城投拿地積極開發(fā)難 土地市場誰來托底

楊現(xiàn)華

國慶節(jié)后，廣州、天津等地先后完成年內(nèi)第三批集中供地，央企國企和城投公司基本包攬土拍市場，財(cái)政部對國企購地的約束暫時(shí)還未影響其拿地的熱情。

在民營房企接連爆雷情況下，民企在土拍市場逐漸成為配角，這在土地集中供應(yīng)的22個(gè)城市最為明顯，部分批次中民企甚至完全消失。

城投公司并非房地產(chǎn)開發(fā)商，其土地開發(fā)能力與專業(yè)房企自然不可同日而語。而且，在土拍過程中，城投公司拿地基本底價(jià)成交，且所拍土地多數(shù)并非市場熱門地塊，托底痕跡明顯。正是在這樣的背景下，財(cái)政部發(fā)文要求地方政府不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，這無疑將對本就冷清的土拍市場帶來不利的影響。若地方城投拿地受限，土地市場誰來托底？

10月17日，天津第三輪集中土拍落槌，掛牌的17宗地塊全部成交，成交金額約100億元，成交數(shù)量和成交金額都超過前兩次土拍，此前兩次土拍分別成交了約43億元和82億元。

與前兩輪類似，年內(nèi)的第三輪土拍，國資背景依舊是主角，僅有一幅溢價(jià)成交，拿地對象來自央企、國企，不見民企身影。除了中海等知名房企外，諸多不熟悉名字的背后有著當(dāng)?shù)爻峭豆镜纳碛啊?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，17宗地塊中的5宗地塊由天津當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)攬獲，總金額34.19億元，占比約為34.5%。此外，在本次土拍中，天津也引入其他城市實(shí)施的“預(yù)申請”方式，避免土地流拍。合力之下疊加政策連續(xù)釋放，天津此次土拍遠(yuǎn)好過前兩次。

在2022年首次土拍中，天津30宗地塊僅成交6宗，其中還包括1宗商服地塊，其余9宗流拍、15宗停牌;二輪參與土拍的11宗地塊最終成交9宗，流拍2宗。兩輪拍地僅有一幅地塊有溢價(jià)，其余全部底價(jià)成交。首輪購地企業(yè)中，拿地對象主要是天津本土房企，且以城投為主，二輪拍地也難覓民資身影。

在天津三輪土拍落槌前，廣州也剛剛完成三輪土拍，同樣是國企包場，計(jì)劃掛牌的20宗地塊2宗終止、3宗流拍、15宗成交。在成交的15宗地塊中，有13宗地塊底價(jià)成交，僅有廣州海珠區(qū)的2宗地塊溢價(jià)成交。央企、國企和地方城投平臺包攬了此次交易，如備受關(guān)注的恒大足球場地塊由廣州城投底價(jià)接盤，廣州高新區(qū)投資集團(tuán)、廣州南投等以及各區(qū)屬城投如南沙建投、花都城投等也以底價(jià)攬下各區(qū)所屬地塊。

國資唱主角、民企配角甚至缺席的情形在2021年第二輪集中土拍的城市已經(jīng)出現(xiàn)。由于爆雷、銷售下滑和嚴(yán)查房企拿地資金來源等，民企逐漸從土拍市場中抽身，城投公司漸成主力軍。

當(dāng)下的土拍市場，即便政府出臺限制措施也并未起到立竿見影的制止效果。財(cái)政部國慶節(jié)前就已制定、節(jié)后發(fā)布的通知文件顯示，嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

城投公司等國企本身并不是專業(yè)的開發(fā)商，其在土拍市場托底入市更多的是各地為穩(wěn)定土地市場而為之。城投公司的資金不少都是通過銀行貸款和公開發(fā)債等方式募集而來，資金用于土拍的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。在財(cái)政部新規(guī)剛剛出臺的時(shí)候，城投公司還未放緩拿地步伐，待嚴(yán)查之后，如果沒了城投公司，土拍市場還有誰來托底呢？

城投公司入市拿地“兜底”痕跡明顯，后續(xù)的開工率不言自明，這更像是地方政府與城投公司的左右手交易，財(cái)政部的新規(guī)正好防止了左手倒右手、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)給銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

城投積極拿地是從2021年二輪集中拍地開始的。土拍兩集中是從2021年開始實(shí)施的，即集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。全年分3批次統(tǒng)一發(fā)布土地出讓公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，首批納入名單的是包括北上廣深在內(nèi)的共計(jì)22個(gè)重點(diǎn)城市。

根據(jù)國金證券的統(tǒng)計(jì)，在2021年首輪土拍中，民企還是購地的主力軍，合計(jì)占比遠(yuǎn)超一半，城投公司拿地不過10%左右。以北京為例，2021年5月份舉行的首批土地集中供應(yīng)中，深圳房企卓越集團(tuán)以187.3億元獨(dú)攬魁首，占總成交額1109.71億元的約17%;其他民企如融創(chuàng)、中駿地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂等也都有所斬獲，這5家民企合計(jì)拿地金額達(dá)到了380.2億元，占比超過34%。民企的風(fēng)頭超過了國企，城投公司的身影更是難尋。

首批拿地的樂觀在二輪拿地時(shí)迅速消失不見，卓越集團(tuán)還陷入退地風(fēng)波中。也正是從2021年第二輪集中供地開始，民企占比迅速下降，城投公司的占比迅速提高。2021年二輪供地中，城投公司拿地占比超過30%。2021年年底的第三批集中供地，城投公司占比已經(jīng)超過五成，成為拿地的絕對主力，民企的占比與首輪時(shí)的城投相仿，一成出頭的份額與最初的超過半壁江山不可同日而語。

根據(jù)國金證券的統(tǒng)計(jì)，在地產(chǎn)下行之下，城投平臺拿地比例由2021年第一批土拍的11.6%最高提升至2021年第三批的52%，目的是“托底”土地市場。

以2021年三輪和2022年前兩輪土地集中供應(yīng)合計(jì)統(tǒng)計(jì)，城投公司托底拿地主要以底價(jià)成交，五輪集中供地城投底價(jià)拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價(jià)拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%;土地平均溢價(jià)率由2021年第一批供地的16.2%回落至第三批的2.3%。

申萬宏源的統(tǒng)計(jì)與國金證券類似。從2022年年初以來的集中供地情況來看，城投拿地平均占比42%，其中底價(jià)拿地在城投拿地中占比67%;在民企因資金等問題淡出土拍市場后，城投入市固然可以穩(wěn)定市場運(yùn)行，但城投公司本身開發(fā)能力不高，在資金壓力下拿地會(huì)造成資源占用。

拿地積極開工卻很緩慢，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率高達(dá)61%，而平臺類公司拿地開工率23%。中指院9月份發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月，2021年集中供地的項(xiàng)目央企國企整體入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在六成以上，而地方國資平臺拿地多為市場托底，整體入市率僅9%。

城投公司拿地推高了資產(chǎn)規(guī)模，但開工率明顯不足，也低于專業(yè)規(guī)模房企，無形中增加了資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

術(shù)業(yè)有專攻，“外行”城投入市雖然可以托底土拍，但拿地后又該如何快速消化呢？

因此，申萬宏源指出，財(cái)政部下發(fā)的通知對擠出地方土地出讓收入泡沫有著重要作用，對地方城投公司自身的資金管理也有著重要意義，融資端減少債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，降低對位置偏遠(yuǎn)地區(qū)的托底拿地也有利于項(xiàng)目資金的回流。

在銷售回暖緩慢的當(dāng)下，開發(fā)商拿地的積極性并未有明顯改善。

國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-9月，商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%;1-4月，商品房銷售額同比下降29.5%，之后基本在30%上下。這就是說，在半年左右的時(shí)間里，商品房銷售始終在低谷徘徊。雖然部分房企銷售增速已經(jīng)轉(zhuǎn)正，但整體仍難言樂觀。

在國慶節(jié)前出臺降低公積金和部分城市商貸利率等一系列措施后，10月份房地產(chǎn)的銷售也未見到明顯轉(zhuǎn)暖。東吳證券的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2022年10月1-14日，60大中城市累計(jì)成交442.3萬平方米，同比下降31.3%;2022年累計(jì)成交14741.4萬平方米，同比下降34.2%。

首創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)與之相差不大：10月前14天，46個(gè)大中城市成交面積同比下降35.2%，降幅較9月擴(kuò)大16.2個(gè)百分點(diǎn)。在政策頻頻利好之下，居民購房熱情仍未恢復(fù)。

實(shí)際上，在剛剛結(jié)束的二十大上，對于房地產(chǎn)繼續(xù)定調(diào)“房住不炒”，自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房住不炒”已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的長期政策，未來地產(chǎn)行業(yè)仍將堅(jiān)持這一紅線不動(dòng)搖。

因此，就過去的發(fā)展和未來可預(yù)見的政策基調(diào)而言，“房住不炒”已經(jīng)深入人心，房地產(chǎn)現(xiàn)階段的低迷是去金融化、去杠桿的必然階段。購房者的住房居住屬性將不斷強(qiáng)化，指望炒房賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)在現(xiàn)有政策框架體系中維持寬松狀態(tài)，直至市場恢復(fù)平穩(wěn)。