房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題及應(yīng)對(duì)策略

劉紅勝

廣州市宏業(yè)金基建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司 廣東 廣州 510000

就當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)來說，成本控制工作的重點(diǎn)是從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、施工等多個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行的一項(xiàng)時(shí)間跨度非常長的工作，這也意味著整個(gè)成本控制工作將會(huì)非常的繁瑣。工程預(yù)算一直是房地產(chǎn)公司進(jìn)行成本控制的重要手段，優(yōu)秀的工程預(yù)算方案能夠?qū)⒄麄€(gè)房地產(chǎn)工程的整個(gè)建設(shè)流程囊括在內(nèi)，但是，任何策略都有時(shí)效性，建筑行業(yè)的時(shí)間跨度長的特點(diǎn)，將會(huì)對(duì)工程成本控制造成非常大的影響。下文首先會(huì)對(duì)目前房地產(chǎn)成本控制工作存在的問題進(jìn)行深入分析，進(jìn)而使房地產(chǎn)的實(shí)際情況呈現(xiàn)眼前。

1 房地產(chǎn)工程成本控制問題

因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)工程成本控制的因素比較多，稍有不慎就會(huì)引發(fā)諸多問題，所以本文將從多個(gè)角度入手，詳細(xì)分析房地產(chǎn)工程成本控制中存在的問題，希望可以找到工程成本無效預(yù)防和失效控制的原因，采取有效的措施，讓實(shí)際支出總額不大于預(yù)計(jì)金額[1]。

1.1 估價(jià)不準(zhǔn)

在招投標(biāo)之前，部分施工企業(yè)（乙方）無法對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行合理的估價(jià)，其原因在于：其一，尚未確定工程量，預(yù)算人員先會(huì)衡量項(xiàng)目建設(shè)的可行性，判定方案是否合格，后以預(yù)估的方式，暫時(shí)劃定工程量變幅界限，進(jìn)而大概確定投標(biāo)價(jià)格。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有一次性和獨(dú)特性，所以工程量可能會(huì)發(fā)生變化，畢竟工程量受設(shè)計(jì)變更、項(xiàng)目功能等因素的影響。其二，投標(biāo)人不正當(dāng)競爭行為。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商（甲方）都會(huì)以招投標(biāo)的方式，選擇與之合作的對(duì)象，即供應(yīng)方或建設(shè)方。部分招標(biāo)人為了奪得項(xiàng)目的承包權(quán)，在招標(biāo)過程中，采取了一些不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，先獲得招標(biāo)人的認(rèn)可、贊許，以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo)，最終獲得工程項(xiàng)目中標(biāo)，后有意的模糊自身責(zé)任，以合同漏洞為由，不間斷的要求房地產(chǎn)開發(fā)商增加投資額度，導(dǎo)致投資成本超出合同規(guī)定的成本。

1.2 錯(cuò)誤認(rèn)知

在以往類似的工程項(xiàng)目中，造價(jià)人員對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤認(rèn)知，而產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)知的主要原因是造價(jià)人員的道德素養(yǎng)較低，自制力較弱，難以堅(jiān)守職責(zé)；職業(yè)素養(yǎng)有待提升，非常容易在工作中犯各種錯(cuò)誤[2]。另外，多數(shù)開發(fā)商對(duì)工程成本控制的認(rèn)知度有待提高，片面地認(rèn)為工程項(xiàng)目成本控制的權(quán)力應(yīng)屬于施工方，開發(fā)商僅需要負(fù)責(zé)投資及提供原材料。值得一提的是：今年以來，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成功脫離低迷期，并呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展空間非常廣闊，但是諸多開發(fā)商尚未發(fā)現(xiàn)市場、迎合市場，過于重視營銷，輕視工程建設(shè)，致使無用的支出類目增多。上述現(xiàn)象已經(jīng)和正在影響著產(chǎn)業(yè)在市場的發(fā)展方向與格局。

1.3 方法滯后

雖然工程項(xiàng)目成本控制的方法比較多，包含：制度控制、定額控制等，但是實(shí)際施行難度都比較大，并且缺少時(shí)效性，難以較好的效果，根本無法發(fā)揮成本控制作用。也就是說：在以往的房地產(chǎn)工程成本控制中，造價(jià)人員所采用方法在時(shí)效性上存在滯后的問題，迫使成本控制處于被動(dòng)。在以往類似工程項(xiàng)目中，造價(jià)人員在工程成本控制選用方法上缺少超前性，沒有將注意力放在“全過程”。如果不能通過前期預(yù)防、中期調(diào)控，僅通過被動(dòng)的反饋控制方法，就根本無法突破時(shí)效“瓶頸”，永遠(yuǎn)受制時(shí)效瓶頸。此外，多數(shù)開發(fā)商始終無法打破認(rèn)知局限，跟上時(shí)代的步伐，讓技術(shù)來扮演成本控制高手，導(dǎo)致開展的成本控制工作與市場實(shí)際需求有較大差異。簡單地說：在信息化時(shí)代，開發(fā)商們必然會(huì)遇到信息過載和缺乏的難題，此時(shí)，他們往往會(huì)忽略掉一些關(guān)鍵信息，尤其是技術(shù)、執(zhí)行、落實(shí)。例如：工程項(xiàng)目成本控制執(zhí)行過程中，相關(guān)人員存在執(zhí)行不到位、執(zhí)行無反饋問題，始終無法察覺不可見的成本和風(fēng)險(xiǎn)，非常容易出現(xiàn)成本超額的情況[3]。

1.4 制度有待完善

截至目前，仍有多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在人員管理、成本控制方面采用過去的粗放式管理模式，雖然粗放式管理難以滿足長期發(fā)展的要求，但是可以在短期內(nèi)有效提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模，妥善解決各種問題，它足以成就企業(yè)短期的輝煌，并保持企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展角度，看待這一問題時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)粗放式管理模式在產(chǎn)業(yè)建設(shè)中難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。即使明確了制度的執(zhí)行要求，但在沒有狠抓落實(shí)的情況下，絕大多數(shù)員工都很難在工作中將制度內(nèi)容完全落實(shí)到地，非常容易使產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)加劇，最終對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施造成不可挽回的成本損失。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部并未建立起來成型的、實(shí)質(zhì)性的企業(yè)制度，因此也就沒有成熟的成本控制制度。極個(gè)別房地產(chǎn)開放商會(huì)根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，有目的性的匹配與應(yīng)用最適宜的、實(shí)踐效果不錯(cuò)的成本控制制度，但是并未根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)整，嚴(yán)重阻礙企業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)工程成本控制對(duì)策

2.1 精準(zhǔn)估價(jià)，降低項(xiàng)目投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商需要擬定并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，通過獎(jiǎng)懲的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)清單編制人員的激勵(lì)、約束，有效提高清單質(zhì)量，降低工程量漏算、多算等情況發(fā)生的概率。其次，本工程項(xiàng)目的企業(yè)負(fù)責(zé)人，需要提前召集造價(jià)師、招標(biāo)師、風(fēng)險(xiǎn)管理師等人，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，盡可能做到精準(zhǔn)估價(jià)，進(jìn)而合理設(shè)置攔標(biāo)價(jià)，有效降低成本控制中的風(fēng)險(xiǎn)。再其次，開發(fā)商企業(yè)務(wù)必要有一份清晰的、全面的、詳細(xì)的工程量清單，更好的從源頭上控制項(xiàng)目成本，堅(jiān)決不能給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。最后，設(shè)定擬建項(xiàng)目數(shù)量、技術(shù)等多個(gè)評(píng)選門檻，有目的性的去掉一些“劣質(zhì)”建設(shè)單位、供應(yīng)商，確?？梢怨?jié)省建設(shè)投資成本[4]。

2.2 加強(qiáng)宣傳，提高項(xiàng)目成本控制意識(shí)

由于影響成本控制的因素比較多，因此房地產(chǎn)開發(fā)商需要從企業(yè)內(nèi)部入手，對(duì)成本控制進(jìn)行科學(xué)、合理的把控。實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑是：加強(qiáng)宣傳，以學(xué)習(xí)促成企業(yè)內(nèi)部管理升級(jí)，進(jìn)一步提高成本控制意識(shí)。也就是說：在房地產(chǎn)工程成本控制實(shí)施過程中，應(yīng)以宣傳帶動(dòng)學(xué)習(xí)的方式，有目的性幫助相關(guān)造價(jià)人員讓其錯(cuò)誤轉(zhuǎn)變方向，進(jìn)一步提高造價(jià)人員的綜合素養(yǎng)，降低造價(jià)人員在工作中犯錯(cuò)誤的概率，有效防止和浪費(fèi)投資建設(shè)成本。合理的成本控制必須要從內(nèi)部和外部兩方面入手，千萬不要狹隘成本控制的思路。也就是說：成本控制不應(yīng)僅針對(duì)投資建設(shè)成本，還應(yīng)該包括招商、投標(biāo)、人力等成本。在確有必要的情況下，可以采取增強(qiáng)危機(jī)感的方式，來培養(yǎng)員工的成本控制意識(shí)，可以是一個(gè)崗位安排2至3人，通過淘汰制的方式，從中挑選出最適合此崗位的一名員工，確保其成本控制意識(shí)非常強(qiáng)；也可以是加大崗位培訓(xùn)的資金，以競爭上崗的方式，來提高相關(guān)人員的成本控制意識(shí)。

2.3 優(yōu)化方法，提高企業(yè)成本控制成效

雖然時(shí)代各有不同，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從來都同中國經(jīng)濟(jì)緊密相連。市場行為的高強(qiáng)度競爭行為督促著房地產(chǎn)公司向著更加專業(yè)化發(fā)展，而房地產(chǎn)公司管理層更應(yīng)該加強(qiáng)自身的專業(yè)素養(yǎng)，提高自身對(duì)行業(yè)動(dòng)向的了解能力。房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)爭做新時(shí)代的弄潮兒，積極引入“全過程”成本管理方式，并將其合理的應(yīng)用在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中。也就是說：全過程控制方法需要貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過程，具體是指：招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算等階段。

2.3.1 招投標(biāo)階段

在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)時(shí)刻要求全體員工謹(jǐn)記標(biāo)準(zhǔn)化原則，由清單編制人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程量清單的標(biāo)準(zhǔn)化核對(duì)，減少工程量變化幾率；由造價(jià)人員負(fù)責(zé)圖紙文字圖形信息的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)比，合理有效地控制材料的單價(jià)；由招標(biāo)師負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)企業(yè)、供應(yīng)商的資格進(jìn)行審查，及時(shí)剔除不符合要求的合作對(duì)象；由風(fēng)險(xiǎn)管理師負(fù)責(zé)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)，盡可能地降低或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在遇到造價(jià)定額信息含糊不清時(shí)，需要及時(shí)查看我國房地產(chǎn)工程造價(jià)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，即可排除干擾、混淆信息，明晰信息，進(jìn)一步提高招投標(biāo)的綜合實(shí)力?；谏鲜銮闆r，還可以按照房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)際需求質(zhì)量，采取綜合分包的措施，重新對(duì)工程成本報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)估與審核[5]。

2.3.2 設(shè)計(jì)階段

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要全面考慮下述幾項(xiàng)因素對(duì)成本控制的影響。幾項(xiàng)影響因素分別是：施工圖紙、材料選擇、技術(shù)水平、設(shè)備選型、合作商資質(zhì)、占地面積等。因?yàn)槲覈鴮⒅鸩娇s減新增建設(shè)用地，所以企業(yè)全體員工都應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約用地原則，實(shí)地考察擬建場地，精準(zhǔn)掌握項(xiàng)目施工區(qū)域的地質(zhì)信息。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)總平面圖時(shí)，必須要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)和顯示建筑平面形式、建筑層高等信息，還要按照因地制宜的原則，處理好建筑與周邊環(huán)境、周邊建筑的關(guān)系，有利于進(jìn)一步提高企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)師在選擇施工材料時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮輕質(zhì)材料，畢竟輕質(zhì)材料具有諸多優(yōu)勢(shì)。如：減輕建筑材料自身重量，節(jié)省材料運(yùn)輸費(fèi)用；有較好的隔音防水功效，節(jié)省裝修成本；施工簡單便捷，節(jié)約施工成本。設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)記經(jīng)濟(jì)性、適配性、實(shí)用性原則，盡可能選擇性價(jià)比高的工程設(shè)備，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段對(duì)成本支出有效控制的小目標(biāo)。

2.3.3 施工階段

在施工環(huán)節(jié)，想要有效成本控制工作，需要重點(diǎn)抓好、抓實(shí)、抓細(xì)以下幾方面的工作：其一，制定項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)成本。施工環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)成本的制定應(yīng)參考相應(yīng)的工程預(yù)算定額，結(jié)合市場實(shí)際情況，進(jìn)行精密的計(jì)算。另外，施工環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)成本的制定工作，應(yīng)秉承專業(yè)化、規(guī)范化的行業(yè)要求，堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，杜絕虛假、凌亂的情況發(fā)生。其二，精準(zhǔn)記錄支出去向，減少無用開支。其三，建立成本核算責(zé)任制度，推動(dòng)全員創(chuàng)效。也就是說：項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人需要嚴(yán)格按照規(guī)章制度行事，將任務(wù)、責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，要求所有項(xiàng)目參與人員都必須要承擔(dān)起自己的職責(zé)，杜絕因責(zé)任不明而造成的經(jīng)濟(jì)損失[6]。

2.3.4 竣工結(jié)算階段

在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，想要扎扎實(shí)實(shí)地開展成本控制工作，需要以各項(xiàng)功能評(píng)價(jià)為抓手。因?yàn)榭⒐そY(jié)算環(huán)節(jié)房地產(chǎn)工程成本控制的形式以招投標(biāo)為主，所以企業(yè)負(fù)責(zé)人需要同施工企業(yè)負(fù)責(zé)人一起就房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)功能進(jìn)行評(píng)分，并將其制作成數(shù)據(jù)可視化成本控制序列表。房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制序列表，見表1。

表1 房地產(chǎn)工程成本控制序列表

從表1可以發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目功能評(píng)分順序?yàn)榻敌?，只有?duì)施工環(huán)節(jié)中各項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)，才能有效完成房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制工作。也就是說：房地產(chǎn)開發(fā)商及諸多乙方均不可以打破合同約定的房地產(chǎn)工程成本，可以將其看做固定總價(jià)，通過控制竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本，有目的性的縮減房地產(chǎn)工程所需的總造價(jià)，進(jìn)而完成房地產(chǎn)工程成本控制方法的優(yōu)化，進(jìn)一步提高企業(yè)成本控制成效。

2.4 健全制度，強(qiáng)化企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極國外先進(jìn)的成本控制制度，在結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況及未來發(fā)展走向，有針對(duì)性地對(duì)實(shí)踐效果不錯(cuò)的成本控制制度進(jìn)行合理化調(diào)整，保證其中的責(zé)任成本制度、內(nèi)部成本管理制度、成本考核制度、成本責(zé)任獎(jiǎng)懲制度內(nèi)容齊全。制度健全的好處包括：規(guī)范、約束員工的行為，調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，大幅度提升執(zhí)行力，有利于加強(qiáng)企業(yè)成本管理等等。

通過將“全過程”造價(jià)控制方法應(yīng)用于房地產(chǎn)工程成本控制工作中，讓房地產(chǎn)工程成本控制制度發(fā)揮出了應(yīng)有的作用，造價(jià)人員可以輕而易舉地繪制工程成本支出費(fèi)用明細(xì)表，表中詳細(xì)記錄了每一筆成本支出的用途和金額，讓資金流向更清晰。房地產(chǎn)開發(fā)商可以全程監(jiān)督資金的流向和使用，確保項(xiàng)目每一筆資金支出均有跡可循，降低投資建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)知能力需要與時(shí)俱進(jìn)，徹底打破認(rèn)知局限對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的束縛，提升企業(yè)運(yùn)營專業(yè)化，進(jìn)而專門成立專業(yè)的工程成本造價(jià)控制小組，其小組成員必須要是跨諸多領(lǐng)域的綜合性人才[7]。只有多元化的人才，才能將成本控制工作落實(shí)到地，使其完美融入到各個(gè)環(huán)節(jié)中，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)技術(shù)、建材價(jià)格差異、工程量變化等因素的管控，杜絕成本超支情況的出現(xiàn)。

3 結(jié)束語

總之，成本控制是建筑發(fā)展的重要助力，使得房地產(chǎn)企業(yè)在確保工程質(zhì)量的前提下能夠利益最大化，并且，房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司重要工作內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的意義。將成本控制融入房地產(chǎn)公司施工項(xiàng)目過程中，對(duì)工程施工中的物資浪費(fèi)也有很大的限制作用。優(yōu)秀的工程項(xiàng)目成本控制在一定程度上為工程建設(shè)的成本提供了基礎(chǔ)參考，限制了投資成本，督促著房地產(chǎn)公司不斷地優(yōu)化自身管理模式，向著更為精細(xì)化、專業(yè)化前進(jìn)，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良性發(fā)展的重要工作內(nèi)容。