未來(lái)社區(qū)背景下的舊城有機(jī)更新策略研究
——以浙江省舟山市未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)為例

1 舟山未來(lái)社區(qū)建設(shè)實(shí)踐

浙江省于2019年首次提出了“未來(lái)社區(qū)”理念，城市有機(jī)更新作為一種規(guī)劃建設(shè)技術(shù)方法，其核心理念與未來(lái)社區(qū)的展望有許多相似之處。而作為未來(lái)社區(qū)建設(shè)中一種不可或缺的實(shí)踐辦法，有機(jī)更新的策略亦需要對(duì)照未來(lái)社區(qū)要求進(jìn)行升級(jí)。舟山的未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建工作自2019年啟動(dòng)以來(lái)，至2021年6月申報(bào)省級(jí)三個(gè)批次未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目共4個(gè)，其中定海城西社區(qū)屬2019年第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，普陀夏新社區(qū)屬2020年第二批試點(diǎn)項(xiàng)目，兩者均屬于全拆重建類。舟山《中心城區(qū)有機(jī)更新行動(dòng)方案》計(jì)劃在十四五期間，結(jié)合浙江省政府未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作要求，推進(jìn)舟山中心城區(qū)棚戶區(qū)、城中村、舊廠區(qū)、老舊小區(qū)改造及定海古城綜合保護(hù)等城市有機(jī)更新五大改造行動(dòng)，全面推廣未來(lái)社區(qū)建設(shè)作為城市高質(zhì)量發(fā)展、有機(jī)更新的重要途徑。

1.1 定海城西社區(qū)

2020年6月27日，定海城西社區(qū)入圍浙江省首批24個(gè)未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)公示名單。城西社區(qū)位于舟山定海城區(qū)的西部入口門戶，用地毗鄰昌洲大道、鴨東線兩大交通要道，東南經(jīng)西山路進(jìn)入定海主城，南經(jīng)鹽經(jīng)五路抵達(dá)鹽倉(cāng)中心區(qū)。城西社區(qū)總規(guī)劃單元面積約77.67 hm2，實(shí)施單元位于規(guī)劃單元東南部，總面積約30.28 hm2，總投資40億元。項(xiàng)目定位為未來(lái)生活“體驗(yàn)館”、海島名城“新客廳”，是探索浙江省海島地區(qū)城市有機(jī)更新的樣板。見圖1～3。

圖1 鄰里中心方案透視圖

項(xiàng)目分為安置地塊、商業(yè)開發(fā)地塊兩塊，建設(shè)包括政府實(shí)施的蔡家墩安置項(xiàng)目、水庫(kù)移民提升區(qū)及市場(chǎng)主體實(shí)施的商住開發(fā)項(xiàng)目。其中，蔡家墩安置項(xiàng)目已列入定海區(qū)舊城改造項(xiàng)目，由定海區(qū)政府平臺(tái)公司建設(shè)，主要用于城西未來(lái)社區(qū)及其周邊區(qū)域建設(shè)的拆遷還建安置；水庫(kù)移民保留區(qū)塊擬實(shí)施生活功能改造和打造特色鄰里商業(yè)街區(qū)，由定海區(qū)政府平臺(tái)公司實(shí)施；商住開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)土地掛牌出讓由金地集團(tuán)競(jìng)得，出讓條件要求項(xiàng)目中的鄰里中心大樓（約1萬(wàn)m2）需配建未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景功能的服務(wù)設(shè)施空間，建成后由開發(fā)企業(yè)自持不少于8年，自持期間不得銷售、抵押。該商住開發(fā)地塊采用帶方案（浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院《定海城西未來(lái)社區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案》）拍賣出讓，并要求開發(fā)企業(yè)與定海區(qū)政府平臺(tái)公司簽訂《定海城西未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議》，全程接受定海區(qū)相關(guān)部門的監(jiān)督。

圖2 二級(jí)鄰里中心

1.2 普陀夏新社區(qū)

圖3 定海城西未來(lái)社區(qū)總平面示意

2020年9月22日，普陀夏新社區(qū)入圍浙江省第二批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目名單。項(xiàng)目位于舟山主城區(qū)和普陀城區(qū)城市融合發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，蘆花河走廊和兩條產(chǎn)城互促帶的交匯處，作為城西未來(lái)智創(chuàng)城的先期啟動(dòng)板塊，總規(guī)劃單元面積63.54 hm2，實(shí)施單元面積21.58 hm2，總投資43.8億元。項(xiàng)目定位為全國(guó)海絲文化樣板社區(qū)、省內(nèi)海上花園合聯(lián)社區(qū)、市內(nèi)海洋經(jīng)濟(jì)合聯(lián)社區(qū)。見圖4～6。

圖4 普陀夏新未來(lái)社區(qū)效果圖一

項(xiàng)目用地經(jīng)土地掛牌出讓由金地集團(tuán)競(jìng)得。土地出讓條件要求，開發(fā)企業(yè)須自持1萬(wàn)m2的九大場(chǎng)景和商業(yè)建筑，自持年限10年，自持結(jié)束后九大場(chǎng)景部分允許整體轉(zhuǎn)讓且不得改變服務(wù)業(yè)態(tài)；地塊內(nèi)須配建回遷房（毛坯）和社區(qū)客廳（展示中心），由政府按成本價(jià)回購(gòu)。該地塊出讓屬于帶引導(dǎo)方案拍賣，成交確認(rèn)前競(jìng)得企業(yè)須同政府簽訂《浙江省未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目——舟山普陀夏新社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)特別約定協(xié)議》。

2 未來(lái)社區(qū)背景下舊城有機(jī)更新的類型模式和策略導(dǎo)控

2.1 生產(chǎn)和生活方式的更新

圖5 普陀夏新未來(lái)社區(qū)效果圖二

圖6 普陀夏新未來(lái)社區(qū)鳥瞰圖

以未來(lái)社區(qū)的“人本化”為目標(biāo)，城市有機(jī)更新應(yīng)該注重促進(jìn)原住民生產(chǎn)、生活與新的功能業(yè)態(tài)的融合，尊重原住民的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，規(guī)避產(chǎn)權(quán)更迭觸發(fā)的諸多問題。在此目標(biāo)導(dǎo)向下，有機(jī)更新應(yīng)始終關(guān)注更新改造對(duì)居民，尤其是原住民的生產(chǎn)生活的影響，確保原住民的生活空間、交際互動(dòng)不因更新改造而被割裂，促進(jìn)其融入到未來(lái)社區(qū)帶來(lái)的新的生產(chǎn)生活方式中去，融入功能業(yè)態(tài)提升中去。從社會(huì)行為學(xué)來(lái)說(shuō)，被征遷居民應(yīng)采用就地就近安置的方式，盡量避免異地安置帶來(lái)的生產(chǎn)與生活空間割裂、陌生社交環(huán)境等問題。面對(duì)原住民與新居民混居可能引發(fā)鄰里矛盾和社會(huì)問題，未來(lái)社區(qū)建設(shè)應(yīng)通過優(yōu)化社區(qū)治理體系來(lái)探索原住民與新居民多元并存的可能性，形成多元性的統(tǒng)一，而不是加劇居住分異來(lái)規(guī)避問題［1］。

相對(duì)于極易引發(fā)拆遷矛盾的房地產(chǎn)開發(fā)類舊城改造，城市有機(jī)更新改造能夠在尊重產(chǎn)權(quán)權(quán)益的基礎(chǔ)上給原住民帶來(lái)實(shí)惠，規(guī)避產(chǎn)權(quán)更迭觸發(fā)的諸多問題——業(yè)態(tài)更新為原住民提供新的就業(yè)機(jī)會(huì)，原有房屋升值帶動(dòng)個(gè)人資產(chǎn)增值；原住民可以選擇將原有房屋或土地進(jìn)行自持運(yùn)營(yíng)，或以股份合作、有償出租等方式加入到業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)中去，并享有相關(guān)紅利。成都寬窄巷子更新改造就是一個(gè)典型案例：更新范圍內(nèi)不愿被征遷的原住民，其相關(guān)產(chǎn)權(quán)得以保留，原住民在相關(guān)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃指引下對(duì)土地、房屋進(jìn)行改造修葺，開辦便利店、小吃店、雜貨鋪、旅社、農(nóng)家樂等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；也有的原住民舉家遷出，其土地、房屋作股或租賃給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)機(jī)構(gòu)，改造為其他功能空間進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，原住民享有紅利或租金［2］。

從居民生活方式的變化來(lái)看，舟山兩個(gè)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，除了新增業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮為原住民提供就業(yè)機(jī)會(huì)之外，改造都是采用拆除后就地就近還建安置的模式，這也是這兩個(gè)項(xiàng)目還建安置面積較大、工程耗費(fèi)較高的主要原因。定海城西項(xiàng)目中可租用保留的水庫(kù)移民安置小區(qū)部分底層住宅打造為商業(yè)街區(qū)、配套社區(qū)服務(wù)等功能空間，普陀夏新項(xiàng)目中可將屬于私人產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀徐福酒業(yè)廠區(qū)改造為合辦創(chuàng)業(yè)辦公等混合功能空間，這些均是節(jié)約工程造價(jià)、延續(xù)人文脈絡(luò)、激發(fā)社區(qū)活力的有益嘗試，同時(shí)也是避免拆遷安置補(bǔ)償引發(fā)糾紛的有效途徑。貫徹“以人為本、尊重權(quán)益”的未來(lái)社區(qū)要求，城市有機(jī)更新應(yīng)從改造規(guī)劃之初開始，探索對(duì)于現(xiàn)狀保留設(shè)施的租用、合營(yíng)的可能性。

2.2 政府管理模式的更新

以未來(lái)社區(qū)的要素保障措施為指引，政府須強(qiáng)化城市有機(jī)更新管理模式的更新，做好控規(guī)調(diào)規(guī)、用途管理等建設(shè)跟蹤配套保障，優(yōu)化管理模式和方法。未來(lái)社區(qū)突出的特點(diǎn)之一就是對(duì)新科技、新功能、新理念的應(yīng)用，而實(shí)施有機(jī)更新的過程中，必然會(huì)涉及到與現(xiàn)行管理制度、模式不匹配的地方。針對(duì)這些矛盾，需要結(jié)合未來(lái)社區(qū)的建設(shè)要求，做好建設(shè)全過程的跟蹤配套保障，以及過程細(xì)節(jié)中管理模式、方法的優(yōu)化調(diào)整。

例如，有機(jī)更新實(shí)施地塊的意向性建設(shè)方案中，若容積率等相關(guān)核心指標(biāo)與控制性詳細(xì)規(guī)劃不符，可按照法定調(diào)規(guī)程序進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，甚至于把通過評(píng)審的意向概念方案作為調(diào)規(guī)依據(jù)之一；允許改造地塊內(nèi)部、地塊和周邊打包出讓地塊之間的容積率共享和轉(zhuǎn)移，給予市場(chǎng)一定的自由度，以激發(fā)市場(chǎng)潛能；若某地塊在更新改造中補(bǔ)足了地塊所在城區(qū)乃至整個(gè)城市某項(xiàng)功能，或者為公共利益作出了突出貢獻(xiàn)或建筑量犧牲，可給予一定量的建筑量、容積率獎(jiǎng)勵(lì)；允許現(xiàn)狀地塊的用地性質(zhì)、建筑使用用途的兼容和轉(zhuǎn)換，通過轉(zhuǎn)換后補(bǔ)地價(jià)的機(jī)制來(lái)完備制度建設(shè)，激發(fā)優(yōu)化業(yè)態(tài)模式［3］；采取土地帶方案出讓，在出讓條件里邊列具相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)劃、自持要求、運(yùn)營(yíng)要求等，以確保功能業(yè)態(tài)提升或者公共利益落實(shí)；根據(jù)具體中微觀改造場(chǎng)景制定出臺(tái)針對(duì)性的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)舊有的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，避免現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)未來(lái)社區(qū)更新改造造成桎梏。見圖7。

圖7 容積率轉(zhuǎn)移示意[4]

舟山的兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目土地掛牌出讓都采取了帶方案出讓的模式，出讓條件對(duì)子地塊內(nèi)的主要規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、相關(guān)配套、自持要求等細(xì)節(jié)進(jìn)行了規(guī)定，并要求配建一定面積的“綜合服務(wù)中心”來(lái)落實(shí)未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景功能；夏新未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案通過招標(biāo)、深化、審議等多輪論證，對(duì)設(shè)計(jì)方案整體容積率進(jìn)行了調(diào)整，并參考最終論證結(jié)果，按法定程序?qū)匾?guī)容積率進(jìn)行了調(diào)整。

可以預(yù)見，由于現(xiàn)狀各種條件限制原因，保留改造項(xiàng)目（包括城西項(xiàng)目保留改造的水庫(kù)移民安置小區(qū)）許多方面都難以達(dá)到針對(duì)新建社區(qū)所提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，比如社區(qū)道路無(wú)法拓寬至規(guī)范要求的最窄路幅，及綠化率無(wú)法達(dá)標(biāo)，等等。又比如未來(lái)社區(qū)將許多配套功能通過科技配建到社區(qū)內(nèi)終端（遠(yuǎn)程醫(yī)療、健身運(yùn)動(dòng)、幼兒托育、圖書借閱等），以往那些按照服務(wù)半徑配建的片區(qū)醫(yī)務(wù)室、幼托機(jī)構(gòu)等也就失去了配建需求。這也是在城市有機(jī)更新中需要更新管理模式和強(qiáng)化要素保障的原因。

2.3 投資運(yùn)營(yíng)模式的更新

以未來(lái)社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)資金平衡為目標(biāo)，城市有機(jī)更新須引導(dǎo)投資資本轉(zhuǎn)向以運(yùn)營(yíng)為主的盈利模式，倡導(dǎo)多種社會(huì)資本進(jìn)入，暢通資本運(yùn)作環(huán)節(jié)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)“推倒新建”不同，目前以“存量改造”為核心的城市有機(jī)更新，其資金運(yùn)行模式注定與傳統(tǒng)房企高周轉(zhuǎn)有所不同。堅(jiān)持未來(lái)社區(qū)“去房地產(chǎn)化”的原則，就是以社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金總平衡為目標(biāo)，引導(dǎo)投資資本從傳統(tǒng)房地產(chǎn)“賺快錢”的模式轉(zhuǎn)向以運(yùn)營(yíng)為主的盈利模式，倡導(dǎo)政府、房企以外的多種社會(huì)資本（包括社區(qū)自建自治）進(jìn)入，積極探索“大資管”模式，暢通資本運(yùn)作的“融投管退”各個(gè)環(huán)節(jié)（融資、投資、資管、退出）［5］。相對(duì)于現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)代建等房企業(yè)界常規(guī)模式，此類以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主要盈利點(diǎn)的模式在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中相對(duì)鮮見，其中又以商業(yè)地產(chǎn)為代表，如萬(wàn)達(dá)、寶龍、新城等地產(chǎn)企業(yè)，其商業(yè)開發(fā)利潤(rùn)主要來(lái)源于自持商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)增值和租金收入。除了商業(yè)地產(chǎn)之外，當(dāng)前房企資本運(yùn)營(yíng)也已拓展到商場(chǎng)配套停車場(chǎng)、專用停車樓、文化創(chuàng)意街區(qū)、一站式醫(yī)美服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，以及文旅小鎮(zhèn)、田園綜合體、大型游樂場(chǎng)等等各種業(yè)態(tài)嘗試。除了重金自持之外，從融資模式來(lái)說(shuō)，近年來(lái)地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多地加入了“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式，商業(yè)廣場(chǎng)大樓不再由開發(fā)商自有資金投資建設(shè)，而是采取與當(dāng)?shù)刭Y本合作、定向債券、房產(chǎn)信托投資基金（Reits）等模式稀釋或出讓商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而輸出品牌和管理，依托強(qiáng)大的品牌文化與招商管理運(yùn)營(yíng)能力賺取“服務(wù)費(fèi)”。無(wú)論是房企自持還是三方合作的“輕資產(chǎn)”，其核心都是以資本為籌碼，捆綁開發(fā)企業(yè)的核心利益，倒逼盈利模式的轉(zhuǎn)型，提升配套服務(wù)質(zhì)量——而這也正是未來(lái)社區(qū)對(duì)于服務(wù)質(zhì)量提升和盈利模式轉(zhuǎn)變的要求。

以往的舊城改造，其開發(fā)模式主要是推倒重建、拔高容積率引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)政府土地出讓收入、居民物質(zhì)居住條件改善、房企利潤(rùn)“三贏”，但極易誘發(fā)居住密度過大、城市景觀單一和交通擁堵等其他衍生問題，很難滿足諸如“未來(lái)社區(qū)”等的新時(shí)代生產(chǎn)生活需求。就舟山試點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，兩個(gè)項(xiàng)目均要求自持1萬(wàn)m2的的鄰里中心（九大場(chǎng)景），而可售住宅面積分別約為25萬(wàn)m2、15萬(wàn)m2，可見整個(gè)項(xiàng)目的盈利途徑仍是住宅的銷售利潤(rùn)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)并無(wú)二致。

3 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合資本逐利性及地方政府債務(wù)危機(jī)和實(shí)際發(fā)展需求等多方面考慮，上述社區(qū)建設(shè)投資運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，尚需一個(gè)漫長(zhǎng)的市場(chǎng)營(yíng)造過程，尤其是杭州在浙江省內(nèi)和北上廣深在全國(guó)范圍內(nèi)作出示范帶動(dòng)作用，以此來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)認(rèn)知轉(zhuǎn)變。