房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強工程造價管理工作

文／彭曉冰 廣東鼎龍實業(yè)集團有限公司 廣東湛江 524543

引言：

工程造價管理主要指企業(yè)為了提升項目利潤率，保障項目收益在預(yù)期范圍內(nèi)，圍繞工程造價開展的管控活動以及其他行為，在合法、合理范圍內(nèi)降低工程建設(shè)成本，提升工程的經(jīng)濟效益及社會效益。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入了解市場工程造價管理模式，并深入分析工程造價管控模式，運用合理有效的措施和方式，將項目的工程總造價控制在預(yù)期范圍內(nèi)，以達成提升項目建設(shè)水平的核心目的。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強工程造價管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的時代背景下，諸多投資人意識到了房地產(chǎn)行業(yè)蘊藏的商機，通過融資等形式籌措資金，試圖能“分一杯羹”。然而房地產(chǎn)開發(fā)涉及到材料采購、土地審批、征拆、設(shè)計審核、施工以及銷售等過程，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將會導(dǎo)致項目開發(fā)難以順利開展，而投資單位也會因此出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，導(dǎo)致項目難以順利建設(shè)，爛尾工程數(shù)量急劇增加。面對這樣的局面，我國政府部門調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核工作，提升了資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。同時，新局面也迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)朝向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。企業(yè)只有重視工程造價管控，不斷降低項目的開發(fā)成本，實現(xiàn)綜合利潤率的提升，才能夠通過管控財務(wù)數(shù)據(jù)把握工程進展，實現(xiàn)有效管理，從根源上保障企業(yè)的核心競爭力。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強工程造價管理的有效方式

房地產(chǎn)開發(fā)工作復(fù)雜，工程造價管理難度較大。因此，要分階段開展工程造價管理工作，結(jié)合各階段特征選擇最合理的造價管理方案，保障管理工作的合理性。筆者結(jié)合了實際案例分析了強化工程造價管控的有效方式。

2.1 案例分析

吳川市高爾夫大道二期綜合管網(wǎng)（過路管、雨污水）項目，總工程造價（含稅）5053604.61 元，道路總長度1960m，稅率為9%，合同總工期57 個日歷天（含法定假日），單米指標(biāo)2578.37 元/m，遠低于目標(biāo)成本。

2.2 加強工程造價管理的有效方式

2.2.1 加強招投標(biāo)階段造價管理

（1）提升預(yù)算質(zhì)量

在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)將工程造價管控范圍給予局限性定義，要融會貫通，運用全過程管控模式開展造價管控。在實際工程造價管控過程中，要從招投標(biāo)環(huán)節(jié)開展工程造價把控，為后續(xù)造價控制工作良好開展奠定堅實的基礎(chǔ)。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保障預(yù)算文件的合理性和準(zhǔn)確性，這樣才能保障招標(biāo)控制價足夠合理，從而將工程總造價控制在合理范圍內(nèi)，提升工程建設(shè)性價比。在此階段中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好分析、調(diào)查工作，為造價管理人員提供更精準(zhǔn)、更詳盡的施工圖紙和主要材料市場調(diào)研價格表，確保造價管理人員能夠精確的預(yù)估出工程建設(shè)階段所需的成本。眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中設(shè)計部下發(fā)的施工圖紙，為負責(zé)招標(biāo)造價管理人員提供詳盡完整的CAD 版施工圖紙，不僅輔助編制好標(biāo)底價，還能優(yōu)化預(yù)算的精準(zhǔn)度，為招投標(biāo)階段造價管控工作提供有效依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視預(yù)算文件質(zhì)量把控，對工程造價管理人員提供的預(yù)算文件進行精準(zhǔn)分析以及深度核查，保障預(yù)算文件的合理性。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要監(jiān)督工程造價管理人員做好價差預(yù)備費用統(tǒng)計工作，為后續(xù)項目工程變更等方面做好預(yù)留。預(yù)算文件與后續(xù)的結(jié)算文件有著直接關(guān)系，作為結(jié)算的重要依據(jù)。為保障預(yù)算質(zhì)量和結(jié)算質(zhì)量，要不斷重視市場調(diào)研工作，做好分部分項工程綜合單價的確定，結(jié)合材料波動情況適當(dāng)?shù)奶嵘C合單價或降低綜合單價。

（2）規(guī)范招投標(biāo)流程

2.2.2 重視圖紙審查

圖紙審查工作作為工程造價管理的關(guān)鍵，通過圖紙審查能夠及時發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題，降低設(shè)計變更發(fā)生概率，避免工程變更對工程造價產(chǎn)生的負面影響，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要意識到工程造價管理工作的重要性，并從以下方面提升圖紙審查質(zhì)量。

（1）做好現(xiàn)場勘查

本項目工程施工復(fù)雜，施工跨度大，需協(xié)調(diào)的專業(yè)內(nèi)容多且復(fù)雜，面對有同樣建設(shè)特征的項目，房地產(chǎn)開發(fā)公司要積極做好現(xiàn)場勘查工作。尤其是新建道路管網(wǎng)與原有管網(wǎng)存在接駁的部分，要做好相應(yīng)的接駁連通處理，重視地下環(huán)境和結(jié)構(gòu)的勘探，保障建設(shè)工作順利開展。與此同時，企業(yè)在項目開展設(shè)計時，要督促設(shè)計人員結(jié)合施工現(xiàn)場勘探報告，與工程所在地政府部門做好交流和溝通，找出施工現(xiàn)場及周圍市政管網(wǎng)、建筑結(jié)構(gòu)等方面的資料，保障施工組織方案、管網(wǎng)設(shè)計方案的合理性及可行性，降低施工階段設(shè)計變更發(fā)生概率，避免目標(biāo)成本失控，實現(xiàn)工程造價管控。此外，一旦在勘查過程中發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場所在地周圍存在受到嚴(yán)重破壞的管網(wǎng)和結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時與政府部門進行溝通，上報至有關(guān)部門進行處理，避免對后續(xù)工程建設(shè)帶來影響，保障工程在可控的施工周期的基礎(chǔ)上，將項目工程總造價控制在合理范圍內(nèi)?，F(xiàn)場勘察工作難度較大，房地產(chǎn)開發(fā)公司要與具有專業(yè)資質(zhì)的地勘部門進行合作，并且與兩家及兩家以上的地勘部門做好溝通交流，結(jié)合地勘部門提供的分析結(jié)果綜合性考慮，將現(xiàn)場勘察報告及時提供至設(shè)計單位，確保設(shè)計人員能夠第一時間了解到施工現(xiàn)場地形水文等狀況。

（2）強化設(shè)計會審力度

在設(shè)計單位繪制好設(shè)計圖紙后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與設(shè)計人員做好會審工作，深入了解設(shè)計圖紙內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙存在的問題，保障設(shè)計方案的合理性、科學(xué)性。本項目跨度大，牽涉的專業(yè)內(nèi)容多且繁雜，為了能夠保障工程建設(shè)周期，大部分審核工作常會對大體內(nèi)容進行審核，但卻忽視了細節(jié)方面的審核，導(dǎo)致工程變更現(xiàn)象頻發(fā)，進而引發(fā)超預(yù)算現(xiàn)象，嚴(yán)重時還將涉及到工程返工，影響工程造價管控工作效果。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合施工現(xiàn)場實際情況做好分析工作，結(jié)合以往項目會審經(jīng)驗，著重對易發(fā)生變更的環(huán)節(jié)以及對工程造價產(chǎn)生嚴(yán)重影響的分部分項工程進行審核，做好細節(jié)方面的把控，詳細地分析施工可行性、工程造價經(jīng)濟性以及技術(shù)的合理性，保障上述內(nèi)容滿足要求后即可開展后續(xù)施工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要具備強化圖紙審查力度的意識，通過強化設(shè)計部會審圖紙力度不斷提升設(shè)計圖紙質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙錯漏，實現(xiàn)工程造價管理效果的優(yōu)化。會審工作具有極強的專業(yè)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立具有豐富會審經(jīng)驗的審核團隊，重視圖紙細節(jié)、施工設(shè)計、施工質(zhì)量等多個方面的把控。

2.2.3 重視質(zhì)量控制的優(yōu)化

在項目開展造價管理時，質(zhì)量控制工作作為保障項目性價比的核心環(huán)節(jié)，管理手段要以保障項目施工質(zhì)量為基礎(chǔ)和前提，要不斷做好質(zhì)量控制工作，確保項目能夠為企業(yè)帶來可觀的利潤，以達成提升造價管理質(zhì)量的核心目的。本項目作為市政配套工程，需提醒項目的監(jiān)理公司從隱蔽工程檢驗工作方面入手，做好工程的質(zhì)量管控。

（1）監(jiān)理公司的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)公司要選擇施工現(xiàn)場所在地規(guī)模大、資質(zhì)齊全、口碑良好的監(jiān)理公司來協(xié)助自己開展項目質(zhì)量檢驗控制工作，實現(xiàn)工程造價管理效果的優(yōu)化。在整個選擇過程中，由于市政工程項目預(yù)算總金額較大且關(guān)乎到國家公共利益，要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地的地方政府提出的相關(guān)規(guī)則，應(yīng)用招投標(biāo)的形式開展監(jiān)理公司的選擇。監(jiān)理公司的選擇尤為重要，要給予充分的重視，在招投標(biāo)階段要做好建立公司資格審查工作，通過保障監(jiān)理人員職業(yè)水平的形式，保障監(jiān)督管理工作質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)公司也要不定期開展檢查工作，一旦發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在質(zhì)量問題、安全問題，要第一時間追究監(jiān)理單位和施工單位責(zé)任，予以警告，避免同類別問題再度發(fā)生。

（2）加強隱蔽工程檢查

隱蔽工程包含道路基礎(chǔ)工程、管線預(yù)埋等在竣工驗收時不能看到實物的工程，本項目95%以上都為隱蔽工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要著重對隱蔽工程質(zhì)量進行把控，運用全過程施工質(zhì)量監(jiān)督的形式，保障項目質(zhì)量，避免后續(xù)由于分部分項工程性能缺陷而產(chǎn)生事后處理費用，從根源上降低超預(yù)算現(xiàn)象發(fā)生概率。在隱蔽工程完工后下個施工環(huán)節(jié)開展前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要嚴(yán)格結(jié)合當(dāng)前規(guī)定以及標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)場監(jiān)理單位一同開展隱蔽工程質(zhì)量驗收和檢查工作，例如管道埋設(shè)工作是否能滿足國家規(guī)范要求，管道底部是否鋪設(shè)細沙，管道管件是否滿足要求的品牌及規(guī)格。同時，還要做好監(jiān)督檢查工作，保障后續(xù)回填土分層進行壓實，避免后續(xù)工程對隱蔽工程質(zhì)量產(chǎn)生負面作用。

2.2.4 提升管理人員職業(yè)水平

（1）重視人才引進機制的優(yōu)化

人員作為工程造價管理的核心，也是造價管理工作的領(lǐng)導(dǎo)者，其自身專業(yè)水平對造價管理工作成效產(chǎn)生直接影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視團隊的建設(shè)，不斷發(fā)掘業(yè)界優(yōu)秀的造價管理人才，建立完善健全的人才管理、人才晉升、人才引進機制，積極與高校進行溝通合作，保證整個團隊造價管理人員都具備良好的職業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，從根源上提升造價管控工作水準(zhǔn)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成為新興的高熱度產(chǎn)業(yè)，與其配套的人才培養(yǎng)教育機構(gòu)仍然不夠完善，導(dǎo)致建設(shè)工作難以達到實際需求。各高校向房地產(chǎn)行業(yè)輸送的專業(yè)性人才數(shù)量存在限制，對人才引進效果也產(chǎn)生了嚴(yán)重的負面作用。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極做好人才培養(yǎng)，提升造價人員管理待遇和招聘門檻，確保優(yōu)秀高校畢業(yè)生能夠獲取到良好的待遇，打造企業(yè)口碑，重視優(yōu)質(zhì)管理人才的選拔，為團隊建設(shè)工作良好開展奠定堅實的基礎(chǔ)。

（2）做好培訓(xùn)工作

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大，內(nèi)容繁多且復(fù)雜，所需要的造價管理人員數(shù)量較多，但大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目配備的工程造價人員數(shù)量較少，人才更是呈現(xiàn)出緊缺的形式。為此，企業(yè)不僅需要向高校進行溝通，做好人才引進，還要建立培訓(xùn)管理機制，提升在職、在崗人員的專業(yè)水準(zhǔn)，促進團隊工程造價管理能力的提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與第三方培訓(xùn)機構(gòu)進行溝通和交流，結(jié)合人才實際情況，做好最優(yōu)培訓(xùn)計劃，結(jié)合以往案例，篩選相關(guān)素材為造價管理人員提供實例分析工作，在培訓(xùn)過程中也要對實際案例進行講解和剖析，不斷充實造價管理經(jīng)驗。同時，企業(yè)要重視工程造價管理領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)，對高層造價管理人員進行培訓(xùn)，鼓勵管理階層人員進行繼續(xù)教育深造，并積極進行業(yè)界交流，掌握先進的造價管理理念和方法，從而提升工程管理工作的有效性和合理性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要定期對基層工程造價管理人員做好考核工作，將考核結(jié)果參與到晉升中，調(diào)動工程造價管理人員的競爭意識，不斷優(yōu)化自身對工程造價管控工作的理解?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確人才的培養(yǎng)，不是一蹴而就的，要做好人才培養(yǎng)計劃以及人才引進計劃，為項目工程造價管理工作良好開展，奠定人才方面的基礎(chǔ)。同時，企業(yè)還要配置相應(yīng)的監(jiān)督管理機構(gòu)，并保證監(jiān)督管理人員具備良好的職業(yè)水平和豐富的經(jīng)驗，定期對項目工程造價管理內(nèi)容進行審核和監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)問題要積極進行解決，并找出責(zé)任人，強化對其職業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，避免問題再度發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)公司要與業(yè)內(nèi)專家溝通，邀請其參與到本公司的人才培訓(xùn)中，提升每位管理人員的宏觀觀察能力和宏觀調(diào)控能力，保障管理人員具備良好的能力和素質(zhì)，提升對突發(fā)事件的處理能力，降低重大質(zhì)量安全事故發(fā)生概率，保障工程順利建設(shè)。十年樹木，百年樹人。企業(yè)要不斷攻堅克難，為管理人員營造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和培訓(xùn)機制，并結(jié)合培訓(xùn)計劃建立人才晉升機制，為人才提供可觀的上升渠道，提升其積極性，將培訓(xùn)工作價值充分發(fā)揮出來。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保障人才培養(yǎng)方面的資金投入，為人才培訓(xùn)計劃的有效落實奠定基礎(chǔ)。

2.2.5 提升造價審計工作的精準(zhǔn)度

（1）重視造價咨詢公司的選擇

工程造價審計工作作為造價控制管理工作的最后環(huán)節(jié)，是確定工程結(jié)算款具體數(shù)量的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)涉及到的內(nèi)容中多，資本數(shù)額大。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要強化造價審計工作，保障審計過程的精準(zhǔn)度，重視工程款的結(jié)算，深化造價管理工作的有效落實。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會委托第三方咨詢單位開展審計工作，本項目由于規(guī)模較大且涉及到與社會利益有關(guān)的內(nèi)容，因此，選擇了甲級造價咨詢單位開展工程審計工作。在選擇過程中，由于目前市場中出現(xiàn)了小型造價公司通過掛靠的形式獲取到甲級資質(zhì)的行為，因此，要做好相應(yīng)的篩選工作，盡可能選擇施工現(xiàn)場所在地口碑良好、綜合實力強的造價咨詢單位進行合作。必要時，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以到施工所在地進行走訪調(diào)研，做好甄別工作，保障造價咨詢單位資質(zhì)齊全真實，或是與其他企業(yè)建立長期合作，從而保障整個審計工作的合理性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)公司要重視造價咨詢企業(yè)的選擇，明確造價咨詢單位選擇的重要性，高層領(lǐng)導(dǎo)要對選擇的人員做好監(jiān)督檢查工作，避免出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象，從而實現(xiàn)造價管理，保障自身利益。

（2）做好施工變更手續(xù)的檢驗

一些施工單位常常會通過施工簽證的形式來增加工程造價，在審計過程中，要對施工簽證進行重點審核。審計工作就是施工單位與審計單位進行博弈的過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此階段中要做好施工簽證相關(guān)資料的檢查和變更手續(xù)，檢測工作確保手續(xù)齊全且符合國家要求后，才能對該部分工程款進行結(jié)算。在整個過程中，企業(yè)要與第三方造價咨詢單位做好溝通交流，配合造價咨詢單位開展工作，重視簽證等內(nèi)容的檢查，針對施工現(xiàn)場隱蔽工程要對其影像資料做好核實工作，檢驗簽證內(nèi)容是否合理，簽證提出的時間是否符合國家要求，相關(guān)材料是否具備良好的證明力，簽證中的工程量是否計算準(zhǔn)確等等，實現(xiàn)審計工作的全面優(yōu)化，保障整個審計工作的準(zhǔn)確性。對于存在不合理的地方，要積極與施工單位進行溝通，及時發(fā)現(xiàn)問題，對施工單位無故增加的工程量要給予扣減，優(yōu)化造價管理工作的落實效果。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對第三方造價咨詢單位做好監(jiān)督管理工作，避免徇私舞弊現(xiàn)象發(fā)生。當(dāng)項目施工階段出現(xiàn)設(shè)計變更時，也要對于設(shè)計變更工程量進行核實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好現(xiàn)場踏勘工作，對設(shè)計變更部位也要留置好影像資料，為后續(xù)歸檔工作奠定基礎(chǔ)。本文列舉的市政工程常會由于地質(zhì)天氣等因素出現(xiàn)施工變更和設(shè)計變更。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好監(jiān)督工作，對需要隱蔽的變更部位留置好相關(guān)的影像資料，并通知施工單位在隱蔽工每項隱蔽工程驗收時，都要組織四方驗收工作，保障項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)工程造價管理工作的優(yōu)化。

結(jié)語：

綜上所述，完善工程造價管理工作有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確工程造價管理工作地位，保障自身利益，在實際工程建設(shè)階段，企業(yè)不斷強化工程造價管控工作，不僅能夠提升招投標(biāo)管理工作的準(zhǔn)確性，強化項目設(shè)計方案的有效性以及合理性還能夠?qū)崿F(xiàn)工程建設(shè)質(zhì)量的提升，保障工程性價比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷優(yōu)化工程造價管理團隊建設(shè)工作，重視人才的引進，保障每位工程造價管理人員都具備良好的職業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，為造價管理工作良好開展奠定人才方面的基礎(chǔ)。