翟明燕
(膠州市住房服務(wù)保障中心,山東 膠州266300)
在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中,房地產(chǎn)市場的綜合性屬性日漸顯著。為滿足更加多元化的居住需求,公寓式房地產(chǎn)項目大量涌現(xiàn)。但在公寓式房地產(chǎn)項目的具體設(shè)計中,設(shè)計質(zhì)量問題很容易出現(xiàn),由此引發(fā)的安全、浪費等問題必須引起重視。
公寓式房地產(chǎn)項目可細分為零件、部件、組件、戶型等部分,具體涉及廚具、潔具、臥室、廚房、公共空間、綠化休閑、辦公、交通等?;诳蛻舻牟町惢枨?,可通過個性化組合與排列零部件完成設(shè)計。設(shè)計過程需要充分考慮房屋結(jié)構(gòu)、裝修、戶型等內(nèi)容,這一過程需同時積極應(yīng)用各類專業(yè)設(shè)備、技術(shù),更好地滿足客戶需要。結(jié)合實際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn),公寓式房地產(chǎn)項目的很多投訴集中在精裝修環(huán)節(jié),具體涉及設(shè)計質(zhì)量、開裂、滲漏等問題。設(shè)計質(zhì)量問題可能出現(xiàn)于不同設(shè)計環(huán)節(jié),如忽視實用性、選擇的零件質(zhì)量低下、設(shè)計參數(shù)選擇不當?shù)龋哂写硇缘脑O(shè)計質(zhì)量問題如表1 所示[1]。
表1 公寓式房地產(chǎn)項目代表性設(shè)計質(zhì)量問題
表1 所示設(shè)計質(zhì)量問題在公寓式房地產(chǎn)項目中較為常見,為保證設(shè)計品質(zhì),設(shè)計人員需要關(guān)注專項圖紙深化、碰撞檢查等方面,進而預(yù)控優(yōu)化節(jié)點,最大程度上規(guī)避功能性缺陷。
基于公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制需要,本文主要從4 個方面進行研究,具體涉及以下質(zhì)量控制路徑,包括建設(shè)管理項目小組、PDCA 質(zhì)量管理、明確設(shè)計質(zhì)量底線、改進設(shè)計流程、引入QFD 模型、設(shè)計管控流程標準化、設(shè)計樣板段先行。
為保證公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量,需明確質(zhì)量控制內(nèi)容,具體可從以下3 方面入手。
第一,建設(shè)管理項目小組。組建項目管理小組,小組負責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)公寓式房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)、室內(nèi)、設(shè)備等設(shè)計工作,圖紙需要在出圖前開展多種維度的評審。在深化階段,工程部需要聚焦產(chǎn)品設(shè)備采購及安裝的契合度和匹配度,并向設(shè)計部反饋成果,實現(xiàn)對圖紙的預(yù)判優(yōu)化。需基于授權(quán)和權(quán)責(zé)對等原則進行項目團隊管理,同時做好團隊沖突的處理工作。
第二,PDCA 質(zhì)量管理。公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制還需要引入PDCA 循環(huán)管理法,其中,計劃階段需要聚焦圖紙校對、評審、檢查、優(yōu)化,保證各類錯誤能夠及時發(fā)現(xiàn),執(zhí)行、檢查、處理等階段需要聚焦現(xiàn)場巡檢、期限內(nèi)調(diào)整、整改部位審核,以此完成閉環(huán)管理,設(shè)計環(huán)節(jié)可由此融入公寓式房地產(chǎn)項目建筑的全過程質(zhì)量管理,設(shè)計質(zhì)量能更好地得到保障。
第三,明確設(shè)計質(zhì)量底線。在公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計前,需要明確制定工藝設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、造型設(shè)計等標準,同時聚焦常見的設(shè)計問題,明確設(shè)計在不同維度下的底線要求。在方案設(shè)計初期,設(shè)計人員需要避免出現(xiàn)原則性問題,具體的設(shè)計質(zhì)量底線需要涉及園區(qū)道路、園區(qū)貨運、配套設(shè)施、豎向規(guī)劃、單元入口、餐飲商業(yè)、入戶門、電梯位置、廚房、玄關(guān)、衛(wèi)生間、餐客廳、設(shè)備平臺、設(shè)備管線等,如電梯位置設(shè)計需保證不正對管道井和入戶門;豎向規(guī)劃需保證園區(qū)道路至少高于相鄰市政道路0.3 m?;谏鲜鲈O(shè)計質(zhì)量底線,可保證設(shè)計質(zhì)量問題的源頭控制,最大程度上減少設(shè)計差錯,進而提升設(shè)計質(zhì)量[2]。
為了更好地提升公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量,設(shè)計流程改進同樣極為關(guān)鍵,這一改進需要關(guān)注各環(huán)節(jié)的銜接。結(jié)合實際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn),很多公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計存在項目定位不清楚、客戶需求不明確、設(shè)計流程混亂、圖紙評審環(huán)節(jié)缺失等問題。為解決這類問題,必須針對性地改進建筑設(shè)計流程。圖1 為代表性的公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程。
結(jié)合圖1 可以了解到,為做好公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計,必須全面了解客戶需求。因此,設(shè)計過程需要重點搜集相關(guān)信息,確定具體設(shè)計任務(wù),進而轉(zhuǎn)化客戶需求為設(shè)計技術(shù)指標,針對性地編制設(shè)計質(zhì)量計劃表。為真正將設(shè)計過程與質(zhì)量控制相結(jié)合,可引入項目管理措施,同時應(yīng)用先進的質(zhì)量控制技術(shù)和設(shè)計工具。各設(shè)計環(huán)節(jié)評審也需要全面開展,保證問題能夠及時發(fā)現(xiàn)和處理,同時備案記錄發(fā)現(xiàn)的問題,設(shè)法找出原因,進而從源頭上解決相關(guān)設(shè)計問題,更好地保證設(shè)計質(zhì)量。
圖1 公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程
在優(yōu)化公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計流程后,還應(yīng)進一步引入QFD 模型。該模型能夠通過模糊聚類分析、模糊層次分析、重要度變換等方式明確建筑設(shè)計重點,進而在保證設(shè)計質(zhì)量的同時更好地滿足客戶需求。圖2 為QFD 模型應(yīng)用流程。
圖2 Q F D 模型應(yīng)用流程
顧客需求獲取可以采用問卷調(diào)查等方式,同時做好基本型、期望型、魅力型顧客需求的細分,顧客需求聚類需要采用模糊層次分析法,通過將定量和定性分析相結(jié)合,即可實現(xiàn)對顧客需求分類情況的更好反映。在質(zhì)量需求分析過程的映射矩陣構(gòu)建中,可引入模糊技術(shù)。模糊層次分析法的應(yīng)用需要依次進行有限關(guān)系矩陣建立、模糊互補矩陣構(gòu)造、模糊一致判斷矩陣處理,最終完成質(zhì)量要素與部位部件映射矩陣構(gòu)造。有限關(guān)系矩陣R 為:
式中,rij為第i 項顧客需求與第j 項措施的關(guān)系度,該值越大說明關(guān)系越密切0≤rij≤1,且rij+rji=1。基于式(1)進行處理,即可最終求得第j 個質(zhì)量要素的重要度。具體基于獨立配點法進行計算:
式中,CIR、Rij、TIRj分別為第i 個質(zhì)量需求重要度、第j 個質(zhì)量要素和第i 個質(zhì)量要求間的具體聯(lián)系、第j 個質(zhì)量要素的重要度。
通過構(gòu)建矩陣,即可最終轉(zhuǎn)換質(zhì)量要素重要度為部位部件要素重要度,為設(shè)計工作提供依據(jù)。如在某公寓式房地產(chǎn)項目設(shè)計中,客戶的需求包括小戶型、租金收益高、防水不滲漏、交通便利、停車便利、室內(nèi)無異味、層高適宜、個性化裝飾、多功能收納、戶型設(shè)計創(chuàng)新、外立面形象佳、業(yè)態(tài)豐富配套完善等需求,可開展圖3 所示的KANO 分析,進而采用上述方法完成客戶需求AHP 排序,最終確定建筑設(shè)計質(zhì)量控制重點。
圖3 K A N O 分析
結(jié)合分析,可得出客戶角度的內(nèi)裝部品及設(shè)備部品重要度排序。其中,設(shè)備部品的重要程度由低至高分別為消防系統(tǒng)、燃氣設(shè)備系統(tǒng)、暖通與空調(diào)系統(tǒng)、電氣與照明系統(tǒng)、新能源系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、智能化系統(tǒng);內(nèi)裝部品重要程度由低至高分別為排煙供氣管道、內(nèi)門、壁柜、廚房、內(nèi)部樓梯、夾層板、隔墻、裝飾部件、衛(wèi)生間。基于上述分析結(jié)果,案例工程針對性定制了客戶需求度高的部品部件,并重點改進了存在痛點質(zhì)量問題的部品部件,具體涉及設(shè)計雙門雙鑰匙戶型、預(yù)留操作臺尺寸、通過吊頂隱蔽處理設(shè)備管井等內(nèi)容,這類措施最終取得理想效果[3]。
除上述方法外,公寓式房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制還需要關(guān)注以下兩方面。
第一,推行標準化設(shè)計管控流程。為開展標準化的設(shè)計質(zhì)量控制,需結(jié)合項目管理思想,充分應(yīng)用系統(tǒng)的方法、技能、知識、工具對設(shè)計各環(huán)節(jié)進行管理,進而控制設(shè)計效果。在控制設(shè)計質(zhì)量的過程中,圖紙評審、交圈改進深化圖圖紙屬于其中關(guān)鍵,具體需要結(jié)合圖1 所示的設(shè)計流程。在圖紙評審過程中,需要聚焦效果、成本、功能、工期、工業(yè)等方面,同時基于不同階段分專業(yè)開展評審,包括景觀、機電、結(jié)構(gòu)、建筑、裝修等專業(yè)。結(jié)構(gòu)、車庫、設(shè)備綜合、維護結(jié)構(gòu)的專項評審需要結(jié)合成本優(yōu)化角度,立面專項評審、平面布局評審需要從功能效果角度出發(fā),滿足不同深度、不同階段的評審要求,更好地保證設(shè)計質(zhì)量。設(shè)計單位間的完成標準、配合時間節(jié)點需要結(jié)合建筑建造目標確定,在一定時間內(nèi),為保證設(shè)計合理性,設(shè)計單位間穿插配合的合理開展極為關(guān)鍵,如在建筑方案設(shè)計環(huán)節(jié),幕墻設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、交通及設(shè)備顧問需要介入,進而對平面布局設(shè)計進行優(yōu)化,更好地保證車庫總圖動線、外立面的效果滿足需要。在最終呈現(xiàn)設(shè)計成果的過程中,多家設(shè)計院的配合與協(xié)作極為關(guān)鍵,如建筑方案、裝修、景觀、施工圖、BIM 設(shè)計、智能化設(shè)計等單位及設(shè)備、交通等顧問,必須保證這類單位在設(shè)計中通力協(xié)作。
第二,設(shè)計樣板段先行?;诮ㄖO(shè)計質(zhì)量控制需要,設(shè)計環(huán)節(jié)還需要聚焦不同部位樣板段設(shè)計,如公區(qū)樣板段、室內(nèi)裝修樣板段、外立面樣板段等,設(shè)計人員可結(jié)合不同樣板段的工藝展示,實現(xiàn)對各類瑕疵的提前發(fā)現(xiàn),圖紙節(jié)點可由此更好優(yōu)化,項目的造價及工期也能更好地得到控制。對于公寓式房地產(chǎn)項目精裝修樣板段,應(yīng)重點關(guān)注觀感質(zhì)量和使用功能,同時需要做好流水施工段劃分和工作面交接,以此控制設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險。通過推敲和剖切展示每道工序,如圍繞部位交接做法、材質(zhì)顏色等方面開展深入研究,可最終繪制高質(zhì)量設(shè)計圖紙,設(shè)計效果可由此更好地得到保障。
綜上所述,房地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計質(zhì)量會受到多方面因素影響。在此基礎(chǔ)上,建立管理項目小組、PDCA 質(zhì)量管理、明確設(shè)計質(zhì)量底線、改進設(shè)計流程、引入QFD 模型、設(shè)計管控流程標準化、設(shè)計樣板段先行等是可行性較高的設(shè)計質(zhì)量控制路徑。為了更好地保證設(shè)計質(zhì)量,智能化設(shè)計探索、新型材料應(yīng)用、各環(huán)節(jié)溝通強化同樣需要得到重視。