建造過(guò)程中的商業(yè)改造設(shè)計(jì)探索

周燁恒 Zhou Yeheng

商業(yè)建筑是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的容器和載體，作為與民生緊密相關(guān)的建筑類型，人們對(duì)商業(yè)空間的需求以及對(duì)應(yīng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的策略正在發(fā)生快速的變化。好的商業(yè)項(xiàng)目依賴于具有前瞻性的商業(yè)策劃，但實(shí)踐中，大量的項(xiàng)目受開發(fā)周期和投資成本的影響，無(wú)法滿足實(shí)際的商業(yè)需求和期許，為后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的困難。同時(shí)，開發(fā)商的投資情況也會(huì)隨著市場(chǎng)的情況發(fā)生改變，在建造過(guò)程中不排除項(xiàng)目被其他業(yè)主整體收購(gòu)等情況，這需要設(shè)計(jì)師利用更有前瞻性的策劃和設(shè)計(jì)幫助項(xiàng)目獲得新生，使之成為周邊區(qū)域的活力引擎，寧波寶龍廣場(chǎng)就是這樣一個(gè)案例。

1 項(xiàng)目背景

項(xiàng)目位于寧波市鄞州區(qū)，西臨城市主干道錢湖北路，南側(cè)為嵩江東路，東面、北面緊鄰東湖花園高檔住宅區(qū)，總建筑面積約13萬(wàn)m，其中地上約7萬(wàn)m，地下約6萬(wàn)m。項(xiàng)目原為斯瑪特商業(yè)廣場(chǎng)，由于種種原因，在地下室主體結(jié)構(gòu)基本完成時(shí)陷入停滯狀態(tài)，后由寶龍集團(tuán)收購(gòu)并重新策劃開發(fā)。為重新激活項(xiàng)目，并適應(yīng)新的商業(yè)期許，如何應(yīng)對(duì)已經(jīng)施工的地下室結(jié)構(gòu)和已完成規(guī)劃審批的原設(shè)計(jì)條件成為主要的設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)。

2 商業(yè)體建造過(guò)程中的設(shè)計(jì)策略分析

2.1 對(duì)原始設(shè)計(jì)的重新審視與分析

原設(shè)計(jì)由商業(yè)步行街、百貨、餐飲樓和酒店四個(gè)大型單體建筑組成，其設(shè)計(jì)邏輯基于原開發(fā)商對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的掌控力，將項(xiàng)目拆分成多個(gè)單體，兼顧銷售商鋪和大體量商業(yè)空間。由于零售商業(yè)、餐飲商業(yè)和百貨業(yè)等主要業(yè)態(tài)之間缺乏聯(lián)系和相互支持，客流進(jìn)入后無(wú)法在各個(gè)業(yè)態(tài)之間輕松轉(zhuǎn)換，同時(shí),對(duì)酒店等需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的功能也缺乏足夠的硬件條件預(yù)留，增加引入酒店運(yùn)營(yíng)商的困難。此外，從城市空間的角度來(lái)說(shuō)，過(guò)于獨(dú)樹一幟的建筑形態(tài)與周邊的公園、住區(qū)、河流、道路等城市環(huán)境格格不入。因此，如何梳理商業(yè)動(dòng)線，使之符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)的邏輯和期許，更好地融入城市環(huán)境，為周邊居民提供一個(gè)親切、適宜、可以便捷進(jìn)入并流連忘返的商業(yè)空間，是此次改造設(shè)計(jì)的重心所在。

2.2 對(duì)既有施工狀態(tài)的審慎核驗(yàn)

目前，項(xiàng)目的地下室主體施工基本完成，部分區(qū)域尚未施工，已施工部分的情況較為復(fù)雜。因此，在設(shè)計(jì)開始前對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的原始狀態(tài)進(jìn)行了多次調(diào)研（圖1）和圖紙復(fù)核，尤其是結(jié)構(gòu)專業(yè)在設(shè)計(jì)開始階段就全面介入，詳細(xì)評(píng)估增建和拆除的可能性以及代價(jià)。在改造原則清晰的前提下，使后續(xù)的方案更具針對(duì)性和高效率，避免了設(shè)計(jì)工作的反復(fù)和項(xiàng)目周期的延誤，具體原則如下：1）主要的結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)不做變更；2）主要樓棟的落位不做整體性調(diào)整；3）地庫(kù)出入口、樓梯等非主體結(jié)構(gòu)根據(jù)商業(yè)動(dòng)線予以調(diào)整；4）在不影響原有基礎(chǔ)的情況下，結(jié)合商業(yè)需求增設(shè)商業(yè)連廊。

1 場(chǎng)地現(xiàn)狀

2.3 對(duì)商業(yè)定位的梳理和再思考

項(xiàng)目不是一個(gè)城市級(jí)別的商業(yè)體量，過(guò)于宏大的商業(yè)敘事并不適合本案。如何將商業(yè)體量更好地融入周邊社區(qū)，使之成為周邊居民樂(lè)于流連的場(chǎng)所是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨。因此，我們重新分配地上建筑面積，將原有的5萬(wàn)m地上商業(yè)面積縮減至4.3萬(wàn)m，減少無(wú)效的高區(qū)商業(yè)，使項(xiàng)目定位更加社區(qū)化、精品化（圖2）。同時(shí)，將減少的商業(yè)面積分配給北側(cè)的塔樓，調(diào)整酒店功能為SOHO辦公，提升可出售面積，平衡開發(fā)成本，固定的SOHO辦公用戶也成為了強(qiáng)有力的內(nèi)在商業(yè)客流。從投資層面，將需要長(zhǎng)期投入的酒店業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換為可持續(xù)收益的租賃業(yè)態(tài)，瞬時(shí)的住店客流轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期穩(wěn)定的辦公室白領(lǐng)，加強(qiáng)了不同業(yè)態(tài)的相互轉(zhuǎn)化和價(jià)值提升。結(jié)合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化，設(shè)計(jì)上提出了“都市中的靜居地”——面向北側(cè)河道景觀的線性屋頂露臺(tái)，以保護(hù)使用者的隱私，同時(shí)享有良好的景觀視野，與商業(yè)、城市地鐵聯(lián)系便捷。

2 總平面圖

建筑的物理形態(tài)是項(xiàng)目定位的延續(xù)，更是定位的直接呈現(xiàn)。原設(shè)計(jì)采用全玻璃幕墻系統(tǒng)，球形、梯形、矩形等強(qiáng)烈的幾何形體在空間層面碰撞、組合，形成了一個(gè)夸張而光怪陸離的商業(yè)世界，強(qiáng)調(diào)建筑的自我表現(xiàn)。但這種形象和我們的初衷相矛盾，親切、融合、適宜是本案試圖為周邊人群營(yíng)造的商業(yè)服務(wù)氛圍，因此，全玻璃幕墻被更加親人的石材、仿木材料和小面積的玻璃櫥窗取代。建筑的體量通過(guò)分層進(jìn)退和立面不同材質(zhì)的劃分，營(yíng)造了一種親切的尺度感。外立面隱退到空間的后面，成為空間的背景和從屬，削弱了人視角度的體量感，實(shí)現(xiàn)了“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的感受（圖3）。

3 親切的建筑空間形象

2.4 對(duì)孤立商業(yè)體量的串聯(lián)和整合

前文提到，本案作為商業(yè)項(xiàng)目受招商、運(yùn)營(yíng)的不確定性影響，總體規(guī)劃將地塊分隔為四個(gè)相互隔離的大型單體，沒(méi)有聯(lián)系和客群互補(bǔ)，只能作為四個(gè)獨(dú)立的功能存在。因此，在改造設(shè)計(jì)中，如何在不影響地下室主體結(jié)構(gòu)的前提下，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)系和整合，盤活區(qū)域的商業(yè)氛圍，是設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題。

首先我們對(duì)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行重新梳理，去除了百貨功能，增加了影院等能夠持續(xù)聚集人氣的目的性業(yè)態(tài)。本案有兩個(gè)入口廣場(chǎng)，一處位于原商業(yè)步行街和百貨的南側(cè)，另外一處位于原商業(yè)步行街和酒店之間的西側(cè)，入口廣場(chǎng)之間通過(guò)下沉廣場(chǎng)相連。但在原設(shè)計(jì)中，下沉廣場(chǎng)仿佛是不同功能之間的裂縫，不僅沒(méi)有起到積極的核心空間作用，反而將商業(yè)街、百貨、酒店割裂成“孤島”，并將餐飲樓逼入了地塊的死角——位于視覺和步行流線的盡端。因此，通過(guò)兩個(gè)主題步道和空中連橋，在地下、室外和空中三個(gè)層面形成了一個(gè)立體化體系，將原本割裂的商業(yè)面積重新串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)整體。

峽谷廣場(chǎng)——在原有下沉廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上加以擴(kuò)展，使之貫通到兩個(gè)入口廣場(chǎng)，拆除部分地面區(qū)域，創(chuàng)造了一個(gè)更為開放的地下商業(yè)空間，極大提升地下空間的利用效率。同時(shí)也將主要的商業(yè)活動(dòng)廣場(chǎng)區(qū)域由一層帶入地下，隔離城市道路的喧囂，進(jìn)一步盤活地下空間，提升價(jià)值（圖4）。

4 “彩帶”和“休閑”步道

彩帶步道——位于下沉廣場(chǎng)，是一個(gè)全時(shí)段對(duì)外開放人氣的區(qū)域。建筑界面清透飄逸，其間層宇錯(cuò)落，游走于此仿佛置身劇中，別有趣味。面積巨大的地下商業(yè)通過(guò)彩帶步道環(huán)通，繞著“峽谷”，仿若仙境。

休閑步道——休閑步道位于彩帶步道區(qū)上方。在商業(yè)空間內(nèi)，人與人的交流和互動(dòng)是提升商業(yè)趣味和氛圍的有效手段，地面一層的休閑步道和外擺區(qū)成為顧客休憩、觀演的絕佳平臺(tái)（圖5）。

5 “峽谷”廣場(chǎng)

空中連廊——空中的動(dòng)線一方面利用影院等大體量通高空間降低實(shí)際商業(yè)動(dòng)線層數(shù)，另一方面通過(guò)增加空中連廊將原本分離的“步行街”“百貨”“餐飲樓”單體連貫起來(lái)，使中小體量的單層商業(yè)形成洄游，縮小了店鋪進(jìn)深，提升地上商業(yè)尤其是高區(qū)商業(yè)的價(jià)值。

2.5 對(duì)核心商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間的打造——室內(nèi)外界面的消解和融合

在連貫的商業(yè)動(dòng)線體系下，客流具備了在商業(yè)空間中流動(dòng)的可能性?？土鞯膭?dòng)線類似一個(gè)無(wú)動(dòng)力的水流，在水平狀態(tài)下，水流是緩慢的甚至是靜止的。而每層幾百米的動(dòng)線，多層的疊加，好似一灘平靜的水面，冗長(zhǎng)乏味。因此，需要結(jié)合商業(yè)的交通節(jié)點(diǎn)打造不同的中庭空間，在無(wú)動(dòng)力的商業(yè)“水流”中加入驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)客流更快更好地“流動(dòng)”。

由于本案通過(guò)步道和連廊把散裝的原始商業(yè)體量連通起來(lái)，形成了圍繞室外空間的“環(huán)廊式”商業(yè)動(dòng)線，商業(yè)節(jié)點(diǎn)不僅在商業(yè)動(dòng)線之內(nèi)，更需要考慮室外的空間。水晶中庭——在本案最核心的位置，通過(guò)巨大的高透光玻璃幕墻將建筑的實(shí)體立面打開，形成了一個(gè)景觀視線通透、聚攏人氣的中庭。在這里，室內(nèi)空間被室外化，保持了室內(nèi)的舒適度。豎向垂直中庭連接所有樓層，成為一個(gè)視框，外部的廣場(chǎng)演繹著繽紛的商業(yè)活動(dòng)，內(nèi)部的客流不經(jīng)意間與繽紛多彩的世界偶遇，形成了駐足、觀演、交流、休憩的良好商業(yè)氛圍，提升了核心區(qū)域的整體商業(yè)價(jià)值（圖6）。

6 “水晶”中庭

3 結(jié)語(yǔ)

在商業(yè)項(xiàng)目中，新地塊的開發(fā)或既有商業(yè)體的改造是較為常見的情況。如何在結(jié)構(gòu)可行的前提下提升商業(yè)建筑的體驗(yàn)和價(jià)值，是這類項(xiàng)目的關(guān)鍵。無(wú)論是商業(yè)功能的定位、商業(yè)動(dòng)線的改良，還是商業(yè)空間的提升、建筑形態(tài)的轉(zhuǎn)換，都要圍繞這一點(diǎn)來(lái)把握。更小的代價(jià)，更大的價(jià)值，在這個(gè)維度，設(shè)計(jì)可以創(chuàng)造更多的可能。

項(xiàng)目名稱：寧波寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目

業(yè)主：寧波湯仕瑪置業(yè)有限公司

建設(shè)地點(diǎn):浙江省寧波市

建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司

聯(lián)合設(shè)計(jì)：美國(guó)JERDE設(shè)計(jì)

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：孫黎霞

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：高磊、倪峰、余穎、周燁恒、黃周、吳曉倩

總建筑面積：13.6萬(wàn)m

設(shè)計(jì)時(shí)間：2017

建成時(shí)間：2021

攝影：馬元

1 寶龍集團(tuán)提供

2 JERDE 設(shè)計(jì)提供

3-6 馬元拍攝