存量規(guī)劃視角下的歷史街區(qū)與城市新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究
——以湛江市為例

黃祺若 吳軍 梁昕楠 林樂(lè)影 廖泳瑛 王思曼

一、引言

二、研究方法及對(duì)象

1.研究方法

本文采用文獻(xiàn)調(diào)查、實(shí)地調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查和訪(fǎng)談法，對(duì)赤坎老街及金沙灣商圈兩地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)狀況、消費(fèi)人群意愿、典型商業(yè)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，更深層次地了解赤坎老街與金沙灣的商業(yè)業(yè)態(tài)和營(yíng)業(yè)情況，并且通過(guò)對(duì)兩地商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比，將兩地的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，并對(duì)兩地的商業(yè)發(fā)展提出更好的建議。

通過(guò)問(wèn)卷星平臺(tái)設(shè)計(jì)并發(fā)布網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷；總共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷620份，收回620份，回收率100%；并通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)對(duì)兩大商圈的商戶(hù)以及消費(fèi)者進(jìn)行當(dāng)面問(wèn)詢(xún)的方式展開(kāi)研究。

2.研究對(duì)象

本文研究對(duì)象選取湛江市赤坎老街與湛江市金沙灣商圈：赤坎老街作為湛江市市區(qū)的兩大歷史文化保護(hù)遺址之一，其保護(hù)、發(fā)展和復(fù)興一直是湛江市城市建設(shè)工作的重要議題。作為湛江近代最為繁華的商貿(mào)地域之一，赤坎老街的歷史可追溯至南宋前后，在清中后期至法租時(shí)期商埠云集、港口繁榮、盛極一時(shí)。直至改革開(kāi)放后期，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、商業(yè)中心轉(zhuǎn)移，老街面臨發(fā)展困境并迅速衰敗。由于大多歷史舊建筑權(quán)屬?gòu)?fù)雜，缺少統(tǒng)一的科學(xué)界定和合理的價(jià)值判斷，導(dǎo)致赤坎老街在管理使用和開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中丟失大量極富時(shí)代特征的歷史信息，社會(huì)結(jié)構(gòu)和風(fēng)土人情等社會(huì)景觀(guān)風(fēng)貌也發(fā)生了巨變。金沙灣，位于廣東省湛江市赤坎區(qū)東海岸，占地面積12.6萬(wàn)平方米。是國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，有金沙灣觀(guān)海長(zhǎng)廊、海濱浴場(chǎng)，雙子島、水上運(yùn)動(dòng)中心等景點(diǎn)；豐富的旅游資源與優(yōu)良的地理位置使其近年的商業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，是一個(gè)典型的城市新區(qū)。

三、赤坎老街與金沙灣商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究

1.基于出行意向的兩大商圈客流潛力分析

在本次參與網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)研的被調(diào)查者中，71.88%的被調(diào)查者在兩者中更愿意選擇前往金沙灣商圈，其18.22%的被調(diào)查者更愿意選擇前往赤坎老街。

其中，更愿意前往赤坎老街的被調(diào)查者的動(dòng)因構(gòu)成如下：83.33%的被調(diào)查者認(rèn)為赤坎老街歷史文化深厚所以適宜出行，55.56%的被調(diào)查者認(rèn)為商業(yè)業(yè)態(tài)豐富及景色風(fēng)光好，38.89%的被調(diào)查者認(rèn)為其通勤距離短，便于出行，5.56%的被調(diào)查者將赤坎老街人流量大作為其出行動(dòng)因，占據(jù)總?cè)藬?shù)71.88%的更愿意前往金沙灣商圈的被調(diào)查者中，82.61%的被調(diào)查者認(rèn)為金沙灣商圈景色風(fēng)光好是其選擇出行的主要原因，同時(shí)76.09%的被調(diào)查者認(rèn)為金沙灣商圈商業(yè)類(lèi)型豐富是其主要的出行原因，23.91%的被調(diào)查者認(rèn)為人流量大而選擇出行，13.04%的被調(diào)查者認(rèn)為其通勤距離更短，便于出行，10.87%的被調(diào)查者將金沙灣歷史文化深厚作為其出行的原因，相較之下，被調(diào)查者前往金沙灣商圈活動(dòng)的原因主要是沙灘的秀麗風(fēng)景與較為豐富的商業(yè)類(lèi)型；對(duì)于愿意出行至赤坎老街的被調(diào)查者，更多是因?yàn)槌嗫怖辖指鼮榧械臍v史建筑群、更加深厚的歷史文化底蘊(yùn)。

同樣地，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研，探索了不愿意選擇上述商圈其一作為出行地點(diǎn)的被調(diào)查者所持的理由，具體如下：相較于金沙灣，赤坎老街不被作為第一出行目的地的原因中，76.09%的被調(diào)查者表示赤坎老街商業(yè)類(lèi)型較為匱乏，32.61%的被調(diào)查者認(rèn)為赤坎老街的環(huán)境較金沙灣商圈差，21.74%的被調(diào)查者認(rèn)為出行距離較金沙灣商圈遠(yuǎn)，6.52%的被調(diào)查者認(rèn)為赤坎老街在通勤時(shí)間段人流量較金沙灣商圈大，不適宜出行。

相較于赤坎老街，金沙灣不是第一出行目的地的原因中，33.33%的被調(diào)查者認(rèn)為金沙灣商圈的商業(yè)類(lèi)型匱乏，44.44%的被調(diào)查者以為金沙灣商圈的環(huán)境較赤坎老街差，66.67%的被調(diào)查者認(rèn)為金沙灣的距離較赤坎老街遠(yuǎn)，不便于出行，11.11%的被調(diào)查者認(rèn)為金沙灣商圈通勤時(shí)間段人流量較赤坎老街大，不適宜出行。

景觀(guān)環(huán)境優(yōu)良與商業(yè)類(lèi)型豐富且布局合理成為金沙灣商圈被更多人選擇的主要原因，對(duì)于赤坎老街而言，則是深厚的歷史文化底蘊(yùn)與優(yōu)良的出行條件。與此同時(shí)，人流量多少也將會(huì)對(duì)出行地點(diǎn)的選擇造成影響。

2.兩大商圈的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型對(duì)比分析

選取兩個(gè)商圈內(nèi)的代表性商業(yè)區(qū)域，赤坎老街選取新華路——中山二路（赤坎步行街），金沙灣商圈選取北片區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，分別總結(jié)其商業(yè)業(yè)態(tài)分布，赤坎步行街零售類(lèi)與餐飲類(lèi)分別占45.35%與32.11%的比例，共75.46%，其余生活服務(wù)、教育培訓(xùn)等5類(lèi)占據(jù)剩余24.54%的比例。而在金沙灣北片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)分布中，零售類(lèi)與餐飲類(lèi)分占39.86%與28.42%，共68.28%，其余生活服務(wù)、麗人養(yǎng)生等7類(lèi)占據(jù)剩余32.72%的比例，由上不難看出兩者在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上的差別，且金沙灣片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)別較赤坎老街而言更為豐富，總量也更多。

“控人數(shù)”即參與培訓(xùn)的教師人數(shù)總體控制在10人以?xún)?nèi)，這樣做的目的是力求保證質(zhì)量，在招收培訓(xùn)教師的人選上則注重挑選中職、中技、高職教師高低搭配，同時(shí)也注重專(zhuān)業(yè)主任和骨干教師按照一定比例搭配，這樣一方面便于我們了解各類(lèi)級(jí)別不同院校的教學(xué)現(xiàn)狀和教學(xué)需求，另一方面也方便參與科研合作的教師開(kāi)展不同層次的交流。

此外，赤坎老街同類(lèi)型的商業(yè)分布位置臨近。據(jù)調(diào)查，五金類(lèi)的商行總店與分店距離不到100米；家具批發(fā)店主要集中于民主路；而服飾類(lèi)集中在中興步行街；老式傳統(tǒng)店集中于小巷；部分網(wǎng)紅店、古玩文創(chuàng)店集中于和平路。

同時(shí)在實(shí)地走訪(fǎng)的過(guò)程中，作者發(fā)現(xiàn)兩地的商鋪正立面存在巨大差異；赤坎老街店面位于巷子內(nèi)，店門(mén)多以舊式的趟櫳拉門(mén)、卷簾門(mén)為主；而金沙灣商區(qū)多以高檔店鋪落地玻璃門(mén)玻璃窗為主；且地?cái)偨?jīng)濟(jì)老街較為發(fā)達(dá)，環(huán)境會(huì)出現(xiàn)臟亂差的情況。

被調(diào)查者中有84.38%的比例表示金沙灣與赤坎老街商圈都不需要添加新的商業(yè)類(lèi)型，但仍有15.63%的被調(diào)查者表示需要添加，其中大部分被調(diào)查者期望能在商圈業(yè)態(tài)中增設(shè)休閑娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)，另小部分期望能增設(shè)高質(zhì)量酒店、餐飲等業(yè)態(tài)，由此看出兩者似乎均存在缺少新型休閑娛樂(lè)類(lèi)型商業(yè)的特點(diǎn)，雖然滿(mǎn)足了日常的物質(zhì)文化需要但卻不夠滿(mǎn)足精神需要。同時(shí)，赤坎老街的商業(yè)類(lèi)型較金沙灣商圈而言更為單一，由此經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不及金沙灣商圈。

四、存量規(guī)劃時(shí)代下的兩大商圈商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議與展望

1.湛江市赤坎老街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議

通過(guò)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)老街道路兩旁設(shè)有路邊臨時(shí)停車(chē)位，加之電動(dòng)車(chē)以及單車(chē)與行人的交通流沖突點(diǎn)過(guò)多。對(duì)此，應(yīng)在遵循其歷史文脈與風(fēng)貌的前提之下，規(guī)范街道交通流組織，優(yōu)化街道道路板面設(shè)計(jì)（如圖1所示），以及適當(dāng)優(yōu)化靜態(tài)交通系統(tǒng)組織與規(guī)劃，合理布局減少堵塞。

圖1 赤坎老街九二一路道路橫斷面設(shè)計(jì)建議

根據(jù)訪(fǎng)談和問(wèn)卷的信息可以看出來(lái)，大多數(shù)人群都會(huì)被老街的歷史人文氣息吸引。而且在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐奈膭?chuàng)店鋪、歷史文化館等含有文化類(lèi)場(chǎng)所相對(duì)較少，可以適當(dāng)增加文化展館、歷史文化講解員、文創(chuàng)類(lèi)店鋪、文化特色餐飲店等更新手段，打造富有特色的歷史文化商圈。在赤坎老街濃郁的歷史文化氛圍下，開(kāi)展復(fù)古市集抑或發(fā)展文旅結(jié)合特色影視基地等，并輔以適當(dāng)新媒體方式，給從業(yè)者提供拼搏機(jī)遇的創(chuàng)新性平臺(tái)，為舊城更新增添活力。通過(guò)建立社交化傳播途徑，對(duì)街區(qū)進(jìn)行深度賦能，打造獨(dú)有的廣州灣與北部灣IP，確立核心圈層景點(diǎn)，提升旅游目的地的可持續(xù)性引力與橫向競(jìng)爭(zhēng)力。

從延續(xù)老街歷史文化氛圍的角度出發(fā)，保護(hù)赤坎老街的人文氣息的同時(shí)做到保護(hù)歷史街區(qū)街道建筑文化；對(duì)當(dāng)?shù)卦械慕ㄖ锷线M(jìn)行修繕修補(bǔ)，商業(yè)化的同時(shí)物理化地把老街文化特色融入各類(lèi)商鋪。

2.湛江市金沙灣商圈商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議

普通的商業(yè)形態(tài)很難在金沙灣商業(yè)飛速發(fā)展的背景下滿(mǎn)足消費(fèi)者群體的需求，若將普通的商業(yè)進(jìn)行整體升級(jí)，引進(jìn)多元化的商業(yè)形態(tài)，形成綜合體驗(yàn)式的高端休閑購(gòu)物廣場(chǎng)不失為一條出路。金沙灣的商業(yè)業(yè)態(tài)可在建筑立面設(shè)計(jì)與景觀(guān)設(shè)計(jì)上融入海濱浴場(chǎng)主題元素或是結(jié)合湛江當(dāng)?shù)貧v史文化背景來(lái)進(jìn)行改造更新，提升消費(fèi)體驗(yàn)。由于在金沙灣商圈附近開(kāi)設(shè)較多的是餐飲類(lèi)商鋪，且消費(fèi)者大多都是當(dāng)?shù)貙W(xué)生以及周邊居住居民，商業(yè)活力的調(diào)動(dòng)可從開(kāi)設(shè)獨(dú)具金沙灣特色或湛江特色的文化類(lèi)商鋪入手。其次，人流量大，交通復(fù)雜等因素致使該地段的交通問(wèn)題日益突出，設(shè)置交通安全島、加強(qiáng)靜態(tài)交通系統(tǒng)梳理，優(yōu)化道路設(shè)計(jì)也將是一條終南之路。

五、結(jié)語(yǔ)

顯而易見(jiàn)，赤坎老街與金沙灣兩大商區(qū)各有其可取之處，前者歷史文化悠久，傳統(tǒng)街道具有歷史韻味，其獨(dú)特的舊城風(fēng)味成為吸引外地游客、留住當(dāng)?shù)鼐用竦囊淮筇攸c(diǎn)，但存在交通不太便利，周邊娛樂(lè)設(shè)施較少且環(huán)境有待改善等不足；后者地處市區(qū)交通便利處，周邊設(shè)施發(fā)達(dá)完善，環(huán)境優(yōu)美，為居民及外來(lái)游客提供了更加便利且舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，但商業(yè)形態(tài)獨(dú)特性與創(chuàng)新性不足，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)認(rèn)知。在存量規(guī)劃影響下的城市更新時(shí)代中，期望兩者能夠參考并吸納彼此優(yōu)點(diǎn)，不斷改進(jìn)與完善，以商業(yè)發(fā)展與開(kāi)發(fā)的角度發(fā)揚(yáng)獨(dú)具湛江特色的當(dāng)?shù)匚幕?，帶?dòng)湛江經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展為目標(biāo)不斷提升。