多地推行“交房即交證”，成效幾何？

劉德炳

接到銷售顧問的電話時，胡女士簡直不敢相信：收房時就能領(lǐng)房產(chǎn)證了！石家莊市的胡女士在2021年初購買了碧桂園鳳凰城項(xiàng)目，按合同約定，今年5月30日可交房。在交房前半個月左右，她意外收到了這個好消息。

自今年開始，河北省推進(jìn)“交房即交證”改革，胡女士是首批受益者之一。

此前，由于各地條件不同，辦理房產(chǎn)證通常在交房后半年到一年、甚至需要更長的時間。如今，房產(chǎn)證辦證時間要提前到交房時，這對政府部門及開發(fā)商而言無疑是一個巨大的考驗(yàn)。

跑通“交房即交證”模式的關(guān)鍵點(diǎn)在哪？目前成效幾何？

房產(chǎn)證辦理直接關(guān)系到業(yè)主切身利益，是人們關(guān)心的民生問題之一。

長期以來，購房者在收房后很長時間拿不到房產(chǎn)證，有的樓盤甚至因項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)或爛尾等原因，導(dǎo)致遲遲辦不了房產(chǎn)證，這極大地影響了業(yè)主落戶、子女入學(xué)或交易房產(chǎn)等權(quán)益。

“‘交房即交證’是一項(xiàng)暖民心、穩(wěn)民心的舉措?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向《中國新聞周刊》表示，對一般家庭而言，最大的資產(chǎn)是房產(chǎn)，有房產(chǎn)證意味著房產(chǎn)權(quán)益才有保障，交房即領(lǐng)證解決了人們急難愁盼的民生痛點(diǎn)。

近年來，“交房即交證”的試點(diǎn)工作在湖南、山西、山東、四川、河北、廣東等多地陸續(xù)推出。

此前，山東省宣布，將工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革和不動產(chǎn)登記流程協(xié)同推進(jìn)，發(fā)揮“一網(wǎng)通辦”平臺和網(wǎng)上核稅繳稅技術(shù)優(yōu)勢，對符合法定條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，交房時同步辦理不動產(chǎn)登記。

日前，河北省自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門此前聯(lián)合發(fā)文指出，為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院深化“放管服”改革、不斷提升不動產(chǎn)登記便利度等，將推進(jìn)“交地即交證”“交房即交證”改革。

從具體的進(jìn)度看，各地頗具改革破冰的決心。以河北省為例，上述河北7部門發(fā)文規(guī)定，2022年底，各設(shè)區(qū)市至少有一個新建商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”;2023年底，各縣（市、區(qū)）至少有一個新建商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”;2024年底，新建商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) “交房即交證”常態(tài)化。

“交房即交證”正在不斷開花結(jié)果。在廣東多個地市，這一試點(diǎn)正積極推進(jìn)。日前，廣東惠州市選取包括中海閱江花園、萬象天匯、德威江譽(yù)誠花園、隆生西江花園、金楓花園、泰豐千花島花園、金悅?cè)A府、御水豪庭等8個樓盤，作為“交房即交證”試點(diǎn)項(xiàng)目，落實(shí)這一惠民政策。9月23日，廣東河源市保利·生態(tài)城“交房即交證”啟動首批房源交付，成為河源市“交房即交證”試點(diǎn)項(xiàng)目之一。

據(jù)了解，今年碧桂園試點(diǎn)“交房即交證”的項(xiàng)目共計(jì)165個，這些試點(diǎn)項(xiàng)目分布在河北、四川等多地，這一推進(jìn)力度無疑是較大的。從碧桂園河北區(qū)域來看，2022年交付項(xiàng)目共27個，其中“交付即交證”的項(xiàng)目就有10個，占到1/3以上;交付批次共有46個，其中“交付即交證”的項(xiàng)目就有批次17個，同樣占到1/3以上。

碧桂園集團(tuán)河北區(qū)域總裁李曉明向《中國新聞周刊》表示，今年雖然受疫情影響較大，但“交房即交證”的試點(diǎn)工作依然如期推進(jìn)，目前已有石家莊碧桂園鳳凰城、滄州碧桂園樾江山、衡水碧桂園天悅府、邯鄲碧桂園天匯灣、邯鄲碧桂園鳳麟府等5個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”，預(yù)計(jì)到年底可以完成全年的試點(diǎn)目標(biāo)。

聽到可以在交房當(dāng)日辦理房產(chǎn)證的通知后，胡女士非常驚喜，她趕緊配合項(xiàng)目開始準(zhǔn)備，辦理繳納維修基金等手續(xù)。胡女士收房當(dāng)天就順利拿到了房產(chǎn)證。她說：“買這套房是用作婚房，在結(jié)婚前收到房產(chǎn)證，甭提多開心啦！”

從以往大部分開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的周期看，業(yè)主一般在收房后需要半年到一年的時間才能拿到房產(chǎn)證，一些項(xiàng)目甚至需要兩年乃至更長的時間，將拿證時間提前到交房時間，無疑大大縮短了拿證周期。

在疫情之下，由于工地往往一兩個月無法開工，交樓的周期被打亂，“交房即交證”的難度將大為增加。

趙秀池表示，交房即交證的運(yùn)行環(huán)節(jié)，主要涉及開發(fā)商、購房人、相關(guān)部門等三方，需要多方形成合力，才能取得良好的效果。

從政府環(huán)節(jié)看，河北省7部門通過調(diào)整優(yōu)化竣工驗(yàn)收備案、土地規(guī)劃房產(chǎn)測繪、不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，將不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和土地、規(guī)劃、房產(chǎn)測繪流程前置到竣工聯(lián)合驗(yàn)收之前，提前做好地籍調(diào)查成果審核入庫，大大節(jié)省了辦理不動產(chǎn)首次登記的時間。

碧桂園河北區(qū)域運(yùn)營管理部總經(jīng)理焦振芳告訴《中國新聞周刊》，在申報(bào)辦理“交房即交證”時，當(dāng)?shù)卣块T開通綠色通道，快速審核提報(bào)的辦證申請，使得辦證速度加快。

從開發(fā)商環(huán)節(jié)看，最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)是竣工驗(yàn)收備案。碧桂園河北區(qū)域工程管理部總經(jīng)理王永東向《中國新聞周刊》表示，以往只要在交房前兩三天完成竣備就可以，現(xiàn)在實(shí)行“交房即交證”，就要求竣備提前半個月到一個月完成，工期比以前縮短了，質(zhì)量必須得過硬，才可以快速通過驗(yàn)收、完成竣工備案。

為確保高質(zhì)量交付，碧桂園從去年以來就推出“強(qiáng)基行動”，在整個施工過程中，從選材、建造、驗(yàn)收的每個環(huán)節(jié)都保證對品質(zhì)的把控，包括引入獨(dú)立第三方加強(qiáng)工程監(jiān)理，為提前交房打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在期房收房前，為讓業(yè)主及時了解房子的施工質(zhì)量和進(jìn)度，碧桂園加強(qiáng)全過程管理，采取透明品質(zhì)、透明檢驗(yàn)、透明交房、透明服務(wù)等一系列管理措施，通過現(xiàn)場走訪工地和網(wǎng)絡(luò)看房等多種方式，嚴(yán)格實(shí)行“工地開放”政策，讓業(yè)主及時了解項(xiàng)目的動態(tài)。

胡女士表示，在工地開放日當(dāng)天，她和十幾名業(yè)主在工作人員的陪同下有序參觀鳳凰城，真真切切提前感受到項(xiàng)目品質(zhì)及其質(zhì)量把關(guān)。

過硬的品質(zhì)、提前拿證的利好，這些因素也贏得了業(yè)主的信賴，得以積極配合到場簽字、辦理相關(guān)稅費(fèi)手續(xù)。

廣東河源保利·生態(tài)城通過狠抓工程質(zhì)量，加快建設(shè)進(jìn)度，為確?！敖环考唇蛔C”順利落地打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“安全質(zhì)量是碧桂園的第一生命線”，李曉明向《中國新聞周刊》表示，“交房即交證”倒逼著房企在建造房屋時更加重視過程管理、品質(zhì)管理，有助于進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)，促使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤質(zhì)量。

不管是搶抓工期、還是保證交付質(zhì)量，在這背后，其實(shí)都是對開發(fā)商資金信用實(shí)力的考驗(yàn)。

從目前大力推進(jìn)“交房即交證”的房企來看，大部分都是頗具實(shí)力的龍頭房企，比如碧桂園、萬科、中海地產(chǎn)、保利等。

8月24日，中海地產(chǎn)公告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1037.9億元;經(jīng)營溢利241.3億元;公司股東應(yīng)占溢利167.4億元;其資產(chǎn)負(fù)債率為59.0%，凈借貸比率為41.0%，繼續(xù)保持在“綠檔”。

從碧桂園最新發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2022年6月30日，權(quán)益回款金額約人民幣1702.9億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)7年達(dá)到90%以上?？蓜佑矛F(xiàn)金余額約人民幣1479.8億元，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，且目前年內(nèi)已無到期境外優(yōu)先票據(jù)，融資渠道暢通多元。

房企穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況，是保證各項(xiàng)目精準(zhǔn)把控開發(fā)節(jié)奏，順利實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量交付及推進(jìn) “交房即交證”政策的重要前提。

在碧桂園半年報(bào)發(fā)布會上，針對 “保交付”話題，碧桂園總裁莫斌表示，碧桂園已在214個城市如約交付1070個批次、超25萬套房屋，下半年計(jì)劃交付50萬套房屋，其交付規(guī)模已遠(yuǎn)超同業(yè)。

另一家龍頭房企萬科今年上半年已經(jīng)平穩(wěn)交付了11.5萬套住宅;而且今年萬科開始推進(jìn)交房即交證工作，30個城市公司的94個交付批次實(shí)現(xiàn)了交房即交證。

趙秀池表示，“交房即交證” 讓買房人覺得更靠譜，有利于重塑房地產(chǎn)市場信用體系，恢復(fù)和提振消費(fèi)者購房置業(yè)信心，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。