目前老舊小區(qū)改造存在的問題及策略管窺

文／潘賽 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心 北京 100044

引言：

老舊小區(qū)建設(shè)時間較早，使用時間較長，相關(guān)設(shè)施需要進(jìn)一步的改進(jìn)和完善，而且基礎(chǔ)設(shè)施存在不同程度的問題。隨著我國城市化進(jìn)程加快，老舊小區(qū)存在的問題逐漸突出，越來越多的問題對城市發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。所以，必須改善老舊小區(qū)的整體環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)各方面的管理，從而改善人們的生活環(huán)境。

1、老舊小區(qū)存在的問題

老舊小區(qū)存在的問題是比較多的，主要包括小區(qū)路面損壞，出現(xiàn)坑坑洼洼的情況、人行道和車道沒有做到合理的設(shè)置、大部分線路都出現(xiàn)不同程度的問題、飲用水的質(zhì)量無法保證、樓梯扶手腐蝕現(xiàn)象嚴(yán)重，容易發(fā)生安全事故、圍墻破壞沒有及時修理、安保人員無法承擔(dān)自身的責(zé)任等等?？傮w概況，老舊小區(qū)存在以下三方面的問題，其一，建設(shè)中的問題；其二，管理方面的問題；其三，社區(qū)服務(wù)問題。

1.1 小區(qū)建設(shè)中的問題

老舊小區(qū)一般情況下建設(shè)時間比較早，在設(shè)計方面、施工過程等相關(guān)方面和現(xiàn)今的工程建設(shè)有著明顯的差別。在設(shè)計過程中，以往的科學(xué)技術(shù)不夠成熟，無法在設(shè)計和施工中進(jìn)行有效的應(yīng)用，大部分情況下是以低層或者多層設(shè)計內(nèi)容為主，結(jié)構(gòu)上應(yīng)用的是磚體結(jié)構(gòu)，房屋的整體效果是比較差，在安全、耐久等相關(guān)方面無法達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，而設(shè)計內(nèi)容和建設(shè)水平具有相應(yīng)的聯(lián)系，對房屋的空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響，極大的降低房屋的使用性能。在材料的選擇上，無法按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求選擇施工材料，一些原材料基本是在現(xiàn)場直接進(jìn)行攪拌，很難確保材料的質(zhì)量，同時，還存在其他方面的問題，施工技術(shù)過于落后，保溫材料達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，裝飾水平較差等等，如果材料不合格，會直接影響工程的建設(shè)質(zhì)量，而且對房屋的整體使用效果產(chǎn)生相應(yīng)的影響。另一方面，通常情況下，房屋結(jié)構(gòu)存在問題或者有老化的地方，相關(guān)單位需要重視并且進(jìn)行維修，派出專業(yè)的工作人員或者配有專門負(fù)責(zé)的工作人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行檢查和養(yǎng)護(hù)，但是，老舊小區(qū)的維修沒有得到相應(yīng)的重視，不僅沒有專門的工作人員負(fù)責(zé)，而且對相關(guān)問題沒有做到相應(yīng)的處理，導(dǎo)致房屋一直存有問題，問題逐漸擴(kuò)大，從而導(dǎo)致房屋設(shè)施出現(xiàn)老化情況，小區(qū)房屋問題越來越多、越來越嚴(yán)重，相關(guān)問題更是無法進(jìn)行相應(yīng)的處理，早已失去維修的基本條件，從而對人們的日常生活產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

1.2 小區(qū)管理中的缺陷

老舊小區(qū)整體缺乏一定的管理和控制，不管從管理方式還是人員配備方面，都無法對小區(qū)進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)不同程度的嚴(yán)重問題，同時得不到相應(yīng)的處理。主要原因是老舊小區(qū)缺乏系統(tǒng)、精細(xì)化的管理模式和規(guī)范，物業(yè)管理人員和工作人員綜合素質(zhì)普遍較低，遇到相關(guān)問題無法根據(jù)實際情況及時處理，大部分小區(qū)的物業(yè)費沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或者是比較低的，還有一些老舊小區(qū)不用繳納物業(yè)費，這種情況不僅不利于管理和維護(hù)，而且極大降低了居民的自覺維護(hù)意識。維修費用有限、缺乏標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，導(dǎo)致物業(yè)管理工作和小區(qū)日常工作無法順利運行，隨著小區(qū)居民投訴情況越來越嚴(yán)重，增加小區(qū)物業(yè)管理工作的難度，而且最終導(dǎo)致相關(guān)問題無法有效解決。老舊小區(qū)在管理過程中是比較混亂的，由于建設(shè)的時間較早，相關(guān)設(shè)施都是在后期加以完善的，缺乏統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，比如，供暖、電氣、天然氣等相關(guān)設(shè)施都是存在一定問題，而且設(shè)置管線的過程是不合理的，如果管線出現(xiàn)被破壞的情況，在維修中很容易出現(xiàn)責(zé)任不明確的問題，各單位不能積極承擔(dān)自身的責(zé)任，相互推卸，不能在一定時間內(nèi)進(jìn)行維修和檢查。另一方面，大部分老舊小區(qū)的規(guī)劃是有缺陷的，缺乏相應(yīng)的休閑運動區(qū)域，小區(qū)建設(shè)沒有自身的亮點，再加上管理工作不落實，無法限制和約束居民的一些不良行為，對小區(qū)環(huán)境造成不利的影響，不僅使小區(qū)整體環(huán)境變得臟亂差，而且占用公共區(qū)域的情況，破壞小區(qū)的整體空間感。

1.3 社區(qū)服務(wù)方面的不足

老舊小區(qū)是缺少相關(guān)服務(wù)的，或者不夠具體，比如，大部分小區(qū)的附近沒有建設(shè)商業(yè)配備設(shè)施，小區(qū)和商業(yè)配套是相關(guān)聯(lián)系的，能夠有效促進(jìn)城市的發(fā)展和進(jìn)步，也是居民平時消費的主要場所，確保居民的正常生活，滿足人們基本的物質(zhì)需求。老舊小區(qū)缺少商業(yè)設(shè)施，為人們的日常生活帶來不便，無法滿足小區(qū)居民的實際需求，小區(qū)居民在購物、通信、飲食等各方面都有一定的困難，缺乏服務(wù)設(shè)施，無法保障小區(qū)居民的日常生活，從而出現(xiàn)較多的路邊攤，路邊攤雖然為人們提供方便，但是還是存在相應(yīng)的安全隱患。長此以往，不僅對人們的日常生活產(chǎn)生一定的影響，而且不利于維護(hù)正常的社會秩序，在小區(qū)管理過程中出現(xiàn)新的問題，也給城市管理帶來一定的難度。另一方面，老舊小區(qū)附近缺少醫(yī)療、教育等相關(guān)設(shè)施，比如，學(xué)校、醫(yī)院等，嚴(yán)重降低小區(qū)居民的生活質(zhì)量水平。現(xiàn)今，社區(qū)服務(wù)最為主要的內(nèi)容是商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育，以及其他內(nèi)容都是不可缺少的，對社區(qū)服務(wù)產(chǎn)生直接的影響。同時，只有建立較為完善的社區(qū)服務(wù)機(jī)制，才能提升人們的生活質(zhì)量和舒適度，使小區(qū)居民感受到滿足感和幸福感。上述情況都是大部分老舊小區(qū)存在的主要問題，相關(guān)單位需要重視并采取合理的措施進(jìn)行解決。

2、在改造中存在的問題

現(xiàn)階段，雖然我國老舊小區(qū)改造取得相應(yīng)的效果，但是在實際改造過程中還是存在不同程度的問題，相關(guān)改造措施并沒有真正落實，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造工作存在一定的困難，大多數(shù)小區(qū)在改造中資金有限，無法進(jìn)行系統(tǒng)、全方面的改造，不能充分體現(xiàn)小區(qū)改造的真正價值，在服務(wù)方面等其他內(nèi)容還是受到相應(yīng)的限制，對城市的發(fā)展和進(jìn)步不能起到較大的作用。

2.1 建設(shè)機(jī)制不健全

根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，一些小區(qū)改造建設(shè)單位并不具有一定的經(jīng)驗和專業(yè)水平，嚴(yán)重缺乏管理經(jīng)驗和技術(shù)能力。其一是在管理中注重表面，是形式主義，缺乏專業(yè)的施工人員和技術(shù)人員，而且管理人員大多是臨時調(diào)來的，不具有管理經(jīng)驗和專業(yè)能力，從而對改造進(jìn)度造成嚴(yán)重的影響。其二是管理制度不完善以及無法落實，相關(guān)工作人員未根據(jù)具體要求和標(biāo)準(zhǔn)開展改造工作，導(dǎo)致在實際施工過程中出現(xiàn)不同程度的問題，極大的降低了施工效率和質(zhì)量。其三，管理人員忽視工程造價，在改造之前沒有及時研究設(shè)計圖紙和清單信息內(nèi)容，從而對改造情況缺乏整體認(rèn)識，更無法掌握具體內(nèi)容，導(dǎo)致預(yù)算嚴(yán)重超出。

2.2 群眾積極性不高

大部分老舊小區(qū)在改造中還是以傳統(tǒng)的建設(shè)理念開展工作，過于注重工程的進(jìn)度，沒有真正考慮到居民的實際需求，在改造之前聽取居民想法和意見只是形式，導(dǎo)致項目改造和小區(qū)居民沒有一定的聯(lián)系。還有一些小區(qū)在改造之前，信息公開不夠全面和具體，導(dǎo)致大多數(shù)居民對改造內(nèi)容不了解，一些老舊小區(qū)被列為改造項目中，但是小區(qū)居民卻毫不知情。相關(guān)城市或者小區(qū)缺乏交流討論的平臺，無法在改造之前征求居民的意見，在后期改造中，一些居民同意改造，但還有一些居民持反對意見，這對小區(qū)改造項目是非常不利的，居民存在抵觸心理，而且不配合改造工作，嚴(yán)重阻礙改造進(jìn)度。老舊小區(qū)居民整體收入較少，缺乏一定的物業(yè)繳費服務(wù)意識，從而對于相關(guān)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)沒有較大的興趣，小區(qū)缺乏完善的物業(yè)服務(wù)體系，使改造工作受到相應(yīng)的影響。

2.3 資金機(jī)制沒有得到落實

一些城市政府統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃和管理，占據(jù)主導(dǎo)地位，嚴(yán)重忽視其他各單位的作用，從而無法激發(fā)其他單位出資的主動性。老舊小區(qū)改造一是中央進(jìn)行補(bǔ)助，二是社會各界考慮小區(qū)改造的盈利情況，這方面大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為老舊小區(qū)改造回報較低，一般是持觀望的態(tài)度，三是利用小區(qū)及周邊各方面的資源，但大多數(shù)地方存在抵觸的心理，四是當(dāng)?shù)厮姷认嚓P(guān)單位的參與，但這些單位積極性不高，對于老舊小區(qū)改造并不重視。各個方面都無法在短時間出資，嚴(yán)重影響老舊小區(qū)的改造情況，一些小區(qū)改造由于資金問題沒有得到解決而被擱淺。

2.4 各單位缺乏統(tǒng)籌協(xié)作

大部分地方?jīng)]有真正做到統(tǒng)籌協(xié)作，各單位和部門缺乏有效配合，這方面政府需要引起絕對的重視，制定相關(guān)制度和要求，加強(qiáng)對各單位及各部門的管理，使其積極參與到小區(qū)改造工作中，彼此之間建立相應(yīng)的聯(lián)系，根據(jù)相關(guān)問題及時進(jìn)行探討并提出合理的解決措施。一些小區(qū)的改造項目缺乏系統(tǒng)性，無法從全局出發(fā)分析和考慮問題，更多的是重視某一項問題，比如，水電、供暖等單方面，往往只處理眼下存在的問題，并不能深入、綜合性的考慮改造中存在的問題。還有一些小區(qū)在改造中，相關(guān)單位嚴(yán)重忽視居民的實際需求，并沒有將管道管線等相關(guān)設(shè)施列為改造項目。管道管線設(shè)施在處理中遇到的問題較多、難度較大，但是所涉及到的單位無法積極承擔(dān)自身的責(zé)任，各單位是根據(jù)自己的想法進(jìn)行，從而出現(xiàn)重復(fù)施工的情況，不僅嚴(yán)重浪費資源，提升施工成本，而且對居民的日常生活造成嚴(yán)重的影響。

3、老舊小區(qū)改造的內(nèi)容和特點

3.1 老舊小區(qū)改造的內(nèi)容

老舊小區(qū)在改造的過程中，相關(guān)單位和工作人員需要重視兩方面的內(nèi)容，其一是建設(shè)中的設(shè)計內(nèi)容和施工技術(shù)需要達(dá)到居民的物質(zhì)要求，其二是根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行相應(yīng)的改造，不斷滿足居民的精神需求。所以，在具體改造過程中，分為三個階段：基礎(chǔ)階段、完善階段和提升階段。

（1）基礎(chǔ)階段，主要是以居民的日常生活和安全為主要內(nèi)容，具體涉及到交通、排水設(shè)施、供暖、管道設(shè)置、垃圾分類等等一系列內(nèi)容。維修人員需要對小區(qū)的路面進(jìn)行及時的維護(hù)和檢查，逐漸提升道路安全；在用水方面，需要按照每戶進(jìn)行計量，合理利用能源進(jìn)行統(tǒng)一供暖；相關(guān)工作人員需要在一定時間內(nèi)檢查天然氣管線以及其他管道，不斷完善和改進(jìn)管道系統(tǒng)；在電力方面，工作人員明確自身的職責(zé)，及時進(jìn)行檢查和維修。相關(guān)單位需要重視智能化建設(shè)，提升建筑物的美觀效果等等。

（2）完善階段，這方面是以便捷生活和休閑娛樂為主要內(nèi)容，具體包含修理停車場、建設(shè)文化場地、提升照明效果、治理小區(qū)植被、增加健身設(shè)施等等。在具體改造中可以拆除原先存在老化或其他嚴(yán)重問題的相關(guān)設(shè)施，合理規(guī)劃地面停車位置，有效處理小區(qū)停車的問題，老舊小區(qū)的老年人占絕大一部分，可以根據(jù)老年人的需求和實際情況設(shè)置相關(guān)休閑設(shè)施，以及改善出行的方式。小區(qū)綠化是必不可少的，通過科學(xué)的設(shè)計不斷提升小區(qū)的環(huán)境。

（3）提升階段，主要是提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量和服務(wù)功能，包含綜合服務(wù)體系、智能社區(qū)服務(wù)、改善教育設(shè)施等等，可以建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療服務(wù)模式，完善養(yǎng)老、家政等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，從各方面滿足小區(qū)居民的實際需求，實現(xiàn)智能化管理。老舊小區(qū)改造需要結(jié)合不同情況全方面改造，不斷提升小區(qū)居民的生活水平，使人們舒適、幸福的生活。

3.2 老舊小區(qū)改造的特點

我國大部分老舊小區(qū)整體情況都是不同的，在規(guī)模和體量上都有一定的差別，但是改造內(nèi)容都是相同的特征。

其一是具有公共性，小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量不僅僅和居民的生活水平有著直接的聯(lián)系，而且對城市的整體環(huán)境產(chǎn)生重要的影響。小區(qū)居民有著不同情況和相關(guān)問題，導(dǎo)致小區(qū)居民的需求具有差異性，通常情況下改造的內(nèi)容較多、要求較高，但是無法達(dá)成共識，這樣最終導(dǎo)致老舊小區(qū)在改造上以政府為主導(dǎo)地位，所以，一定程度決定老舊小區(qū)改造的公共性；

其二是互動性，在實際改造中，需要各個單位通力協(xié)作，相互配合，使各方積極投入到小區(qū)改造及建設(shè)中。其中，必須明確各單位的職責(zé)，一同分析和研究改造過程中出現(xiàn)的問題，經(jīng)過相應(yīng)的探討，提出合理的解決措施，避免影響小區(qū)改造的施工進(jìn)度；

其三是多變性，各個地方的老舊小區(qū)都會出現(xiàn)不同程度的問題，在改造過程中存在一定的難度，而且是較為復(fù)雜的，特別是管道管線的不明確，使施工中容易出現(xiàn)無法判斷的問題，從而增加施工成本，導(dǎo)致工程項目出現(xiàn)變更的情況，對小區(qū)改造工作造成嚴(yán)重的影響。

4、老舊小區(qū)改造的措施

4.1 不斷健全建設(shè)機(jī)制

老舊小區(qū)改造內(nèi)容涉及到多個方面，其中包含路面維修、治理綠化、配套設(shè)施等等一系列內(nèi)容，這些工作內(nèi)容需要專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行施工，各方面應(yīng)該積極承擔(dān)自身的責(zé)任，不斷提升小區(qū)改造的效果和質(zhì)量。建設(shè)單位需要對部門工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的管理和約束，通過相關(guān)制度和規(guī)范約束其行為，如果相關(guān)建設(shè)工作缺乏專業(yè)的技術(shù)和工作人員，需要交給專業(yè)的部門或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，對工程的各個階段實施全方面的管理和監(jiān)督，從而不斷健全管理和監(jiān)督機(jī)制，確保工程項目順利進(jìn)行。

4.2 提升小區(qū)居民參與改造的積極性

其一，應(yīng)該建立項目生成制度。提出合理的改造計劃，加強(qiáng)和小區(qū)居民之間的聯(lián)系，使居民對改造的相關(guān)內(nèi)容有一定了解，并且結(jié)合居民的意見和想法進(jìn)行相關(guān)方面的設(shè)計，最終經(jīng)過政府及相關(guān)部門的確定；其二，小區(qū)改造項目，需要以為群眾辦實事為主要內(nèi)容，充分落實相關(guān)制度和措施，使項目的設(shè)計人員以及其他工作人員積極幫助居民參與到改造工作中，有效解決小區(qū)居民的相關(guān)問題；其三，開展創(chuàng)建幸福小區(qū)的活動，在實際工作之前積極采取居民的意見，聽取群眾的心聲，并且在相關(guān)工作完成之后重視回訪工作，做到信息內(nèi)容的公開，調(diào)節(jié)相關(guān)部門和居民因改造工作產(chǎn)生的矛盾，充分滿足小區(qū)居民的實際需求，從而使小區(qū)居民主動參與到改造過程中。

4.3 建立健全資金同擔(dān)機(jī)制

征集社會各界的力量，使其參與到小區(qū)改造項目中，并且發(fā)揮主體作用，參與到改造項目的各個環(huán)節(jié)中。調(diào)動小區(qū)及附近地區(qū)進(jìn)行相關(guān)方面的改造，增加一些有盈利的改造項目，對養(yǎng)老、停車、市場等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的改造，使其提升經(jīng)濟(jì)效益，吸引企業(yè)對小區(qū)改造項目進(jìn)行投資。加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系，為小區(qū)改造等相關(guān)重點項目，給予長時間的低成本資金。同時調(diào)動國有企業(yè)的積極性，對小區(qū)改造提供相應(yīng)的支持，也可以通過其他方式提供支持。將其他住宅小區(qū)相關(guān)方面的資金投入到老舊小區(qū)的改造中，合理使用資金，從而確保老舊小區(qū)改造工作的正常進(jìn)行。

4.4 加強(qiáng)小區(qū)改造工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

在進(jìn)行改造之前，相關(guān)單位和工作人員需要提升制定合理的改造方案，重點突出配套設(shè)施、管道管線等相關(guān)內(nèi)容，必須作為改造的前提條件。根據(jù)改造方案，有效制定改造內(nèi)容，確保管道管線等基礎(chǔ)階段改造的效率和質(zhì)量。同時，管理人員需要在一定時間內(nèi)及時進(jìn)行檢查和監(jiān)督，避免改造工作中出現(xiàn)相關(guān)問題。引導(dǎo)電力、排水等相關(guān)單位承擔(dān)自身的責(zé)任，在改造的過程中注重協(xié)作，根據(jù)相關(guān)問題同時開展，有規(guī)劃、有目的去進(jìn)行改造，預(yù)防出現(xiàn)返工、浪費資源的情況。不斷完善安全監(jiān)管制度，加強(qiáng)對老舊小區(qū)改造的材料、施工階段等相關(guān)過程的管理和控制，實時監(jiān)督建設(shè)單位的施工過程，嚴(yán)格確保施工質(zhì)量。

結(jié)語：

老舊小區(qū)在改造過程中遇到的問題是比較多的，在實際工作中是存在一定的難度，所以，在改造過程中，相關(guān)部門和單位需要建立相應(yīng)的聯(lián)系，根據(jù)相關(guān)問題及時進(jìn)行溝通和解決，加強(qiáng)改造環(huán)節(jié)的控制和管理，有效確保老舊小區(qū)改造工作的順利進(jìn)行，并且提升工作效率和質(zhì)量。