基于REITs的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展融資模式分析

王淑琪 張應華

（九江學院經(jīng)濟學院，江西九江 332005）

引言

我國鄉(xiāng)村旅游起步于20世紀80年代，到2022年，已有近40年的發(fā)展歷史，這期間鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟增長。鄉(xiāng)村旅游是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要途徑，但鄉(xiāng)村旅游發(fā)展一直面臨著資金缺乏、融資渠道單一等困境。解決融資問題是發(fā)展我國鄉(xiāng)村旅游的關鍵步驟，政府投資、信貸籌資等傳統(tǒng)融資渠道已不能滿足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的需要。當前火熱進行的不動產(chǎn)投資信托基金REITs是可借鑒引入的緩解鄉(xiāng)村旅游融資困境的模式。

一、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs進行融資的必要性與可行性

（一）必要性

當前鄉(xiāng)村旅游項目存在建設工程量大、建設時間久、同質(zhì)化嚴重等問題，因此需要籌集大量資金進行專業(yè)規(guī)劃。目前我國鄉(xiāng)村旅游融資渠道單一，主要包括由政府牽頭的國有金融機構融資和民間金融機構融資。由于信息不對稱、可抵押資源少、價值不穩(wěn)定等問題，這些資金難以被用于項目建設中，同時這兩種融資方式不能對項目進行專業(yè)發(fā)展指導，加大了項目損失風險?？傮w來說，現(xiàn)有融資渠道無法滿足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展對資金和發(fā)展規(guī)劃的需求，迫切需要新的融資方法解決這些難題。

發(fā)行REITs能夠幫助鄉(xiāng)村旅游破解當前融資困境。例如，封閉型REITs產(chǎn)品能夠滿足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的資金需求；與資深旅游管理公司合作，借助其專業(yè)能力和行業(yè)優(yōu)勢發(fā)展項目；公募型REITs產(chǎn)品能豐富鄉(xiāng)村旅游投資主體且可在二級市場流通，降低投資風險。綜上，發(fā)行REITs能滿足鄉(xiāng)村旅游項目籌集資金、發(fā)展規(guī)劃、豐富投資主體的需要。因此，發(fā)行REITs獲得鄉(xiāng)村旅游融資是有必要的。

（二）可行性

政策法規(guī)方面，國家發(fā)展改革委2021年6月發(fā)布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱“958號文”），明確將自然文化遺產(chǎn)、國家5A級旅游景區(qū)等旅游基礎設施納入基礎設施REITs的探索領域。 鄉(xiāng)村旅游行業(yè)擁有許多符合條件的項目，而且屬于“958號文”規(guī)定的重點行業(yè)支持范圍。雖然基建REITs規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍，但當前法律沒有明確農(nóng)家樂、民宿等設施的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，且按照現(xiàn)行會計準則的相關規(guī)定，將農(nóng)家樂、民宿類設施作為滿足游客食宿需求的配套設施納入項目底層資產(chǎn)中具備可行性。

經(jīng)濟環(huán)境方面，投資者對REITs需求持續(xù)上漲，目前國內(nèi)市面上11只REITs產(chǎn)品全部實現(xiàn)了正收益，高額的投資回報激發(fā)了投資者的投資熱情，Wind網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近期11只公募REITs基金全天成交額最高超過5億元，市場非常活躍。

項目申報方面，從“958號文”的規(guī)定來看，項目申報需滿足項目無重大經(jīng)濟和法律糾紛，在開發(fā)和在建比不超10%；底層資產(chǎn)運營3年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、不依賴經(jīng)常性收入；土地使用依法合規(guī)等條件。鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營項目種類多樣，運營情況不一，由于營銷的是鄉(xiāng)村生活，被開發(fā)程度低，基本無重大經(jīng)濟和法律糾紛。綜合來看，政策、法律、經(jīng)濟、申報要求都支持鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資。

二、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs的架構思路

（一）類型選擇

從募集方式看，鄉(xiāng)村旅游REIT宜采用公募型。發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的目的是盤活社會閑置資金，降低投資者風險。公募型REITs可吸引眾多投資者，降低單個投資者所承擔的風險。而私募型REITs只面向特定少數(shù)投資者，受管制寬松，不能達到降低投資者風險、盤活社會閑置資金的目的。

從運作方式看，當前鄉(xiāng)村旅游REITs宜采取封閉式，未來再向開放式轉(zhuǎn)變。鄉(xiāng)村旅游項目建設時間長、投資回報久，因此采用封閉式發(fā)行更能自由使用資金。但封閉式REITs價格影響因素多，需繳納交易費、手續(xù)費等，開放式REITs則不需要。

從資金運用方式看，鄉(xiāng)村旅游REITs宜采取混合型。權益型REITs操作簡單，但要承擔一定稅費，風險比抵押型REITs更高；抵押型REITs增加了抵押貸款，支持證券流動性，但資產(chǎn)價值受利率影響大；而混合型REITs既可擁有部分產(chǎn)權又可從事抵押貸款，兼具二者的特點。

從組織形式看，鄉(xiāng)村旅游REITs應采用契約型。一方面，公司型REITs投資者對REITs公司等的制約能力強，不利于鄉(xiāng)村旅游專業(yè)規(guī)劃；另一方面，我國現(xiàn)有的《中華人民共和國信托法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等為契約型REITs發(fā)行提供了法律基礎，而公司型REITs不符合我國《中華人民共和國公司法》中“不允許設立特殊目的機構”的規(guī)定。

（二）相關主體與職責

首先，發(fā)起人（基金管理人）通常由國有控股旅游投資集團擔任。我國各省市均設國有旅游投資集團，其不但掌握著當?shù)氐呢S富旅游資源，而且信用水平高、政府補貼多，有利于吸引社會資本。作為鄉(xiāng)村旅游REITs的發(fā)起人，其承擔篩選優(yōu)質(zhì)項目、培育項目主體、達到申報要求等職責。

其次，基金托管人通常由實力強的商業(yè)銀行或信托投資公司擔任。其承擔保管基金資產(chǎn)、對基金管理人的交易行為進行監(jiān)督、信息披露、資金清算與會計核算等職責。

再次，旅游管理公司通常由資深的專業(yè)旅游企業(yè)擔任。旅游管理公司承擔對項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃、運營鄉(xiāng)村旅游項目獲取收益的責任。

最后，項目其他相關利益人主要是投資者和村集體。投資者應謹慎選擇投資品種，對自己的財產(chǎn)安全負責；村集體有配合旅游管理公司運作項目的義務。

（三）鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資的運作流程

首先，發(fā)起人向全社會公開募集資金成立鄉(xiāng)村旅游REITs，之后投資者按照合同將鄉(xiāng)村旅游REITs委托給基金管理人管理操作，同時委托基金托管人保管基金財產(chǎn)。

其次，由REITs基金出資建立項目管理公司，該公司將擁有項目特許經(jīng)營權若干年，在相應期限內(nèi)REITs會獲得項目運營產(chǎn)生的部分收益。建設完成后鄉(xiāng)村旅游REITs持有該項目管理公司的部分股權或債權，對底層項目資產(chǎn)實現(xiàn)間接控制。旅游管理公司負責運營項目，項目收入取決于旅游管理公司的運營能力，因此應慎重選擇合作公司。

最后，政府和銀行在運作中發(fā)揮重要作用。項目實施受復雜因素影響，因此僅依靠工商企業(yè)和基金公司是無法實現(xiàn)的，必須與政府合作，借助政府公信力開發(fā)鄉(xiāng)村旅游。REITs募集資金數(shù)額不確定會妨礙項目進行，此時項目管理公司可利用金融杠桿向銀行貸款，擴大融資規(guī)模。

三、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資面臨的困境

（一）發(fā)行REITs的項目門檻高

目前，鄉(xiāng)村旅游行業(yè)同質(zhì)化嚴重、模式單一，表現(xiàn)出落后的發(fā)展狀態(tài)，而REITs有著較高的市場競爭力，其收益高，因此對項目的盈利能力要求嚴格，當前多數(shù)項目情況達不到要求，需投入大量資源培育，而即使提高了項目的盈利能力也可能因嚴苛的申報條件（如非5A級）而告終，發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的項目高門檻成為發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的阻礙。

（二）鄉(xiāng)村旅游人才稀缺

鄉(xiāng)村旅游REITs收益多少完全取決于旅游管理公司對項目的經(jīng)營好壞，因此在選擇合作的旅游管理公司時看重的也是其專業(yè)能力和經(jīng)驗。但當前我國鄉(xiāng)村旅游業(yè)人才稀缺，影響著項目總體規(guī)模質(zhì)量，間接影響鄉(xiāng)村旅游REITs的收益。因此，鄉(xiāng)村旅游人才稀缺影響著鄉(xiāng)村旅游REITs的健康發(fā)展。

（三）鄉(xiāng)村旅游項目主體培育難

鄉(xiāng)村旅游重點挖掘的未被過度開發(fā)的景點，一般地理位置偏僻，村民觀念落后，項目開發(fā)可能會引起村集體的強烈反對，從而延長項目主體的培育進程甚至導致項目培育失敗。由于各地的國有旅游投資集團的實力存在差別，項目培育效果不一會影響項目資質(zhì)、項目盈利能力等，阻礙鄉(xiāng)村旅游REITs順利發(fā)行。

四、基于REITs的鄉(xiāng)村旅游融資模式實現(xiàn)路徑

（一）落實政策法規(guī)，降低項目準入門檻

當前國內(nèi)REITs相關文件中缺少旅游基建設施發(fā)行REITs的明確政策和指引法規(guī)，因此應該盡快落實相關政策法規(guī)，對旅游業(yè)底層資產(chǎn)、發(fā)起人資格和項目標準作出詳細規(guī)定，明確操作細則。鄉(xiāng)村旅游是《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱“十四五”規(guī)劃）的重要內(nèi)容，鄉(xiāng)村旅游資產(chǎn)是發(fā)行REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依托其種種優(yōu)勢，爭取政策傾斜，合理降低項目準入門檻，如放寬對項目運營期、項目質(zhì)量等級方面的限制。此外，適當給予財政補貼和稅收優(yōu)惠，加快項目發(fā)行REITs的進程。擴大項目儲備，項目發(fā)起人應挖掘潛力項目，并運用其專業(yè)能力打造特色化、多元化、盈利能力強、發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)項目，保證鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs的項目儲備豐富。

（二）滿足行業(yè)需求，針對性地培養(yǎng)專業(yè)人才

鄉(xiāng)村旅游行業(yè)發(fā)展迅速，對專業(yè)人才提出了新要求，不僅要求從業(yè)人員掌握旅游相關知識，還要求其具備營銷、信息技術等多方面的技能，因此必須加強相關人才的引進與培養(yǎng)。針對鄉(xiāng)村旅游管理人才稀缺的困境，需要采取超前式的培養(yǎng)方案，整合多方面、精準化的資源，滿足行業(yè)對復合型、信息化、創(chuàng)新型人才的需求。聯(lián)合高校形成專業(yè)人才培養(yǎng)基地，增設相關的鄉(xiāng)村旅游新專業(yè)，組建一流的復合型師資團隊，探究創(chuàng)新授課方式，帶動生源涌入鄉(xiāng)村旅游行業(yè)。擴大人才規(guī)模，面向國內(nèi)外招生，堅持激勵制度，保證學習和工作效率，提升行業(yè)福利和威望，加強國情教育，增強職業(yè)認同感。形成終身學習的體系，鼓勵就業(yè)人員定期學習深造，保證可持續(xù)發(fā)展。此外，當前鄉(xiāng)村旅游行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提升。應加強對鄉(xiāng)村旅游行業(yè)從業(yè)人員的培訓，灌輸服務理念、溝通技巧等一系列有關知識，提升鄉(xiāng)村旅游服務質(zhì)量，給予游客極佳的旅游 體驗。

（三）構建流程化、精準化的培育機制

項目主體培育包括項目資產(chǎn)盈利能力、從業(yè)人員服務態(tài)度、項目管理等多個層面內(nèi)容，應避免盲目無效的精力投入，構建流程化、精準化的培育機制。首先，要根據(jù)REITs發(fā)行標準，著重關注對盈利能力強的資產(chǎn)的培育，同時注意保留其特色風格，成功發(fā)行REITs后便可將募集到的資金投入其他項目資產(chǎn)建設中，為旅游項目開發(fā)提供資金保障。其次，鄉(xiāng)村旅游項目主體培育受多種因素影響，應建立完善的風險應對體系，做好項目的估值、評價等，通過成立項目主體培育信托基金、購買保險組合等方式分散風險，盡可能地降低項目培育帶來的風險。再次，要樹立“鄉(xiāng)村發(fā)展”觀念，鼓勵村民轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，調(diào)動村集體發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的積極性。政府部門應加大在鄉(xiāng)村改造上的投入，如增添公共基礎設施，讓村民體會到鄉(xiāng)村發(fā)展的紅利，還要為項目主體培育注入新能量，如鼓勵大學生、創(chuàng)業(yè)者等積極分子返回家鄉(xiāng)、建設新家鄉(xiāng)，從根本上改變鄉(xiāng)村落后的生產(chǎn)方式，充分挖掘鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)濟價值，讓鄉(xiāng)村煥發(fā)生機，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略 落實。