淺談北京市經(jīng)營性用地擴展的進程和特征

焦雪峰

(中國城建中資銀信公司，北京100088)

一、北京市2009—2012年經(jīng)營性用地供應情況回顧

土地年度供應計劃有利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，加強土地供應統(tǒng)籌管理。近年來北京市經(jīng)營性用地供應計劃見表1:

表1 2009—2012年北京市土地供應計劃 單位:公頃

1.2009 年土地供應總量在5700公頃左右，其中新增建設用地嚴格控制在3300公頃以內(nèi)，鼓勵和引導利用存量建設用地2400公頃左右。在2009年土地供應總量中，基礎設施用地2800公頃;工業(yè)倉儲用地800公頃;其他產(chǎn)業(yè)用地200公頃;科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地400公頃;住宅用地1300公頃，其中:廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地200公頃，限價商品房及政策性租賃房用地400公頃，商品住宅用地700公頃，商服用地200公頃。

2.2010 年度全市計劃安排土地供應總量6400公頃，全年實際供應總量6489公頃，完成計劃101%，較上年同期增長7%。2010年，住宅用地供應計劃提前完成，保障性住房用地供應超額完成。保障性住房及自住型中小套型普通商品房用地供應量約占住宅用地供應總量的72%，初步實現(xiàn)了住宅用地供應結構的優(yōu)化。商服用地、工礦倉儲等產(chǎn)業(yè)用地供應節(jié)奏加快，為擴大內(nèi)需、提升經(jīng)濟總量奠定基礎。

3.2011 年土地供應計劃總量為6500公頃，實際供地5735公頃，完成計劃88.2%。其中交通用地供應1050公頃，特殊用地供應236公頃，公共管理和公共服務用地1295公頃，工礦倉儲用地813公頃，住宅用地1936公頃(保障性安居工程用地1338公頃，商品住宅用地598公頃)，商服用地405公頃。2011年實際供應土地總量5735公頃，完成全年國有建設用地供應計劃的88.2%，比上年同期下降12%?？偟膩碚f，2011年土地供應量滿足了首都經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和民生用地需求。

4.2012 年全年計劃完成供地總量5700公頃，其中可供商品房開發(fā)的商品住宅用地850公頃，商服用地350公頃。2012年北京市土地計劃出讓共計5700公頃，同比減少12.3%。其中，住宅用地為1700公頃，商品住宅用地為850公頃，工業(yè)用地供應量為1100公頃。2012年土地供應計劃住宅用地供應量和保障性用地供應量明顯減少，但從整體供應比例來看，保障房的比重有所上調(diào)，住宅用地供應量明顯受到削減。

2/3以上的產(chǎn)業(yè)用地供應集中在園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，有利促進了產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變。嚴格落實了“保障性住房用地供應量不低于住宅用地供應總量的50%”、“各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%”。

二、北京市經(jīng)營性用地區(qū)域分布特征

從供地情況看，2009—2012年，北京住宅類土地出讓合計為221塊，合計土地出讓建筑面積為3650.5萬平方米，其中五環(huán)外土地供應占比達81%，房山區(qū)供地占比達18.22%，大興區(qū)占比達16.67%，通州區(qū)占比為11% (見表2)。

表2 2008—2012年北京市經(jīng)營用地區(qū)域分布情況

2008—2012年土地成交集中分布在大興、順義、通州、密云和平谷等區(qū)域，主要原因如下:

1.北京市中心城區(qū)土地日益緊缺

根據(jù)北京《2011—2015年國有建設用地供應計劃》，“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。

2.軌道交通快速發(fā)展

近幾年北京軌道交通建設逐步完善，近郊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展很快，隨著地鐵亦莊線、大興線、6號線、房山線、順義線等開通，拉近了市區(qū)與通州、大興等近郊的時空距離，目前通州、昌平、大興、順義、亦莊開發(fā)區(qū)均已出現(xiàn)一定規(guī)模的居住社區(qū)，可以預見，“住宅郊區(qū)化”的趨勢將在交通、區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的助力下進一步強化。

3.京郊土地成本優(yōu)勢明顯

隨著市中心區(qū)域土地供應的減少，土地價格飆升，房屋的價格飛漲，京郊土地成本較低，房屋成本相對較低，越來越多的購房者傾向于選擇在居住密度小、房價成本低的郊區(qū)置業(yè)，一定程度上激發(fā)了開發(fā)商的熱情，同時中心城區(qū)土地資源緊張，可供應土地稀少，目前土地供應不得不集中在郊區(qū)，進一步推動了住宅郊區(qū)化的趨勢。

三、北京市經(jīng)營性用地結構變化特征

2011年，由于受北京對住宅的嚴厲限購，北京共有249宗地塊成交，其中居住用地44宗，商業(yè)辦公用地76宗，工業(yè)用地131宗(見表3)。商業(yè)辦公地塊成交首次超過居住地塊。另一方面，北京商業(yè)辦公用地成交比重為29%，高于全國平均水平13個百分點;而居住用地成交比重24%，低于全國平均水平5個百分點。

2012年住宅、商業(yè)辦公、工業(yè)供地規(guī)劃建筑面積分別為596萬平米、265萬平米、805萬平米，相比2011年增幅分別為－35.9%、－59.8%、8.8%，除工業(yè)用地繼續(xù)保持上漲之外，住宅、商業(yè)及辦公用地規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑。

表3 2008—2012年北京市土地市場成交情況

2010—2012年，多宗高價居住地塊提增土地價格，2011年因高地價地塊供應較少，當年總體居住類用地價格下挫(見表4)。通過數(shù)據(jù)以居住用地為例分析，而土地樓面價格及土地單價呈水漲船高之勢，居住類用地成交單價創(chuàng)近年新高，樓面價也是近年最高點(見表5)。

從統(tǒng)計上看，其他非經(jīng)營性土地價格變動較為平穩(wěn)，波動幅度不大，其他用途用地樓面價呈現(xiàn)波動上升的趨勢，商業(yè)金融用地樓面價從3033元/m2上升到2010年的9323元/m2，隨后受國家政策的影響價格出現(xiàn)下降，2012年樓面價為6949元/m2，綜合用地樓面價從2503元/m2上升到4919元/m2，2013年下降到4470元/m2，工業(yè)用地價格變動較為平穩(wěn)。

表4 2008—2012北京市住宅用地交易價格

表5 2008—2012年北京市其他各用途土地樓面價格

四、北京市經(jīng)營性用地擴展趨勢

1.郊區(qū)化趨勢更加明顯

根據(jù)《2011—2015年國有建設用地供應計劃》，“三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應集中建設經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地?！薄笆濉逼陂g北京將重點推動城鄉(xiāng)接合部、城市南部和西部等薄弱地區(qū)發(fā)展，引導重點新城和小城鎮(zhèn)建設。城市中心區(qū)可利用土地較少，少量的市區(qū)可以利用土地由于拆遷成本較高，拆遷難度較大，未來土地供應郊區(qū)化將成為主流。

2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地供應將會增加

北京市發(fā)改委發(fā)布《關于報送2012年北京市商品房投資計劃的通知》，首次將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設項目寫入商品房投資計劃，并納入重點鼓勵目錄。大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加大非住宅類用地供應，給調(diào)控土地市場調(diào)控提供了一條新思路。

3.保障性住房用地供應增加

2007年，國務院發(fā)出《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出進一步建立健全城市廉租住房制度;改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度;逐步改善其他住房困難群體的居住條件，包括加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進舊住宅區(qū)綜合整治以及多渠道改善農(nóng)民工居住條件等。以此為指導，我國開始大規(guī)模建設保障性住房，未來每年保障性住房用地供應將會增加。

［1］國土資源部.2012年中國國土資源公報［EB/ OL］.www.mir.gov.cn，2013－04－20.

［2］北京市土地儲備中心.2008—2012年北京市土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告［R］.