基于可拓學的房地產開發(fā)項目進度風險評價

李 想，黃喜兵

（西南交通大學 土木工程學院，四川 成都 610031，E-mail：1585426757@qq.com）

我國房地產行業(yè)已經告別了那個粗獷發(fā)展的黃金時期，2020 年“三道紅線” 政策的出臺后，意味著“高杠桿” 模式的破滅，這給眾多房地產企業(yè)帶來了巨大的壓力。另外，隨著土地價格的上漲和民眾對開發(fā)項目的質量要求上升，投入項目的成本也隨之增加，因此對開發(fā)項目進度管理工作的提升成為了房地產企業(yè)的重要關注點。科學有效的進度管理既能節(jié)約成本，又有利于搶占市場、加快資金回收和提升企業(yè)的競爭力[1]。

工程項目的進度延誤是很常見的現(xiàn)象，有研究表明，全球只有49%的工程項目能按時完成[2]，因此國內外學者們積極地參與到工程項目進度風險的研究中，Tsegay Gebrehiwet 等[3，4]基于FAHP-RII多決策準則模型研究了埃塞俄比亞建設項目的進度風險影響因素，得出甲乙雙方責權模糊、資源不足、合同條件不清楚等方面的高風險指標，又結合模糊綜合評價和TOPSIS 從建設單位視角分析，得到埃塞俄比亞建設項目平均面臨38%的進度延遲風險。Kiazad Abbasnezhad 等[5]基于總承包視角建立了貝葉斯優(yōu)先網(wǎng)絡模型確定了影響項目進度的3個重要因素，即施工現(xiàn)場條件、利益相關者索賠和勞動力條件。賈立敏等[6]運用WSR 法識別水電工程的進度風險因素，結合灰色聚類法評價了該項目的進度風險等級。李宗坤等[7]提出將施工期進行階段劃分，采用WBS 分解各階段工作，再通過AHP評估各階段的工期風險，為掌握施工各時期進度風險的特征提供理論參考。章夢平[8]構建故障樹從施工單位角度將影響進度的關鍵風險分為人、材、機、法、環(huán)、管理和其他7 個方面，以模糊灰色聚類為風險評估模型，對工程項目施工進度風險進行評價，并提出相關建議。曾浪[9]以跨海大橋為研究對象，從人為、資源、自然三方面分析了進度風險影響因素，以AHP 確定因素權重，采用模糊層次分析法構建綜合風險評價模型。

雖然當前在進度風險評價方面的研究十分豐富，但是大多數(shù)研究是處于建設單位或者第三方視角開展的，缺少面向房地產開發(fā)商（業(yè)主）管理層的項目進度風險評價方法。相較于各參建單位，業(yè)主管理的信息更龐大且復雜，房地產企業(yè)內部的工作管理對建設項目進度有重要影響[10]。本文將從房地產企業(yè)視角出發(fā)，結合訪問調查和文獻分析梳理出對開發(fā)項目進度有影響的主要職能部門及其主責工作，同時采用C-OWA 算子對各指標進行權重確定，構建可拓學模型量化進度風險，為房地產企業(yè)分析開發(fā)項目進度風險提供理論參考。

1 風險評價指標體系構建及量化

1.1 風險評價指標體系構建

房地產企業(yè)為了掌握開發(fā)項目的進度情況，會建立全景計劃明確各部門的工作內容及時間節(jié)點[10]，全景計劃直觀地體現(xiàn)出各部門及其工作對項目的進度影響。因此，本文將通過分析部分房地產開發(fā)項目的全景計劃，同時參考相關文獻和實地調研（專家訪談、權責體系和開發(fā)流程分析）選擇進度風險的評價指標，提升評價結果的可靠性和科學性。最后選擇成本、采購、設計、開發(fā)、工程、運營6 個部門進行歸納，梳理了20 項具有代表性的進度管理工作，以主責部門作為一級評價指標，部門的主責工作內容作為二級評價指標，以此構成評價指標體系，如表1 和表2 所示。

表1 項目進度風險評價指標體系

表2 指標說明

1.2 指標量化

參考相關文獻[15，16]將風險進行百分制量化，并劃分為5 個風險等級，如表3 所示。

表3 項目進度風險分級標準

2 進度風險可拓學模型建立

2.1 C-OWA 算子賦權

在邀請專家對各風險指標進行權重評價時，由于涉及到的指標因素較多，難免出現(xiàn)不同專家的認知局限性、評價極端性，若使用傳統(tǒng)的層次分析或熵權法，會降低賦權的科學性。為了削弱主觀情感的影響，提升賦權的可靠性，本文將采用C-OWA算子進行賦權，C-OWA 算子賦權的科學性在王煜等[17]研究中得到檢驗。步驟如下：

（1）邀請專家，對同一層次指標進行重要程度打分，采用0～10 分打分法，重要程度隨著分數(shù)增加而增加，得到指標初始決策數(shù)據(jù)（a1，a2，…，Ok，…，Om），對初始決策數(shù)據(jù)從大到小重新排序，得到（b0，b1，…，bj，…，Om-1）且b0>b1>…>bj>…>Om-1。

（3）計算指標因素i的絕對權重?i。

（4）計算指標因素i的相對權重ωi。

2.2 可拓學理論

可拓學是以形式化的模型，探討事物拓展的可能性及開拓創(chuàng)新的規(guī)律與方法，用以處理矛盾問題[18]。目前，可拓學理論被廣泛應用于工程、經濟、管理等多個領域[19～21]，是定性與定量化處理矛盾問題的科學方法，因此本文選用可拓學理論進行建模。

2.2.1 經典域、節(jié)域和待評物元確定

（1）經典域確定。根據(jù)可拓基元理論，設事物名稱為O，特征名稱為C，特征的量值為V，其中C=（c1，c2，…，cn），V=（v1，v2，…，vn），則物元記作R=（O，C，V），經典域如下：

式中，Rj為第j個同征物元；Oj為所劃分的j個評價等級；ci為第i個評價指標；vij為Oj關于ci所取的量值，aij和bij分別對應各級別ci所取的上限和下限。

（2）節(jié)域確定。

式中，O為評價等級的全體；vio為O關于ci所取的量值，aio和bio分別表示全部等級ci所取的上限和下限。

（3）待評物元確定。

式中，Ox為具體評價等級x；vix為Ox關于ci所取的量值，待評指標所得到的具體數(shù)據(jù)。

2.2.2 確定關聯(lián)函數(shù)

關聯(lián)度反映了待評指標與各評價等級的歸屬度，關聯(lián)度越大，則隸屬程度越高。關聯(lián)度函數(shù)Kj(vi)計算如下：

2.3 多級可拓評價

（1）一級綜合評價。一級指標關聯(lián)度Kj(Ai)等于對應二級指標的關聯(lián)度Kj(cit)乘以二級指標組合權重ωit，計算如下：

（2）二級綜合評價。待評對象的關聯(lián)度Kj(O)等于一級指標關聯(lián)度Kj(Ai)乘以一級指標組合權重ωi，計算如下：

3 實例分析

案例項目位于成都市天府新區(qū)興隆街道，是某房地產公司（LG 房地產）開發(fā)的住宅商業(yè)混合項目，占地63 畝（4.207 萬m2），建筑面積10.51 萬m2，其中商業(yè)占比5%～10%。本文以住宅部分為研究對象，項目啟動會后確定計劃拿地后5 個月取預售證，6 個月開盤，18 個月竣工，25 個月交付。

3.1 C-OWA 算子計算指標權重

采用C-OWA 算子計算指標權重，邀請了8 位專家對評價指標打分，打分越高重要程度越高，以6 個一級指標為例，打分結果如表4 所示。

表4 一級指標專家打分情況表

以指標A5為例計算權重，首先將打分結果按從大到小重新排序得到（10，9，9，8.4，8，8，7，6）；各數(shù)據(jù)權重由式（1）計算得（0.0078，0.0547，0.1641，0.2734，0.2734，0.1641，0.0547，0.0078）；由式（2）計算指標絕對權重得?5=8.30；同理可得其他指標絕對權重?1=7.45，?2=7.56，?3=8.12，?4=7.54，?6=7.07；根據(jù)式（3）得各指標相對權重W=（0.162，0.164，0.176，0.164，0.18，0.154）。

同理可求出各二級指標相對權重分別為：W1=（0.376，0.292，0.332）；W2=（0.383，0.365，0.252）；W3=（0.385，0.325，0.29）；W4=（0.312，0.291，0.397）；W5=（0.257，0.254，0.252，0.236）；W6=（0.255，0.274，0.214，0.257）。

3.2 基于可拓學的進度風險評價

3.2.1 經典域、節(jié)域和待評物元

（1）將各二級指標A11，A12，……，A63，A64分別賦予編號c1～c20，Ⅰ級風險的經典域有：

同理可分別得到R2，R3，R4，R5。

（2）節(jié)域。

（3）邀請了10 位該項目的主管人員按照表3的標準對各項指標進行評分，去掉最大最小值后，剩余8 個分值的平均值作為待評物元的具體量值，如下：

3.2.2 關聯(lián)度計算

以二級指標A21為例，結合式（7）和式（8）求其關聯(lián)度：K1=(c4)=-0.5825；K2=(c4)=-0.4433；K3=(c4)=-0.165；K4=(c4)=0.2463；K5=(c4)=-0.2863。

表5 各指標關聯(lián)度

3.2.3 綜合評價

（1）一級綜合評價。由式（9）計算各一級指標的關聯(lián)度有：

由此得知，成本部（A1）處于Ⅱ級風險，采購部（A2）、工程部（A5）和運營部（A6）處于Ⅲ級風險，設計部（A3）和開發(fā)部（A4）處于Ⅳ級風險。

（2）二級綜合評價。由式（10）計算該項目的進度管理風險綜合關聯(lián)度：

4 案例結果分析與建議

4.1 結果分析

由可拓學模型的計算結果可知，LG 房地產公司關于該項目整體進度風險為Ⅲ級風險，處于較高進度風險，各部門必須加大對進度工作的管理力度。

設計部門進度管理為Ⅳ級風險，處于高進度風險，其主責工作“出具圖紙”更是處于Ⅴ級風險的，分析項目實際情況得知，設計部門前期沒有做好人員分工安排，且對出圖節(jié)點不清楚，沒有按時提供項目需要的完整版土方開挖和樁基施工圖，并且對送規(guī)劃審查的圖紙修改不及時，導致了項目節(jié)點滯后。開發(fā)部門進度管理風險同為Ⅳ級風險，其風險主要來源于“取證報批” 和“報建資料管理”，定向分析得知，開發(fā)部門與設計部門的交流不足，例如規(guī)劃局對平面圖、人防圖的修改意見傳達不準確，導致設計部門做了無效修改，工規(guī)證獲取滯后，給項目進度帶來極大影響。

采購部雖然為Ⅲ級風險，實際情況為其對總包單位的考察不足，使得總包單位的定標延誤，因此“單位定標” 風險程度達到了Ⅳ級。運營部處于Ⅲ級風險，主要由于“部門協(xié)調” 和“部門考核” 處于Ⅲ級風險，結合其權重占比最低（0.154）分析，LG 公司對運營部的重視度不夠，且考核體系不完善。工程部門處于Ⅲ級風險，是由于項目建設中期，工程部沒有及時響應總包的資金訴求并反饋給公司，造成現(xiàn)場怠工現(xiàn)象，與分析結果相符合。成本部門雖然處于Ⅱ級進度風險，但是“工程款結算”處于較高進度風險，也與工程部門沒有第一時間反饋有關。

本文中的各項數(shù)據(jù)均是基于公司高層管理人員及項目負責人的實際判斷，經確認該評價結果與實際項目情況相符合，設計部和開發(fā)部前期造成里程碑節(jié)點滯后，采購部門的考察不足導致一級節(jié)點滯后。表明了該模型具有一定的合理性、可操作性，可以從評價結果中反映出各部門在進度管理工作中的不足之處，有利于針對部門和事項進行管理提升，推動開發(fā)項目的進度，減少不必要的節(jié)點延誤。

4.2 風險應對建議

（1）完善責權劃分，健全考核制度。雖然工程部的重要性最高，但是開發(fā)、設計的風險比其更大，運營和采購的風險也不低于工程。因此，房地產企業(yè)要做好開發(fā)項目的進度管理工作，就應該改掉只將進度控制工作歸責于工程的慣性思維，加強其他職能部門責任的橫向關注，適當提升其他部門在進度管理工作中的考核權重。

（2）加強設計管理工作。設計是項目順利進行的前置保障，現(xiàn)場施工和取證報批都需要設計的參與。部門負責人應該加強圖紙管理工作，親自參與圖紙出具和修改工作當中；同時要做好員工的工作職責劃分，做到“一人對一個項目” 或者“多人對一個項目”，不遺漏每一個項目；對接項目的相關設計人員應主動參與項目現(xiàn)場例會，加強與項目經理溝通，了解項目的圖紙和設計變更需求。

（3）重視運營部門的作用，加大運營管理人才培養(yǎng)。運營部門是項目和公司信息傳遞的橋梁，在項目監(jiān)控、部門協(xié)同中發(fā)揮了無可替代的作用，公司高層應給予其更多的權責，提升運營部門管控范圍。同時，要加大運營人才培養(yǎng)，運營管理者不僅需要清楚了解各部門的工作性質和內容，還要懂得工程項目管理，是一種綜合型人才，這樣才能根據(jù)實際情況發(fā)出預警、制定措施，確保項目節(jié)點，保證項目進度。

（4）加強信息交流，完善會議體系。從分析結果可知，加強部門間的信息溝通可以有效避免一些風險，而會議是房地產公司信息交流、落實決策的重要工具。完善的會議體系應該做到會前準備、會中記錄及會后跟蹤。同時應該注意會議的開展頻率不宜過高，否則不僅會降低參會人員積極性，還影響其正常工作的開展。

5 結語

當前，房地產業(yè)形勢嚴峻，對開發(fā)項目的進度管理工作十分重要，以往的研究中缺少對業(yè)主橫向部門的關注，本文基于房地產開發(fā)商管理層視角建立了項目的進度風險評價模型。從成本、采購、設計、開發(fā)、工程、運營等6 個部門出發(fā)對開發(fā)項目的進度風險進行評價，選擇了20 項主要工作作為二級指標，結合C-OWA 算子確定指標綜合權重，構建可拓學進度風險評價模型，并以實例證明該模型的可靠性，提出的相關建議，希望可以為房地產企業(yè)項目進度管理工作的提升提供參考。