基于老舊住宅加裝電梯工程的造價控制管理

畢文玲，王文艷，王容，劉銳

（1.湖北省招標股份有限公司，武漢 430000；2.湖北誠康未來工程咨詢有限公司，武漢 430000；3.湖北宇泰工程造價咨詢有限公司，武漢 430000；4.華中科技大學土木與水利工程學院，武漢 430000）

1 電梯加裝工程背景

目前，我國正面臨著人口與社區(qū)環(huán)境“雙重老化”的難題，而根據(jù)國家統(tǒng)計局2020年出臺的人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年年末，我國65歲以上人口數(shù)已達1.7603億，占年末總?cè)丝诒壤s為12.57%，老年撫養(yǎng)比也達往年新高，高達17.8%。故我國面臨著社會結(jié)構(gòu)趨向老齡化的發(fā)展趨勢，為保證老年群體的生活質(zhì)量，需要積極探索適老化設(shè)施的解決方案。在傳統(tǒng)意義上，居家養(yǎng)老是城市社區(qū)最為普遍的養(yǎng)老方式。由于居住社區(qū)建造年限早，社區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善、居住功能弱化、物業(yè)管理服務(wù)缺失、住戶安全缺乏保障等居住環(huán)境缺陷，無法滿足未來社區(qū)老齡化結(jié)構(gòu)的功能需求[1]。

老舊社區(qū)開展電梯加裝工作則契合上述訴求，可解決住宅未配備電梯設(shè)施的垂直交通出行問題。考慮到老年群體身體機能隨年齡增長而下降，在日常出行中普遍存在著“爬梯難”的困境。故民眾對加梯工程的需求正逐步凸顯，電梯加裝工程逐漸成為人們密切關(guān)注的民生熱點。

2 電梯加裝工程成本管理難點

老舊社區(qū)電梯加裝工程在前期存在規(guī)劃審批、管理措施、資金籌集、施工條件等因素局限，加裝工序也較復雜，對于造價招投標的控制具備一定挑戰(zhàn)。故本文通過借助各地既有住宅電梯加裝施工案例進行分析，分析其成本管理在以下方面存在的難點。

2.1 社區(qū)原始建設(shè)資料落后

由于社區(qū)建設(shè)年限較早，易出現(xiàn)建設(shè)圖紙缺失，調(diào)取檔案檢索信息工作量大、不易于歸檔保存等弊病。社區(qū)運維更新過程中可能伴有違規(guī)建筑，使原始建造的圖紙資料與現(xiàn)有加裝環(huán)境不符，使招標工程量清單上出現(xiàn)缺、漏項的情況，或?qū)嶋H安裝的電梯井道位置與電梯加裝尺寸不一致的情況，使建設(shè)工程施工費超出工程預算[4]。

2.2 工程變更突發(fā)情況多

考慮到隱蔽工程的不可預知性，電梯加裝工程前期需開挖基坑，完成電梯井道基礎(chǔ)工作。而老舊社區(qū)市政管線集中在樓棟單元出入口處。加建電梯部位需遷改管線，其改建位置與地下自來水管道、污水井等給排水管道、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突，導致前期需要對地下管線的分布狀況做出評估，且管線遷移調(diào)配耗費開銷較高、工作量大、協(xié)調(diào)周期時間長[3]。此外，新加裝電梯井道可能導致建筑物的地基產(chǎn)生不均勻沉降，出現(xiàn)建筑物傾斜或結(jié)構(gòu)性損傷的情況，需要有針對性地加固地基與墻體，這些突發(fā)性的工程變更都會延長建設(shè)工期，增加項目成本。

2.3 電梯加裝環(huán)境特殊

電梯施工全過程無法將居民生活與施工現(xiàn)場完全隔離。施工過程中的噪聲與光污染現(xiàn)象會影響居民的正常生活，居民隨意丟棄火種等不規(guī)范行為也會為工程帶來安全隱患問題，存在雙向干擾的情況。而加裝社區(qū)多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求較高，雖不作為投標的競爭性條款。但對一般土建項目而言，收費的標準必然因電梯加裝施工環(huán)境的特殊性而提升，增添額外的項目成本。

2.4 竣工決算爭議頻出

由于電梯加裝項目屬于準公共項目，其涉及的工程參與方眾多，工程協(xié)調(diào)工作復雜，所涉及的建設(shè)資料保管容易出現(xiàn)遺漏、不規(guī)范等缺陷。加上之前保有的原始資料發(fā)生變更，且建設(shè)過程突發(fā)情況頻繁，工程變更較多使竣工決算的難度大幅增加，各方維護彼此利益難免引發(fā)沖突爭議，使得造價成本難以控制[5]。

3 加裝電梯施工成本案例分析

為有效控制老舊住宅電梯加裝的造價，本文選取上海市寶山區(qū)某社區(qū)電梯加裝案例進行分析，該社區(qū)電梯加裝建設(shè)總費用為467 668元，并主要劃分為電梯建筑工程、電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程以及其他專業(yè)工程4個板塊。

如圖1所示，考慮到電梯設(shè)備工作屬性，該清單中關(guān)于電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程的費用符合專業(yè)需求。而對電梯設(shè)備品牌的挑選，結(jié)合當?shù)刈裘褚夥答伡敖?jīng)濟狀況的綜合判定，不屬于造價控制的范疇。對于其他相關(guān)工程而言，是為提升用戶使用體驗，并保證電梯長期安全運營而增設(shè)的，其費用總占比也僅為5%，對于總體造價控制影響不大。故造價控制重點則落到電梯建筑工程上，由于加裝過程會影響原有建筑的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、對住宅沉降量的控制、地基基礎(chǔ)的穩(wěn)固程度等均提出新的考驗，且伴隨著較多的工程變更，對該項工程的工期與成本預算都有較大影響。在餅狀圖（見圖1）中，該部分造價占比超過50%，故對于電梯加裝造價控制重點應(yīng)放在建筑工程這一板塊。

圖1 電梯加裝各專業(yè)工程費用占比餅狀圖

如圖2所示，區(qū)別于一般新建項目的電梯安裝，老舊住宅電梯加裝項目需要對建筑結(jié)構(gòu)進行改造及加固，如決定電梯入戶形式需對原有樓梯進行開門改造，并加固原有的結(jié)構(gòu)柱保證建筑穩(wěn)定性，甚至采取加柱、加梁等保證建筑安全使用。該部分費用共計15 600元，占建筑工程總體費用的6%，屬于區(qū)別于新建項目的最直觀的增量部分。

圖2 電梯加裝建筑工程組成部分費用占比餅狀圖

此外，老舊社區(qū)多次維護更新，地下隱蔽工程涉及復雜的管線協(xié)調(diào)工作，改建位置可能與給排水、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突等，需提前向有關(guān)部門抽調(diào)社區(qū)建設(shè)初期地形圖、開展施工時優(yōu)先考慮避開地下管線，簡化遷挪管線與相關(guān)部門協(xié)商時長。而該部分費用容易在項目投標報價的前期階段被忽視。

4 電梯加裝造價管理控制措施

根據(jù)上述成本分析及管理難點綜合考慮，故提出以下措施，助力未來電梯加裝工程造價管理的可持續(xù)發(fā)展。

4.1 建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺

針對加裝過程中普遍存在的信息孤島現(xiàn)象，可考慮建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺，可將涉及社區(qū)電梯加裝的工程資料，如社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)、地下管線分布及相關(guān)設(shè)施基礎(chǔ)的建筑資料等檔案信息整合，便于前期施工與后期運維的資料調(diào)度。相關(guān)電梯構(gòu)配件的進場時間與周轉(zhuǎn)調(diào)度均可提前規(guī)劃，保證電梯加裝的施工采購與平面布置優(yōu)化，解決老舊社區(qū)由于空間狹窄，堆料位置無法保障的問題以及盲目調(diào)運機械造成多次搬運的費用問題[2]。

4.2 強化提前服務(wù)質(zhì)量

由政府領(lǐng)頭成立針對電梯加裝工程規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、管線遷移、消防安全、住建審批等全方位的行業(yè)專家團，負責對社區(qū)加梯項目提供技術(shù)理論指導及案例工作示范，對電梯加裝設(shè)計方案、電梯適用型號挑選等前期工作等由繁入簡，采用先進的技術(shù)與材料設(shè)備進行加裝工作，著重指導建筑結(jié)構(gòu)加固方面的成熟技術(shù)，并系統(tǒng)培訓加梯建設(shè)單位全壽命周期的標準化流程。優(yōu)化施工方案，提高加梯行業(yè)業(yè)務(wù)能力，縮短建設(shè)周期，避免窩工較多產(chǎn)生額外管理費，合理地降低施工成本[6]。

4.3 及時完善工程量清單

采用定額法對電梯安裝成本進行控制，當出現(xiàn)原始建設(shè)資料丟失、項目現(xiàn)場狀況與圖紙設(shè)計要求沖突等特殊情況需工程變更，或地下隱蔽工程的不可預知等情況，需及時落實工程項目清單的查缺補漏與記錄設(shè)計變更，并隨時調(diào)整合同價款符合施工要求與合同規(guī)定，實現(xiàn)對造價成本的宏觀計算，保證項目成本能夠得到有效控制，并對潛在工程突發(fā)情況實施預判性措施防備，保證工程量清單的完整性。

4.4 評估分級加裝風險

由于加裝電梯不可控因素與潛在風險較多，需提前識別項目成本變動的風險，開展前期調(diào)查，分析加裝電梯規(guī)劃問題的主要影響因素并將其分類，如地下管線的分布屬于弱影響因素；對于無調(diào)整空間，需要采取強制性措施調(diào)整的，如移除樹木占據(jù)、消防通道等屬于中影響因素；對于超出規(guī)劃紅線或與原本結(jié)構(gòu)沖突的需要拆除屬于強影響因素。劃分該社區(qū)裝配電梯的難度等級，并制定針對性的規(guī)劃策略進行合同談判，爭取提高項目措施費，并于合同條款中明確細化施工方應(yīng)承擔的風險損失，避免竣工結(jié)算過多爭議。

5 結(jié)語

本文選取城市社區(qū)更新改造中電梯加裝工程作為研究對象，通過對電梯加裝過程中成本管理難點分析，進一步了解到該項工程電梯建設(shè)單位資質(zhì)缺乏、社區(qū)原始建設(shè)資料落后、工程變更突發(fā)情況多、電梯加裝環(huán)境特殊、材料供應(yīng)協(xié)調(diào)不周、竣工決算爭議頻出等特點。通過選取具體電梯加裝成本案例進行剖析，并在此基礎(chǔ)上給出相應(yīng)的造價控制的對策建議，為實現(xiàn)該工程的可持續(xù)性推廣與發(fā)展提出指導意見，保證電梯加裝工程的推廣落實。