王小魯：房地產(chǎn)如果不擠泡沫，未來問題會嚴重得多

王曉霞

目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢嚴峻。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈貢獻了中國GDP的約四分之一，在過去的近20年中，放松對房地產(chǎn)的管制、拉動住房投資需求是每當經(jīng)濟不景氣時，政府的常用刺激手段。然而，時移世易，近兩年房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入拐點。

房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對房地產(chǎn)業(yè)的強力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標都處于被腰斬的狀態(tài)。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地出讓收入今年以來大幅下降。據(jù)財政部最近公布的數(shù)據(jù)，今年1～7月累計，全國國有土地使用權(quán)出讓收入不到2.83萬億元，比去年同期下降31.7%;而土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅和土地增值稅也大幅下降。這導(dǎo)致了政府財政收支壓力的矛盾較往年更為突出，特別是對于嚴重依賴土地財政的地區(qū)。

土地財政還能否持續(xù)？財政不平衡的問題如何解決？當下的房地產(chǎn)業(yè)危機如何化解，長期看這個行業(yè)健康發(fā)展的路在何方？對此，《中國新聞周刊》近日專訪了北京國民經(jīng)濟研究所副所長、研究員王小魯。

王小魯是中國著名的經(jīng)濟學(xué)家，1980年代曾任國家體改委中國經(jīng)濟體制改革研究所期刊主編、研究室主任。他長期從事中國經(jīng)濟體制改革、經(jīng)濟增長、收入分配、城鄉(xiāng)發(fā)展等研究，兩次獲孫冶方經(jīng)濟科學(xué)論文獎。

這是個好問題。要討論這個問題，需要回頭看看央行和住建部的“三道紅線”是在什么情況下出臺的。這個規(guī)定在2020年8月出臺，2021年開始施行。2020年末，全國房地產(chǎn)企業(yè)當年新開工房屋面積22億平方米，正在施工的房屋面積近93億平方米，僅正在施工的房屋面積就合全國城鎮(zhèn)常住人口平均每人10平方米。這一年全國房地產(chǎn)企業(yè)的負債總額已經(jīng)接近86萬億元，相當于當年GDP的84%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)銀行貸款相當于GDP的66%，但房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻只有7%。這已經(jīng)非常不成比例。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過了80%，已經(jīng)過高，風險已經(jīng)過大。

現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)30多平方米了，再加上正在施工的住房，都賣出去以后人均就是40多平方米。如果按人均算，以后即使不再建房，也已經(jīng)快飽和了。當然實際上有人住房過多，有人不夠。問題是，如果還繼續(xù)不斷擴大借債投資建房的規(guī)模，以后到底還有多少人要買房？多少人買得起？買房的有多少人是自己住，多少人是囤房等待升值？如果沒有那么多人需要買房或者買不起房，如果很多人買房只是為了倒手賺錢，那么早晚有一天越積越多的房子會砸在房地產(chǎn)商和囤房者的手里。房價會垮下來，借債會變成壞債，大量房地產(chǎn)商會資不抵債，銀行會被拖垮，實體經(jīng)濟也會被拖下水。

如若情況是這樣，那么究竟應(yīng)該逐步擠泡沫、降低杠桿率，還是繼續(xù)放手給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，做大泡沫，等待最終整體垮塌？我想應(yīng)該是前者。因此采取措施擠泡沫是必要的，現(xiàn)在也許還不算太晚。至于“三道紅線”的具體規(guī)定是否準確適度，偏松還是偏緊，是否需要根據(jù)各地方的不同情況因地制宜調(diào)整？這些問題還可以討論。但需要看清楚，房地產(chǎn)市場和土地市場面臨的問題，是因為多年來已經(jīng)積累了大量泡沫，而不是有了“三道紅線”才造成的。如果不擠泡沫，未來要發(fā)生的問題還會嚴重得多。

關(guān)于土地財政多年來的影響，從好處說，是補充了地方財政收入，讓地方政府有更多的錢用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也促進了經(jīng)濟增長。

從問題說，第一是地價越來越高，推著房價不斷上漲。特別是大城市，大多數(shù)年輕工薪族買不起房，買了房的搭進了父母甚至爺爺奶奶的積蓄，還背上沉重的債務(wù)。沒買房的也有相當重的租金負擔。商鋪的租金也很重，只能把負擔轉(zhuǎn)嫁給消費者。第二是農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)益受到侵犯。憲法規(guī)定農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有，地方政府卻低價征地，高價賣地，收入全歸政府。第三是政府通過征地賣地占有了越來越大的資源，擠壓了市場配置資源的份額。1995年，全口徑政府支出約相當于GDP的17%，2021年已經(jīng)接近42%。土地財政對此起了很大作用。同時還擴大了財富分配差距，使有房和無房者的財產(chǎn)差距越來越大，壓縮了中等收入階層。第四是房地產(chǎn)負債不斷擴大，杠桿率越來越高，并促使經(jīng)濟脫實向虛，已經(jīng)形成了嚴重金融風險隱患。因為負面影響越來越大，泡沫越來越多，土地財政已經(jīng)維持不下去了。

關(guān)于地方政府債務(wù)負擔和收支不平衡問題，地方債的積累也是個長期過程。政府過度負債實際是寅吃卯糧，飲鴆止渴。既然如此，老一套刺激政策、擴張政策只能加劇矛盾。政府支出必須收縮，要過緊日子，要量入為出。凱恩斯那一套靠大規(guī)模政府投資拉動經(jīng)濟增長的辦法，已經(jīng)過時了。要把不急需的投資支出砍掉，把過高的行政支出壓下來，把政府大手大腳花錢、到處找投資項目的習(xí)慣改掉，把資源留給市場支配，讓市場真正起作用。政府把有限的公共資源集中到公共服務(wù)和社會保障，用于保障民生，用于失業(yè)救濟，以及給企業(yè)減負。只有老百姓的最終消費需求得到保障，才能支撐經(jīng)濟增長，經(jīng)濟才能轉(zhuǎn)危為安。

粗略估算，未來14年隨著城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提高、剛性住房需求和改善型住房需求繼續(xù)上升，平均每年充其量需要新增城鎮(zhèn)住宅10.7億平方米左右，而過去三年平均每年新開工住宅面積15.9億平方米?，F(xiàn)在每年新開工住房建設(shè)面積已經(jīng)大大超過每年的合理新增住房需求。如果按這個建設(shè)規(guī)模，平均每年可能有1/3的房子賣不出去。因此，未來房屋滯銷、土地需求下降、房價地價下降恐怕是必然的。土地財政也將難以為繼。接下來無非是兩種可能。

最不愿看到的情形是，政府收入會急劇收縮，財政面臨嚴重困難。地價和房價下降會使以土地為抵押的政府債務(wù)和以在建房屋為抵押的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)大量成為不良債務(wù)，發(fā)生償債危機。政府可以禁止房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售住房，但如果房屋持續(xù)賣不出去，房地產(chǎn)企業(yè)可能倒得更快。償債危機會拖垮大量的中小銀行，危及資金正常周轉(zhuǎn)，因此會把實體經(jīng)濟拖下水。

如果是“軟著陸”，有可能爭取房價不出現(xiàn)斷崖式下降，而是延長調(diào)整期，采取相對緩和的調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)收縮和土地收入減少恐怕是免不了的。經(jīng)濟增長可能在更長時期受到拖累。但如果想用大規(guī)模貨幣放水的辦法來擴張需求、拉動增長，結(jié)果很可能適得其反，把經(jīng)濟推入更大的蕭條。

政府給房地產(chǎn)企業(yè)注資，資金從哪來？只能是大量借債透支，把房地產(chǎn)泡沫變成政府泡沫。對企業(yè)實行國有化，是否企業(yè)債務(wù)要由政府來還？用什么還？如果大量出險都由政府兜底，對未出險的企業(yè)給予無條件的流動性支持，政府要印多少鈔票？會把金融泡沫進一步擴大到什么程度？不會把短期、中期危機變成長期危機嗎？

有些房地產(chǎn)企業(yè)賣不出去的房子，如果符合條件，可以由政府收購，轉(zhuǎn)成廉租房和公租房。另外，通過政府采購，擴大保障性住房建設(shè)。但整個過程必須公開透明、建立規(guī)范，防止幕后交易。

中國新聞周刊：當前，中國經(jīng)濟又走到了一個相對比較困難的時期。你認為中國如何才能更好地穩(wěn)增長？

今年上半年的房地產(chǎn)業(yè)和土地收入急劇下降，已經(jīng)敲響了警鐘。這不是單一部門的問題，是各種問題長期積累的結(jié)果，需要有深入的反思，才能拿出合理應(yīng)對措施。我這里只能根據(jù)自己的觀察和分析做幾點提示，對與錯有待實踐檢驗。

第一，房子和土地賣不出去，根本問題是泡沫已經(jīng)過大，絕不是靠刺激能解決的問題。減少對買房的限制，通過降息等方式降低企業(yè)的還本付息負擔，可能在某種程度上暫時緩解房地產(chǎn)企業(yè)和實體企業(yè)面臨的困難。但如果以為搞貨幣大水漫灌就能救命，結(jié)果很可能適得其反，把經(jīng)濟拖入深度危機。歐美正在步入滯脹兩難局面，俄烏戰(zhàn)事只是一個影響因素，更重要的原因是它們疫情期間的大規(guī)模刺激。中國沒有在疫情期間搞大規(guī)模貨幣放水，這是理性的選擇。但長期以來經(jīng)濟脫實向虛、泡沫過大的偏向已經(jīng)積累了嚴重問題，如果現(xiàn)在再搞大規(guī)模刺激，實際上就是飲鴆止渴。宏觀政策整體保持穩(wěn)定，是走出危機的必要條件。

第二，財政政策重點不應(yīng)繼續(xù)搞擴大政府投資，相反需要壓縮不必要的政府支出，減少沒有效益的政府投資。政府要過緊日子，支出結(jié)構(gòu)要轉(zhuǎn)型，把資源更大限度留給市場來配置。政府支出重點放在穩(wěn)就業(yè)，保民生，減輕企業(yè)負擔，救濟失業(yè)人群，做好公共服務(wù)和社會保障上。促使社會大眾的最終消費需求盡快回升。

第三，目前保障性住房對中低收入居民覆蓋面太低。政府應(yīng)制訂計劃，大幅度提高保障性住房對中下收入和低收入居民的覆蓋率。首先，有些房地產(chǎn)企業(yè)賣不出去的房子，如果符合條件，可以由政府收購，轉(zhuǎn)成廉租房和公租房。另外，通過政府采購，擴大保障性住房建設(shè)。但整個過程必須公開透明、建立規(guī)范，防止幕后交易。這樣做，一方面可以減輕房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊，緩解債務(wù)危機，另一方面能盡快滿足城鎮(zhèn)低收入和中下收入居民的保障性居住需要。沒有取得城鎮(zhèn)戶籍的城鎮(zhèn)外來人口，只要是常住人口，居住和工作滿一定期限，也應(yīng)當按同等條件納入住房保障范圍。

第四，防疫措施要避免各地層層加碼，有些地方擺花架子，搞了很多缺乏實際防疫效果，但妨礙企業(yè)正常經(jīng)營和居民正常生活的措施，實際上都是為了做給上級看。對這些不當措施需要進行檢查和糾正。政府花在全民核酸檢測等方面的大量支出也應(yīng)該進行效果評估，減少浪費。防疫政策怎樣能夠更符合當前疫情的實際情況，應(yīng)當不斷研究，不斷改進。

第五，改革現(xiàn)行的征地和土地出讓制度，政府征地要限制在必需的公益性項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，參照市場地價給以補償。符合土地利用規(guī)劃的商業(yè)性土地需求，要允許通過市場滿足，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，不必通過政府征地。允許農(nóng)戶的閑置宅基地在不違反土地規(guī)劃用途的條件下，進行使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，取消對需求方身份的限制。

第六，改革土地增值稅制度。建設(shè)用地通過市場交易后，不同地域的土地收入會差異巨大，苦樂不均。城市周邊的土地可能大幅度升值。政府對這些大幅度增值的土地收入可以征收適當比例的土地增值稅，用來補充公共服務(wù)和社會保障資金的不足。

第七，現(xiàn)在市場營商環(huán)境改進空間還有很大，民營企業(yè)經(jīng)常受到干擾，缺乏信心。需要改善市場營商環(huán)境，維護公平競爭，對民營企業(yè)要一碗水端平，取消各種歧視性政策，糾正不公平待遇，杜絕政府對企業(yè)的不當干預(yù)。多用普惠性政策，少用特惠政策。要減少行政性保護和行政性壟斷，堅持市場化改革方向。