標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)區(qū)提升建設(shè)初探
——以福州海西現(xiàn)代金融中心為例

張麗娜

（福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院集團(tuán)有限公司，福建 福州 350000）

1 標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)區(qū)的內(nèi)涵

中央商務(wù)區(qū)（Central BusinessDistrict簡(jiǎn)稱(chēng)CBD）是現(xiàn)代化城市以商務(wù)辦公為主的第三產(chǎn)業(yè)集聚地。按照中國(guó)商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報(bào)告的研究分類(lèi)，將CBD分為三級(jí)（表1），即世界級(jí)CBD、國(guó)家級(jí)CBD、地區(qū)級(jí)CBD。

表1 中央商務(wù)區(qū)（CBD）的分類(lèi)與主要代表城市

通過(guò)研究比對(duì)世界級(jí)、國(guó)家級(jí)、地區(qū)級(jí)中央商務(wù)區(qū)典型案例，進(jìn)行共性解讀，總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)，主要體系特征包含4個(gè)方面，即功能業(yè)態(tài)、交通體系、人文環(huán)境和公共空間，見(jiàn)圖1。

圖1 各級(jí)CBD代表城市體系特征總結(jié)圖

標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)涵特點(diǎn)為：

（1）多元化、復(fù)合化功能業(yè)態(tài)：商務(wù)功能成為主導(dǎo)，建筑規(guī)模穩(wěn)定在60%左右。商業(yè)為城市級(jí)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)包含高端與大眾消費(fèi)，建筑規(guī)模20～100萬(wàn)m2。夜色經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。居住功能為CBD內(nèi)不可少的部分，且為高檔居住區(qū)。

（2）現(xiàn)代化、立體化交通體系：具有最高效的交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性，高可達(dá)性。充分利用地下空間，形成立體化交通系統(tǒng)，地下建筑尤其是核心區(qū)的地下一層盡可能相互連通，形成地上、地下，人行、車(chē)行及停車(chē)系統(tǒng)，緩解該區(qū)域的交通壓力，實(shí)現(xiàn)人車(chē)合理分流。

（3）活力化、信息化人文環(huán)境：注重歷史文化資源，空間形態(tài)文化性與本土文化同構(gòu) ，維護(hù)城市的記憶性。

（4）公共化、人性化公共空間：城市灰空間（地塊與地塊、地塊與道路等）轉(zhuǎn)化為城市開(kāi)放空間。重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)。形成完整的綠化體系，公共綠地面積在20%左右；形成多層次的綠色景觀。

2 福州海西現(xiàn)代金融中心對(duì)標(biāo)存在問(wèn)題

海西現(xiàn)代金融中心位于福州臺(tái)江區(qū)沿閩江分布，呈東西兩翼，包括海峽金融商務(wù)區(qū)和閩江北岸中央商務(wù)區(qū)，用地規(guī)模約1.82 km2，規(guī)劃總建筑規(guī)模約448×104m2。

2.1 功能業(yè)態(tài)

區(qū)內(nèi)商務(wù)用地約57 hm2，建筑面積約313×104m2，占比約70%，商務(wù)功能穩(wěn)定；但商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀與規(guī)劃定位不匹配，具體表現(xiàn)：

（1）現(xiàn)狀布局分散，規(guī)模與等級(jí)不匹配；閩江北岸中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)狀共有3個(gè)商業(yè)中心，各商業(yè)中心之間距離在600～900 m，總建筑面積約13.5×104m2；作為福州市鼓臺(tái)都市級(jí)商業(yè)中心的重要組成部分，其商業(yè)設(shè)施規(guī)模還有待補(bǔ)充完善。海峽金融商務(wù)區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)中心3個(gè)，商業(yè)中心局部有600 m距離，總建筑面積約17×104m2；該規(guī)模與片區(qū)級(jí)商業(yè)中心提出的商業(yè)設(shè)施規(guī)模不低于20×104m2的目標(biāo)仍有微弱不足，見(jiàn)圖2～圖3。

圖2 閩江北岸中央商務(wù)區(qū)商業(yè)中心分布

圖3 海峽金融商務(wù)區(qū)商業(yè)中心分布

（2）現(xiàn)狀業(yè)態(tài)與定位目標(biāo)仍有差距，特色不顯；經(jīng)對(duì)6個(gè)商業(yè)中心的現(xiàn)狀運(yùn)營(yíng)情況與原定位目標(biāo)仍有差距，特色不鮮明。詳見(jiàn)表2。

表2 各商業(yè)中心定位與現(xiàn)狀評(píng)估一覽表

（3）商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏高端消費(fèi)，部分設(shè)施老化。閩江北岸中央商務(wù)區(qū)商業(yè)中心設(shè)施總體較新，但是缺乏適合高端人群的消費(fèi)品，餐飲以特色餐飲為主；服裝店面較少，無(wú)奢侈品牌入駐。

海峽金融商務(wù)區(qū)商業(yè)中心年代較久，特別是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，設(shè)施老舊；整體消費(fèi)力遠(yuǎn)低于臺(tái)江區(qū)整體水平，全區(qū)人均160元，金融街商圈約為一半，詳見(jiàn)表3。

表3 商業(yè)中心開(kāi)業(yè)時(shí)間與人均消費(fèi)一覽表

（4）臺(tái)江夜色經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)佳，但兩大商務(wù)區(qū)內(nèi)有待進(jìn)一步提升。自2020年12月30日上下杭·金銀里步行街正式開(kāi)街以來(lái)，迅速躥紅，成為臺(tái)江區(qū)大力實(shí)施文旅商融合、引領(lǐng)夜色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典范；文化遺產(chǎn)“點(diǎn)亮”夜色經(jīng)濟(jì)的“上下杭模式”，正延伸出更多的成功范例。但是位于兩大商務(wù)區(qū)內(nèi)的夜色經(jīng)濟(jì)，目前僅有1處，位于臺(tái)江蘇寧廣場(chǎng)，舉辦了“夜福州 趣蘇寧”等創(chuàng)意主題集市；區(qū)內(nèi)夜色經(jīng)濟(jì)規(guī)模與網(wǎng)絡(luò)體系還未成為引領(lǐng)全市的夜色經(jīng)濟(jì)區(qū)域。

2.2 交通體系

（1）軌道交通建設(shè)有待加快。因地鐵建設(shè)的延后，現(xiàn)狀和在建地鐵線路還未完全覆蓋現(xiàn)有商業(yè)中心；地鐵線路經(jīng)由與站點(diǎn)可覆蓋區(qū)域較其他城市商務(wù)區(qū)顯弱；兩大商務(wù)區(qū)的地鐵聯(lián)系缺失；兩大商務(wù)區(qū)未能通過(guò)地鐵虹吸效應(yīng)帶來(lái)海西現(xiàn)代金融中心產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集聚。

（2）公共交通還未形成立體交通體系組織；地面公共交通仍較單一，以公交為主；且公交與地鐵的聯(lián)系線路少，僅3條線路，換乘接駁便捷度一般，地面便捷的交通網(wǎng)絡(luò)尚未形成。地下軌道交通：現(xiàn)狀建成一條地鐵線路、在建一條，區(qū)內(nèi)設(shè)置站點(diǎn)祥坂站、鰲峰站，由于目前商業(yè)中心還未形成合力，地鐵站點(diǎn)與商業(yè)中心的立體聯(lián)系整體勢(shì)弱。

2.3 文化

新經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流下，文化創(chuàng)意、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，文化與科技在主體、內(nèi)容、形式、服務(wù)、空間等多個(gè)層面產(chǎn)生了融合的趨勢(shì)。文化與科技融合功能體系是文化創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和創(chuàng)新服務(wù)相融合的互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)?？萍紝?duì)文化提供載體支持，文化為科技注入內(nèi)涵提升。歷史文化對(duì)促進(jìn)消費(fèi)的拉動(dòng)不夠。臺(tái)江商會(huì)文化濃郁，且兩大商務(wù)區(qū)各有產(chǎn)業(yè)特色；但商務(wù)區(qū)文化挖掘弱，空間形態(tài)文化性與本土文化的同構(gòu)不足 ，城市的歷史記憶性差；未能發(fā)揮文旅-商貿(mào)聯(lián)動(dòng)，資源共享、文化彰顯、業(yè)態(tài)豐富、活力綻放的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，需進(jìn)一步深度挖掘提升，詳見(jiàn)表4。

表4 公共交通聯(lián)系情況一覽表

2.4 公共空間

海峽金融商務(wù)區(qū)和北江濱中央商務(wù)區(qū)整體建設(shè)水平較高，環(huán)境質(zhì)量較好。但仍存在三方面問(wèn)題：（1）樓宇周邊公共空間與城市空間隔絕：由于早期地塊滾動(dòng)出讓方式，樓宇與周邊環(huán)境建設(shè)各自孤立，缺乏有機(jī)聯(lián)系，導(dǎo)致公共綠地、步行設(shè)施雖完備但品質(zhì)不佳，空間不宜人。（2）濱江公共空間可達(dá)性不高：沿閩江進(jìn)行了岸線打造，但整體可達(dá)性和活力略顯不足，需進(jìn)一步優(yōu)化。（3）公共空間特色不顯，活力不足：區(qū)內(nèi)公共空間和環(huán)境未能深度挖掘，生態(tài)公共空間活力不夠和吸引力弱等問(wèn)題，需進(jìn)一步提高環(huán)境品質(zhì)。

3 福州海西現(xiàn)代金融中心提升策略

3.1 做實(shí)商業(yè)配套功能：業(yè)態(tài)升級(jí)

（1）加快建設(shè)，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。目前兩大商務(wù)區(qū)內(nèi)商業(yè)用地均已出讓?zhuān)涌煲殉鲎尩貕K的建設(shè)，提高規(guī)模效應(yīng)。特別是北江濱中央商務(wù)區(qū)的蘇寧廣場(chǎng)A區(qū)升級(jí)和C區(qū)開(kāi)業(yè)、濱江市民廣場(chǎng)綜合體等建設(shè)，通過(guò)地鐵2號(hào)線祥坂站、慢道體系將區(qū)內(nèi)幾大商業(yè)中心貫通成為大型商業(yè)綜合中心，商業(yè)規(guī)模由現(xiàn)狀的13.5×104m2增加到37.4×104m2，與市級(jí)商業(yè)中心規(guī)模匹配。金融街商務(wù)中心加快榕發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，提高商業(yè)中心服務(wù)覆蓋。

（2）找準(zhǔn)定位，引爆集聚效應(yīng)。梳理各商業(yè)中心的比較優(yōu)勢(shì)、特色業(yè)態(tài)與服務(wù)群體，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、選商擇資、政策配套等手段，各商業(yè)中心形成互補(bǔ)，不斷提高商業(yè)綜合體的集聚度，找準(zhǔn)輻射群體與片區(qū)，詳見(jiàn)表5。

表5 各商業(yè)中心定位目標(biāo)一覽表

（3）引入高端，打造多元消費(fèi)。①引入沉浸體驗(yàn)業(yè)態(tài)。充分激活片區(qū)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，打出了“首店+創(chuàng)新概念店”的品牌矩陣。深度挖掘國(guó)潮文化、煙火經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)、科技潮流等方面，形成多圈層、多元化、強(qiáng)互動(dòng)的體驗(yàn)活動(dòng)。②引入新能源汽車(chē)。越來(lái)越多的新能源汽車(chē)品牌選擇將賣(mài)場(chǎng)設(shè)置在大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，采取“直營(yíng)門(mén)店”方式。高端購(gòu)物中心所擁有的龐大且穩(wěn)定的中高收入客群，契合了新能源汽車(chē)品牌們拓展影響力及精準(zhǔn)宣傳的雙重需求。③引入自帶流量和人氣的業(yè)態(tài)。如高端主流品牌、奢侈品牌、小眾服飾、電競(jìng)等。④升級(jí)外擺經(jīng)濟(jì)。利用與銜接閩江上蓋公園，打造外擺輕餐，設(shè)置小酒館、咖啡館、餐飲店，主打夜經(jīng)濟(jì)特色，為周邊寫(xiě)字樓客群提供下班后的休閑空間，提升商場(chǎng)夜間活力。

（4）點(diǎn)亮夜色，拉動(dòng)夜色經(jīng)濟(jì)。推出夜間“亮點(diǎn)”，吸引消費(fèi)群體。①擴(kuò)展夜游空間。利用商務(wù)區(qū)廣場(chǎng)、中心景觀綠地、城市綠軸等，拓展運(yùn)動(dòng)空間；將道路、廣場(chǎng)等開(kāi)敞空間變成攤販位，打造新“夜市”。②舉辦文化活動(dòng)。利用沿街空間，舉辦公共藝術(shù)展覽、跳蚤市場(chǎng)、街頭表演、文藝演出等。③延長(zhǎng)開(kāi)放時(shí)長(zhǎng)。延長(zhǎng)公園、圖書(shū)館等公共服務(wù)場(chǎng)所開(kāi)放時(shí)間吸引更多人群駐足，為夜間活動(dòng)提供更多場(chǎng)所，增加夜間市場(chǎng)的消費(fèi)人群。

3.2 構(gòu)建立體交通體系：交通完善

（1）向下發(fā)展。借鑒其他商務(wù)區(qū)先進(jìn)做法，充分利用地下空間。①線路、站點(diǎn)增設(shè)，優(yōu)先保證新增軌道線路在區(qū)域核心區(qū)域設(shè)站條件，串聯(lián)兩大商務(wù)區(qū)的軌道交通聯(lián)系。②通道聯(lián)通。地下地鐵站點(diǎn)出入口與商業(yè)中心地下空間相互聯(lián)通。③業(yè)態(tài)貫通；地下地鐵站點(diǎn)適當(dāng)增加商業(yè)業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)中心業(yè)態(tài)貫通。

（2）向上發(fā)展。實(shí)現(xiàn)“零地增長(zhǎng)”，塑造地標(biāo)觀景平臺(tái)，優(yōu)化樓宇步行空間組織；通過(guò)廊橋建設(shè)，聯(lián)通商務(wù)街區(qū)慢行網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化聯(lián)系；強(qiáng)化開(kāi)敞平臺(tái)廣場(chǎng)、上蓋公園與周邊商務(wù)區(qū)的聯(lián)系，改善因高差帶來(lái)的割裂，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人車(chē)合理分流。

（3）統(tǒng)籌周邊。①構(gòu)建“軌道+公交+慢行”600 m服務(wù)出行圈?；谲壍澜煌ㄕ军c(diǎn)，配套共享單車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放點(diǎn)，打造立體、連續(xù)、安全的步行系統(tǒng)，串聯(lián)開(kāi)敞空間、商務(wù)辦公樓宇、購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)多類(lèi)交通的便捷換乘。②換乘接駁年輕化、科技化提升。新增完善綠色低碳高效的公共交通形式：街區(qū)生態(tài)循環(huán)公交、輕型智能化接駁。規(guī)劃設(shè)置智能化公交接駁場(chǎng)站，循環(huán)低碳的無(wú)人駕駛公交，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交通運(yùn)輸。③定制與機(jī)場(chǎng)、港口的城港巴士。定制化新能源巴士，提升點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的公交便捷性；結(jié)合需求設(shè)置城港專(zhuān)線，加強(qiáng)商務(wù)出行聯(lián)系。④5G強(qiáng)化地鐵周邊其他公共交通形式。5G智能公交，實(shí)現(xiàn)道路基礎(chǔ)設(shè)施、全類(lèi)型公交的車(chē)、站信息聯(lián)網(wǎng)。完善片區(qū)停車(chē)誘導(dǎo)和行人指示系統(tǒng)建設(shè)，根據(jù)片區(qū)內(nèi)道路交通流量的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整交叉口渠化、信號(hào)燈周期等。

3.3 提升城市文化功能：IP打造

（1）挖掘文化資源。北江濱中央商務(wù)區(qū)挖潛科技文化之核，激蕩體育文化之潮，引燃消費(fèi)文化之煙火，打造多元世代共建共享的江北商務(wù)區(qū)文化IP鏈。結(jié)合中軸綠地改造將功能單一的開(kāi)敞空間改造為可承載體育活動(dòng)的場(chǎng)所，掀起片區(qū)運(yùn)動(dòng)潮流；以“去同質(zhì)化”的多元“氛圍IP”為商務(wù)區(qū)重燃生活的煙火氣。

海峽金融商務(wù)中心區(qū)挖潛鰲峰書(shū)院歷史文化，共建共享黨政文化，現(xiàn)代城市商企文化，打造多元活力的鰲峰片區(qū)文化IP鏈。以片區(qū)公園、街道為文化品牌展示界面，將文化要素融入標(biāo)識(shí)體系、公園小品等。規(guī)劃鰲江路沿線公園策劃都市農(nóng)園主題與黨政主題，呼應(yīng)歷史上鰲峰書(shū)院學(xué)田表征的耕讀文化與當(dāng)代杰出的黨政文化；宇洋綠地從活動(dòng)策劃、景觀環(huán)境及服務(wù)設(shè)施三方面打造金融商貿(mào)主題公園。

（2）創(chuàng)造文化事件。以打造福州市最有吸引力、最獨(dú)特的文化商務(wù)區(qū)為愿景目標(biāo)，策劃一個(gè)大型核心秀、幾場(chǎng)大秀、若干小型演出、六個(gè)體驗(yàn)區(qū)、一條主題大道和一座演繹主題公園。

①一個(gè)大型核心秀。借鑒長(zhǎng)沙橘子洲頭煙火秀，海西現(xiàn)代金融中心擁有良好的閩江資源和豐富的歷史文化底蘊(yùn)，通過(guò)策劃一場(chǎng)城市級(jí)的文化展示事件，并進(jìn)行周期化、常態(tài)化展示，把福州文化、城市名片推向全國(guó)。②幾場(chǎng)大秀、若干小型演出。如蘇寧廣場(chǎng)擬重點(diǎn)打造“點(diǎn)亮三十城”線上抖音挑戰(zhàn)賽及線下亮燈儀式、點(diǎn)亮圣誕奇遇季、終極跨年狂歡夜、尋找城市ZUI美童聲新年音樂(lè)會(huì)等爆點(diǎn)活動(dòng)，吸引媒體、消費(fèi)者和市場(chǎng)的關(guān)注，樹(shù)立旅游標(biāo)桿。③六個(gè)體驗(yàn)區(qū)。與六個(gè)文化IP契合，打造各具特色魅力的展示體驗(yàn)區(qū)；并聯(lián)動(dòng)服務(wù)配套，發(fā)揮文旅-商貿(mào)聯(lián)動(dòng)，資源共享、文化彰顯、業(yè)態(tài)豐富、活力綻放，成為新的消費(fèi)點(diǎn)。④一條主題大道和一座演繹主題公園。將非物質(zhì)文化有形化、價(jià)值化。

3.4 提升環(huán)境設(shè)施品質(zhì)：環(huán)境整治

（1）貫通慢行通道。打破各個(gè)地塊的權(quán)屬隔斷邊界；通過(guò)共享消防、物流通道，改變各個(gè)樓宇自我設(shè)定消防及物流通道，及停車(chē)場(chǎng)的現(xiàn)狀。增加樓宇綠地空間，打造寬敞、舒適、暢通的林蔭步道。

（2）提升灰色空間。協(xié)同整治地塊與地塊之間的邊角地，補(bǔ)充小微綠地、口袋公園；通過(guò)植入綠化、活動(dòng)設(shè)施、城市家具等內(nèi)容，形成功能形式多元和空間體驗(yàn)豐富的城市空間，將灰色空間變聲綠色空間，增加交往休閑活動(dòng)空間。

（3）增加文化趣味。將市政公共空間與大樓前空間進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)的直線人行道設(shè)計(jì)改為曲直結(jié)合的設(shè)計(jì)，即將筆直的市政人行道變成綠化帶里中曲折有致的休閑步道。

4 結(jié)語(yǔ)

臺(tái)江區(qū)海西現(xiàn)代金融中心標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)區(qū)提升，通過(guò)研究比對(duì)世界級(jí)、國(guó)家級(jí)、地區(qū)級(jí)中央商務(wù)區(qū)典型案例，總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合臺(tái)江兩大商務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè)現(xiàn)狀，圍繞功能業(yè)態(tài)、交通體系、文化與數(shù)字化、公共空間等四個(gè)方面對(duì)標(biāo)找短板，在海西現(xiàn)代金融中心的功能定位下，提出做實(shí)商業(yè)配套功能、構(gòu)建立體交通體系、提升城市文化功能和提升環(huán)境設(shè)施品質(zhì)等4個(gè)方面的提升策略，為標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)區(qū)的提升建設(shè)提供參考。