投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)的影響
——以A 集團公司為例

高吉澤

（黑龍江大學(xué)，哈爾濱 150080）

0 引言

早在2006 年，財政部就通過發(fā)布《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》為房地產(chǎn)企業(yè)會計處理提供了標準流程。2007—2019 年間，擁有投資性房地產(chǎn)科目的上市公司數(shù)量快速增長，2007 年投資性房地產(chǎn)上市公司數(shù)量為631 家，而到2019 年底已增長到1 992 家，占上市公司總數(shù)的52.74%。相比之下，采用公允價值計量的上市公司數(shù)量增長卻十分緩慢，僅從2007 年的18 家增加到2019 年的131 家（見表1）。由此可見，當下公允價值計量模式還未被國內(nèi)企業(yè)普遍接納，這意味著大部分企業(yè)還對改變會計政策持觀望態(tài)度，國家還需采取一些激勵政策以刺激企業(yè)進行計量模式變更。

表1 2007—2019 年企業(yè)數(shù)量占比變化

1 投資性房地產(chǎn)及公允價值計量概述

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)以賺取租金或資本升值為根本目的，或者兩者兼有的房地產(chǎn)類型。根據(jù)我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》要求，企業(yè)會計可以采取兩種不同的模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一是以投資性房地產(chǎn)建造時耗費的成本為計量口徑（被我國企業(yè)普遍采用），二是以當期房地產(chǎn)市場公允價格為計量口徑（多為國際企業(yè)采用）。兩種計量模式間并不能夠完全相互轉(zhuǎn)換，企業(yè)只有在公允價值能夠持續(xù)且可靠獲得的條件下，才可以通過股東大會表決，將會計政策從成本計量變更為以公允價值計量。此外，企業(yè)選擇公允價值計量模式后，會計政策變更受到了限制，不能再變更回成本計量模式。一般情況下，企業(yè)只能選擇其中一種計量方法。而企業(yè)計量模式變更是指由成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式。

以公允價值為計量口徑的企業(yè)不得對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，也不得進行計提減值準備。在會計政策變更時，由于公允價值與賬面價值兩者間存在差額，該部分差額需要企業(yè)對以往年度留存收益進行追溯調(diào)整。

公允價值計量模式的優(yōu)點：第一，可以更為準確地體現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)水平，更加準確地反映企業(yè)的營運能力和融資能力；第二，可以提高會計信息的有用性，可以將市場價格變動對資產(chǎn)的影響反映到報表中，以便企業(yè)財務(wù)報表信息使用者做出更加正確的經(jīng)營決策。

2 投資性房地產(chǎn)計量模式變更對A 集團公司財務(wù)的影響

A 集團公司（以下簡稱“A 公司”）在1993 年成立于江蘇省常州市，目前總部設(shè)在上海市普陀區(qū)，是一家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司。在100 多個城市中都能看見A 公司的身影，其累計開發(fā)房地產(chǎn)項目700 個。A 公司經(jīng)過近30 年的快速發(fā)展，打造成“商品房+商業(yè)地產(chǎn)”的房產(chǎn)集團。2020 年底，A 集團公司的總資產(chǎn)高達53 770 000 萬元。同年，A 公司實現(xiàn)營業(yè)收入25 096 300 萬元，全國房地產(chǎn)銷售面積累計約2 348.85 萬平方米。A 公司是江蘇省最早一批成為上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)，早在2012 年就在B 股成功上市。2015 年12 月，A 集團公司在上海證券交易所A股成功掛牌上市，它是全國第二個實現(xiàn)“B 轉(zhuǎn)A”的企業(yè)，同時也是國內(nèi)第一家實現(xiàn)“B 轉(zhuǎn)A”的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

2.1 對資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的影響

筆者對A 公司2007—2020 年的財務(wù)報表進行整理，分析A 公司在計量模式變更前后的資產(chǎn)負債情況。2015 年2 月，A 公司變更會計政策的相關(guān)提案被股東大會受理通過，新會計政策于2014 年12 月開始執(zhí)行，經(jīng)調(diào)整，A 公司的資產(chǎn)負債率從原來的79.16%下降到76.03%，在2015 年成功上市之后，資產(chǎn)負債率一路走高。

在A 公司計量模式變更之后，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不斷提高，這樣可以更好地將房地產(chǎn)當期價格變動反映在報表數(shù)據(jù)當中，可以使資產(chǎn)負債表中投資性房地產(chǎn)期末價格更加公允。此外，以公允價值模式計量可以在總負債保持微小變化的同時，提高總資產(chǎn)，進而降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)負債率的降低意味著企業(yè)償債能力的提高，這將會大大提高企業(yè)的融資能力。

A 公司選在2014 年末變更會計政策還可能出于面臨上市的考慮。在2015 年上市時，A 公司選擇變更計量模式，因此本文要對其2012—2014 年的利潤進行追溯調(diào)整。根據(jù)表2 可以看出，2015 年當年扣除公允價值變動損益后利潤增長率為21.19%，但通過公允價值變動對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響后，A 公司的利潤增長率美化到36.31%。2014 年也是如此，投資性房地產(chǎn)帶來的公允價值變動將報表利潤增長率從-18.09%美化到-4.86%，報表利潤增長的美化對其上市極為有利。

表2 2012—2015 年A 公司扣除公允價值變動損益的利潤增長率

2.2 對企業(yè)當期利潤的影響

企業(yè)選擇公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的市場價值將直接影響本年度的利潤總額?！镀髽I(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)市場價格波動引起的價格變動將直接計入公允價值變動損益，對企業(yè)利潤產(chǎn)生直接影響（見表3）。

通過分析表3 中的數(shù)據(jù)可知，2013 年A 公司投資性房地產(chǎn)還使用成本計量模式，當年公允價值變動損益對利潤總額貢獻僅為0.38%，此時投資性房地產(chǎn)市場價格變動不對當期利潤總額產(chǎn)生直接影響。在2015 年，A 公司變更計量模式之后，市場價格變動會引起投資性房地產(chǎn)的賬面價值同方向變動，市場價格高于賬面價值的部分計入公允價值變動損益，因此當年公允價值變動損益同比增長37 倍，對利潤總額的貢獻同比增長40 倍。由此可見，在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的價格變動對利潤總額的影響是極大的，會大幅提高企業(yè)當期利潤。

表3 2013—2020 年A 公司公允價值變動損益對利潤總額的貢獻

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局給出的中國歷年房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，筆者結(jié)合A 公司公允價值變動損益對利潤總額的貢獻率和我國房價變動率進行對比(見表4），可以清楚地看出，除2013 年外，其余年份公允價值變動損益對利潤總額的影響與我國平均房價變動率呈正比例關(guān)系。由此可以得出，公允價值計量模式更能準確地反映企業(yè)當期資產(chǎn)水平。

表4 2013—2020 年房價變動率與公允價值變動對利潤總額貢獻率的對比

2.3 對企業(yè)所得稅的影響

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的要求，投資性房地產(chǎn)以公允價值計量不再對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，這樣能夠稅前抵扣的項目也不復(fù)存在，將會導(dǎo)致企業(yè)當期所得稅費用提高。此外，《企業(yè)會計準則》與稅法規(guī)定不同，《企業(yè)會計準則》將公允價值變動損益部分計入當期損益，而稅法則對其不調(diào)整計稅基礎(chǔ)。因此，A 公司變更計量模式后，會導(dǎo)致企業(yè)遞延所得稅負債增加。只有在最終處置投資性房地產(chǎn)時，公允價值變動部分才會被納入A 公司應(yīng)納稅所得額。

3 投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)的影響

3.1 影響企業(yè)價值評估的準確性

企業(yè)在采用公允價值模式計量時，當期市場價格與賬面價值的差額會調(diào)整到公允價值變動損益科目，會對營業(yè)利潤產(chǎn)生較大的影響，這樣會使企業(yè)的每股利潤偏高，導(dǎo)致每股收益（Earning Per Share，EPS）偏高，影響企業(yè)價值評估的準確性。

3.2 增加企業(yè)的運營成本

房產(chǎn)價格不像股票價格，企業(yè)難以擁有極其便捷的渠道獲取市場公允價格。一個相對活躍的房地產(chǎn)交易市場是企業(yè)能夠獲得公允價值的前提條件，若企業(yè)的資產(chǎn)處在一個相對偏遠、市場相對不活躍的地區(qū)，企業(yè)則需要聘請外部的資產(chǎn)評估機構(gòu)去進行專門評估，相較于成本模式計量，聘請外部機構(gòu)會增加企業(yè)的管理費用，進而增加企業(yè)的運營成本。此外，公允價值的取得受諸多主觀判斷的影響，企業(yè)有可能在公允價值取得的過程中進行干預(yù)，使得評估機構(gòu)得出的結(jié)果有失公允。除此之外，企業(yè)如果進行會計政策變更，需要追溯調(diào)整企業(yè)往期財務(wù)數(shù)據(jù)，此時公允價格更難獲取，這也是全國企業(yè)不愿意進行會計政策和計量模式變更的原因之一。

4 企業(yè)和政府應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計量模式變更影響的方法

4.1 政府完善公允價值獲取途徑

首先，政府應(yīng)當設(shè)立一個相關(guān)機構(gòu)或者采取措施，及時向企業(yè)和大眾提供當?shù)胤康禺a(chǎn)的公允價值信息。這樣可以保證公允價值完全公允，還可以降低企業(yè)的時間和資金成本。其次，完善資產(chǎn)評估行業(yè)和從業(yè)者相關(guān)法規(guī)，杜絕會計信息舞弊，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。

4.2 企業(yè)加強對價格風(fēng)險的管控

投資性房地產(chǎn)的價格隨行就市，公允價值計量在能夠反映資產(chǎn)真實價格的同時，也勢必會受到價格突然波動的影響。對此，企業(yè)應(yīng)當加強對價格風(fēng)險的管控，無論是在房價高的時候，還是在房地產(chǎn)市場低迷時，企業(yè)都應(yīng)該將資產(chǎn)水平維持在一個穩(wěn)定狀態(tài)，以免企業(yè)財務(wù)狀況受到劇烈沖擊。

4.3 政府給予稅收優(yōu)惠

企業(yè)在選擇公允價值計量模式之后，不可以再對資產(chǎn)計提折舊與攤銷，可抵稅的金額變少，而且公允價值變動會導(dǎo)致企業(yè)利潤提升，進一步增加企業(yè)稅負。對此，政府可以給予企業(yè)一些稅收優(yōu)惠或者政府補貼，促使公允價值計量模式被更多企業(yè)接納。