基于政策驅(qū)動的養(yǎng)老地產(chǎn)高質(zhì)量開發(fā)研究

張?zhí)鹛穑?郝生躍， 宋依萌， 邸 天

(北京交通大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院， 北京 100044)

隨著時代不斷發(fā)展，我國人口老齡化所帶來的問題也日趨嚴(yán)重。第七次全國人口普查結(jié)果顯示我國60歲及以上人口超過2.6億，其中失能老人的人數(shù)超過4200萬，高齡老年人超過3580萬人。北京大學(xué)人口研究所的Luo Yanan等[1]預(yù)測到2030年中國失能老人數(shù)量將超過7765萬。中國發(fā)展基金會預(yù)測，到2025年65歲以上獨居老人數(shù)量達(dá)到3068萬戶。高齡老人、失能老人、獨居老人都屬于養(yǎng)老機構(gòu)的主要需求者，其數(shù)量龐大。然而根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，截止到2021年第二季度，全國有38670個養(yǎng)老機構(gòu)、491.8萬張養(yǎng)老機構(gòu)床位。從以上數(shù)字可以看出，養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足龐大的養(yǎng)老床位需求?！笆濉币詠恚覈醪綐?gòu)建了“9073”的養(yǎng)老服務(wù)體系，同時地方政府也印發(fā)多項文件鼓勵社會力量根據(jù)市場需要，興辦面向中高收入家庭的養(yǎng)老機構(gòu)，支持培育養(yǎng)老服務(wù)消費新業(yè)態(tài)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計初衷是為老年群體提供舒適的居住環(huán)境、可靠的醫(yī)療保障以及多功能的娛樂場所，所以高質(zhì)量的開發(fā)要求開發(fā)商既要在開發(fā)、規(guī)劃、布局等環(huán)節(jié)充分考慮到具有老年人特點的適老化設(shè)計，又要在運營過程中提供醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂等特色配套服務(wù)。

然而目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展還存在許多不足。從供給側(cè)角度來看：一是養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位不明確，開發(fā)商的投資活動具有一定的投機性[2]，在享受養(yǎng)老優(yōu)惠政策的同時與普通房地產(chǎn)進行不正當(dāng)競爭；二是供給產(chǎn)業(yè)鏈缺失嚴(yán)重[3]，養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)護理、運營管理等行業(yè)的發(fā)展不平衡不充分，專業(yè)人才稀缺，很難提供高質(zhì)量服務(wù)；三是養(yǎng)老地產(chǎn)市場價格單一，普遍定價偏高，有需求的目標(biāo)人群大多難以負(fù)擔(dān)。從需求側(cè)角度來看：一是大多數(shù)老年人保持著傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，更愿意選擇居家養(yǎng)老[4]；二是市場上現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段服務(wù)質(zhì)量與初期宣傳嚴(yán)重不符，使得消費者望而卻步。從監(jiān)管角度來看：一是地方政府角色定位不明確，有服務(wù)者角色與監(jiān)督管理者角色混亂、理念引導(dǎo)者角色不到位等問題[5]；二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺少頂層設(shè)計[6]，供給不足與供給過剩同時存在的現(xiàn)象嚴(yán)重[7]；三是缺乏完整有效的政策，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范欠缺，現(xiàn)有相關(guān)政策難以落實；四是缺少獨立的監(jiān)管部門，多部門碎片化監(jiān)管，存在職權(quán)交叉或監(jiān)管空白；五是監(jiān)管方式單一[8]，懲罰力度不足，無法對開發(fā)商形成威懾作用。

在養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策研究方面，目前學(xué)者大多集中于理論分析和政策建議。聶建明[6]通過分析美國、日本和英國三個國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境及已有政策，構(gòu)建出中國養(yǎng)老政策體系。左小磊[9]在研究養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展影響因素的基礎(chǔ)上，提出政府部門應(yīng)優(yōu)先考慮提供補貼、加強監(jiān)管機制和土地優(yōu)惠政策的政策建議。朱曉霞[10]通過分析養(yǎng)老地產(chǎn)盈利困難的原因，提出為提高養(yǎng)老地產(chǎn)盈利能力，政府既要提供有力的行動支持，又應(yīng)構(gòu)建強大的監(jiān)督體系。獎勵性政策主要指土地供給扶持、財政補貼、提供貸款擔(dān)保等，懲罰性政策主要指罰款、責(zé)令整改、增加稅收等。

在使用博弈論研究養(yǎng)老地產(chǎn)方面，李思源等[11]基于多主體間信息不對稱視角，構(gòu)建了融資、實施和運營三個階段的多主體行為博弈模型；吳海平[12]將養(yǎng)老服務(wù)提供商和集成商作為博弈主體，從單周期博弈和多周期博弈的角度,對養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)鏈激勵機制進行了系統(tǒng)的研究；傅沂等[13]運用兩階段演化博弈模型研究了開發(fā)商與地方政府在不同路徑情況的行為選擇，提出應(yīng)加強地方政府激勵以吸引開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)并同時充分發(fā)揮地方政府監(jiān)管職能。

通過對以上文獻(xiàn)的梳理，可以初步得出以下結(jié)論：一方面，相關(guān)政策的支持是養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的重要推動因素，但并不是簡單的政策傾斜，簡單的政策傾斜只能實現(xiàn)激勵開發(fā)商積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)，卻無法抑制開發(fā)商的投機行為；另一方面，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)者對養(yǎng)老地產(chǎn)政府監(jiān)管問題等方面的研究還比較薄弱且大多是定性的政策建議，鮮有學(xué)者采用演化博弈方法研究政府監(jiān)管與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇之間的關(guān)系。因此，本文在現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，運用演化博弈模型對比分析地方政府進行靜態(tài)獎懲、靜態(tài)獎勵動態(tài)懲罰、動態(tài)獎勵靜態(tài)懲罰和動態(tài)獎懲四種監(jiān)管策略時開發(fā)商的行為選擇，探索能夠促使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更高質(zhì)量開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管策略，為地方政府制定養(yǎng)老地產(chǎn)動態(tài)的監(jiān)管政策提供一定借鑒依據(jù)。

1 靜態(tài)獎懲機制下演化博弈模型構(gòu)建及分析

1.1 博弈主體界定及參數(shù)說明

在市場驅(qū)動和政策支持的雙重作用下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為極具潛力的新興產(chǎn)業(yè)理應(yīng)得到快速發(fā)展，但從目前的情況來看，形式卻不容樂觀。雖然已經(jīng)有許多地產(chǎn)、保險公司嘗試布局開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但是大多處于虧損狀態(tài)，難以持久經(jīng)營，后期服務(wù)質(zhì)量無法保證甚至是存在直接卷錢跑路的現(xiàn)象。同時也有一些房地產(chǎn)開發(fā)商以養(yǎng)老名義從地方政府圈地，實則是以“賣房”為主要目的而忽略后期服務(wù)運營的情況。由此可見為了保證行業(yè)的健康發(fā)展，地方政府的正確監(jiān)管十分重要，一方面要政策利好引導(dǎo)和激勵社會資本踴躍布局養(yǎng)老地產(chǎn)，另一方面也要在運營階段積極監(jiān)督引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足群眾多樣化的養(yǎng)老需求，因此本文將地方政府與開發(fā)商作為博弈主體進行研究。

博弈方1是以利潤最大化為目標(biāo)決定如何開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，開發(fā)商行動策略可以有兩種選擇:一種是僅僅在普通地產(chǎn)基礎(chǔ)上添加個別適老化設(shè)計作為賣點，忽略運營服務(wù)的“流于形式開發(fā)”模式；另一種是按照養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計初衷建設(shè)并且配備相對完善的配套服務(wù)的“高質(zhì)量開發(fā)”模式。因此開發(fā)商的行動集合A1={高質(zhì)量開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，流于形式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)}；博弈方2是以社會收益最大化為目標(biāo)制定獎懲政策倡導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的地方政府，地方政府可以選擇的行動集合A2={常態(tài)化監(jiān)管，形式主義監(jiān)管}。

模型相關(guān)參數(shù)及其說明如表1所示。

表1 模型基本參數(shù)及其說明

在基本假設(shè)的前提下，本節(jié)構(gòu)建地方政府與開發(fā)商之間的靜態(tài)博弈矩陣。其中(“高質(zhì)量開發(fā)”，“流于形式開發(fā)”)是博弈方1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的行為策略集合，假設(shè)其選擇“高質(zhì)量開發(fā)”的概率為x，則選擇“流于形式開發(fā)”的概率為1-x；(“常態(tài)化監(jiān)管”，“形式主義監(jiān)管”)是博弈方2地方政府的行為策略集合，假設(shè)其選擇“常態(tài)化監(jiān)管”的概率為y，則選擇“形式主義監(jiān)管”的概率為1-y。博弈雙方的演化博弈支付矩陣如表2所示。

表2 地方政府與開發(fā)商的矩陣

1.2 演化均衡分析

開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的期望收益為：

E1=y(P+S1+S2)+(1-y)(P+S2)

=yS1+P+S2

(1)

開發(fā)商選擇“流于形式開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的期望收益為：

E′1=y(P′-K1-K2)+(1-y)(P′-K2)

=P′-K2-yK1

(2)

開發(fā)商的平均期望收益為：

(3)

開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)制動態(tài)方程為：

=x(1-x)[y(S1+K1)+P+S2-P′+K2]

(4)

同理，地方政府選擇“常態(tài)化監(jiān)管”的復(fù)制動態(tài)方程為：

=y(1-y)[-x(S1+K1)+C′-C+K1]

(5)

同時令D(x)=0，D(y)=0，系統(tǒng)始終存在4個平衡點，分別為(0,0)，(0,1)，(1,0)，(1,1)。

由Friedman提出的方法可知，演化系統(tǒng)均衡點的穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的雅可比矩陣的局部穩(wěn)定性分析得到，系統(tǒng)的雅可比矩陣為

(6)

根據(jù)式(6)可得該系統(tǒng)行列式、跡表達(dá)式如式(7),(8)所示。

detJ=(1-2x)[y(S1+K1)+P+S2-P′+K2]×

(1-2y)[-x(S1+K1)+C′-C+K1]+

x(1-x)(S1+K1)×y(1-y)(S1+K1)

(7)

trJ=(1-2x)[y(S1+K1)+P+S2-P′+K2]+

(1-2y)[-x(S1+K1)+C′-C+K1]

(8)

當(dāng)均衡點處同時滿足行列式為正數(shù),跡為負(fù)數(shù)時，系統(tǒng)達(dá)到局部穩(wěn)定。根據(jù)式(7),(8)可得各均衡點處行列式及跡的表達(dá)式如表3所示。

表3 各均衡點處行列式及跡的表達(dá)式

不同參數(shù)條件下各局部均衡點的穩(wěn)定性如表4所示。

表4 不同參數(shù)條件下各局部均衡點的穩(wěn)定性

在情形1和情形2中，當(dāng)P+S2-P′+K2>0，即P+S1+S2>P′-K1-K2時，系統(tǒng)的演化穩(wěn)定策略是(“高質(zhì)量開發(fā)”，“形式主義監(jiān)管”)。演化結(jié)果表明，當(dāng)開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)時的凈利潤大于“流于形式開發(fā)”時的利潤時，利益最大化原則促使開發(fā)商自主選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)，而此時地方政府則不需要付出更多成本進行監(jiān)管。

情形3和情形4表明，在P+S2-P′+K2<-(S1+K1)<0，即P+S1+S20，系統(tǒng)的演化穩(wěn)定策略是(“流于形式開發(fā)”，“常態(tài)化監(jiān)管”)或者(“高質(zhì)量開發(fā)”，“常態(tài)化監(jiān)管”)；當(dāng)C′-C+K1<0，系統(tǒng)的演化穩(wěn)定策略是(“流于形式開發(fā)”，“形式主義監(jiān)管”)或者(“高質(zhì)量開發(fā)”，“常態(tài)化監(jiān)管”)。

情形5表明，在開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)時的凈利潤逐漸增大，但與此同時地方政府“常態(tài)化監(jiān)管”成本過大的過程中，地方政府與開發(fā)商不存在演化穩(wěn)定策略，雙方的選擇取決于其對對方選擇的預(yù)測，在這個過程中地方政府的選擇十分重要，決定了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展。

在情形6中，系統(tǒng)在(0,0)，(0,1)，(1,0)，(1,1)四個點處均不穩(wěn)定，在(x0,y0)處穩(wěn)定。但是由于點(x0,y0)的特征根為一對純虛根，此時點(x0,y0)是穩(wěn)定中心點，系統(tǒng)的演化軌跡是圍繞著中心點的閉軌線環(huán)。因此復(fù)制動態(tài)方程在五個局部平衡點處都不具有漸近穩(wěn)定性，系統(tǒng)不存在演化穩(wěn)定策略。

情形7表明，當(dāng)P+S2

2 基于動態(tài)獎懲策略的演化博弈分析

2.1 動態(tài)懲罰機制

前面的分析中，假定對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商“流于形式開發(fā)”行為的懲罰為固定值K1，此時為靜態(tài)懲罰機制。但是為了起到更好的規(guī)制作用，假設(shè)根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商“流于形式開發(fā)”行為的具體情況而采取不同強度的懲罰，此時為動態(tài)懲罰機制。對于動態(tài)懲罰機制，假設(shè)地方政府方采取“常態(tài)化監(jiān)管”措施的懲罰K1與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商“流于形式開發(fā)”行為成正比例關(guān)系，即K(x)=(1-x)·k0，其中k0表示懲罰的上限，補貼依然是S1。

此時復(fù)制動態(tài)方程為：

(9)

雅可比矩陣為

(10)

其中：

a11=(1-2x)[y(S1+K(x))+P+S2-P′+K2]+

x(1-x)yK′(x)；

a12=x(1-x)[S1+K(x)]；

a21=y(1-y)[-S1-K(x)+(1-x)K′(x)]；

系統(tǒng)在(x1,y1)處的雅可比矩陣為

(11)

此時各均衡點的穩(wěn)定性如表5所示。

表5 動態(tài)懲罰機制下各均衡點穩(wěn)定性分析

通過計算可得J′的特征根是一對具有負(fù)實部的特征復(fù)根，因此(x1,y1)為穩(wěn)定的均衡點，系統(tǒng)具有漸進穩(wěn)定性。

均衡點處分別對S1,k0求導(dǎo)，

(12)

2.2 動態(tài)獎勵機制

地方政府根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商“高質(zhì)量開發(fā)”行為的具體情況和成效對其給予不同程度的獎勵，我們稱之為動態(tài)獎勵機制。對于動態(tài)獎勵機制，假設(shè)地方政府方采取“常態(tài)化監(jiān)管”措施的補貼S1與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的“高質(zhì)量開發(fā)”行為成正比例關(guān)系，即S(x)=xs0，其中s0表示補貼的上限，懲罰依然是K1。

此時復(fù)制動態(tài)方程為：

(13)

雅可比矩陣為

(14)

其中：

a′11=(1-2x)[y(S(x)+K1)+P+S2-P′+K2]+x(1-x)ys0;

a′12=x(1-x)(S(x)+K1);

a′21=-y(1-y)(K1+2s0x);

a′22=(1-2y)[-x(S(x)+K1)+C′-C+K1]。

系統(tǒng)在(x2,y2)處的雅可比矩陣為

(15)

均衡點處分別對s0,K1求導(dǎo)，

(16)

2.3 動態(tài)獎懲機制

假設(shè)地方政府方采取“常態(tài)化監(jiān)管”措施的懲罰K1與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的“流于形式開發(fā)”行為成正比例關(guān)系，即K(x)=(1-x)k0，其中k0表示懲罰的上限；地方政府方采取“常態(tài)化監(jiān)管”措施的補貼S1與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的“高質(zhì)量開發(fā)”行為成正比例關(guān)系，即S(x)=xs0，其中s0表示補貼的上限，則博弈雙方的博弈收益矩陣也隨之發(fā)生變化，此時的復(fù)制動態(tài)方程為

(17)

雅可比矩陣為

(18)

其中：

a″11=(1-2x)[y(S(x)+K(x))+P+S2-P′+K2]+

x(1-x)y(s0-k0)；

a″12=x(1-x)[S(x)+K(x)]；

a″21=-y(1-y)[S(x)+K(x)+x(s0-k0)+k0]；

a″22=(1-2y)[-x(S(x)+K(x))+C′-C+K(x)]。

系統(tǒng)在(x3,y3)處的雅可比矩陣為

(19)

式中：

b22=0。

從而求得J?對應(yīng)的特征根為一對具有負(fù)實部的特征復(fù)根，此時系統(tǒng)具有漸進穩(wěn)定性，演化軌跡螺旋趨近于穩(wěn)定焦點(x3,y3)。

均衡點處分別對s0,k0求導(dǎo)，

(20)

3 算例分析

根據(jù)北京市民政局發(fā)布的養(yǎng)老機構(gòu)差異化補貼政策及商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)平均水平，按照規(guī)模為100張床位的一家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，平均每人每年補貼7000元，每年補貼為70萬，凈利潤約為200萬。則對參數(shù)賦值如表6所示。

表6 參數(shù)復(fù)制表

通過Matlab軟件模擬演化博弈中四種獎懲機制下雙方策略選擇的變化趨勢，結(jié)果如圖1所示。由圖1可知，靜態(tài)獎懲和動態(tài)獎勵靜態(tài)懲罰機制下，無論初始策略是(0.5,0.5)還是(0.1,0.1)，其均沒有穩(wěn)定的均衡點，而靜態(tài)獎勵動態(tài)懲罰和動態(tài)獎懲機制在兩種策略下的穩(wěn)定均衡點相同，表明其不受初始策略影響。而在動態(tài)獎懲機制下，開發(fā)商最終選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率最高，因此動態(tài)獎懲機制為最佳監(jiān)管方案。

圖1 四種獎懲機制下地方政府與開發(fā)商演化博弈路徑比較

在動態(tài)獎懲機制下，保持其他參數(shù)不變，分別改變補貼上限s0和懲罰上限k0，可得圖2和圖3。根據(jù)圖2，3可知，單純提高補貼上限對提高開發(fā)商“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率會起到反作用，這是因為補貼越高，就會有越多開發(fā)商報著“掛羊頭賣狗肉”的心理來賺一波“快錢”；而提高懲罰上限則會對開發(fā)商起到更好的約束作用。同時不同的初始策略并不會影響最終穩(wěn)定策略。因此地方政府在給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商補貼以刺激更多開發(fā)商選擇開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的同時更應(yīng)加強懲罰力度，才能保證開發(fā)商高質(zhì)量開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

圖2 不同補貼上限s0下的開發(fā)商“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率x對比

圖3 不同懲罰上限k0下的開發(fā)商“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率x對比

4 結(jié) 語

由社會企業(yè)開發(fā)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)一方面能夠減輕部分地方政府養(yǎng)老壓力，另一方面也滿足了高收入人群高質(zhì)量養(yǎng)老的需求。但是目前市場上已開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)大多處于綜合效率較差或無效狀態(tài)[10]，因此地方政府的有效監(jiān)管就顯得尤為重要。本文通過建立地方政府與開發(fā)商的演化博弈模型，根據(jù)北京市商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)情況進行賦值并運用MATLAB軟件分別模擬了靜態(tài)獎懲、靜態(tài)獎勵動態(tài)懲罰、動態(tài)獎勵靜態(tài)懲罰和動態(tài)獎懲四種監(jiān)管策略的演化博弈，最終得出以下結(jié)論：

(1)當(dāng)?shù)胤秸扇§o態(tài)獎懲和靜態(tài)獎勵動態(tài)懲罰策略時，開發(fā)商與地方政府的演化博弈呈周期性變化過程，不能達(dá)到穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，且不受初始策略的影響，即當(dāng)?shù)胤秸x擇這兩種策略時，無法很好的實現(xiàn)促進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)；

(2)當(dāng)?shù)胤秸扇§o態(tài)獎勵動態(tài)懲罰和動態(tài)獎懲策略時，開發(fā)商與地方政府的演化博弈最終會趨近于一個穩(wěn)定點，且此穩(wěn)定點與初始策略無關(guān)，通過對比可知動態(tài)獎懲策略下開發(fā)商最終選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率較高，因此動態(tài)獎懲為最優(yōu)策略；

(3)在動態(tài)獎懲機制下，提高補貼最高限度并不會增加開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率，而提高懲罰最高限度則會明顯提高開發(fā)商選擇“高質(zhì)量開發(fā)”養(yǎng)老地產(chǎn)的概率，因此地方政府應(yīng)選擇“輕獎重懲”的監(jiān)管措施。

根據(jù)演化博弈模型所得結(jié)論，本文提出以下政策建議：

(1)完善相關(guān)政策法規(guī)，落實相關(guān)部門監(jiān)管責(zé)任?，F(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)監(jiān)管部門責(zé)任不明晰，一方面各部門間可能出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象，另一方面各部門間可能存在政策互斥或監(jiān)管空白現(xiàn)象，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此建議地方政府應(yīng)盡快完善相關(guān)法規(guī)，使地方政府監(jiān)管有法可依，同時明確主要監(jiān)管責(zé)任部門，督促搞好監(jiān)督執(zhí)行。

(2)構(gòu)建可量化評估體系，建立“輕獎重懲”的補貼懲罰制度。構(gòu)建可量化的評估體系，可以根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)給予不同程度的補貼或懲罰，促使行業(yè)良性競爭。例如在開發(fā)設(shè)計階段，構(gòu)建一套養(yǎng)老地產(chǎn)適老化設(shè)計、配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在出讓土地階段根據(jù)開發(fā)商所提供的設(shè)計圖紙給予不同程度的優(yōu)惠或優(yōu)先政策等。對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商影響行業(yè)健康發(fā)展的行為，除處以罰款以外還應(yīng)處以多樣化懲罰手段，如名單公示、降低信用評級等。

(3)充分發(fā)揮社會群體的力量，調(diào)動群眾參與積極性。人民群眾是養(yǎng)老地產(chǎn)的使用者、受益者和親歷者，他們對養(yǎng)老地產(chǎn)實際的服務(wù)質(zhì)量有更直觀的感受，人民群眾既可以向監(jiān)管部門舉報養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的不法行為，也可以向上級部門舉報監(jiān)管部門的不作為行為，實現(xiàn)共同促進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展。