為人類生活的背景，為人類的生存和發(fā)展提供了豐富的營養(yǎng)。然而，隨著工業(yè)革命后機(jī)械化生產(chǎn)的普及，人與自然的矛盾日益尖銳。人類渴望親近自然，回歸自然。因此，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目中的居住環(huán)境和設(shè)施不僅要滿足功能和美觀，還要保護(hù)和利用現(xiàn)有的地形、地貌、綠化等自然條件?？臻g塑造應(yīng)該是核心。居住區(qū)的綠地空間似乎被建筑物所包圍，但它只是一個大的空間和環(huán)境。居住在其中的居民在日常交流中仍然需要更小的空間感。在這個狹小的空間中，品質(zhì)住宅的整體主題、景觀、色彩，以及材料等均得到了十分詳細(xì)的體現(xiàn)。是最為集中、直接的，由此，在針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)以空間塑造為設(shè)計核心。由此可見，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目所需考慮的方面較多，所需投入成本也非常多，對此，針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本進(jìn)行管理控制十分有必要。

4、強(qiáng)化品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控的有效對策

4.1 提升相關(guān)人員自身素質(zhì)水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對項目成本管控工作人員開展各類培訓(xùn)工作，讓工作人員能夠?qū)⑾嚓P(guān)理論知識與實際管理工作相互結(jié)合，將自身工作水平提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將針對培訓(xùn)形式進(jìn)行創(chuàng)新，進(jìn)一步拓展培訓(xùn)平臺，積極利用起網(wǎng)絡(luò)課程資源、網(wǎng)絡(luò)大學(xué)的方式來開展人員培訓(xùn)，將以往人員培訓(xùn)的空間、時間限制打破。最終通過這些更具專業(yè)化、系統(tǒng)化特征的培訓(xùn)工作，調(diào)動起各個成本管控相關(guān)工作人員對于培訓(xùn)工作的積極性，實現(xiàn)成本管控工作人員自身實際工作能力水平的提升。確保每一位成本管控相關(guān)工作人員自身具備正確的思想觀念，全方位改善房地產(chǎn)項目管控人員自身工作認(rèn)知，使其能夠重視起項目管控工作的重要作用，最終提升項目管控工作的質(zhì)量及效率。

4.2 在項目前期成本管控中引入先進(jìn)技術(shù)設(shè)備

項目管控工作離不開先進(jìn)技術(shù)以及先進(jìn)設(shè)備的大力支撐。運(yùn)用起先進(jìn)的設(shè)施與設(shè)備，已然成為了當(dāng)前成本管控工作開展的重要前提。企業(yè)應(yīng)為成本管控工作人員購置一批先進(jìn)、合適的成本管控工作設(shè)備，將原有的老舊設(shè)備及時更換掉，并針對成本管控軟件及系統(tǒng)及時進(jìn)行更新。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)應(yīng)當(dāng)注重起先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，引入各種智能化成本管控軟件，在企業(yè)內(nèi)構(gòu)建智能化成本管控平臺，并在平臺內(nèi)設(shè)置信息資料安全防御機(jī)制，對項目前期成本管控工作中出現(xiàn)的所有數(shù)據(jù)變動進(jìn)行核實，實行更為精細(xì)化的管理維護(hù)工作，及時發(fā)展成本管控平臺中存在的漏洞，為成本管控工作的安全性、保密性作保障。以此進(jìn)一步推動項目管控工作的發(fā)展，促使其向著更為高效、正確 的道路前進(jìn)。

4.3 重視成本管控，引進(jìn)相關(guān)人才

成本管理與精益成本管理之間存在著一定的區(qū)別，精益管理理念是對傳統(tǒng)成本管理的顛覆性創(chuàng)新。當(dāng)然，這對企業(yè)財務(wù)管理者的能力提出了更高的要求。企業(yè)內(nèi)財務(wù)相關(guān)工作人員要根據(jù)企業(yè)發(fā)展實際情況進(jìn)行了解外，還要了解整個行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，掌握先進(jìn)信息技術(shù)。在信息技術(shù)與成本管理相結(jié)合的基礎(chǔ)上，制定下企業(yè)各部門價值評估方法。這是對企業(yè)內(nèi)部各項資金的統(tǒng)籌管理，需要有統(tǒng)籌的理念和科學(xué)的手段。因此，企業(yè)必須根據(jù)人才需求，合理開展財務(wù)人員招聘，對企業(yè)財務(wù)人員薪酬進(jìn)行上調(diào)，盡可能引進(jìn)更多復(fù)合型人才。除了要求財務(wù)人員擁有相對穩(wěn)固的財務(wù)基礎(chǔ)外，他們還應(yīng)該能夠掌握信息技術(shù)。所有在崗成本管理工作人員都必須要通過企業(yè)的考核。評估內(nèi)容包括對企業(yè)和行業(yè)精益成本管理的理解、將精益成本管理應(yīng)用于企業(yè)的創(chuàng)新方法等，評估財務(wù)人員是否滿足企業(yè)的人才需求。定期整合企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，在培訓(xùn)的基礎(chǔ)上拓展財務(wù)人員的能力。特別是要結(jié)合信息培訓(xùn)，以信息技術(shù)為基礎(chǔ)，提高財務(wù)人員的分析能力。最后，將精益管理理念融入到財務(wù)人員的發(fā)展中，提高精益管理的積極性。

4.4 加強(qiáng)項目相關(guān)監(jiān)督考核工作

對于國內(nèi)各個房地產(chǎn)企業(yè)來說，在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管理工作中具有較多風(fēng)險，為能夠有效確保成本管理模式在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理中的落實成效，企業(yè)上層管理人員就應(yīng)當(dāng)針對項目實際設(shè)定成本考核指標(biāo)，以此方式面向項目相關(guān)崗位的所有工作人員，對各個工作人員的工作完成實際情況進(jìn)行“定量+定性”的考核。通過定量、定性相結(jié)合的評估模式，企業(yè)便能夠?qū)⑵髽I(yè)工作人員在實現(xiàn)品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理目標(biāo)方面的潛力充分挖掘出來。企業(yè)的具體成本評估目標(biāo)內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含招標(biāo)、采購與配送、項目基礎(chǔ)建設(shè)，以及客戶服務(wù)等多方面元素。其中，與招標(biāo)、采購、配送相關(guān)的指標(biāo)有：材料目標(biāo)成本實現(xiàn)率、材料及時交貨率、材料一次檢驗合格率、材料供應(yīng)商信息完善度、材料采購流程合規(guī)性、材料采購質(zhì)量合規(guī)率、材料采購成本及預(yù)算、材料單價一致性等。評估采購人員專業(yè)素質(zhì)等環(huán)節(jié)的相關(guān)指標(biāo)有：工時消耗、設(shè)備運(yùn)行效率、準(zhǔn)時交貨效率、生產(chǎn)商成本控制意識、項目環(huán)境實況、電力設(shè)備應(yīng)用故障率、發(fā)電商維護(hù)、維修素養(yǎng)等。針對項目所需基礎(chǔ)設(shè)施評估的相關(guān)指標(biāo)包括：施工設(shè)計有效性、目標(biāo)成本實現(xiàn)率、客戶滿意度、單位成本、相關(guān)方專業(yè)素質(zhì)和創(chuàng)新素質(zhì)等?？蛻舴?wù)評估的相關(guān)指標(biāo)有單位服務(wù)成本、客戶滿意度、服務(wù)及時、有效性、產(chǎn)銷率、客戶投訴率、產(chǎn)品成本利潤率、客戶忠誠度，以及項目所得市場反饋等。

結(jié)語：

綜上所述，因國內(nèi)對于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施，使國內(nèi)住宅項目的成本管控工作的落實變得更為迫切。從品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目不同階段的成本構(gòu)成比例可以看出，項目前期的成本對于項目總成本的影響最大。基于此，非常有必要針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目早期成本管控的制約因素進(jìn)行分析，并采取強(qiáng)化成本管控工作隊伍、加強(qiáng)管控工作信息化，提升人員素質(zhì)等多種有效措施，以此確保品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目早期成本管控的效果。