公寓式房地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計質(zhì)量控制研究

翟明燕

（膠州市住房服務(wù)保障中心，山東 膠州266300）

1 引言

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場的綜合性屬性日漸顯著。為滿足更加多元化的居住需求，公寓式房地產(chǎn)項目大量涌現(xiàn)。但在公寓式房地產(chǎn)項目的具體設(shè)計中，設(shè)計質(zhì)量問題很容易出現(xiàn)，由此引發(fā)的安全、浪費等問題必須引起重視。

2 常見的建筑設(shè)計質(zhì)量問題

公寓式房地產(chǎn)項目可細(xì)分為零件、部件、組件、戶型等部分，具體涉及廚具、潔具、臥室、廚房、公共空間、綠化休閑、辦公、交通等?；诳蛻舻牟町惢枨?，可通過個性化組合與排列零部件完成設(shè)計。設(shè)計過程需要充分考慮房屋結(jié)構(gòu)、裝修、戶型等內(nèi)容，這一過程需同時積極應(yīng)用各類專業(yè)設(shè)備、技術(shù)，更好地滿足客戶需要。結(jié)合實際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，公寓式房地產(chǎn)項目的很多投訴集中在精裝修環(huán)節(jié)，具體涉及設(shè)計質(zhì)量、開裂、滲漏等問題。設(shè)計質(zhì)量問題可能出現(xiàn)于不同設(shè)計環(huán)節(jié)，如忽視實用性、選擇的零件質(zhì)量低下、設(shè)計參數(shù)選擇不當(dāng)?shù)?，具有代表性的設(shè)計質(zhì)量問題如表1 所示[1]。

表1 公寓式房地產(chǎn)項目代表性設(shè)計質(zhì)量問題

表1 所示設(shè)計質(zhì)量問題在公寓式房地產(chǎn)項目中較為常見，為保證設(shè)計品質(zhì)，設(shè)計人員需要關(guān)注專項圖紙深化、碰撞檢查等方面，進(jìn)而預(yù)控優(yōu)化節(jié)點，最大程度上規(guī)避功能性缺陷。

3 建筑設(shè)計質(zhì)量控制路徑

基于公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制需要，本文主要從4 個方面進(jìn)行研究，具體涉及以下質(zhì)量控制路徑，包括建設(shè)管理項目小組、PDCA 質(zhì)量管理、明確設(shè)計質(zhì)量底線、改進(jìn)設(shè)計流程、引入QFD 模型、設(shè)計管控流程標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計樣板段先行。

3.1 質(zhì)量控制內(nèi)容

為保證公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量，需明確質(zhì)量控制內(nèi)容，具體可從以下3 方面入手。

第一，建設(shè)管理項目小組。組建項目管理小組，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)公寓式房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)、室內(nèi)、設(shè)備等設(shè)計工作，圖紙需要在出圖前開展多種維度的評審。在深化階段，工程部需要聚焦產(chǎn)品設(shè)備采購及安裝的契合度和匹配度，并向設(shè)計部反饋成果，實現(xiàn)對圖紙的預(yù)判優(yōu)化。需基于授權(quán)和權(quán)責(zé)對等原則進(jìn)行項目團(tuán)隊管理，同時做好團(tuán)隊沖突的處理工作。

第二，PDCA 質(zhì)量管理。公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制還需要引入PDCA 循環(huán)管理法，其中，計劃階段需要聚焦圖紙校對、評審、檢查、優(yōu)化，保證各類錯誤能夠及時發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行、檢查、處理等階段需要聚焦現(xiàn)場巡檢、期限內(nèi)調(diào)整、整改部位審核，以此完成閉環(huán)管理，設(shè)計環(huán)節(jié)可由此融入公寓式房地產(chǎn)項目建筑的全過程質(zhì)量管理，設(shè)計質(zhì)量能更好地得到保障。

第三，明確設(shè)計質(zhì)量底線。在公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計前，需要明確制定工藝設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、造型設(shè)計等標(biāo)準(zhǔn)，同時聚焦常見的設(shè)計問題，明確設(shè)計在不同維度下的底線要求。在方案設(shè)計初期，設(shè)計人員需要避免出現(xiàn)原則性問題，具體的設(shè)計質(zhì)量底線需要涉及園區(qū)道路、園區(qū)貨運、配套設(shè)施、豎向規(guī)劃、單元入口、餐飲商業(yè)、入戶門、電梯位置、廚房、玄關(guān)、衛(wèi)生間、餐客廳、設(shè)備平臺、設(shè)備管線等，如電梯位置設(shè)計需保證不正對管道井和入戶門；豎向規(guī)劃需保證園區(qū)道路至少高于相鄰市政道路0.3 m?；谏鲜鲈O(shè)計質(zhì)量底線，可保證設(shè)計質(zhì)量問題的源頭控制，最大程度上減少設(shè)計差錯，進(jìn)而提升設(shè)計質(zhì)量[2]。

3.2 改進(jìn)設(shè)計流程

為了更好地提升公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量，設(shè)計流程改進(jìn)同樣極為關(guān)鍵，這一改進(jìn)需要關(guān)注各環(huán)節(jié)的銜接。結(jié)合實際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，很多公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計存在項目定位不清楚、客戶需求不明確、設(shè)計流程混亂、圖紙評審環(huán)節(jié)缺失等問題。為解決這類問題，必須針對性地改進(jìn)建筑設(shè)計流程。圖1 為代表性的公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程。

結(jié)合圖1 可以了解到，為做好公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計，必須全面了解客戶需求。因此，設(shè)計過程需要重點搜集相關(guān)信息，確定具體設(shè)計任務(wù)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化客戶需求為設(shè)計技術(shù)指標(biāo)，針對性地編制設(shè)計質(zhì)量計劃表。為真正將設(shè)計過程與質(zhì)量控制相結(jié)合，可引入項目管理措施，同時應(yīng)用先進(jìn)的質(zhì)量控制技術(shù)和設(shè)計工具。各設(shè)計環(huán)節(jié)評審也需要全面開展，保證問題能夠及時發(fā)現(xiàn)和處理，同時備案記錄發(fā)現(xiàn)的問題，設(shè)法找出原因，進(jìn)而從源頭上解決相關(guān)設(shè)計問題，更好地保證設(shè)計質(zhì)量。

圖1 公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程

3.3 引入Q F D 模型

在優(yōu)化公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程后，還應(yīng)進(jìn)一步引入QFD 模型。該模型能夠通過模糊聚類分析、模糊層次分析、重要度變換等方式明確建筑設(shè)計重點，進(jìn)而在保證設(shè)計質(zhì)量的同時更好地滿足客戶需求。圖2 為QFD 模型應(yīng)用流程。

圖2 Q F D 模型應(yīng)用流程

顧客需求獲取可以采用問卷調(diào)查等方式，同時做好基本型、期望型、魅力型顧客需求的細(xì)分，顧客需求聚類需要采用模糊層次分析法，通過將定量和定性分析相結(jié)合，即可實現(xiàn)對顧客需求分類情況的更好反映。在質(zhì)量需求分析過程的映射矩陣構(gòu)建中，可引入模糊技術(shù)。模糊層次分析法的應(yīng)用需要依次進(jìn)行有限關(guān)系矩陣建立、模糊互補矩陣構(gòu)造、模糊一致判斷矩陣處理，最終完成質(zhì)量要素與部位部件映射矩陣構(gòu)造。有限關(guān)系矩陣R 為：

式中，rij為第i 項顧客需求與第j 項措施的關(guān)系度，該值越大說明關(guān)系越密切0≤rij≤1，且rij+rji=1?；谑剑?）進(jìn)行處理，即可最終求得第j 個質(zhì)量要素的重要度。具體基于獨立配點法進(jìn)行計算：

式中，CIR、Rij、TIRj分別為第i 個質(zhì)量需求重要度、第j 個質(zhì)量要素和第i 個質(zhì)量要求間的具體聯(lián)系、第j 個質(zhì)量要素的重要度。

通過構(gòu)建矩陣，即可最終轉(zhuǎn)換質(zhì)量要素重要度為部位部件要素重要度，為設(shè)計工作提供依據(jù)。如在某公寓式房地產(chǎn)項目設(shè)計中，客戶的需求包括小戶型、租金收益高、防水不滲漏、交通便利、停車便利、室內(nèi)無異味、層高適宜、個性化裝飾、多功能收納、戶型設(shè)計創(chuàng)新、外立面形象佳、業(yè)態(tài)豐富配套完善等需求，可開展圖3 所示的KANO 分析，進(jìn)而采用上述方法完成客戶需求AHP 排序，最終確定建筑設(shè)計質(zhì)量控制重點。

圖3 K A N O 分析

結(jié)合分析，可得出客戶角度的內(nèi)裝部品及設(shè)備部品重要度排序。其中，設(shè)備部品的重要程度由低至高分別為消防系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)、暖通與空調(diào)系統(tǒng)、電氣與照明系統(tǒng)、新能源系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)；內(nèi)裝部品重要程度由低至高分別為排煙供氣管道、內(nèi)門、壁柜、廚房、內(nèi)部樓梯、夾層板、隔墻、裝飾部件、衛(wèi)生間。基于上述分析結(jié)果，案例工程針對性定制了客戶需求度高的部品部件，并重點改進(jìn)了存在痛點質(zhì)量問題的部品部件，具體涉及設(shè)計雙門雙鑰匙戶型、預(yù)留操作臺尺寸、通過吊頂隱蔽處理設(shè)備管井等內(nèi)容，這類措施最終取得理想效果[3]。

3.4 其他建議

除上述方法外，公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制還需要關(guān)注以下兩方面。

第一，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計管控流程。為開展標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計質(zhì)量控制，需結(jié)合項目管理思想，充分應(yīng)用系統(tǒng)的方法、技能、知識、工具對設(shè)計各環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，進(jìn)而控制設(shè)計效果。在控制設(shè)計質(zhì)量的過程中，圖紙評審、交圈改進(jìn)深化圖圖紙屬于其中關(guān)鍵，具體需要結(jié)合圖1 所示的設(shè)計流程。在圖紙評審過程中，需要聚焦效果、成本、功能、工期、工業(yè)等方面，同時基于不同階段分專業(yè)開展評審，包括景觀、機(jī)電、結(jié)構(gòu)、建筑、裝修等專業(yè)。結(jié)構(gòu)、車庫、設(shè)備綜合、維護(hù)結(jié)構(gòu)的專項評審需要結(jié)合成本優(yōu)化角度，立面專項評審、平面布局評審需要從功能效果角度出發(fā)，滿足不同深度、不同階段的評審要求，更好地保證設(shè)計質(zhì)量。設(shè)計單位間的完成標(biāo)準(zhǔn)、配合時間節(jié)點需要結(jié)合建筑建造目標(biāo)確定，在一定時間內(nèi)，為保證設(shè)計合理性，設(shè)計單位間穿插配合的合理開展極為關(guān)鍵，如在建筑方案設(shè)計環(huán)節(jié)，幕墻設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、交通及設(shè)備顧問需要介入，進(jìn)而對平面布局設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，更好地保證車庫總圖動線、外立面的效果滿足需要。在最終呈現(xiàn)設(shè)計成果的過程中，多家設(shè)計院的配合與協(xié)作極為關(guān)鍵，如建筑方案、裝修、景觀、施工圖、BIM 設(shè)計、智能化設(shè)計等單位及設(shè)備、交通等顧問，必須保證這類單位在設(shè)計中通力協(xié)作。

第二，設(shè)計樣板段先行。基于建筑設(shè)計質(zhì)量控制需要，設(shè)計環(huán)節(jié)還需要聚焦不同部位樣板段設(shè)計，如公區(qū)樣板段、室內(nèi)裝修樣板段、外立面樣板段等，設(shè)計人員可結(jié)合不同樣板段的工藝展示，實現(xiàn)對各類瑕疵的提前發(fā)現(xiàn)，圖紙節(jié)點可由此更好優(yōu)化，項目的造價及工期也能更好地得到控制。對于公寓式房地產(chǎn)項目精裝修樣板段，應(yīng)重點關(guān)注觀感質(zhì)量和使用功能，同時需要做好流水施工段劃分和工作面交接，以此控制設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險。通過推敲和剖切展示每道工序，如圍繞部位交接做法、材質(zhì)顏色等方面開展深入研究，可最終繪制高質(zhì)量設(shè)計圖紙，設(shè)計效果可由此更好地得到保障。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計質(zhì)量會受到多方面因素影響。在此基礎(chǔ)上，建立管理項目小組、PDCA 質(zhì)量管理、明確設(shè)計質(zhì)量底線、改進(jìn)設(shè)計流程、引入QFD 模型、設(shè)計管控流程標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計樣板段先行等是可行性較高的設(shè)計質(zhì)量控制路徑。為了更好地保證設(shè)計質(zhì)量，智能化設(shè)計探索、新型材料應(yīng)用、各環(huán)節(jié)溝通強(qiáng)化同樣需要得到重視。