房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理應(yīng)用研究

文／沈堅(jiān) 上海浦策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 201700

引言：

筆者在大學(xué)畢業(yè)后首先在一家大型特級(jí)總承包施工企業(yè)下屬北京分公司擔(dān)任項(xiàng)目預(yù)結(jié)算負(fù)責(zé)人六年半，后在甲級(jí)造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)擔(dān)任造價(jià)咨詢(xún)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人三年，隨后在房地產(chǎn)企業(yè)住宅項(xiàng)目擔(dān)任成本負(fù)責(zé)人將近九年。尤其在“世茂”等標(biāo)桿房企工作多年，故對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程精細(xì)化成本管理有著自己獨(dú)特的見(jiàn)解和深刻的領(lǐng)悟。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理基本特點(diǎn)，以典型標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化模塊化住宅產(chǎn)品為例，淺談全過(guò)程成本管理。本文講述的成本管理僅指狹義上的成本管理，不包括會(huì)計(jì)學(xué)上成本管理的內(nèi)容（比如固定資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)成本、融資成本等），并且也不包括營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（渠道費(fèi)用、廣告費(fèi)用等）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目當(dāng)作工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品那樣，做到生產(chǎn)流水化，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，使用模塊化，這樣單方含量、單方造價(jià)等指標(biāo)才能更大程度上實(shí)現(xiàn)全過(guò)程精細(xì)化通用化標(biāo)準(zhǔn)化管理。

筆者認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)住宅項(xiàng)目拿到地塊準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，全過(guò)程成本管理就涵蓋目標(biāo)成本管理、合約規(guī)劃管理、招標(biāo)計(jì)劃管理、動(dòng)態(tài)成本管理以及竣工結(jié)算管理五大模塊。

1、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

1.1 目標(biāo)成本概念

目標(biāo)成本是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的總控制閥，對(duì)后續(xù)的成本發(fā)生起到總領(lǐng)總控的作用，是預(yù)期準(zhǔn)備將要發(fā)生的成本，是整個(gè)成本管理的總綱領(lǐng)性文件。一個(gè)成熟的有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在目標(biāo)成本管理上有著一套符合自身特點(diǎn)的目標(biāo)成本管理體系。比如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置成本科目（類(lèi)似于會(huì)計(jì)學(xué)上的會(huì)計(jì)科目）。設(shè)置成本科目將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的所有成本費(fèi)用項(xiàng)目逐一細(xì)分，便于后續(xù)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際的成本費(fèi)用項(xiàng)目與目標(biāo)成本中的成本費(fèi)用項(xiàng)目同口徑同屬性一一對(duì)應(yīng)做比較。這也是后續(xù)成本動(dòng)態(tài)管控的前提和基礎(chǔ)。

1.2 成本科目的設(shè)置、組成以及表現(xiàn)形式

成本科目在級(jí)別設(shè)置和內(nèi)容歸屬上要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。級(jí)別上可分為一級(jí)科目、二級(jí)科目、三級(jí)科目甚至細(xì)分到四級(jí)科目。內(nèi)容歸屬上以一級(jí)科目為例，通?？煞譃橥恋爻杀?、前期成本、建安成本、營(yíng)建成本這四大一級(jí)成本科目。然后在一級(jí)成本科目下設(shè)置二級(jí)成本科目，歸集同屬性的成本科目。三級(jí)成本科目和四級(jí)成本科目亦同理。具體展開(kāi)形式如下圖1：

圖1 科目級(jí)別表現(xiàn)形式

1.3 制定目標(biāo)成本計(jì)價(jià)計(jì)量體系

1.3.1 建立目標(biāo)成本計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)則

同時(shí)建立起目標(biāo)成本計(jì)算規(guī)則，注明每個(gè)成本科目涵蓋的內(nèi)容和范圍，類(lèi)似于工程量清單計(jì)價(jià)中的工程量計(jì)算規(guī)則和說(shuō)明。如果住宅產(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化模塊化，并且在一定的時(shí)間內(nèi)有規(guī)律的更新迭代產(chǎn)品，那么它的單方指標(biāo)含量在以一定的時(shí)期內(nèi)是固定的，比如含鋼量、含模量、含砼量等。以這樣條件制定的計(jì)算規(guī)則也是最容易將目標(biāo)成本數(shù)值計(jì)算準(zhǔn)確的。存在變量的只有不同時(shí)期的單價(jià)指標(biāo)。制定目標(biāo)成本不宜過(guò)高也不宜從緊，過(guò)高失去目標(biāo)成本總控的意義，從緊會(huì)影響后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中決策甚至影響到產(chǎn)品的品質(zhì)提升。

1.3.2 建立合同計(jì)量計(jì)價(jià)體系

在建立好目標(biāo)成本管理體系的同時(shí)，總包以及各專(zhuān)業(yè)承包的合同體系和計(jì)價(jià)計(jì)量體系也要與之對(duì)應(yīng)。以總包合同內(nèi)土建工程主樓為例，一級(jí)科目“3”科目名稱(chēng)為建安成本，下屬二級(jí)科目“3.4”科目名稱(chēng)為主樓，下屬三級(jí)科目“3.4.5”科目名稱(chēng)為建筑工程，那么總包合同內(nèi)清單項(xiàng)目哪幾項(xiàng)是三級(jí)科目“建筑工程”的組成，這就需要規(guī)定和說(shuō)明。一旦總包合同簽訂以后，成本管理人員就要根據(jù)成本科目的設(shè)置對(duì)總包合同進(jìn)行成本費(fèi)用項(xiàng)目的拆分，便于后續(xù)的動(dòng)態(tài)成本管理。

1.4 目標(biāo)成本約束性

由于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制度不一樣，一般目標(biāo)成本一旦通過(guò)最終的審批并鎖定其目標(biāo)成本，那么原則上執(zhí)行層面不能擅自對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行變動(dòng)以及各成本科目之間費(fèi)用的調(diào)劑。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)過(guò)程中的執(zhí)行情況，可以有限授權(quán)下屬公司對(duì)二級(jí)成本科目或者三級(jí)科目范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑。

2、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目合約規(guī)劃管理

2.1 合約規(guī)劃概念

目標(biāo)成本制定并通過(guò)審批后，那么緊隨這就是合約規(guī)劃管理（有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為“合約策劃”或者“合約分判”）。合約規(guī)劃就是對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的所有合同進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)行合同金額預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)后續(xù)成本動(dòng)態(tài)管理的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也是理解為以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分級(jí)，將目標(biāo)成本科目中的費(fèi)用分解或者整合為合同大類(lèi)，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)、成本動(dòng)態(tài)管理到竣工結(jié)算整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及簽證變更的一種管控手段。

2.2 合約規(guī)劃表現(xiàn)形式

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的住宅項(xiàng)目達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化模塊化通用化的程度，那么它的合約規(guī)劃的數(shù)量基本是固定的，至少在產(chǎn)品更新迭代的時(shí)期內(nèi)是固定不變的。合約規(guī)劃管理將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控。避免在項(xiàng)目公司執(zhí)行過(guò)程中隨意增加、減少或者變更合同數(shù)量、合同類(lèi)別。合約規(guī)劃具體表現(xiàn)形式如下圖2：

圖2 合約規(guī)劃表現(xiàn)形式

注意：合約規(guī)劃總金額應(yīng)當(dāng)與目標(biāo)成本中的總金額是一致的，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的是合約規(guī)劃金額小于等于目標(biāo)成本中的總金額。當(dāng)然在具體的執(zhí)行中也會(huì)出現(xiàn)實(shí)際簽訂的合同金額大于合約規(guī)劃中的規(guī)劃合同金額，這可能存在個(gè)別成本科目出現(xiàn)超目標(biāo)成本現(xiàn)象。這就需要后續(xù)成本動(dòng)態(tài)管理里面的進(jìn)行各科目的比對(duì)分析了。

3、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃管理

3.1 招標(biāo)計(jì)劃制定的必要性以及制定依據(jù)

制定好一份可預(yù)期性可操作性的招標(biāo)計(jì)劃，對(duì)于后續(xù)按項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及時(shí)推進(jìn)乃至按合同要求按時(shí)交付業(yè)主會(huì)起到一個(gè)積極的作用。

招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)合約規(guī)劃好的合同大類(lèi)結(jié)合項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有計(jì)劃的并且合理的起動(dòng)招標(biāo)開(kāi)始時(shí)間，控制好招標(biāo)花費(fèi)時(shí)間，確保按時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，不影響在建施工工作面以及后續(xù)施工工作面。

3.2 招標(biāo)計(jì)劃包括的內(nèi)容

一般性招標(biāo)計(jì)劃包括合同大類(lèi)名稱(chēng)、招標(biāo)類(lèi)型、招標(biāo)啟動(dòng)時(shí)間、招標(biāo)經(jīng)辦人、預(yù)估招標(biāo)金額（目標(biāo)成本）、招標(biāo)圖紙交付時(shí)間、工程技術(shù)要求提供時(shí)間、發(fā)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)周期以及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。具體表現(xiàn)形式如下圖3：

圖3

這里涉及到投標(biāo)單位資格預(yù)審、招標(biāo)文件編制（包括清單編制）、評(píng)標(biāo)過(guò)程及辦法等本文不再累述。

4、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理

4.1 成本動(dòng)態(tài)管理概念及作用

成本動(dòng)態(tài)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本全過(guò)程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的最佳結(jié)合“價(jià)值工程”在于項(xiàng)目方案階段的話，那么一旦方案確定了，成本動(dòng)態(tài)管理則是成本全過(guò)程管理中后半程的核心和焦點(diǎn)。成本動(dòng)態(tài)管理基本上能較為直觀的而且能實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本節(jié)超情況，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者重要的成本管理手段。

成本動(dòng)態(tài)管理就是將定標(biāo)的合同金額根據(jù)與之對(duì)應(yīng)的成本科目歸屬進(jìn)行分解，再歸集合并平時(shí)發(fā)生的簽證、變更以及后續(xù)可能產(chǎn)生的費(fèi)用與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，大于目標(biāo)成本就是超支，小于目標(biāo)成本就是節(jié)約。具體內(nèi)容如下：

4.2 動(dòng)態(tài)成本的組成

動(dòng)態(tài)成本中通常包括“已發(fā)生”和“待發(fā)生”兩大類(lèi)費(fèi)用。

4.2.1 “已發(fā)生”包括“合同性”和“非合同性付款”兩類(lèi)

（1）“合同性”包括“已簽約”、“累計(jì)已批變更金額（含簽證）”?！耙押灱s”指確定的是已簽訂的合同金額，并分解到與之對(duì)應(yīng)的成本科目?！袄塾?jì)已批變更金額（含簽證）”主要是合同履行的過(guò)程中由于業(yè)主的原因或者是第三方原因且必須由業(yè)主承擔(dān)的變更簽證費(fèi)用，主要包括超出合同外的設(shè)計(jì)變更、增加的施工內(nèi)容等。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)力量強(qiáng)大，再實(shí)現(xiàn)了住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化通用化成熟化，那么在施工過(guò)程中除了不同地區(qū)地質(zhì)可能不一樣而發(fā)生少許的設(shè)計(jì)變更外，在其上部建筑構(gòu)造中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更率應(yīng)該是較低的，一般控制在合同金額的3%～5%以?xún)?nèi)是較為合理；（2）“非合同性付款”一般指無(wú)合同行政事業(yè)性收費(fèi)。如質(zhì)監(jiān)站收取的檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)等。

4.2.2 “待發(fā)生”包括“合同性”和“非合同性待發(fā)生”兩大類(lèi)

（1）“合同性”包括“待簽約”和“預(yù)估變更”兩類(lèi)?！按灱s”一般指后續(xù)過(guò)程中必須要發(fā)生的只是目前還沒(méi)用簽訂合同，一般后續(xù)通過(guò)招投標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如一些暫時(shí)未進(jìn)行招標(biāo)的專(zhuān)業(yè)分包，計(jì)入的金額為預(yù)估合同金額，待通過(guò)招投標(biāo)簽訂合同后轉(zhuǎn)入“已簽約”項(xiàng)目中?！邦A(yù)估變更”一般也是指后續(xù)過(guò)程中可能要發(fā)生的或者也不可能發(fā)生的變更金額，一般計(jì)入預(yù)估合同金額3%。如后續(xù)過(guò)程中已有明確發(fā)生的變更金額（簽證金額），那么“預(yù)估變更”將這部分金額轉(zhuǎn)入“累計(jì)已批變更金額（含簽證）”項(xiàng)目中，并相應(yīng)調(diào)整“預(yù)估變更”中“已批事項(xiàng)變更”和“固定預(yù)估剩余部分”；（2）“非合同性待發(fā)生”一般指無(wú)合同行政事業(yè)性收費(fèi)，就是后續(xù)必須發(fā)生的無(wú)合同行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目。

4.3 成本動(dòng)態(tài)管理具體表現(xiàn)形式如下

從上圖4 中可以較為直觀的看出動(dòng)態(tài)成本合計(jì)發(fā)生的費(fèi)用與目標(biāo)成本之間的節(jié)超金額和節(jié)超比例，更細(xì)化到每個(gè)成本科目的節(jié)超金額和節(jié)超比例。

圖4

4.4 成本動(dòng)態(tài)管理的具體實(shí)施

4.4.1 嚴(yán)控現(xiàn)場(chǎng)變更簽證的發(fā)生

在此過(guò)程中成本管理人員以及現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員嚴(yán)格控制變更簽證的發(fā)生，要有全員成本管理意識(shí)。某標(biāo)桿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還成立“變更委員會(huì)”，對(duì)變更發(fā)生達(dá)到一定的金額（比如五萬(wàn)以上）必須報(bào)“變更委員會(huì)”進(jìn)行審批，通過(guò)審批后才能實(shí)施變更。比如聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范的不了解而產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更（還有可能產(chǎn)生返工）則按相應(yīng)的比例扣除設(shè)計(jì)費(fèi)，以此提高設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作質(zhì)量。

4.4.2 嚴(yán)控節(jié)超比例

由于每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理先進(jìn)程度和手段不一致，所以動(dòng)態(tài)成本節(jié)超要求不一樣。如果目標(biāo)成本制定合理，項(xiàng)目管理得當(dāng)，市場(chǎng)行情波動(dòng)平穩(wěn)，通常節(jié)超比例控制在±3%以?xún)?nèi)是比較合理的，而且正常情況下這個(gè)節(jié)超比例在整個(gè)過(guò)程是一條波動(dòng)較為平穩(wěn)的曲線。如果超支比例在+3%以外，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就要求項(xiàng)目公司開(kāi)始查找超支原因，后續(xù)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更發(fā)生的原因。如果超支比例在+5%以外，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就要求暫停后續(xù)招投標(biāo)，要求項(xiàng)目徹查超支原因，甚至調(diào)整產(chǎn)品品質(zhì)方向。如發(fā)現(xiàn)違紀(jì)問(wèn)題根據(jù)公司規(guī)章制度進(jìn)行問(wèn)責(zé)以及直接和個(gè)人的績(jī)效考核掛鉤。

5、竣工結(jié)算管理

竣工結(jié)算是項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收并且交付業(yè)主使用后，各承包商履行完合同約定所有義務(wù)后對(duì)所完成的施工內(nèi)容進(jìn)行清算。本篇主要談?wù)摻Y(jié)算管理流程，具體涉及到專(zhuān)業(yè)上的結(jié)算方式方法不再此累述。

5.1 竣工結(jié)算流程

首先承包商完成了合同約定范圍的施工內(nèi)容并且通過(guò)了竣工驗(yàn)收和交付業(yè)主后，由工程部開(kāi)具竣工驗(yàn)收合格通知單。承包商收到竣工驗(yàn)收合格通知單后可以編制竣工結(jié)算文件，并遞交給項(xiàng)目公司工程部。由工程部確認(rèn)竣工結(jié)算文件資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及完整性。經(jīng)項(xiàng)目公司工程部確認(rèn)無(wú)誤后交項(xiàng)目公司成本部進(jìn)行初審，待雙方初步達(dá)成結(jié)算意見(jiàn)后出具初審報(bào)告，然后報(bào)集團(tuán)成本管理中心進(jìn)行復(fù)審，最終與承包商達(dá)成一致意見(jiàn)后出具結(jié)算審核報(bào)告并進(jìn)行相關(guān)各部門(mén)的流轉(zhuǎn)審批。

5.2 竣工結(jié)算審核的內(nèi)容

竣工結(jié)算審核分為工程部審核的內(nèi)容以及成本部審核，重點(diǎn)是成本部審核的量?jī)r(jià)結(jié)算。工程部對(duì)于承包商遞交的結(jié)算文件主要審核竣工圖、簽證變更所描述的內(nèi)容是否真實(shí)、準(zhǔn)確以及完整。

5.3 成本部審核內(nèi)容

5.3.1 項(xiàng)目公司成本部審核

項(xiàng)目公司成本部接收到承包商遞交的竣工結(jié)算文件后，也需要對(duì)結(jié)算文件的完整性、真實(shí)性進(jìn)行審查，并和項(xiàng)目公司自存的資料進(jìn)行核對(duì)，項(xiàng)目成本部對(duì)結(jié)算文件真實(shí)性負(fù)責(zé)。結(jié)算文件審查完成后，由項(xiàng)目公司成本部進(jìn)行結(jié)算內(nèi)容實(shí)質(zhì)性審核，應(yīng)包括但不限于計(jì)算審核、工程量審核、單價(jià)審核以及合同符合性等，并與承包商核對(duì)初步達(dá)成一致意見(jiàn)，由項(xiàng)目成本部編制“結(jié)算初審報(bào)告”報(bào)項(xiàng)目其他部門(mén)審核后提交集團(tuán)成本中心。

5.3.2 集團(tuán)成本管理中心審核

集團(tuán)成本管理中心收到“結(jié)算初審報(bào)告”后，應(yīng)對(duì)初審結(jié)算文件完整性、真實(shí)性進(jìn)行復(fù)查，并和項(xiàng)目公司就初審結(jié)算文件進(jìn)行核對(duì)，可令項(xiàng)目公司成本部補(bǔ)充完善結(jié)算文件。初審結(jié)算文件審查完成后，由集團(tuán)成本管理中心進(jìn)行結(jié)算內(nèi)容實(shí)質(zhì)性審核，應(yīng)包括但不限于計(jì)算審核、工程量審核、單價(jià)審核、合同符合性以及程序性等，并可指令項(xiàng)目公司與承包商繼續(xù)核對(duì)達(dá)成一致意見(jiàn)。最終由集團(tuán)成本管理中心出具“結(jié)算審核報(bào)告”報(bào)集團(tuán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)審批。

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本條線力量不足，可以聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢(xún)顧問(wèn)協(xié)助審核。但是注意造價(jià)咨詢(xún)顧問(wèn)審核建議不得直接作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的結(jié)算審核意見(jiàn)，只能作為參考，需經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理部門(mén)確認(rèn)后方可作為結(jié)算審核意見(jiàn)。

5.4 結(jié)算審核周期

結(jié)算審核實(shí)際應(yīng)有明確的審核周期，比如主體總承包商結(jié)算周期不應(yīng)大于1年，綜合機(jī)電和景觀專(zhuān)業(yè)分包商結(jié)算周期不應(yīng)大于9 個(gè)月，其他專(zhuān)業(yè)承包商結(jié)算周期不應(yīng)大于6 個(gè)月。結(jié)算周期應(yīng)從通過(guò)竣工驗(yàn)收之日起計(jì)算。

結(jié)語(yǔ):

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理不是千篇一律的，更不是一成不變的，本文只是從常規(guī)性通用性角度歸納總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管理模式和方法。每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活多變，不斷探索出符合自身一套全過(guò)程成本管理模式和方法。