鐵路不動產(chǎn)測繪的特點與方法北京局集團有限公司土地測繪及登記取證服務(wù)》為例
——以《中國鐵路

宋鶴寧 師洪艷

(沐城測繪(北京)有限公司， 北京 100102)

0 引言

中國鐵路始建于清朝末年由英國人修建的吳淞鐵路，經(jīng)過一個多世紀的建設(shè)和發(fā)展，截至2021年底，全國鐵路營業(yè)里程突破150 000 km，其中高鐵超過40 000 km，位居世界第一，全國鐵路復(fù)線率和電氣化率分別達到60%和70%，分別位居世界第二位和第一位。由于鐵路線路歷史較長，土地權(quán)屬來源復(fù)雜，經(jīng)過多次征地，因歷史原因造成部分征地資料不全及部分土地權(quán)源資料缺失，存在不可預(yù)見的困難。土地邊界呈開放狀態(tài)，宗地相鄰單位、個人及村集體土地多，四鄰情況復(fù)雜，可預(yù)見的工作難度較大及可能出現(xiàn)的土地權(quán)屬糾紛較多，權(quán)籍調(diào)查工作開展難度大。鐵路線路用地呈狹長狀，使用傳統(tǒng)測繪手段進行鐵路線路用地的測繪工作投入的成本較高，但效率低，投入與產(chǎn)出不成正比。本文以《中國鐵路北京局集團有限公司土地測繪及登記取證服務(wù)》項目為例，通過對項目復(fù)盤，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)測繪手段不適用狹長線路土地測繪及權(quán)籍調(diào)查工作，無人機傾斜攝影測量技術(shù)優(yōu)勢更大。

1 不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查

1.1 權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容

權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的工作流程都是先“調(diào)查”后“測繪”[3]，權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)首次登記的基礎(chǔ)[4]。權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后出現(xiàn)的，包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測繪工作。不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查主要獲取不動產(chǎn)權(quán)利的主體、來源、類型、權(quán)利變化等狀況，不動產(chǎn)測繪主要是獲取不動產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途等狀況。并非所有的不動產(chǎn)登記都需要進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，如果權(quán)利人有其他的材料可以證明不動產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況，則不需要再對該不動產(chǎn)再進行權(quán)籍調(diào)查[5]。不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測繪的目的是：明確產(chǎn)權(quán)，形成“權(quán)屬明確、界址清晰、面積準確”的成果，為不動產(chǎn)登記工作提供技術(shù)支撐。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以不動產(chǎn)單元為對象，遵循“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)利類型，開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作[6]。

權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容：①利用現(xiàn)有成果開展日常不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，充分利用現(xiàn)有地籍調(diào)查成果，如各類不動產(chǎn)調(diào)查、登記、審批、交易等資料；②更新地籍圖，權(quán)籍調(diào)查完成后，要與原檔案資料進行對比分析，并更新地籍圖；③調(diào)查不可或缺，無論辦理哪種不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，都應(yīng)該辦理權(quán)籍調(diào)查，只是需要區(qū)分情況，確定是否需要進行外業(yè)實地調(diào)查。

以下四種情況不需要進行外業(yè)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查：

(1)權(quán)利人有其他材料證明不動產(chǎn)單元的權(quán)利狀況和自然狀況，不需要實地進行權(quán)籍調(diào)查。

根據(jù)灌溉模式、種植作物及凈需水定額，項目區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉凈用水量449.36萬m3。項目區(qū)灌溉水利用系數(shù)為0.89，推算到項目區(qū)在西干渠直開口的取水量為504.9萬m3。項目區(qū)灌溉用水取水量見表4。

(2)權(quán)利類型為抵押權(quán)、地役權(quán)的，首次登記不需要不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。

(3)不動產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、查封登記等不涉及界址變化的，不需要實地開展權(quán)籍調(diào)查。

(4)已經(jīng)有其他證明材料的也不需要再實地開展權(quán)籍調(diào)查。

1.2 鐵路權(quán)籍調(diào)查重要性

鐵路是國家經(jīng)濟的大動脈，是聯(lián)系社會的紐帶，對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出貢獻，在經(jīng)濟社會發(fā)展中有著至關(guān)重要的作用。鐵路是我國綜合交通運輸體系的骨干，承擔(dān)了全國旅客周轉(zhuǎn)量的60%和貨物周轉(zhuǎn)量的70%以上。鐵路是滿足人民旅行需求、提高人民物質(zhì)文化生活水平、加強國防建設(shè)的重要的基礎(chǔ)設(shè)施。近年來，我國高速鐵路迅猛發(fā)展，成為我國走向世界的一張出彩名片。截至2021年底，我國鐵路運營里程突破150 000 km，其中高鐵運營里程超過40 000 km，位居世界第一，全國鐵路復(fù)線率和電氣化率分別達到60%和70%，分別位居世界第二位和第一位。

隨著我國鐵路不斷的快速發(fā)展，鐵路日發(fā)車次的不斷增加，鐵路是國民出行的重要交通選擇，鐵路運輸與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，保證鐵路運輸?shù)陌踩侵刂兄?。而鐵路用地權(quán)籍調(diào)查就是對鐵路用地及鐵路運輸最好的保護措施之一，保護好鐵路用地，對實現(xiàn)鐵路用地資產(chǎn)保值增值，促進和諧鐵路建設(shè)具有重要里程碑意義。

2 鐵路用地不動產(chǎn)測繪

2.1 鐵路用地不動產(chǎn)測繪內(nèi)容及特點

2.1.1鐵路用地不動產(chǎn)測繪內(nèi)容

鐵路用地不動產(chǎn)測繪涵蓋地籍調(diào)查、地籍測量、不動產(chǎn)測繪成果編制等工作內(nèi)容[7]。

(1)地籍調(diào)查。對鐵路土地及其附著物的位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等基本情況進行的調(diào)查工作[8]。

(2)地籍測量。主要包括控制測量、界址點坐標測量和地籍圖編繪工作。

(3)不動產(chǎn)測繪成果。包括使用過的地形圖、控制點成果以及測量完成的控制點、界址點、量算面積、地籍圖、宗地圖、地籍冊等。還包括相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計書、技術(shù)總結(jié)、驗收單和協(xié)議書等。

2.1.2鐵路用地不動產(chǎn)測繪特點

常規(guī)不動產(chǎn)測繪的特點：

(1)法律權(quán)威性。測繪成果是確權(quán)登記的基礎(chǔ)，必須由主管部門嚴格審查，具有法律意義，也保護不動產(chǎn)所有人的權(quán)利。

(2)塊狀分布。無論是宅基地還是開發(fā)商樓盤的初始登記以及機關(guān)單位用地都是塊狀分布。

(3)面積較小。土地用途決定了這些權(quán)利主體的用地范圍較小，即使是開發(fā)商、機關(guān)單位用地一般在幾萬到十幾萬平方米。

鐵路不動產(chǎn)測繪除了具備法律權(quán)威性的特點外還有其特有的特點：

(1)狹長分布。由于鐵路線路的特有特點，鐵路線路用地都呈線狀、狹長分布，單宗地長度為幾米甚至幾十千米。

(2)單宗地面積大。由于鐵路線路的特有特點，單宗地面積為幾萬甚至上百萬平方米。

2.2 鐵路不動產(chǎn)測繪方法

結(jié)合本項目的實際情況和歷史檔案資料，本項目在權(quán)籍調(diào)查完成后，對標記宗地界址點位置采用現(xiàn)場采集北京市地方坐標的方式開展測繪工作。

利用測區(qū)內(nèi)已有控制點轉(zhuǎn)換參數(shù)[9],平面坐標轉(zhuǎn)換殘差絕對值均不超過2 cm,精度符合要求。完成坐標轉(zhuǎn)換后,進行圖根點測量。在測量中,采用1+n的方式作業(yè)，即一臺基準站多臺流動站，大大加快了作業(yè)效率。

圖根控制測量符合以下要求[10]：①必須使用三腳架、基座架設(shè)儀器，不得使用手扶單桿；②觀測前，手簿中設(shè)置的平面收斂閾值≤20 mm，高程收斂閾值≤30 mm；③數(shù)據(jù)觀測時間每測回不得少于10 s，每個點位觀測至少2個測回，測回間隔大于1 min，兩測回獨立觀測即要求接收機重新固定；④經(jīng)緯度應(yīng)記錄到0.000 01″，平面坐標和高程應(yīng)記錄到0.001 m；⑤測回間的平面坐標分量較差應(yīng)小于20 mm，垂直坐標分量較差應(yīng)小于30 mm；⑥初始化時間超過5 min仍不能獲得固定解時，宜斷開通信鏈路。重啟衛(wèi)星定位接收機，再次初始化，當重啟3次仍不能獲得固定解時，應(yīng)選擇其他位置重新選點進行測量。

界址點采集過程中采用一臺基準站多臺流動站的作業(yè)模式。使用三腳支架方式架設(shè)天線，測量過程中儀器的圓氣泡穩(wěn)定居中，手簿中設(shè)置的平面收斂閾值≤20 mm，觀測時間每測回不得少于10 s，每個點位觀測至少2個測回，測回間隔大于1 min，兩測回獨立觀測即要求接收機重新固定，界址點坐標取兩測回的平均值作為成果數(shù)據(jù)。作業(yè)前后應(yīng)進行已知控制點檢核。

3 應(yīng)用案例

本項目不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記測繪工作采用外業(yè)調(diào)查測繪，內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的方法進行，以原有地籍調(diào)查成果和檔案管理資料為基礎(chǔ)，對標段內(nèi)土地的產(chǎn)權(quán)狀況進行調(diào)查，包括權(quán)利人、權(quán)屬來源情況、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積等要素，開展不動產(chǎn)權(quán)籍圖測量，內(nèi)業(yè)對所有成果進行整理，完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及各類測繪成果。建立不動產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)庫，利用建庫軟件，將以宗地基礎(chǔ)的權(quán)籍信息經(jīng)過內(nèi)業(yè)整合，將經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查、核實、完善的不動產(chǎn)單元信息進行錄入。不動產(chǎn)測繪流程如圖1所示。項目完成后對整個測區(qū)隨機選取90點進行精度檢查，經(jīng)計算中誤差為0.041 m，滿足規(guī)范要求，數(shù)據(jù)精度統(tǒng)計見表1。

圖1 不動產(chǎn)測繪流程

表1 數(shù)據(jù)精度統(tǒng)計 單位：m

近幾年隨著移動互聯(lián)、光學(xué)字符識別(optical character recognition，OCR)技術(shù)的發(fā)展，開發(fā)移動端APP系統(tǒng)用于確權(quán)簽字，實現(xiàn)權(quán)屬信息的錄入和上傳等工作。該方法可以通過拍照等分門別類地上傳各種照片和文本，如房屋現(xiàn)場照片、權(quán)利人的身份證和戶口本信息，還可以利用自動識別技術(shù)，智能化自動識別紙質(zhì)權(quán)屬資料并錄入，無須手動填寫，降低錯誤率。

項目測繪工作完成后，通過對本項目測繪工作的復(fù)盤分析，使用傳統(tǒng)測繪手段進行鐵路線路用地的測繪工作時需要的人力、交通工具、儀器設(shè)備等數(shù)量眾多，且效率不高，因此不提倡使用常規(guī)測繪方法進行鐵路線路用地的不動產(chǎn)測繪工作。鐵路用地大多為線路車站、區(qū)間及相關(guān)鐵路設(shè)施用地，呈線狀分布[11]，“點多、線長、面廣”，傳統(tǒng)測繪手段需要的人力、交通工具、儀器設(shè)備等數(shù)量眾多，且效率不高，這就需要引入先進的、新興的技術(shù)手段，如傾斜攝影測量、激光雷達等[12]，在三維模型中導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫信息，通過對三維數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)對比分析，可以很直觀獲取登記邊界信息。而且無人機傾斜攝影測量具有效率高、操作靈活、周期短和成本低等優(yōu)點[13-15]，在狹長線路測繪工作中的優(yōu)勢更加明顯。

4 結(jié)束語

隨著2021年1月1日《中華人民共和國民法典》的正式施行，物權(quán)篇涉及不動產(chǎn)內(nèi)容再一次充實明確，更多人對不動產(chǎn)有了更深入的認識。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作將大范圍展開，例如，冰川、草地、林地和海域等。近幾年全國各地開展的房地一體化不動產(chǎn)登記確權(quán)發(fā)證工作正如火如荼地進行中，在這項工作中各地區(qū)根據(jù)自身實際情況采用了不同的測繪方法：傳統(tǒng)測繪技術(shù)(衛(wèi)星定位接收機結(jié)合全站儀)和新興測繪技術(shù)，新興測繪技術(shù)如傾斜攝影測量、機載激光雷達、手持(背包)三維掃描等技術(shù)手段。而且經(jīng)過驗證新興技術(shù)在精度上完全能滿足測繪需求，而且測繪效率得到提高，人工成本降低。相信隨著新興技術(shù)的更廣泛應(yīng)用和推廣，這些技術(shù)手段將在鐵路用地土地測繪及登記取證工作得到廣泛使用，不僅是測繪手段的提高，而且通過三維模型數(shù)據(jù)可以直觀地看到如實景再現(xiàn)的相對位置關(guān)系，也使室內(nèi)(不需要現(xiàn)場指認)權(quán)籍調(diào)查、確權(quán)成為可能，將大幅提高鐵路不動產(chǎn)測繪和權(quán)籍調(diào)查的效率。