老舊小區(qū)改造實(shí)踐與城市更新思考

張翠娜， 王靈輝， 李若冰， 王剛， 夏赟， 于明， 陰雨夫， 石開明， 馬曉輝， 路琦

（1.汕頭大學(xué)工學(xué)院，廣東 汕頭 515063；2.黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院，哈爾濱 150080；3.哈爾濱中潤房產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理有限公司佳木斯分公司，黑龍江 佳木斯 154005）

0 引言

“老舊小區(qū)改造”連續(xù)四年寫入國家政府工作報(bào)告，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二 三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出，要加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)［1］。老舊小區(qū)作為存量城市的重要組成，是人們居住、生活的主要場所，是國家治理、城市治理的重要基本單元。老舊小區(qū)改造關(guān)系著居民健康福祉實(shí)現(xiàn)和城市有機(jī)更新進(jìn)行。

老舊小區(qū)改造涉及改造設(shè)計(jì)、治理理念和功能復(fù)興等多個(gè)方面。首先，改造設(shè)計(jì)內(nèi)容與居民基本生活息息相關(guān)，是居民改造意愿實(shí)現(xiàn)的直接體現(xiàn)；其次，由于資金不足、管理缺失、產(chǎn)權(quán)特殊等原因，老舊小區(qū)的改造治理模式具有特殊性［2］，是其建管并重、長效運(yùn)作的有力保障；另外老舊小區(qū)功能的復(fù)興，是社區(qū)文化和社交活力的重塑與修復(fù)［3］，也是城市更新的重要目的；最后改造后老舊小區(qū)是否或者多大程度上改善并滿足了居民使用需求？改造后評(píng)估可以對(duì)上述改造內(nèi)容與理念等進(jìn)行檢驗(yàn)和修正。所以上述內(nèi)容的實(shí)踐與思考，不但可以指導(dǎo)社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和功能改善，也可以為城市更新的過程與模式提供借鑒。

文中通過佳木斯市某小區(qū)的改造過程、改造內(nèi)容、改造理念、改造評(píng)價(jià)等方面闡述與分析，探索當(dāng)下老舊小區(qū)改造和城市更新工作的思路與方法，期望為下一步相關(guān)工作提供指導(dǎo)。

1 項(xiàng)目背景與現(xiàn)狀

1.1 基本情況

改造項(xiàng)目位于黑龍江省佳木斯市東風(fēng)區(qū)，改造小區(qū)建成于1994年，為上世紀(jì)80年代工廠家屬區(qū)，現(xiàn)有40棟樓，總建筑面積19.9851萬m2，住戶2114戶，其空間現(xiàn)狀見圖1。

圖1 項(xiàng)目小區(qū)現(xiàn)狀

1.2 現(xiàn)狀調(diào)研

研究人員于2020年8月～2020年11月期間多次對(duì)改造小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，并對(duì)居民、物業(yè)和社區(qū)人員進(jìn)行訪談，將居民實(shí)際需求和物業(yè)社區(qū)管理現(xiàn)狀，融入小區(qū)改造措施。

1.3 存在問題

通過現(xiàn)場調(diào)研和訪談，研究發(fā)現(xiàn)該小區(qū)存在如下幾方面問題見圖2。

圖2 老舊小區(qū)存在問題

（1） 樓宇單體破舊：住宅建筑單元門破損，在屋頂防水、排水，外墻保溫等方面老舊損毀，急需修繕。

（2）“大廣場”現(xiàn)象嚴(yán)重，缺少人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。該小區(qū)存在缺乏綠化和設(shè)施的空曠“大廣場”。廣場雖大，但缺乏功能支持和“無障礙”等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，不利于戶外活動(dòng)。

（3） 道路破損、停車位沒有規(guī)劃。小區(qū)道路路面?zhèn)€別處坑洼積水，不利通行；停車亂象侵占戶外休閑空間，也給居民活動(dòng)帶來安全隱患。

（4） 戶外設(shè)施不足、管理運(yùn)營困難。由于資金不足等原因，小區(qū)戶外活動(dòng)設(shè)施不足，休息座椅和休閑設(shè)施無法保障。

（5） 空間文化缺失和凋零，社區(qū)文化難以延續(xù)。該小區(qū)為上世紀(jì)工廠家屬區(qū)，居民彼此熟悉，存在感情紐帶。然而戶外活動(dòng)空間被侵占或疏于管理，居民喪失情感溝通場所，社區(qū)文化難以延續(xù)。

2 改造方案

2.1 改造內(nèi)容

面對(duì)調(diào)研中存在問題，并且根據(jù)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》［4］和《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)意見》［5］中提出的改造內(nèi)容，改造的幾個(gè)方面見圖3、圖4。

圖3 改造內(nèi)容1

圖4 改造內(nèi)容2

（1） 房屋維修：改造樓宇單體的屋面排水、墻體保溫、樓梯間、單元入口等。

（2） 基礎(chǔ)管線：對(duì)小區(qū)給排水、強(qiáng)弱電、供暖、管網(wǎng)等進(jìn)行修繕。

（3） 戶外設(shè)施：包括修繕小區(qū)路面、重新規(guī)劃停車位、完善綠化和照明系統(tǒng)等方面。

（4） 適老無障礙：在單元門入口、公共場地等處設(shè)置無障礙坡道和扶手，室外公共區(qū)域增設(shè)老年人休息座椅、健身活動(dòng)設(shè)施。

（5） 監(jiān)控防控：對(duì)小區(qū)大門、門衛(wèi)、道閘、圍欄等進(jìn)行改造和維修，完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)。

（6） 綠色生態(tài)：采取海綿城市措施，在場地、人行道、停車位等地面采用透水磚地面。

（7） 便民服務(wù)：豐富室外場地種類，增加便民商業(yè)、休閑健身、黨建宣傳等設(shè)施。

2.2 治理模式

改造本著建管并重、多方協(xié)作目的，采取政府、物業(yè)、社會(huì)多方出資方式，通過休閑設(shè)施建設(shè)整體發(fā)包、設(shè)置便民超市、出租廣告牌等改造項(xiàng)目讓資金回流用于小區(qū)日常維護(hù)。通過政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、物業(yè)管理、社區(qū)倡導(dǎo)、居民受益方式實(shí)現(xiàn)政府、社會(huì)、物業(yè)、社區(qū)、居民多方共建共治共享的社區(qū)治理理念見圖5。

圖5 風(fēng)雨球場、便民超市、廣告牌招商改造前后對(duì)比

（1） 政府出資、社會(huì)運(yùn)營。由政府出資在小區(qū)空地處設(shè)置戶外體育場地，場地面向社會(huì)招商，分時(shí)段對(duì)外開放運(yùn)營，讓物業(yè)參與管理，收入資金用于小區(qū)日常管理與維護(hù)，讓小區(qū)居民受益。

（2） 物業(yè)出資、居民受益。為方便百姓生活，由物業(yè)出資將原有車棚設(shè)施改造成便民超市，方便居民日常生活。同時(shí)，扣除各類成本，超市所得利潤可用于小區(qū)維護(hù)。

（3） 社會(huì)出資、物業(yè)管理。在路燈牌、充電樁、垃圾點(diǎn)等設(shè)施中設(shè)置廣告招商牌，通過物業(yè)面向社會(huì)招商，進(jìn)一步拓寬融資渠道，有效解決老舊小區(qū)改造、維護(hù)資金不足問題，長效資金來源也有助于小區(qū)物業(yè)持續(xù)運(yùn)營。

2.3 功能復(fù)興

改造充分考慮老舊小區(qū)各項(xiàng)戶外功能復(fù)興，旨在通過改造重新煥發(fā)小區(qū)活力，延續(xù)社區(qū)文化見圖6。

圖6 功能復(fù)興改造前后對(duì)比

（1） 文化功能復(fù)興：小區(qū)廣場是居民戶外活動(dòng)、精神文明建設(shè)的有效載體，小區(qū)設(shè)置黨建文化廣場和文化宣傳欄，用于宣傳黨政、禁毒和防疫知識(shí)，也可以弘揚(yáng)小區(qū)文化。

（2） 體育休閑融入：改造中多處設(shè)置籃球場、散步道、跑道、活動(dòng)廣場、兒童活動(dòng)區(qū)等設(shè)施和場地，方便居民戶外活動(dòng)。

（3） 景觀促進(jìn)更新：通過綠植景觀、建筑小品景觀、水體景觀等豐富社區(qū)廣場，吸引居民前來交流和活動(dòng)。利用交流和諧鄰里關(guān)系，重塑社交環(huán)境，促進(jìn)居民交往。

3 改造內(nèi)容評(píng)價(jià)

項(xiàng)目2020年進(jìn)行調(diào)研與設(shè)計(jì)，2021年施工，研究于2022年3～5月對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了改造后評(píng)價(jià)，改造評(píng)價(jià)從評(píng)價(jià)方法實(shí)施與評(píng)價(jià)結(jié)果分析兩個(gè)方面展開。

3.1 評(píng)價(jià)方法與實(shí)施

研究采用語義分析法（SD法）來獲取居民對(duì)老舊小區(qū)改造評(píng)價(jià)。語義分析法利用形容詞對(duì)來擬定評(píng)價(jià)尺度，通過問卷調(diào)查將被調(diào)查者感受轉(zhuǎn)化為定量數(shù)據(jù)的研究方法。研究調(diào)查問卷設(shè)定了建筑單體、基礎(chǔ)設(shè)施、戶外設(shè)施和總體環(huán)境四大類共18個(gè)SD評(píng)價(jià)因子及相應(yīng)形容詞對(duì)見表1，每組形容詞對(duì)由一對(duì)正反義詞組成，評(píng)價(jià)尺度為5級(jí)，分別賦值為1、2、3、4、5，分值越低越接近左側(cè)的形容詞詞義，分值越高越接近右側(cè)詞義。

表1 SD因子構(gòu)成

除了對(duì)18個(gè)SD因子的評(píng)價(jià)調(diào)研外，問卷還調(diào)研了居民幸福感、加裝電梯意愿（由于種種原因，2021年未有加裝電梯改造）和個(gè)人背景信息見圖7，同時(shí)設(shè)計(jì)開放式問題獲取居民對(duì)改造其它意見。調(diào)研采用電子版與紙質(zhì)版相結(jié)合形式，共發(fā)放問卷174份，收集有效問卷172份，有效率為98.9%。

圖7 調(diào)查者背景分布

3.2 評(píng)價(jià)結(jié)果與分析

3.2.1 評(píng)價(jià)結(jié)果

研究利用問卷星和 SPSSAU［1，2］在線統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)行了均值、相關(guān)性和方差分析等，得到如下結(jié)果：

（1） 18個(gè)SD因子均值如表2，數(shù)值集中在2.0～3.0之間，并不算高，特別是“施工效果”（1.988）和“路燈照明”（1.977）評(píng)價(jià)最低，其中“施工效果”評(píng)價(jià)不高很可能會(huì)直接影響其它因子的均值評(píng)分。但考慮到標(biāo)準(zhǔn)差，從中位數(shù)看有一半因子中位數(shù)為3（基本達(dá)到滿意狀態(tài)），改造效果還需要結(jié)合其它統(tǒng)計(jì)結(jié)果綜合分析。

表2 SD因子分析結(jié)果

（2） 18個(gè)SD因子與幸福度相關(guān)性分析結(jié)果見表2，居民生活幸福度和各項(xiàng)因子間均呈現(xiàn)顯著相關(guān)關(guān)系。車行道路、施工效果、建筑立面、綠地景觀和外墻保溫與居民幸福度之間相關(guān)性比較高，而服務(wù)設(shè)施與幸福度相關(guān)性最低（0.320），這一數(shù)值偏低主要是小區(qū)尚缺乏這類設(shè)施所致。

（3） 根據(jù)問卷收集情況，研究將樣本整合為≦40、41～48、49～55、56～65和≥66歲5個(gè)群組，通過方差分析得到各年齡群組間評(píng)價(jià)差異如表2和圖8。從結(jié)果看，各群組之間評(píng)價(jià)結(jié)果存在差異，其中41～48、49～55兩群組對(duì)各因子評(píng)價(jià)低于其它群組。

圖8 五個(gè)年齡段的SD評(píng)價(jià)差異

（4） 問卷開放性問題獲取居民對(duì)改造其它意見，收集關(guān)鍵詞詞云如圖9。從反饋看，居民主要問題集中在“建議加裝電梯”、“路燈數(shù)量不足”、“廣場遮陽”等處，也有反應(yīng)“立面顏色”、“樓道衛(wèi)生”“監(jiān)控死角”、“施工質(zhì)量”等問題。

圖9 五個(gè)年齡段的SD評(píng)價(jià)差異

3.2.2 結(jié)果分析

（1） 改造后存在不足，但基本解決原有問題。18項(xiàng)因子均值不高，說明改造還存在一定不足。結(jié)合開放問卷意見可知：居民對(duì)改造施工質(zhì)量、路燈照明兩項(xiàng)問題反應(yīng)最多。但其它因子，如“適老無障礙”、“場地設(shè)施”均值近2.5；“停車規(guī)劃”均值2.703；“綠地景觀”、“水體景觀”均值為2.314和2.547；“文化宣傳欄”均值2.866，這說明小區(qū)改造在人性化設(shè)計(jì)、停車、戶外場地設(shè)施、藍(lán)綠景觀和文化宣傳方面取得相應(yīng)成果，基本解決和適當(dāng)緩解了“空曠大廣場”、“停車無規(guī)劃”、“戶外設(shè)施不足”和“文化凋敝”等問題。

（2） 居民加裝電梯意愿強(qiáng)烈，因此融資模式值得繼續(xù)探索。項(xiàng)目中政府、物業(yè)和社會(huì)聯(lián)合出資方式解決了體育場地、戶外設(shè)施等改造項(xiàng)目的資金問題。在加裝電梯意愿中見表2和圖9，“加裝電梯”均值3.419，在詞云分析中成為首位關(guān)鍵詞，很多居民反應(yīng)“需要加裝電梯”、“建議安裝電梯”、“電梯安裝勢(shì)在必行”等問題。由于居民出資等問題，改造未涉及電梯加裝，探索新的融資模式解決“加裝電梯”問題值得進(jìn)一步研究。

（3） 幸福感與各因子顯著相關(guān)，功能復(fù)興起到提升作用。如表1所示，幸福感與“文化宣傳”、“水體景觀”、“綠地景觀”、“活動(dòng)場地”、“人行道路”、“適老無障礙”等涉及文化、景觀、體育功能復(fù)興因子高度相關(guān)，且因子均值介于2.3～2.9之間，處于相對(duì)評(píng)價(jià)較高位置，說明復(fù)興功能可以對(duì)居民幸福感起到提升作用。

（4） 不同群體評(píng)價(jià)具有差異，部分居民需求得到滿足。通過方差分析可知，不同群體評(píng)價(jià)結(jié)果存在差異：≤40、56～65和≥66歲3個(gè)群組評(píng)價(jià)曲線基本高于均值曲線，但41～48、49～55兩群組對(duì)各因子評(píng)價(jià)低于均值曲線見表3。這可能由于后兩個(gè)群體，經(jīng)濟(jì)更獨(dú)立、需求更高、對(duì)改造效果要求較高所致。這種情況也說明，雖然SD因子綜合均值不高，但改造效果基本滿足年輕人和56歲以上老年人需求。

表3 不同年齡段的SD評(píng)價(jià)

（5） 適老無障礙見成效，服務(wù)設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)。在方差分析中，最值得注意有兩點(diǎn)：①年齡≤40歲、56～65歲、≥66歲三群體對(duì)“適老無障礙”因子評(píng)價(jià)均較高（2.68、2.42、2.81），尤其是后兩個(gè)群組評(píng)價(jià)說明適老無障礙改造基本達(dá)到中老年居民使用要求；②年齡≥66歲群體對(duì)服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)出現(xiàn)所有評(píng)價(jià)中最低值（1.36），這恰恰是因?yàn)檠芯康摹胺?wù)設(shè)施”主要指老年活動(dòng)中心等設(shè)施，而年齡≥66歲群體作為這類設(shè)施使用者，其評(píng)價(jià)證明了“服務(wù)設(shè)施”的薄弱性，這是以后應(yīng)加強(qiáng)的內(nèi)容。

4 啟發(fā)與思考

文中闡述了老舊小區(qū)改造全過程，實(shí)踐了共建共治共享理念，通過改造評(píng)價(jià)可知，改造方案雖存在一定不足，但基本解決了老舊小區(qū)現(xiàn)狀問題，并帶來如下思考。

4.1 設(shè)計(jì)施工層面

設(shè)計(jì)層面：“補(bǔ)短板”是改造重點(diǎn)。研究中建筑單體、基礎(chǔ)設(shè)施改造后獲得居民認(rèn)可度高，與幸福感高度相關(guān)，而這些因子又恰恰是老舊小區(qū)急需解決的“短板”問題，應(yīng)是今后改造解決的首要問題。發(fā)揮“設(shè)計(jì)師”作用。無論是“一區(qū)一策”倡導(dǎo)還是不同群體需求差異都需要設(shè)計(jì)師在改造前期的深度參與，設(shè)計(jì)師應(yīng)一方面輔助社區(qū)、物業(yè)積極引導(dǎo)居民參與改造，另一方面深入調(diào)研居民需求差異，關(guān)注小區(qū)弱勢(shì)群體述求。

施工層面：改造評(píng)價(jià)中“施工效果”評(píng)價(jià)很低，這也一定程度影響了其它方面改造評(píng)價(jià)。施工質(zhì)量是改造成果的有力保障，也是與居民幸福感高度相關(guān)的重要因素。改造中對(duì)施工質(zhì)量嚴(yán)格監(jiān)管，可以避免由于施工質(zhì)量差而改造效果不佳的現(xiàn)象。

4.2 社區(qū)治理層面

發(fā)揮社區(qū)物業(yè)作用：改造中，社區(qū)配合設(shè)計(jì)師調(diào)查居民意愿并積極引導(dǎo)，物業(yè)通過出資、提供用房、組織活動(dòng)等方式積極參與改造，并在后期評(píng)價(jià)中積極參與問卷設(shè)計(jì)、發(fā)放等工作，社區(qū)和物業(yè)在改造全過程發(fā)揮積極作用，值得借鑒。

探索“共同締造”新途徑：改造過程中實(shí)踐了政府、物業(yè)、社會(huì)共同參與建設(shè)的共建共治共享理念，但由于資金等原因并未進(jìn)行“加裝電梯”改造。倡導(dǎo)居民在“電梯”需求下積極參與出資建設(shè)，尋找切實(shí)可行的多元融資模式，是“共同締造”理念下滿足居民訴求的新途徑。

4.3 城市更新層面

老舊小區(qū)改造是城市更新重要內(nèi)容，改造實(shí)踐也引發(fā)城市更新問題的探索。

完整社區(qū)理念融入：改造中老年活動(dòng)中心的缺乏體現(xiàn)了“服務(wù)設(shè)施”的脆弱性，一般來說單一小區(qū)難以依靠自身實(shí)現(xiàn)完整社區(qū)建設(shè)，城市更新項(xiàng)目可以統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)多個(gè)老舊小區(qū)和城市公共服務(wù)功能，以完整社區(qū)理念進(jìn)行城市和社區(qū)更新，可以解決單一小區(qū)“服務(wù)設(shè)施”不足問題。

更新與復(fù)興：改造通過戶外活動(dòng)場地與文化設(shè)施更新，實(shí)現(xiàn)了社交環(huán)境和小區(qū)文化復(fù)興。城市更新不僅是物質(zhì)環(huán)境更新，更是城市功能、活力復(fù)興。通過文化、體育活動(dòng)和景觀功能植入可以觸發(fā)戶外社交和休閑功能復(fù)興，城市更新應(yīng)充分發(fā)揮文化、體育、景觀等功能的復(fù)興作用。

5 結(jié)語

文中對(duì)佳木斯某小區(qū)改造全過程進(jìn)行闡述分析，提出對(duì)當(dāng)下老舊小區(qū)改造和城市更新思考，結(jié)論如下：

（1） 老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)應(yīng)以補(bǔ)足居民基本生活需求為首要目的，充分利用設(shè)計(jì)師專業(yè)技術(shù)，嚴(yán)控施工質(zhì)量，提高居民生活幸福感。

（2） 改造與后期管理應(yīng)融入社區(qū)治理理念，發(fā)揮政府、物業(yè)、社會(huì)、居民等多方作用，不斷探索“共同締造”新途徑。

（3） 老舊小區(qū)改造與城市更新相結(jié)合，完善公共服務(wù)，通過文化、體育、景觀等手段營造強(qiáng)社交環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市與社區(qū)生活的活力再造和功能復(fù)興。