錦州市老舊小區(qū)現(xiàn)狀及改造策略研究

文／馬守恒 遼寧工業(yè)大學土木建筑工程學院 副教授天津大學建筑學院 博士研究生

許東 遼寧工業(yè)大學土木建筑工程學院 副教授 碩士（通訊作者）

王雪英 遼寧工業(yè)大學土木建筑工程學院 副教授 國家一級注冊建筑師

引言

2019 年，中央經(jīng)濟工作會議指出：要加強城市更新和存量住房改造提升，做好老舊城區(qū)住宅改造。2020 年，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》。在此大背景下，2020年錦州市政府為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府的決策部署，進一步提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的居住條件和生活品質(zhì)，推進老舊小區(qū)改造步伐，制定出臺了《錦州市加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》。方案中明確了需進行改造的對象為建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，重點改造2000 年底前建成的老舊小區(qū)。

錦州城鎮(zhèn)老舊小區(qū)由于建設年代較早，當時較低的建設標準已不能適應現(xiàn)在人們的生活。如老舊小區(qū)建造時外圍護結(jié)構(gòu)未做保溫材料，普遍存在冬季室溫較低、能源浪費嚴重的情況；老舊小區(qū)年久失修，維護保養(yǎng)不到位，存在著諸如公共管線發(fā)生漏水或堵塞、公共樓梯間窗戶玻璃破損缺失等問題。在20 世紀中后期建立的城市小區(qū)顯然已經(jīng)無法繼續(xù)滿足現(xiàn)代城市居民的生存和發(fā)展需要，改造和整治城市老舊小區(qū)已經(jīng)勢在必行[1]。

1 錦州市老舊小區(qū)現(xiàn)狀存在問題

1.1 房屋主體

1.1.1 立面

老舊小區(qū)建造時間早，建筑外墻粉刷飾面褪色或脫落，部分住戶為改善冬季室溫，自行增設外墻保溫層，使得該戶外墻較原立面凸出，且外飾面為水泥面層，與原外墻材質(zhì)色彩均不一致，類似外墻上的補丁，失去美觀效果。住戶為增加自用面積，大多自行封閉陽臺，致使陽臺及外窗防盜欄桿等形式不統(tǒng)一。小區(qū)在使用過程中后期增設的電話、網(wǎng)絡、有線電視等管線直接暴露在外墻外，以上因素使得住宅樓立面雜亂，影響城市形象（圖1）。

1.1.2 樓道

老舊小區(qū)公共樓梯間呈破舊、黑暗、雜亂狀況。主要體現(xiàn)在：第一，單元木門、木窗大多破損甚至門窗扇缺失，樓梯間與室外空間連通，冬季冷風直接侵襲，對節(jié)能極為不利；第二，部分樓梯踏步、扶手欄桿有損壞情況，存在安全隱患；第三，樓道內(nèi)缺少統(tǒng)一照明系統(tǒng)，有居民安裝燈具供自家使用，但未采用節(jié)能聲控燈，其他住戶使用不便；第四，樓梯間建造時未設管道井，后期供暖、燃氣改造的管線均直接鋪設在樓梯間內(nèi)，占用空間且影響美觀（圖2）；第五，住戶在樓道內(nèi)堆積各種雜物，日常使用不便，一旦發(fā)生緊急情況，影響安全疏散。

1.1.3 節(jié)能

在當前住宅設計中，節(jié)能設計是重要的環(huán)節(jié)。老舊小區(qū)住宅建造年代久遠，建設標準低，大多沒有進行節(jié)能設計，其居住舒適度差，建筑能源消耗高。對這些老舊小區(qū)進行節(jié)能改造，對于降低建筑能耗，提高人民的生活水平具有重要意義[2]，迫切需要節(jié)能改造的部位主要包括外墻、屋面、外窗。

（1）外墻

錦州老舊小區(qū)住宅外墻一般采用370mm 厚實心粘土磚墻砌筑，未設外墻保溫層，外飾面為清水墻或刷涂料。這兩種外墻構(gòu)造的熱工性能差，傳熱系數(shù)較高，約為1.53 ～1.58W/（m2·K），與錦州地區(qū)（寒冷A 區(qū)）現(xiàn)行居住建筑節(jié)能標準《遼寧省居住節(jié)能設計標準》DB21/T2885-2017的外墻傳熱系數(shù)標準限值0.40 相比，不能達標。

（2）屋面

錦州老舊小區(qū)住宅屋面大多為平屋頂，屋面防水層采用二粘三油或三粘四油的柔性卷材防水；最早期的少部分住宅未設保溫層，后期大部分住宅保溫層采用水泥珍珠巖。經(jīng)過多年使用，防水層時有破損情況，保溫層吸水受潮后，保溫效果大大降低，因此老舊小區(qū)頂層住戶和非頂層住戶相比，居住環(huán)境更加惡劣，深受雨季漏雨、冬冷夏熱的困擾。老舊小區(qū)屋面構(gòu)造的熱工性能差，傳熱系數(shù)較高，約為1.0 ～3.0W/（m2·K），與節(jié)能規(guī)范的標準限值0.30相比，超標更為嚴重。

（3）外門窗

建筑外窗是建筑外圍護結(jié)構(gòu)能耗的薄弱環(huán)節(jié)，窗戶總耗熱量約占建筑物全部耗熱量的50%。錦州市老舊小區(qū)住宅外窗經(jīng)歷了雙層木窗、單層鋼窗、單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗的發(fā)展。目前住宅現(xiàn)狀由于木窗使用壽命短，住戶大多自行更換為單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗。但住戶自行更換的外窗多為小作坊、小廠家加工組裝，整體質(zhì)量難以把控，具體熱工性能差，影響住宅樓的整體節(jié)能保溫效果。

1.2 配套設施

1.2.1 室外管線

目前老舊小區(qū)各類管線裸露在建筑外立面，雜亂無章，影響外立面美觀，也有安全隱患（圖3）。室外雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)設計不完善或存在淤堵管段，部分小區(qū)雨季道路排水不暢，積水嚴重影響正常出行，住宅的一二層時有污水倒灌發(fā)生，給住戶生活帶來極大困擾。

1.2.2 周邊環(huán)境

老舊小區(qū)內(nèi)樓間道路鋪設不夠平整，硬質(zhì)地磚破損較多，影響住戶出行。小區(qū)內(nèi)缺乏物業(yè)等有效管理，低層住戶違規(guī)私自圈占房前屋后公共用地，使公共用地進一步缺失。小區(qū)內(nèi)樓間公共用地缺少綠化種植、健身器材、涼亭桌椅等設施，居民沒有休閑、鍛煉、休憩交流場所，缺少歸屬感和幸福感。另外，隨著家用汽車的普及，停車位不足已經(jīng)成為各老舊小區(qū)所面臨的挑戰(zhàn)，給居民的日常出行和生活帶來困擾。

2 錦州市老舊小區(qū)改造策略

2.1 房屋主體改造

2.1.1 立面改造

老舊小區(qū)外立面改造首先拆除首層住戶私自擴建部分，清除有安全隱患、影響市容市貌的樓外吊掛物，修補風化嚴重、破損滲漏的外墻主體，再進行飾面粉刷。粉刷前考慮美觀，注重粉刷色彩的選擇，與周邊建筑和諧。其次，維修更換破損雨水管、雨棚、散水等建筑構(gòu)配件，使其滿足住戶使用需求。對住戶自行加裝的空調(diào)外掛機、防盜網(wǎng)等進行整理、加固，使之盡量整齊劃一。最后，對原有外立面墻上敷設的供電、通信、有線電視等各種架空電力管線，進行統(tǒng)一規(guī)整，拆除無用線纜，統(tǒng)一走管，采用電纜橋架等形式支撐固定管線，使管線布局整潔、有序、安全（圖4）。

2.1.2 樓道改造

老舊小區(qū)針對樓道外門窗損壞或缺失情況，統(tǒng)一安裝樓宇對講保溫門，配齊玻璃或整體更換樓梯間內(nèi)窗，從而對樓道進行封閉，減少冬季室內(nèi)外熱量散失，保證住戶室內(nèi)溫度。在居民配合下，清除樓道雜物。對樓道中踏步面層、扶手欄桿損壞之處進行修繕。對樓道內(nèi)雜亂的供暖、燃氣等管線，進行綜合改造，有條件地設置相關管道井，將管線敷設在管井內(nèi)，以保持樓梯間內(nèi)部干凈整潔。設置樓道照明系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝節(jié)能型聲控燈。對破舊、黑暗、雜亂的樓道進行清理和粉刷，達到安全、明亮、整潔的標準。

2.1.3 節(jié)能改造

（1）外墻節(jié)能改造

錦州市老舊小區(qū)住宅樓外墻節(jié)能改造普遍采用外保溫，此做法不減少住戶室內(nèi)使用面積，室外保溫施工便利，對居民生活影響較低。依據(jù)遼寧省地方標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DB21/T2885-2017，錦州市為寒冷A 地區(qū)，居住建筑層數(shù)4 ～8 層、外墻傳熱系數(shù)限值K ≤0.40W/（m2·K）。綜合考慮錦州市氣候和經(jīng)濟條件，采用100mm 厚EPS 保溫板，其密度為18 ～22kg/m3、導熱系數(shù)0.039W/（m3·K）、抗拉強度≥0.1MPa、吸水率≤2.0%，EPS 板保溫效果較好，但耐火能力差，燃燒性能為B 級，需采取在每層樓板處設置300mm 高A 級巖棉等水平防火隔離帶的措施（圖5）。

（2）屋面節(jié)能改造

屋面節(jié)能改造應結(jié)合屋面防水改造進行，依據(jù)老舊小區(qū)住宅屋面原有情況，屋面改造基本采用以下兩種方法。第一種，原屋面防水層沒有滲漏，能正常使用，在原防水層上直接鋪設保溫層，再設防水層及保護層。第二種，原有屋面已不能正常使用，需要鏟除原保護層、防水層，在原坡層基礎上，鋪設保溫層、找平層、防水層、保護層。綜合考慮錦州市氣候和經(jīng)濟條件，采用120mm厚XPS 保溫板，其密度為22 ～35kg/m3、導熱系數(shù)0.030W/（m3·K）、抗拉強度≥0.1MPa、吸水率≤1.5%，XPS 板強度、吸水率、保溫性等方面均好于EPS 板，但同樣燃燒性能為B級，耐火能力差，須在屋面與女兒墻或檐口處設500mm 寬A 級巖棉等水平防火隔離帶。

（3）外門窗節(jié)能改造

錦州市老舊小區(qū)外窗大多采用單層鋼窗、單層鋁合金窗，少數(shù)為單框中空玻塑鋼窗，其傳熱系數(shù)高，保溫性能差，成為外圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能中最為薄弱的環(huán)節(jié)。老舊小區(qū)住宅外窗的節(jié)能改造主要采用3 種方法，首先更換原有外窗為節(jié)能窗，如框材采用斷橋鋁、多腔塑鋼等節(jié)能框材，玻璃采用中空多層玻璃、Low-E 節(jié)能玻璃，也可在玻璃間填充惰性氣體等；其次更換原老化玻璃密封條，提高窗戶的氣密性，減少室內(nèi)外冷熱空氣滲透；最后在原外窗玻璃上貼保溫膜，但此做法造價偏高。

2.2 基礎設施改造

2.2.1 道路改造

錦州市老舊小區(qū)道路改造時，應在盡量保留原有路網(wǎng)系統(tǒng)和豎向標高系統(tǒng)基礎上，優(yōu)化道路交通流線，完善小區(qū)車輛、行人道路系統(tǒng)。道路改造前，要兼顧室外管線改造，避免路面二次開挖。小區(qū)道路充分考慮消防救援和醫(yī)療救援的要求。改造過程中，對基層完好的道路修復其局部開裂、塌陷等問題，對損壞情況嚴重的道路進行重新修建。道路路面材料選擇上，小區(qū)級車行道路，優(yōu)先采用瀝青混凝土面層的柔性道路，該路面平整、行車舒適、養(yǎng)護維修簡便；宅間路可采用混凝土剛性路面；人行道部分宜采用鋪裝，透水磚具有高透水性、保水性，有利于開發(fā)雨水資源，建設海綿城市。

2.2.2 室外管線改造

老舊小區(qū)室外管線主要有供水、排水、雨水、供電、燃氣、供暖、光纖等。這些管線改造宜采用埋地方式鋪設，對不能進行地下鋪設的線纜，宜組織相關權屬部門進行各自歸類整理，拆除無用線纜，歸類整理好線纜，有組織地進行統(tǒng)籌安排，合理鋪設，為達到整齊劃一、隱性鋪設效果，可結(jié)合立面線腳或設置橋架鋪設，以滿足適用且美觀要求。

供水管網(wǎng)改造中，對不能滿足正常使用要求的、老化破損嚴重的管線進行更換，解決老舊小區(qū)部分用戶供水管網(wǎng)水壓不足、水質(zhì)不符合衛(wèi)生要求等問題。排水管網(wǎng)改造中，更換破損排水井蓋，對排水管道及化糞池進行全面清理疏通、改造修繕，實施雨污分流。供電管網(wǎng)改造中，對老化管線及設施進行更新改造，做到每戶設獨立電表，保證供電穩(wěn)定。燃氣管網(wǎng)改造中，對未實現(xiàn)城鎮(zhèn)燃氣統(tǒng)一供氣的老舊小區(qū)，進行管網(wǎng)接入改造；同時對老燃氣用戶，逐戶排查供氣管線及設施安全，及時更新老化管線，確保供氣安全。供暖管網(wǎng)改造中，對供暖鍋爐房、供暖管線等進行排查，重點對居民強烈反映采暖效果不佳小區(qū)的供暖管線進行檢查，如因管線老化致使冬季室內(nèi)溫度不達標，則要進行管網(wǎng)升級改造。

2.3 公共設施改造

2.3.1 增加園林綠化及健身器材等設施

普遍存在缺乏公共綠地及活動空間的現(xiàn)象，老舊小區(qū)采取環(huán)境設計等綜合措施，可以起到防風、吸塵、降噪、凈化空氣和美化環(huán)境的作用[3]，對提高居民生活幸福感有著重要作用。改造中首先拆除違規(guī)私建的建筑，最大限度地增加公共活動面積，為住宅樓間綠化預留場地。其次保留小區(qū)內(nèi)原有的高大喬木，增加栽種的樹木。合理選擇適于本地氣候土壤，易于成活，養(yǎng)護成本低的常綠、花灌木等樹種，同時對植物的各類造型、各季節(jié)的色彩進行充分考慮，以取得理想景觀效果。最后，在增加綠化面積的同時，還可以通過在小區(qū)內(nèi)的空地當中適當增設一些固定桌椅、花架、廊架、景亭等景觀小品，并專門開辟出了一些休閑場所，設置基本的居民建身器材和部分兒童娛樂設施，進而可以為改善小區(qū)居民的生活環(huán)境和生活品質(zhì)提供有效幫助[1]。

2.3.2 增加停車位

錦州市老舊小區(qū)改造對停車難的問題進行處理，主要從兩個方面著手：一方面，最大化挖掘小區(qū)內(nèi)部資源，結(jié)合道路、綠化改造，重新對小區(qū)內(nèi)部空地進行規(guī)劃，整合資源，合理施劃停車位，實行統(tǒng)一管理，避免亂停亂放，浪費停車面積；另一方面，在小區(qū)外道路的慢車道上標劃“潮汐車位”，增加臨時停車位，這些車位僅在晚上20 時至次日7 時之間允許停放，以滿足居民下班后停放。盡管采取以上措施增加了一定停車位，極大地緩解了老舊小區(qū)停車難的矛盾，但車位數(shù)量還是不能充分滿足居民使用需求，在以后的改造工作中，可以考慮建設立體停車場。

2.4 加設電梯

錦州市老舊小區(qū)大多為無電梯的多層住宅，居住在較高樓層的老年人在日常生活中上下樓梯備受困擾。如單元居民同意并出資，可為具備條件的住宅加裝電梯，同步建立完善后續(xù)維護機制（圖6）。

錦州市凌河區(qū)龍南小區(qū)3 號樓是老舊小區(qū)中第一個加裝外掛電梯的居民樓。此樓一共9層，經(jīng)業(yè)主協(xié)商分攤費用，各戶按樓層不等自發(fā)出資，總體費用30 多萬元，電梯使用年限為15 ～20 年。老舊小區(qū)居民樓進行外掛電梯改造后，完善了既有住宅使用功能，提高了居住品質(zhì)，方便居民生活。

結(jié)語

在城市的快速發(fā)展建設中，越來越多的新材料、新技術、新工藝被應用到新建住宅小區(qū)中。對比之下，老舊小區(qū)存在的居住環(huán)境差、生活不夠便利、能源消耗大等問題也越來越凸顯，在一定程度上制約了城市的發(fā)展。以往因老舊小區(qū)改造中存在配套設施不完善、安全隱患多、資金籌措困難等問題，常采用推倒重建的方法，造成人力、物力、財力的大量浪費。近年來，國家各級政府大力推進城市老舊小區(qū)改造工作，改善老舊小區(qū)居民生活環(huán)境，推動舊城城市更新。相對于舊的改造手法，避免了大拆大建對城市風貌的粗暴干預，避免了可能由于拆遷安置所引發(fā)的矛盾，在舊環(huán)境與新理念的碰撞之中，老舊片區(qū)終將對這座城市展以新顏[4]。