債務(wù)壓頂開發(fā)商如何破局

文｜《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者 郭煦

圖源/hellorf

住宅市場(chǎng)“停貸浪潮”此前席卷全國(guó)，引起社會(huì)各界的關(guān)注。尤其是一些購(gòu)買到延期交付樓盤的業(yè)主們，在看到業(yè)主強(qiáng)制停貸后，仿佛抓住了救命稻草，不得已提出用停貸的方式來保證自己的利益。

“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)“停貸事件”的明確回應(yīng)給購(gòu)買爛尾樓的業(yè)主吃下了一顆“定心丸”。在這場(chǎng)波及全國(guó)的業(yè)主事件中，所牽涉的爛尾樓之所以爛尾，與開發(fā)商挪用預(yù)售監(jiān)管資金密切相關(guān)。

這兩年，開發(fā)商頻頻爆雷，連頭部房企也無法幸免。自從有了恒大違約，目前各地違約的開發(fā)商隨處可見。實(shí)際上，房企債務(wù)違約是風(fēng)險(xiǎn)暴露的第一步，越來越多的房企出現(xiàn)債務(wù)違約，無疑是一個(gè)行業(yè)陷入危機(jī)的最顯著特征。

《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門日前出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

上述措施要求，房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責(zé)任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力。

都是預(yù)售資金被挪用惹的禍

自6月30日江西景德鎮(zhèn)的強(qiáng)制停貸告知書刷屏社交媒體后，多地陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主欲“停貸”現(xiàn)象，不少爛尾樓業(yè)主開始聯(lián)合起來：“不交樓就不還錢?！?/p>

此前，武漢時(shí)代新城項(xiàng)目因工程爛尾，逾期數(shù)月無法交付，數(shù)千業(yè)主網(wǎng)上聯(lián)名發(fā)布集體停貸聲明：若該項(xiàng)目規(guī)定時(shí)間內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將集體強(qiáng)制停還銀行月供。一石激起千層浪，全國(guó)先后有河南、湖南、江西等10多個(gè)省市100多個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目業(yè)主紛紛效仿呼應(yīng)。一場(chǎng)席卷全國(guó)多地的“爛尾樓”業(yè)主停貸“討房”事件持續(xù)發(fā)酵。

房企擺爛，收房無期。對(duì)于業(yè)主來說，選擇停貸也是無奈之舉。7月13日，河南鄭州中能大都薈業(yè)主方青（化名）表示，業(yè)主們基本上都是貸款購(gòu)房，目前大部分人在準(zhǔn)備強(qiáng)制停貸的事宜?！拔覀円彩瞧炔坏靡巡胚x擇這條路，希望可以讓相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行負(fù)起責(zé)任?！?/p>

針對(duì)業(yè)主集體停貸一事，上海市光明律師事務(wù)所律師付永生、上海尚法律師事務(wù)所律師唐震東共同發(fā)布了法律分析。他們?cè)诜治鲋蟹Q，“在沒有依法解除擔(dān)保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監(jiān)管規(guī)定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務(wù)或者真的不還貸，均屬于違約行為?！?/p>

“爛尾樓”事件緣起期房銷售，長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的是商品房“預(yù)售制”，“預(yù)售制”出臺(tái)時(shí)在房屋銷售、按揭貸款條件、資金使用等諸多方面，對(duì)房屋建設(shè)主管部門、貸款銀行制定了嚴(yán)格監(jiān)管制度，以保證項(xiàng)目按期交付。既然主管部門、貸款銀行都有嚴(yán)格明確的監(jiān)管流程，那期房怎么就變成了“爛尾樓”呢？

據(jù)了解，這些發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”的樓盤業(yè)主，對(duì)于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點(diǎn)，一是銀行違規(guī)放貸，二是監(jiān)管缺位導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用。

本該使用到項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房地產(chǎn)預(yù)售制度下，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管就成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵，而這次“抱團(tuán)停貸”的集中爆發(fā)，無疑將疑點(diǎn)再次瞄向預(yù)售資金監(jiān)管。

“此次事件的核心是，銀行既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現(xiàn)了違規(guī)放貸、經(jīng)營(yíng)貸流向房地產(chǎn)、預(yù)售資金被挪用等現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

預(yù)售資金是指新房項(xiàng)目預(yù)售后，房企收到的各種購(gòu)房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)房企達(dá)到規(guī)定的工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，可申請(qǐng)支取相應(yīng)比例的預(yù)售款。

預(yù)售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而是進(jìn)入了非監(jiān)管賬戶。項(xiàng)目公司設(shè)置多個(gè)銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監(jiān)管賬戶上，另將按揭款放在非監(jiān)管賬戶上，這樣被監(jiān)管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報(bào)工程進(jìn)度，聯(lián)合施工方將監(jiān)管資金的錢套出來。此外，也有個(gè)別賬戶監(jiān)管形同虛設(shè)，開發(fā)商直接抽調(diào)資金。

開發(fā)商債務(wù)“壓力山大”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，引發(fā)強(qiáng)制停貸的根源有兩個(gè)：一是開發(fā)商由于資金鏈斷裂導(dǎo)致無力繼續(xù)開發(fā)，項(xiàng)目停工，引發(fā)爛尾風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來不合理的預(yù)售制度。

實(shí)際上，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營(yíng)房企面臨整體流動(dòng)性壓力，為了化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不少房企尋求債券展期，以時(shí)間換空間。

開發(fā)商債務(wù)纏身，無法按期交房，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。不管是拋售資產(chǎn)，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。

5月5日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司召開2022年第一次債券持有人會(huì)議，會(huì)議審議通過將本期債券于2021年5月6日至2022年5月5日期間的利息支付時(shí)間，調(diào)整至2022年11月6日完成支付。這也意味著該筆債券第三年付息日成功展期六個(gè)月。

此前4月28日，中梁控股集團(tuán)有限公司也發(fā)布公告稱，為改善公司整體財(cái)務(wù)狀況，擬推動(dòng)公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進(jìn)行交換展期，預(yù)期兩筆債券實(shí)際平均展期期限為1.4年。此外，中梁控股還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽訂“再融資貸款”協(xié)議，展期至2023年。

在一位機(jī)構(gòu)分析師看來，目前的行業(yè)形勢(shì)下，不少房企尋求債務(wù)展期是一種無奈之舉，但也是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的最佳選擇，應(yīng)理性看待。

據(jù)了解，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨超萬億元的償債規(guī)模壓力。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，雖然同比下降約25%，但償債規(guī)模仍處于高位。在此背景下，推動(dòng)臨期債券展期已成為眾多房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的首要選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近一年內(nèi)有20家房企對(duì)旗下超35筆債券進(jìn)行過交換展期行為，涉及其中的既有融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等千億規(guī)模房企，同時(shí)也有花樣年、當(dāng)代置業(yè)、鴻坤地產(chǎn)等中小型房企。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售金額30564.6億元，同比下滑50.3%，但6月份規(guī)模房企銷售額環(huán)比出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，單月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。

整體來看，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年戰(zhàn)果欠佳。部分房企盲目擴(kuò)杠桿而深陷債務(wù)困局，導(dǎo)致相關(guān)房企信用和市場(chǎng)信心下降或是原因之一。

愛建信托總經(jīng)理吳文新此前在中國(guó)華融舉辦的論壇上表示，信托機(jī)構(gòu)也可介入盤活出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，如果困境項(xiàng)目有大量資金被限制在銷售監(jiān)管賬戶，地方住建部門擔(dān)心爛尾不愿放松監(jiān)管，而銀行由于對(duì)民營(yíng)房企授信不足，也難以推進(jìn)保函置換。在這種情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以探索通過債務(wù)重組信托、監(jiān)管資金信托、企業(yè)破產(chǎn)重整服務(wù)信托等模式，解決當(dāng)下授信不足、債權(quán)各方信任不足的問題。

此外，從全行業(yè)角度來看，違約事件頻發(fā)，將繼續(xù)影響房地產(chǎn)銷售、投資、新開工、土地購(gòu)置等方面預(yù)期。

危險(xiǎn)并未過去

那么，推動(dòng)債券展期是房企緩解債務(wù)壓力的有效措施嗎？一位不愿具名的某房企證券部人士告訴記者，答案是肯定的?！澳壳罢呙嬉呀?jīng)見底，市場(chǎng)面的刺激政策不斷出臺(tái)，雖然政策傳導(dǎo)還需時(shí)日，但毫無疑問行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)候已經(jīng)過去?！?/p>

自去年12月以來，中央及地方密集出臺(tái)較為寬松的樓市刺激政策，多措并舉緩解房企資金壓力。

今年以來，各地限購(gòu)限貸政策陸續(xù)放開，居民按揭支持力度不斷加大，預(yù)售資金監(jiān)管趨勢(shì)放松，局部債券展期為等待市場(chǎng)面轉(zhuǎn)暖贏得寶貴時(shí)間。

7月6日，據(jù)市場(chǎng)消息顯示，華夏幸福正在出售武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目。除出售資產(chǎn)，華夏幸福還在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2022年7月5日，華夏幸福宣布從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。在新戰(zhàn)略的指引下，華夏幸福業(yè)務(wù)將分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)六大核心板塊。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。2021年以來，房企的融資需求一定程度被壓抑，今年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3至5月房企融資規(guī)模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點(diǎn)時(shí)收窄25個(gè)百分點(diǎn)降至36%。

雪上加霜的是，房企到期債券規(guī)模卻與日俱增，7月達(dá)到年內(nèi)高峰，約830億債券到期。下半年，一旦房企無法通過新發(fā)債或銷售回款回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件還將持續(xù)增加。

另一方面，6月份，隨著規(guī)模房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)。

今年，房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)債券已經(jīng)無法覆蓋到期舊債。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。

反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。

2022年上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。

發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時(shí)刻。如果這一痛點(diǎn)得不到解決，下半年還將出現(xiàn)更多房企“爆雷”事件。

值得注意的是，下半年房企債券到期規(guī)模約為3102億元，其中7月和10月有兩波到期高峰，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為月度最高。

業(yè)內(nèi)專家建議，在市場(chǎng)開始回暖當(dāng)口，房企要拒絕“躺平”，趁勢(shì)盡快強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)“造血”功能，多措并舉“翻越”償債高峰，穩(wěn)信用保生存，才能真正迎來行業(yè)信心恢復(fù)。

近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷售量比4月份好轉(zhuǎn)，6月份好轉(zhuǎn)的勢(shì)頭更明顯。但客觀講，拋開疫情原因延緩需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當(dāng)下樓市的核心問題。

如果房企違約情況短期無法得到緩解，未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨什么？

從民生角度來看，部分民營(yíng)房企的違約和“躺平”，已造成全國(guó)多地樓盤出現(xiàn)延期交付、工程停滯，如果房企違約得不到緩解，那么樓盤停工現(xiàn)象或?qū)U(kuò)大化，困境房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理也是一個(gè)亟待解決的難題。

目前這個(gè)問題正由地方政府和金融機(jī)構(gòu)共同著手處理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時(shí)，將對(duì)逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對(duì)項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。