淺析產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)

◎朱振宇（浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司，杭州 310000）

一、國有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)強制評估的現(xiàn)狀及依據(jù)

國有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)是否需要強制評估存在諸多爭議，目前有兩種主流觀點：一種認(rèn)為應(yīng)當(dāng)聘請具有資質(zhì)的第三方評估中介機構(gòu)進行評估確定招租底價；另一種認(rèn)為對于一些市場價值清晰的國有資產(chǎn)租賃出租方可以通過市場調(diào)研等方式以調(diào)研報告的形式確定招租底價，招租底價只要經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)等國有資產(chǎn)交易中介機構(gòu)公開掛牌成交即為經(jīng)市場檢驗的合理價格。

那么國資監(jiān)管部門對于國有資產(chǎn)出租行為是否出臺過相關(guān)管理辦法要求強制評估呢？其實早在1991年頒布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號，以下簡稱“91號文”）第四條規(guī)定：“占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進行資產(chǎn)評估：……（二）企業(yè)租賃；……”首次提出企業(yè)租賃可以評估。然而針對“91號文”第四條在實際執(zhí)行過程中情形不明確問題，1992年當(dāng)時的國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》（國資辦發(fā)〔1992〕36號）中第八條規(guī)定：“《辦法》第四條規(guī)定可以進行資產(chǎn)評估，是指發(fā)生該條款所說的情形時，根據(jù)實際情況可以對資產(chǎn)進行評估或者不評估。但屬于以下行為必須進行資產(chǎn)評估：（一）企業(yè)整體資產(chǎn)的租賃；（二）國有資產(chǎn)租賃給外商或非國營單位；（三）國家行政事業(yè)單位占有的非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)……”首次明確了國有資產(chǎn)出租行為強制評估的必要性。隨著國務(wù)院國資委的成立，國有資產(chǎn)監(jiān)督逐漸規(guī)范化2005年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會在《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國務(wù)院國資委令第12號）第六條規(guī)定“企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進行評估……（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位……”再次強調(diào)了國有資產(chǎn)出租行為強制評估的必要性。2006年財政部在頒布的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第36號）第三十八條中規(guī)定“事業(yè)單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)國有資產(chǎn)進行評估……（五）整體或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位……”同樣明確了事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租需要強制評估[1]。

通過上述文件可以看出國資監(jiān)管部門在出臺的相關(guān)管理辦法中均提出了強制評估的要求，然而因相關(guān)管理辦法出臺較早，隨著國資監(jiān)管形勢的不斷變遷，近年來部分國資監(jiān)管機構(gòu)在修定本級的國有資產(chǎn)出租交易監(jiān)管細(xì)則時考慮到強制評估存在的問題及困難放松了強制評估的要求，2020年“91號文”修訂征求意見時針對國有資產(chǎn)租賃是否需要強制評估在行業(yè)內(nèi)也引發(fā)了一定的爭議。

二、評估機構(gòu)租賃評估主要評估方法

根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》（中評協(xié)〔2019〕35號）所述，目前租賃評估主要采用以下三種評估方法。

評估方法 定義 適用范圍市場法指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱存在比較活躍的市場或成交案例收益法指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱較少應(yīng)用，通過重置成本倒推出租賃價格成本法指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱較少應(yīng)用，僅適用于不存在活躍市場及較難找到租金案例的設(shè)備資產(chǎn)、構(gòu)筑物[2]

三、評估機構(gòu)評估過程中存在的問題

當(dāng)前國有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)在實際交易過程中存在成交價嚴(yán)重偏離評估價的情形，下游交易環(huán)節(jié)的反向結(jié)果表明評估機構(gòu)在評估過程中存在著一定問題，同時在評估過程中花費的較高評估成本也一直困擾著出租方。

1.評估人員評估方式與方法問題

通過觀察評估工作人員實際工作環(huán)節(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，評估工作人員在評估過程中使用評估方式與方法主要存在以下四方面問題[3]。

第一，評估工作人員不具備處理特殊租金信息的經(jīng)驗，只是機械地套用書本上的公式數(shù)據(jù)，對市場租金收集信息缺乏理性分析。如對客戶提供的租賃資料不加分辨地確認(rèn)為客觀租金，調(diào)整參數(shù)設(shè)置時未充分考慮評估標(biāo)的租賃用途的稀缺性、商鋪朝向、周邊環(huán)境、人流變化、歷史成交案例雙方交易信息是否對稱等因素的影響，忽視了估價規(guī)范中要求的客觀租金的真正意義。

第二，評估工作人員使用了不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)代替調(diào)查分析，所取參數(shù)的確定依據(jù)不充分甚至嚴(yán)重脫離實際。如對租賃雙方中的附加費用的不合理分擔(dān)未作分析，在市場調(diào)查時未問清物業(yè)管理費、水電費等租賃附加費用的負(fù)擔(dān)方式，把本應(yīng)由租賃方代收代繳的費用錯誤歸類于租賃方的收益收入。

第三，評估工作人員疏于市場調(diào)查，甚至編造市場數(shù)據(jù)，個別評估工作人員為了迎合委托方需要，未做市場調(diào)查就出具評估結(jié)果報告。

第四，評估工作人員缺乏對所收集的數(shù)據(jù)進行整理的方法和分析處理租金信息的經(jīng)驗不足。

2.評估成本問題

傳統(tǒng)評估存在評估成本，主要表現(xiàn)為評估費用及時間成本。部分資產(chǎn)因價值低，導(dǎo)致出租收益有限。然而評估機構(gòu)使用評估方法過程中往往需要通過市場調(diào)研等手段，這些基礎(chǔ)性評估工作需要付出固定成本，這些固定成本導(dǎo)致評估機構(gòu)在評估報價時存在一個的最低收費，而價值低的資產(chǎn)評估后的出租收益勉強覆蓋評估費用，成了強制評估的一項詬病。同時國有資產(chǎn)出租評估往往需要經(jīng)評估機構(gòu)公開遴選、評估機構(gòu)評估、評估結(jié)果審批備案等流程，花費時間較長。租賃市場是個隨行波動的市場，相對于購買需求而言，租賃需求往往轉(zhuǎn)瞬即逝，較長的審批流程及審批時間加劇了租賃成交的難度[4]。

四、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)的優(yōu)勢

作為國有資產(chǎn)租賃交易的重要場所，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)的優(yōu)勢，主要為以下三個方面。

1.全鏈條一站式服務(wù)

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在提供撮合交易的同時進一步提供租賃評估服務(wù)，可以使出租方在產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)享受到從評估到撮合交易的全鏈條一站式服務(wù)。方便出租方的同時使產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提前介入了項目，加深了對項目的背景調(diào)研，便于后續(xù)開展項目推廣提高成交率。

2.真實的交易數(shù)據(jù)

目前租賃評估對象多數(shù)為房屋等不動產(chǎn)資產(chǎn)，該類評估對象通常采用市場法進行評估，需要在評估標(biāo)的周邊找到相同或類似用途的成交案例。相對傳統(tǒng)評估機構(gòu)而言，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)自身積累了大量真實的交易數(shù)據(jù)，僅需對成交數(shù)據(jù)進行簡單數(shù)據(jù)分析即可獲得出租標(biāo)的的評估結(jié)果。

3.公開化的市場屬性

中國產(chǎn)權(quán)交易資本市場就是因為公開化需要而建立、存在和發(fā)展的，公開化是這個市場最基本的色調(diào)。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)最早出現(xiàn)的直接原因就是解決國有資產(chǎn)公開交易的需求設(shè)置的一個公開交易場所，相對于其他交易機構(gòu)，公開化的市場屬性使產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在提供租賃評估服務(wù)的過程中不容易受出租方的影響，提出客觀公正的評估結(jié)果。

五、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)的困難

1.缺乏法定的評估資質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的相關(guān)規(guī)定進行國有資產(chǎn)評估，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)的評估機構(gòu)，然而產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)并不具備評估的相應(yīng)資質(zhì)，這為產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提供具有法律效力的評估報告形成了法律上的障礙，進行的租賃評估服務(wù)僅可作為出租方掛牌定價的參考依據(jù)。

2.缺乏專業(yè)的評估人才

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)從業(yè)人員主要為金融、法律、營銷等相關(guān)專業(yè)人員，與專業(yè)的評估機構(gòu)從業(yè)人員相比，缺乏專業(yè)的評估知識及評估技能。往往從業(yè)人員在獲得了大量真實成交案例后并不能像評估機構(gòu)從業(yè)人員一樣熟練使用評估方法提供一個較為準(zhǔn)確的評估結(jié)果。

3.開展業(yè)務(wù)的獨立性受到質(zhì)疑

在整個產(chǎn)權(quán)交易的過程中，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為產(chǎn)權(quán)交易平臺，扮演著重要的角色，追求的則是溢價及成交與否。評估價高于市場價則會造成交易的溢價率較低甚至不成功，因而影響產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的業(yè)績，理論上產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)希望評估價越低越好[5]。這也使得產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在進行租賃評估服務(wù)的時候，其評估目的的獨立性受到了質(zhì)疑。

六、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)的建議

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)可通過以下幾方面提升，實現(xiàn)行業(yè)的跨界發(fā)展。

1.獲取法定的資產(chǎn)評估資質(zhì)

法定的評估資質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)目前開展租賃評估服務(wù)的重要行業(yè)壁壘，可以通過新設(shè)、收購、參股等方式獲取法定的評估資質(zhì)。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)只有擁有真正屬于自己的評估公司才能實現(xiàn)行業(yè)的跨界發(fā)展，為后續(xù)合法開展租賃評估服務(wù)提供支撐。

2.培養(yǎng)專業(yè)化的評估人才

人才隊伍的匱乏是制約產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)目前開展租賃評估服務(wù)的一大障礙，可以加大專業(yè)評估人才的培養(yǎng)，如通過招聘、內(nèi)部培養(yǎng)等方式建立一支專業(yè)化能力強的隊伍為租賃評估服務(wù)提供專業(yè)化技術(shù)保障。

3.建立風(fēng)險控制機制

獨立性質(zhì)疑是產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)開展租賃評估服務(wù)的一大難題，不難發(fā)現(xiàn)獨立性質(zhì)疑源自業(yè)績考核壓力，然而目前成交率、溢價率等指標(biāo)僅為產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)宣傳使用并不是業(yè)績考核指標(biāo)之一。相反產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開化的市場屬性使其更接近交易市場，提供的評估價值更容易撮合標(biāo)的成交。

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)為更好開展租賃評估服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立貫穿業(yè)務(wù)全流程的風(fēng)險防控機制，通過形成“前臺把控、中臺審核、后臺監(jiān)督”三道風(fēng)險管控業(yè)務(wù)防線，同時建立健全跨部門、跨機構(gòu)的風(fēng)控聯(lián)動協(xié)調(diào)機制在防范獨立性問題的同時能更好滿足市場需求[6]。

4.開發(fā)數(shù)字化評估工具

數(shù)字化改革的背景下，傳統(tǒng)的評估業(yè)務(wù)模式已無法滿足市場需求。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可通過第三方軟件公司開發(fā)數(shù)字化評估工具，以產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)存量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究開發(fā)線上房產(chǎn)租賃評估系統(tǒng)，打造適應(yīng)新時代背景的數(shù)字化租賃評估服務(wù)平臺。

七、結(jié)語

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》（國辦發(fā)〔2021〕51號）指出：“支持要素交易平臺與金融機構(gòu)、中介機構(gòu)合作，形成涵蓋產(chǎn)權(quán)界定、價格評估、流轉(zhuǎn)交易、擔(dān)保、保險等業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)體系?！碑a(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)延伸國有資產(chǎn)租賃評估服務(wù)不失為落實方案的一項重要措施。同時產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)以租賃評估服務(wù)為契機，實現(xiàn)跨界發(fā)展，也為行業(yè)未來朝著全鏈條一站式服務(wù)發(fā)展方向提供了借鑒。