甘肅省土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價關(guān)聯(lián)度研究

陳法崟 張鴻娥 梁興海

(蘭州昌佳匯智科技有限公司，甘肅 蘭州 730000)

引言

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和全球化一體化進程的快速推進，帶動了城鎮(zhèn)建設(shè)用地數(shù)量的急速增長及空間分布范圍的不斷擴張，導致城鎮(zhèn)周邊農(nóng)村土地征收為建設(shè)用地的現(xiàn)象越來越普遍[1]。以往因城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村實行不同的政策，以及土地產(chǎn)權(quán)制度存在不合理的地方，導致土地市場存在一定的弊端，土地增值收益分配中政府獲得的份額較大，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民成為收益的受損方[2,3]。土地征收過程關(guān)系著農(nóng)民與征收者之間的穩(wěn)定程度，增值收益分配比例、土地價格確定機制以及土地市場的市場化程度，都與被征收者息息相關(guān)[4]。為建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，更好地發(fā)揮市場在土地資源優(yōu)化配置中的作用，規(guī)范農(nóng)民的合法權(quán)益以及土地增值收益的分配方式，各界學者對其進行了深入的研究與不斷地實踐[5]。趙麗[6]以河北省南宮市作為實例，采用空間疊加方法將城鎮(zhèn)基準地價轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地生地價，分析與區(qū)片價之間的關(guān)系，認為征地區(qū)片價制定時應(yīng)與基準地價進行合理銜接；謝保鵬[7]等從土地增值收益分配的角度出發(fā)，以集體建設(shè)用地和征收2種模式為例，定性分析了土地增值收益的形成機制，分析2種模式之下的收益差；程雪陽[8]從法律的角度分析了新《土地管理法》頒布后，集體土地征收與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市2種模式下產(chǎn)生的土地增值收益如何分配與銜接的問題；李明月[9]在廣州市利用大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)序列化結(jié)果、Borda數(shù)和順位相關(guān)系數(shù)，嘗試將征地區(qū)片綜合地價和當?shù)氐难a償標準與基準地價進行內(nèi)部平衡。

基于此，本文以甘肅省為研究例證，統(tǒng)計甘肅省2018—2020年的土地出讓數(shù)據(jù)及其現(xiàn)行的征地區(qū)片綜合地價，經(jīng)標準化處理后進行對比，用自然間斷點法將其進行分段表示，以此來分析二者之間的關(guān)聯(lián)程度，并闡述與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展之間的聯(lián)系，為科學引導土地市場的發(fā)展，提高土地價格的市場化水平提供政策性依據(jù)。

1 土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的內(nèi)涵

1.1 土地出讓價格的內(nèi)涵

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國家本著土地擁有者的身份，把已具備法律規(guī)定使用期限的國家基礎(chǔ)建設(shè)土地所有權(quán)出交給土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地出讓金的活動，同時也是國家土地資產(chǎn)處置的另一個途徑。被轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)也是由土地使用者向國家政府購買的一項物權(quán)，因此土地所有權(quán)獲得者不僅能夠取得土地、運用和收益土地，還能夠自主支配和處理土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法，通常有公開轉(zhuǎn)讓和合同轉(zhuǎn)讓2種形式。土地出讓價款是指在一般的市場經(jīng)濟條件下，一定年期的土地使用權(quán)按未來純收益的價格進行計算后的總額，因為其權(quán)利特征是出讓性質(zhì)，所以其既是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，也是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款，即土地出讓價格其實是地租的變相資本化。土地出讓價格不受政策因素、地上地下建筑物及其附著物及安置費的影響，因此市場價與政策價是共存的，但是在土地二級市場和三級市場中土地出讓價格是完全市場價。

1.2 征地區(qū)片綜合地價的內(nèi)涵

征地區(qū)片綜合地價是指在法定建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)影響其質(zhì)量的自然條件、社會條件、生態(tài)條件、經(jīng)濟條件等方面劃分區(qū)片，測算征地后農(nóng)民應(yīng)得的補償費用，國家有3a重新調(diào)整且公布的規(guī)定，目的在于建立一個統(tǒng)一的標準，達到促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的效果，其實質(zhì)為征地補償標準，一般不含地上附著物和青苗補償費。

由于以往征地補償制度不完善、征地程序不公平，嚴重影響了廣大農(nóng)民的利益，在征地過程中社會沖突被不斷誘發(fā)，征地制度亟需調(diào)整，促進了新《土地管理法》的修正進度。新法規(guī)定，各行政區(qū)制定公布征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準，且3a為1個周期進行調(diào)整公布。征地補償新標準首次以“價格”的形式正式出現(xiàn)在土地管理法中，意味著我國征地補償向市場化方向邁進了至關(guān)重要的一步[10]。

2 研究區(qū)概況與研究方法

2.1 研究區(qū)概況

甘肅省位于我國的西北部，黃河的上游地區(qū)，E93°28′～108°44′，N32°36′～42°48′，面積在39萬km2以上，地勢西北高東南低，存在較明顯的地域差異，地貌類型復雜多樣，地形以山地和高原為主，北部山地與祁連山脈之間為狹長的河西走廊，是向西的主要通道。主要有漢、回、藏、東鄉(xiāng)、裕固、保安、蒙古、哈薩克、土、撒拉、滿等民族。經(jīng)濟發(fā)展以農(nóng)、牧、石油、化工等為主，盛產(chǎn)瓜果、中藥及毛皮。截至目前，全省共轄86個縣級行政區(qū)劃單位和1個地級市嘉峪關(guān)市，甘肅省常住人口2647.43萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口1283.74萬人，城鎮(zhèn)化率為48.49%。2020年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值達到9016.7億元。

2.2 數(shù)據(jù)來源

本次研究采用的征地區(qū)片綜合地價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于甘肅省征地信息公開平臺發(fā)布的《甘肅省征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價標準》(2020年征地補償標準)；土地出讓數(shù)據(jù)來源于“中國土地市場網(wǎng)”，檢索的供應(yīng)方式為“招標”、“拍賣”、“掛牌”和“協(xié)議”，檢索的行政區(qū)依次為甘肅省86個縣級行政區(qū)劃單位和1個地級市行政區(qū)劃單位嘉峪關(guān)市，數(shù)據(jù)年限主要為2018—2020年3a，選取了城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地3種用途的交易案例，每個年份、每種用途的交易案例選取5個。

2.3 關(guān)聯(lián)度測算方法

關(guān)聯(lián)度=土地出讓價格/征地區(qū)片綜合地價

其中，土地出讓價格=(城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價格+其他商服用地土地出讓價格+工業(yè)用地土地出讓價格)/3；城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價格=[(2018年城鎮(zhèn)住宅用地交易價格之和/交易案例個數(shù))+(2019年城鎮(zhèn)住宅用地交易價格之和/交易案例個數(shù))+(2020年城鎮(zhèn)住宅用地交易價格之和/交易案例個數(shù))]/3；其他商服用地土地出讓價格與工業(yè)用地土地出讓價格的計算方式與城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價格的計算方式相同，結(jié)果保留2位小數(shù)；征地區(qū)片綜合地價=各區(qū)片征地補償標準的算數(shù)平均值，結(jié)果保留2位小數(shù)。

3 結(jié)果分析

3.1 土地出讓價格的空間特征

本次研究將甘肅省2018—2020年土地出讓數(shù)據(jù)的平均值劃分為5個梯度，如表1、圖1所示。近年來，甘肅省土地出讓價格最高值位于蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和天水市秦州區(qū)，出現(xiàn)了2個土地出讓價格高的中心，蘭州市區(qū)和天水市區(qū)，而河西地區(qū)、甘南地區(qū)以及隴南和定西部分地區(qū)的土地出讓價格水平值最低，其余地區(qū)土地出讓價格水平值居中。

表1 甘肅省土地出讓價格空間分布統(tǒng)計表

圖1 甘肅省土地出讓價格空間分布圖

3.2 征地區(qū)片綜合地價的空間特征

甘肅省征地區(qū)片綜合地價的最高的是蘭州市、天水市、武都區(qū)、西峰區(qū)、崆峒區(qū)和嘉峪關(guān)市，征地區(qū)片綜合地價在87～418元·m-2，特別是蘭州市區(qū)的征地區(qū)片綜合地價在126～418元·m-2，為全省征地區(qū)片綜合地價最高的地區(qū)；最低的是甘南州、阿克塞、肅北、肅南、民樂等地；征地區(qū)片綜合地價在15～39元·m-2。其他地區(qū)中，敦煌市、肅州區(qū)、正寧縣、寧縣、合水縣、靜寧縣、莊浪縣和文縣等地的征地區(qū)片綜合地價相對在居中的水平，在63～88元·m-2。

從整體的分布來看，甘肅省土地出讓價格的高價、低價梯度的分布區(qū)域與征地區(qū)片綜合地價的高價、低價梯度分布區(qū)域大致是一致的。甘肅省土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價最高值位于蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和天水市秦州區(qū)，出現(xiàn)了蘭州市區(qū)和天水市區(qū)2個高價中心，而河西地區(qū)、甘南地區(qū)以及隴南和定西部分地區(qū)的價格水平值最低，其余地區(qū)價格水平值居中。

圖2 甘肅省征地區(qū)片綜合地價空間分布圖

3.3 各土地用途出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的關(guān)聯(lián)度

3.3.1 城鎮(zhèn)住宅用地與征地區(qū)片綜合地價的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)自然間斷點法甘肅省城鎮(zhèn)住宅用地的土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值范圍劃分為5個梯度，第1梯度的比值在0～4.6，包括河西以南和甘南地區(qū)大部分地區(qū)，隴南市的迭部縣、宕昌縣、舟曲縣、成縣和康縣，定西的漳縣等地；第2梯度的比值在4.7～14.6，包括敦煌市、瓜州市、玉門市、嘉峪關(guān)市、高臺縣、甘州區(qū)、民樂縣、民勤縣、景泰縣、白銀區(qū)、永登縣、皋蘭縣、合水縣等地；第3梯度的比值在14.7～30.2，包括肅州區(qū)、涼州區(qū)、平川區(qū)、榆中縣、臨洮縣、定西部分地區(qū)和慶陽部分地區(qū)；第4梯度的比值在30.3～50.1，包括永靖縣、莊浪縣、秦安縣、麥積區(qū)、崆峒區(qū)等地；第5梯度的比值在50.2～99.7，包括涇川縣、靈臺縣、會寧縣、華亭縣和麥積區(qū)等地，如圖3所示。

圖3 甘肅省城鎮(zhèn)住宅用地價格與征地區(qū)片綜合地價比值分布圖

3.3.2 其他商服用地與征地區(qū)片綜合地價的關(guān)聯(lián)度

其他商服用地土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值整體在0～64，比值較高的縣區(qū)是合水縣、崆峒區(qū)、崇信縣、靜寧縣、莊浪縣、安定區(qū)、會寧縣、合作市、卓尼縣、涼州區(qū)和景泰縣，比值在19～63；其余地區(qū)的比值較低，在0～8.7，如圖4所示。

圖4 甘肅省其他商服用地價格與征地區(qū)片綜合地價比值分布圖

3.3.3 工業(yè)用地與征地區(qū)片綜合地價的關(guān)聯(lián)度

工業(yè)用地的出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值較前兩者是最低的，比值分布在0～22的區(qū)間內(nèi)；甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市以及隴南的部分地區(qū)，工業(yè)用地土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較小，比值分布在1～2.5區(qū)間內(nèi)；蘭州、白銀、天水、慶陽、定西以及隴南的北部地區(qū)，工業(yè)用地土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較大，比值分布在2.5～22區(qū)間內(nèi)，如圖5所示。

圖5 甘肅省工業(yè)用地價格與征地區(qū)片綜合地價比值分布圖

3.3.4 綜合關(guān)聯(lián)度分析

整體分析甘肅省各土地用途土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值，城鎮(zhèn)住宅用地的比值高于其他商服用地和工業(yè)用地的比值，比值在4～99；其他商服用地的比值高于工業(yè)用地的比值，比值在2～64，3種用途比值分別為城鎮(zhèn)住宅用地比值>其他商服用地比值>工業(yè)用地比值。各地區(qū)征地區(qū)片綜合地價是一個定值，比值的大小反映出不同用途的土地價格之間的差異是比較大的，特別是各地區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地的價格在該地區(qū)而言都是最高的，同時反映農(nóng)用地被征進入市場后，政府規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地用于出讓的收益是最高的，用于工業(yè)用地進行出讓的收益是最低的，這與各地的實際情況相一致。

綜合關(guān)聯(lián)度根據(jù)當?shù)赝恋爻鲎尩貎r中城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地的平均值與征地區(qū)片綜合地價比值分布，如圖6所示，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市，土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較小，比值在1.3～5的區(qū)間內(nèi)，河西5市位于中部往北地區(qū)河西走廊地帶以及祁連山地，這里降水由東南向西北逐漸遞減，全年降水量較低，基本上都是干旱、半干旱以及祁連山一帶的高寒氣候區(qū)，地廣人稀，經(jīng)濟發(fā)展的總體活力較低，土地的供求競爭平和，城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地以及工業(yè)用地的價格水平略低。對于甘肅省的東南部和南部區(qū)域，特別是蘭白經(jīng)濟圈、天水和慶陽等地，土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較大，比值在15～40，蘭州市是甘肅省的省會城市，是甘肅政治、經(jīng)濟、文化的中心，白銀市緊靠蘭州，這兩市之間存在著十分緊密的市場聯(lián)系和發(fā)展聯(lián)系。截至目前這兩市的人口占到全省的19.33%，生產(chǎn)總值的比重也高達全省的34.33%，工業(yè)發(fā)展也在日趨進步，以這兩市為中心帶動周邊發(fā)展起來的蘭白經(jīng)濟圈工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、科技人才集中、經(jīng)濟增長迅速；天水市是發(fā)展環(huán)境較好、發(fā)展速度較快的城市，處于關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟發(fā)展具有較強的動力；平?jīng)龊蛻c陽受到關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)的輻射，城市地位顯著提升，促進土地價格供求和競爭。甘南藏族自治州和隴南的部分縣級行政區(qū)劃單位，土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值較小，在1～9區(qū)間內(nèi)，甘南藏族自治州地處甘南高原地區(qū)，作為“世界屋脊”青藏高原的東部邊緣地帶，平均海拔超過3200m，同時也是甘肅省的畜牧基地之一，面積廣，但人煙稀少，并且為少數(shù)民族聚居地，經(jīng)濟發(fā)展的水平較低，城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地以及工業(yè)用地的價格水平略低。

圖6 甘肅省土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價比值分布圖

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

通過對土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的關(guān)聯(lián)度進行研究，準確理解土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價之間關(guān)系的核心是資格主體之間的增值收益分配問題。從甘肅省土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價比值的結(jié)果來看，各地區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地與征地區(qū)片綜合地價的比值是最大的，比值在0～99.7區(qū)間內(nèi)，工業(yè)用地與征地區(qū)片綜合地價的比值是最小的，在1～22區(qū)間內(nèi)。

從空間分布來看，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市，以及甘南藏族自治州和隴南的部分縣級行政區(qū)劃單位，土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較小，在1.3～5；對于甘肅省的東南部和南部來說，特別是蘭白經(jīng)濟圈、天水和慶陽等地，土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價的比值都較大，比值在15～40，與甘肅省實際情況相一致。

4.2 討論

本研究通過土地出讓價格與征地區(qū)片綜合地價作比值的方式，研究二者之間的關(guān)聯(lián)度，涉及的土地增值收益和土地價格的市場化問題還受到諸多因素的影響，研究不足之處在于選取土地出讓交易案例時，只選擇了城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地3種用途的土地交易案例，由于土地出讓價格會受到社會經(jīng)濟因素、區(qū)位等的影響，故綜合得出的土地出讓價格的代表性不夠強；征地區(qū)片綜合地價的確定只通過各區(qū)片得算數(shù)平均值，數(shù)據(jù)的權(quán)威性不強。