高強(qiáng)度開發(fā)地塊中里弄住宅改造再利用方式探索
——以上海市靜安區(qū)72號(hào)街坊舊改地塊商辦住新建項(xiàng)目為例

章雯

上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 上海 200041

引言

上海里弄建筑在租界出現(xiàn)后產(chǎn)生，并隨著城市人口的迅速膨脹和租界的擴(kuò)張而發(fā)展成熟。至解放初期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，里弄住宅約占上海居住建筑總面積的65%，里弄總數(shù)9000余處，是上海最大量、最普遍的住宅形式，構(gòu)成了上海城市肌理重要的圖底關(guān)系。但在之后的城市快速發(fā)展中，不少已被拆除，所幸近年來已日益受到重視并得到保護(hù)。在保護(hù)里弄建筑的同時(shí)，如何通過改造再利用，使其重新融入現(xiàn)代生活中成為重要議題。

1 上海里弄住宅的發(fā)展

上海里弄建筑始于1860年代前后。1853年，小刀會(huì)起義軍占領(lǐng)縣城后，富商紛紛遷入租界，外商趁機(jī)搭建了毗連式的木板房以供出租；1860年前后，太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致周邊省市大量人口遷入上海，租界人口激增，外商順勢(shì)搭建大批木板房，即里弄住宅的雛形。由于木板房容易燃燒，后改建為磚木立貼承重的聯(lián)排房屋。1876年出版的《滬游雜記》記錄了英、法租界100多處以“里”為名的住宅建筑；如廣東路河南中路的公順里。

上海開埠以后，因其襟江靠海的地理優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)航運(yùn)迅速發(fā)展，特別是1869年蘇伊士運(yùn)河的開通，使遠(yuǎn)洋貿(mào)易航程大大縮短，往來大噸位船只增加，上海隨之成為中國(guó)最重要的港口城市。城市的快速發(fā)展，城市人口逐年增加，東西方交流頻繁，促進(jìn)了里弄住宅形式的發(fā)展演變[1]。

2 上海里弄住宅的分類

大多上海近代建筑或里弄民居相關(guān)研究著作中，包括陳從周、章明主編的《上海近代建筑史稿》，沈華主編的《上海里弄民居》，王紹周、陳志敏編寫的《里弄民居》等，將里弄建筑主要分為五類或六類：早期石庫門里弄（老式石庫門）、后期石庫門里弄（新式石庫門）、新式里弄、花園里弄和公寓里弄等五類；分為六種類型的即在上述五種類型的基礎(chǔ)上，增加了廣式房屋或廣式里弄，是一種較為簡(jiǎn)陋的、單開間、兩層聯(lián)排房屋，因外形類似廣東舊式房屋，故被稱為廣式里弄。

早期石庫門里弄，主要分布于原英租界范圍內(nèi)，每個(gè)單元脫胎于傳統(tǒng)的四合院、三合院，多為三開間或五開間，磚木立貼承重形式，裝飾和用材有明顯的中國(guó)傳統(tǒng)建筑特征，屋面多為小青瓦，檐口不設(shè)排水溝，雨水從坡屋面落入天井中，即“四水歸堂”；山墻、封火墻為馬頭墻或觀音兜形式，木柱、木梁、木掛落、木裙板等位置多有傳統(tǒng)圖案雕刻裝飾。

后期石庫門里弄以1910年至1930年最為興盛，受到西方建筑影響，結(jié)構(gòu)上，用磚墻承重代替?zhèn)鹘y(tǒng)木立貼，部分區(qū)域采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，如出挑陽臺(tái)、曬臺(tái)等，外墻多用清水磚、水泥粉刷或水刷石飾面，山墻一般為人字形。

新式里弄取消了石庫門，改用鑄鐵大門，圍墻降低，單開間為主；設(shè)置衛(wèi)生間，標(biāo)準(zhǔn)較高的新式里弄住宅普遍有取暖裝置。

花園里弄住宅占地較大，平面凹凸多變，除滿足各房間功能需要外，還可豐富景觀。公寓里弄弄內(nèi)不見圍墻，由綠地和樹木代替，設(shè)有公共樓梯，經(jīng)公共樓梯到達(dá)各戶。此兩類里弄實(shí)例較少[2]。

3 上海里弄住宅的特點(diǎn)

居住建筑對(duì)城市空間的影響起決定性作用，里弄住宅的特點(diǎn)使上海具有與其他城市不同的城市肌理和空間。

城市房地產(chǎn)的商品化，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)滿足社會(huì)不同階層的需要。里弄住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，充分利用土地，單元化、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)建造，減少建造周期和造價(jià)，以追逐高額利潤(rùn)；同時(shí)適應(yīng)社會(huì)不同經(jīng)濟(jì)水平的對(duì)象使用，出現(xiàn)不同標(biāo)準(zhǔn)的里弄住宅，建筑間距、開間、層高、用材等都有較大區(qū)別。部分低標(biāo)準(zhǔn)里弄建筑亦不能滿足當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定，如《公共租界房屋建筑章程》已明確“里弄之寬度不得小于下列規(guī)定：兩面前門之里弄十尺，一面前門或前后門相對(duì)者七尺半，總弄十尺……”。

低層高密度，行列式布局。里弄建筑的排列吸取了歐洲聯(lián)排式住宅的毗連形式，考慮采光等因素，建筑采用前高后低的空間組合方式，緊湊布局，以兩、三層為主，形成低層高密度的整體風(fēng)貌。

連續(xù)的城市界面，功能復(fù)合。里弄沿街部分通常采用周邊圍合式布局，限定城市街道、支撐城市骨架、保障里弄安全。沿街住宅單元底層對(duì)外設(shè)置店鋪，方便里弄居民日常生活所需，形成功能復(fù)合的里弄單元住宅形式。

因地制宜、靈活布局及“守正出奇”?；谕恋厮接谢贫鹊睦锱ǔＳ胁灰?guī)整的用地，為提高土地利用率，會(huì)在較為規(guī)則、模數(shù)化布局的同時(shí)，因地制宜地適應(yīng)地形，包括靈活布置總體、使用不等進(jìn)深與面寬、調(diào)整建筑朝向、利用邊角零散地塊等；靈活的設(shè)計(jì)、建造方式亦增加了每條里弄的特色與組合后的多樣性。

中西合璧的文化特征。里弄建筑的石庫門、樓梯、內(nèi)天井立面等重要細(xì)部裝飾較為考究，既有壽字紋等中國(guó)傳統(tǒng)紋樣，亦有巴洛克風(fēng)格裝飾等。除部分以開發(fā)商、道路命名的里弄，如斯文里、戈登里等外，大多里弄命名古典雅致、寓意深遠(yuǎn)，如山壽里、潤(rùn)德里等弄名，均能體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色，及中國(guó)古典文學(xué)底蘊(yùn)。

4 上海里弄住宅保護(hù)情況

上海現(xiàn)已公布3437處不可移動(dòng)文物及1058處優(yōu)秀歷史建筑，單體或群體價(jià)值突出的里弄，已陸續(xù)被列入名單中，如上海市文物保護(hù)單位步高里、尚賢坊，優(yōu)秀歷史建筑梅蘭坊、吉祥里等。

里弄住宅作為近代地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從土地購(gòu)買到建設(shè)、租售、管理都需要大量資金投入，因此整街坊統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)實(shí)施的情況并不常見，1904年法國(guó)天主教會(huì)投資建造的淮海中路315弄寶康里是為數(shù)不多的案例。大部分里弄與其他不同開發(fā)商投資建設(shè)的里弄住宅、辦公、商店、旅社、工廠、出版社、教堂、學(xué)校等共同構(gòu)成綜合、多元的街坊；街坊內(nèi)各地塊大小不一，邊界犬牙交錯(cuò)。如黃浦區(qū)81#街坊（福州路、山東中路、廣東路、福建中路），由公和里、聚源坊、新普慶里、紫金坊、德和里、貴興里、普愛坊、尚仁里、自由坊等近十個(gè)不同時(shí)期開發(fā)的里弄組合而成，同時(shí)還包含了江蘇旅社、仁濟(jì)醫(yī)院、杏花樓等多種功能、體量的建筑。這些街坊的肌理、界面等是近代上海重要的城市空間特征[3]。

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市歷史風(fēng)貌的整體保護(hù)和傳承，在44個(gè)歷史文化風(fēng)貌區(qū)外，上海市于2016年公布了119處第一批風(fēng)貌保護(hù)街坊，其中里弄住宅風(fēng)貌街坊58個(gè)，占比48.7%；又在2017年，通過全面普查及梳理甄別，確認(rèn)并公布了131處第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊名單，基本均為里弄住宅風(fēng)貌街坊。人們較為熟悉的東斯文里（圖1）、余慶里等里弄所在街坊均位于名單內(nèi)。

圖1 東斯文里航拍

5 上海里弄住宅改造與再利用項(xiàng)目實(shí)踐

隨著上海的城市建設(shè)發(fā)展模式進(jìn)入到從大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量更新為主的新階段，越來越多的里弄建筑被改造更新再利用，如建業(yè)里、尚賢坊、公益坊（“今潮8弄”）等。建業(yè)里建于20世紀(jì)30年代，22排行列式建筑分為東弄、中弄、西弄，為第二批優(yōu)秀歷史建筑。項(xiàng)目保留建業(yè)里總體格局，其中西弄保護(hù)修繕后作為酒店使用，東弄和中弄采用了復(fù)建的方式，原磚木混合結(jié)構(gòu)更換為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并新增兩層地下空間，作為公寓保留居住功能；原清水紅磚墻飾面用同規(guī)格的陶土磚替代，外觀質(zhì)感差別較大?！敖癯?弄”項(xiàng)目位于武進(jìn)路、四川北路、海寧路、江西北路，是第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊。地塊內(nèi)公益坊等歷史建筑集中于東、北兩側(cè)，均作原址保留，西南位置新建高層及裙房。公益坊里弄建于1928年，單開間為主，為虹口區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)；項(xiàng)目中對(duì)建筑進(jìn)行鋼結(jié)構(gòu)托換，保護(hù)修繕原清水青磚外墻，內(nèi)部打通形成大空間以適應(yīng)商業(yè)功能。尚賢坊所在街坊亦為第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊，項(xiàng)目在地塊南側(cè)原址保護(hù)或復(fù)建尚賢坊歷史建筑，北側(cè)新建高層塔樓，目前尚在施工中。

項(xiàng)目案例中，對(duì)歷史建筑采取了多種更新改造方式，但大多涉及的是總體格局清晰、規(guī)模較大或建造標(biāo)準(zhǔn)較高的里弄；而基于當(dāng)時(shí)土地私有化制度，用地通常劃分不規(guī)則且規(guī)模差異大，里弄建筑因地制宜靈活布局，高效利用土地，存在不少規(guī)模較小、建造標(biāo)準(zhǔn)不是很高、建筑單體及群體價(jià)值均相對(duì)一般的里弄住宅區(qū)域，因此也未被列入到前文所提的保護(hù)名單中，如項(xiàng)目所在的靜安區(qū)72號(hào)街坊及周邊的103號(hào)街坊等。

6 靜安區(qū)72號(hào)街坊舊改地塊商辦住新建項(xiàng)目

靜安區(qū)72號(hào)街坊位于上海市中心城區(qū)，北臨昌平路，南至康定路，東至昌化路，西至江寧路。該街坊不在歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，也未被列入風(fēng)貌保護(hù)街坊，相鄰無風(fēng)貌保護(hù)道路，街坊內(nèi)亦沒有保護(hù)建筑。

街坊曾屬于1899 年擴(kuò)大的公共租界范圍，19世紀(jì)末西側(cè)江寧路（原戈登路）始建，至20世紀(jì)30年代東側(cè)昌化路（原東京路）筑通，街坊形成；戈登里、五和里、永順里等里弄住宅隨著租界自東向西擴(kuò)大、城市的發(fā)展在街坊內(nèi)建造起來。依托水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，19世紀(jì)60年代開始，蘇州河沿岸開辦了繅絲、修船、面粉等門類及數(shù)量眾多的工廠，并與之配套的興建了碼頭、倉(cāng)庫，工業(yè)、商貿(mào)繁榮。72號(hào)街坊除里弄住宅外，建有昌興印染廠、中華制紙廠第二廠等中小型工廠，是蘇州河兩岸典型的居住與工廠混合街坊。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，街坊內(nèi)工廠均已遷出，里弄住宅基本保留。

街坊規(guī)劃為兩個(gè)地塊，其中北側(cè)039-1地塊為公共綠地，039-2地塊為本項(xiàng)目建設(shè)用地，用地面積約29000m2，商業(yè)、辦公、住宅混合用地，容積率達(dá)3.97，建筑高度180m，開發(fā)強(qiáng)度較大。經(jīng)評(píng)定，地塊包含約6600m2的保留歷史建筑及一般歷史建筑，全部作為文化設(shè)施，不計(jì)入容積率。

保留及一般歷史建筑分屬于三個(gè)里弄：戈登新村、五和里及永順里，規(guī)模均較小，僅有東西向一條弄堂，建筑單體基本為3-6開間；其中戈登新村建于1937年，為新式里弄，五和里及永順里建于1928年，為新式石庫門里弄。不同里弄的建筑形式差異較大，比較特別的是同一里弄的各棟建筑也有明顯差異。如五和里（江寧路536弄），一排共有5棟建筑，自西向東1-3號(hào)、5-7號(hào)、9-19號(hào)、25-27號(hào)建筑形式包括立面材料、裝飾細(xì)部等均不相同（圖2）。

圖2 五和里5-7號(hào)（左）9-19號(hào)（右）建筑立面

結(jié)合風(fēng)貌保護(hù)及開發(fā)需求，原址保護(hù)改造西南側(cè)沿江寧路的保留歷史建筑，一般歷史建筑移址復(fù)建至康定路沿街，西北側(cè)布置180m超高層塔樓，并通過連廊與保留歷史建筑相連，東側(cè)新建多棟高層住宅；除保留歷史建筑外，其他區(qū)域均設(shè)有地下室。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)勘察及相關(guān)資料收集整理研究，建筑外立面有后期多次涂料、粉刷等覆蓋，內(nèi)部及屋面改建加建較為嚴(yán)重，但天井格局及南側(cè)坡屋面、北側(cè)平屋面的前高后低組合形式基本保留，室內(nèi)構(gòu)件大部分已更換。

設(shè)計(jì)中尊重歷史建筑原真性和多元性，保護(hù)修繕保留歷史建筑的主要立面，恢復(fù)原立面材質(zhì)；復(fù)建的一般歷史建筑外墻飾面采用老磚，并按照原一丁一順的方式砌筑，展現(xiàn)歷史建筑質(zhì)感。同時(shí)保留天井空間格局及屋面形式，延續(xù)歷史建筑風(fēng)貌特征。

在保護(hù)歷史建筑風(fēng)貌的前提下，更換原磚木混合結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，對(duì)原外墻內(nèi)側(cè)采用單面鋼筋網(wǎng)加固，并增設(shè)保溫層，提升建筑的安全性及舒適性，滿足現(xiàn)代使用需求，更好地為城市服務(wù)。

為了加強(qiáng)建筑間聯(lián)系、創(chuàng)造新的空間體驗(yàn)，新增玻璃連廊，聯(lián)通歷史建筑及新建部分；反映現(xiàn)代特征的玻璃幕墻及鋁板，與清水磚墻形成對(duì)比。超高層建筑裙房通過豐富的層次及材料變化，削減弱化體量，新老建筑相互融合，共同營(yíng)造街區(qū)氛圍（圖3、圖4）。

圖3 歷史建筑鳥瞰效果圖

圖4 歷史建筑效果圖

項(xiàng)目的一大挑戰(zhàn)在于歷史建筑原外墻砌筑的質(zhì)量較差、酥松變形，局部失穩(wěn)，為保留墻體需做大尺度的臨時(shí)加固。同時(shí)，在近百年的使用過程中，經(jīng)過多次搭建，局部范圍的清水磚墻已拆除或替換，且大部分外墻被水泥、面磚等多次覆蓋，需剝除后做整體修繕。由于后期附著物黏性較強(qiáng)，清理后磚面受損，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)多次試樣，采用打磨、增強(qiáng)、修補(bǔ)、平色、填縫等做法流程進(jìn)行修繕，并根據(jù)剝除后外墻的情況確定不同的打磨深度。通過謹(jǐn)慎地修繕，保留歷史滄桑感和城市記憶。

7 結(jié)束語

在高強(qiáng)度開發(fā)的地塊中，結(jié)合規(guī)劃要求、周邊條件、歷史建筑等實(shí)際情況，分區(qū)域分別集中布置高層或超高層體量及歷史建筑，并在高層或超高層體量的裙房部分與歷史建筑呼應(yīng)、聯(lián)系；同時(shí)在歷史建筑保護(hù)再利用設(shè)計(jì)中，面對(duì)諸多技術(shù)、規(guī)范等問題，以價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，考慮功能調(diào)整、安全性、舒適性提升，以及新舊結(jié)合等進(jìn)行綜合判斷處理。上述項(xiàng)目是對(duì)于小規(guī)模、價(jià)值一般的里弄建筑保護(hù)改造和高強(qiáng)度開發(fā)結(jié)合的更新模式的一種探索，以期為今后實(shí)踐提供一些思考。