“人才特區(qū)”政策對房價的影響研究

鞠 方，夏 麒，楊玉婷

(湘潭大學(xué) 商學(xué)院，湖南 湘潭 411100)

一、引 言

人才不僅是國家核心競爭力的重要體現(xiàn)，也是推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。隨著人口紅利衰減與人才戰(zhàn)略地位提升，各城市紛紛加入“搶人大戰(zhàn)”，采取各種手段吸引人才流入以滿足城市建設(shè)的需要，如放松人才落戶標(biāo)準(zhǔn)、給予購房補(bǔ)貼等。黨的十九大報(bào)告指出，要實(shí)行更加積極，更加開放，更加有效的人才政策?！叭瞬盘貐^(qū)”政策作為地區(qū)吸引人才的重要手段之一，對完善人才培育體系、實(shí)現(xiàn)人才資源有效配置具有重要意義，其實(shí)質(zhì)與經(jīng)濟(jì)特區(qū)相似，均為激發(fā)地區(qū)自主創(chuàng)新能力以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。截至2019年底，全國已有60多個城市立足于建設(shè)發(fā)展的需要，制定并出臺了“人才特區(qū)”政策，為吸引、培育與利用人才提供了強(qiáng)有力的支持?！叭瞬盘貐^(qū)”政策在吸引大量專業(yè)人才流入城市的同時，也可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。一方面，專業(yè)人才流入能夠促進(jìn)住房需求增加，房地產(chǎn)市場供需狀況的改變將導(dǎo)致住房價格發(fā)生變動；另一方面，城市為吸引人才將加快基礎(chǔ)設(shè)施完善進(jìn)程，著力提升公共服務(wù)水平，導(dǎo)致住房實(shí)際價值發(fā)生改變。因此，“人才特區(qū)”政策的出臺會對城市房價產(chǎn)生影響，但其作用效果與傳導(dǎo)機(jī)制仍有待進(jìn)一步探究。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于人才政策的研究主要集中在政策制定與政策效應(yīng)評估兩個方面。在政策制定上，已有研究認(rèn)為針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后的地區(qū)，應(yīng)著重通過出臺人才政策、打造人才集聚地的方式促進(jìn)人才流入，如為專業(yè)人才提供保障性住房、給予生活補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等，以此彌補(bǔ)城市建設(shè)過程中的人才短缺。在政策效應(yīng)評估上，部分學(xué)者依據(jù)政府出臺的人才引進(jìn)政策構(gòu)建相應(yīng)的政策評價體系與量化標(biāo)準(zhǔn)，并將其應(yīng)用于政策效果的實(shí)際評估中。另有學(xué)者發(fā)現(xiàn)人才政策的出臺將顯著提升城市創(chuàng)新能力，但由于引進(jìn)人才存在一定政策成本，且科研成果的產(chǎn)出與轉(zhuǎn)化存在時滯，對社會經(jīng)濟(jì)的影響可能隨政策實(shí)施階段不同由“虹吸效應(yīng)”轉(zhuǎn)為“擴(kuò)散效應(yīng)”。

從政策實(shí)施對房價的影響來看，已有研究多側(cè)重于探究限購政策、信貸政策與稅收政策等經(jīng)濟(jì)政策對房價的影響。關(guān)于人才政策對房價影響的研究相對較少，且多針對某一具體實(shí)施方案展開，如人才落戶政策、人才購房政策等。在作用效果上，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為人才政策將推動高層次人才與專業(yè)技術(shù)人才的集聚，擴(kuò)大住房需求，推動城市房價上漲。同時，高質(zhì)量人力資本集聚帶來的“外溢效應(yīng)”也會增加對非熟練勞動力的需求，吸引低技能勞動力流入，進(jìn)一步提高房價。此外，人才政策的實(shí)施也可能對原有的房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生沖擊，且對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、落戶條件寬松的城市的作用更為明顯。也有學(xué)者指出，雖然人才政策導(dǎo)致的地區(qū)人口遷移能夠顯著促進(jìn)房價上漲，但科研人才的過度集聚可能引發(fā)“人才擁擠”，抑制城市創(chuàng)新能力的提升，進(jìn)而對房價產(chǎn)生負(fù)面影響。

綜上，現(xiàn)有研究多針對省級層面或某一特定區(qū)域探究人才政策對房價的影響，且主要基于人才集聚視角展開分析，較少從城市層面探究“人才特區(qū)”政策對房價的影響。鑒于此，本文選取全國284個地級市的面板數(shù)據(jù)，分析“人才特區(qū)”政策對房價的影響效應(yīng)及傳導(dǎo)機(jī)制，為人才政策效果評估與房價調(diào)控提供參考。

二、“人才特區(qū)”政策影響房價的理論機(jī)制

(一)“人才特區(qū)”政策對房價的影響

“人才特區(qū)”政策在吸引外來人才流入城市的同時也擴(kuò)大了住房需求，由于住房供給在短期內(nèi)具有剛性，住房市場中的需求大于供給，導(dǎo)致房價上升。為探究“人才特區(qū)”政策影響房價的具體動因，本文結(jié)合四象限模型與“人才特區(qū)”的政策效應(yīng)展開市場聯(lián)動分析。四象限模型分別從住房消費(fèi)與住房投資兩個維度出發(fā)，將房地產(chǎn)市場劃分為使用市場與資本市場，具體形態(tài)如圖1所示，矩形區(qū)域反映房地產(chǎn)市場的均衡狀態(tài)。其中，第一象限主要反映使用市場中房地產(chǎn)存量與租金之間的供需關(guān)系，租金收益由房地產(chǎn)存量與市場需求共同決定；第二象限主要反映資本市場中房價與租金之間的轉(zhuǎn)換關(guān)系，租金收益能夠通過折現(xiàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉績r；第三象限主要反映資本市場中房價與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量之間的影響關(guān)系，若房價較高且市場行情明朗，房地產(chǎn)開發(fā)商將依據(jù)現(xiàn)有住房需求加大投資力度，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量；第四象限主要反映使用市場中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量與房地產(chǎn)存量之間的相互關(guān)系，考慮住房折舊率，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量能夠轉(zhuǎn)換為新的房地產(chǎn)存量。

當(dāng)?shù)貐^(qū)出臺“人才特區(qū)”政策時，相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人才受政策吸引流入城市，促進(jìn)住房消費(fèi)需求與住房投資需求增加。此時，第一象限中的需求曲線向右上方移動。結(jié)合供求價格理論，住房需求增加將促進(jìn)租金收益提升，第二象限中的供求關(guān)系也隨之改變，更高的租金收益能轉(zhuǎn)換為更高的房價。在第三象限中，房價的提高將促使房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大住房投資，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量，促進(jìn)第四象限中房地產(chǎn)存量增加。經(jīng)過這一輪變化，房地產(chǎn)市場在更高價格上形成了新的均衡狀態(tài)。因此，“人才特區(qū)”政策的出臺有助于擴(kuò)大住房需求，改變住房市場供求關(guān)系，推動房價上漲。

圖1 四象限模型

(二)基于房價預(yù)期的傳導(dǎo)機(jī)制

“人才特區(qū)”政策出臺后，各地區(qū)為促進(jìn)人才集聚，吸引高端企業(yè)進(jìn)駐，將持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高公共服務(wù)水平。居住環(huán)境的改善能夠推動土地價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加將進(jìn)一步提高城市房價。此時，人們會依據(jù)自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況與發(fā)展規(guī)劃對房價展開理性預(yù)期。一方面，滿足政策條件的專業(yè)人才將享受政府提供的各項(xiàng)優(yōu)惠，并借助政策福利減少購房成本，緩解購房壓力?！叭瞬盘貐^(qū)”政策的出臺會促進(jìn)此類人群購房需求增加，由于住房供給難以在短期內(nèi)擴(kuò)張，住房需求增加將推動城市房價上漲。另一方面，對不能享受政策優(yōu)惠的群體而言，“人才特區(qū)”政策的出臺將使其預(yù)期未來城市發(fā)展進(jìn)程加快，城市房價上漲。同時，外來人才流入也將增強(qiáng)本地人口的就業(yè)壓力，使已有購房計(jì)劃者預(yù)期未來購房難度加大。為緩解房價快速上漲帶來的購房壓力，購房者將在“人才特區(qū)”政策出臺后盡快完成購房計(jì)劃，導(dǎo)致住房需求增加，房價上漲。因此，基于房價預(yù)期，“人才特區(qū)”政策對房價的影響機(jī)制可表現(xiàn)為：“人才特區(qū)”政策出臺→預(yù)期房價上升→購房需求增加→房價上漲。

(三)基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的傳導(dǎo)機(jī)制

“人才特區(qū)”政策的出臺將吸引大量專業(yè)領(lǐng)域人才流入城市，為改進(jìn)地區(qū)原有產(chǎn)業(yè)布局與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了人力資本與技術(shù)支持，從而推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，間接促進(jìn)房價上漲。一方面，“人才特區(qū)”政策能夠吸引具有專業(yè)知識與掌握尖端技術(shù)的人才流入城市，提升了地區(qū)整體的人力資本質(zhì)量。高質(zhì)量人力資本的投入將幫助城市破除技術(shù)壁壘，改進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)布局，推動中低端產(chǎn)業(yè)向高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。各地區(qū)為充分發(fā)揮人才效用，在積極引進(jìn)人才的同時，也將為人才發(fā)展提供充足的資金支持與相對自由的平臺。人才利用效率的提升能夠有效推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的提升也將持續(xù)強(qiáng)化城市對人才的吸引力，促使“人才特區(qū)”政策發(fā)揮出最大效用，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級能夠顯著帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動房價上漲。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級與轉(zhuǎn)型將增加企業(yè)對商用房與廠房的需求，但由于房地產(chǎn)市場供給彈性較小，難以在短期內(nèi)滿足房地產(chǎn)需求的增長，導(dǎo)致房價上升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級具體表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過渡發(fā)展，這一過程需要充足的勞動力支撐?！叭瞬盘貐^(qū)”政策能夠?yàn)榈貐^(qū)吸引大量優(yōu)質(zhì)人力資本，滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級過程中對勞動力的需要。為獲取高質(zhì)量勞動力，企業(yè)將提高薪資水平以吸引人才，收入上漲在一定程度上緩解了居民家庭的收支壓力，降低了信貸約束，促進(jìn)改善性住房需求與剛性住房需求增加，推動房價上漲?；诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，“人才特區(qū)”政策對房價的影響機(jī)制表現(xiàn)為：“人才特區(qū)”政策出臺→推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級→房價上漲。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)模型設(shè)定

由于各地級市“人才特區(qū)”政策出臺的時間點(diǎn)不一致，為探究“人才特區(qū)”政策會對房價產(chǎn)生何種影響，本文運(yùn)用多時點(diǎn)雙重差分模型展開實(shí)證分析。與傳統(tǒng)雙重差分模型相比，多時點(diǎn)雙重差分模型將單一政策時點(diǎn)推廣至多期，能夠有效解決政策實(shí)施時點(diǎn)存在前后差異的問題，使得估計(jì)結(jié)果更具一般性。將已出臺“人才特區(qū)”政策的城市設(shè)置為實(shí)驗(yàn)組，未出臺政策的城市設(shè)置為控制組，并選擇雙向固定效應(yīng)展開實(shí)證分析，構(gòu)建計(jì)量模型如下：

ln=+++++

(1)

=×

(2)

其中，表示城市，表示年份，ln表示房價的對數(shù)。表示組間虛擬變量，當(dāng)城市為出臺“人才特區(qū)”政策的城市時取值為1，為未出臺“人才特區(qū)”政策的城市時取值為0。表示時間虛擬變量，在“人才特區(qū)”政策出臺的當(dāng)年及以后的年份取值為1，其余年份取值均為0。表示政策虛擬變量，為組間虛擬變量與時間虛擬變量的交乘項(xiàng)，若城市在年出臺了“人才特區(qū)”政策，則年之前的取值為0，年及之后的年份取值為1。表示影響城市房價的其他控制變量，表示城市固定效應(yīng)，表示年份固定效應(yīng)，表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

(二)數(shù)據(jù)來源

本文選取2005—2019年全國284個地級市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。其中，房價數(shù)據(jù)主要來源于房地產(chǎn)門戶網(wǎng)與CEIC數(shù)據(jù)庫，其他控制變量來源于《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。由于個別地級市的年度數(shù)據(jù)存在缺失，為保證數(shù)據(jù)連續(xù)性，滿足構(gòu)建平衡面板分析的需要，采用插值法補(bǔ)齊缺失數(shù)據(jù)。實(shí)施“人才特區(qū)”政策的城市與政策出臺時間主要依據(jù)官方文件或新聞報(bào)道整理得到，表1列示了部分實(shí)施“人才特區(qū)”政策的城市名單及政策出臺時間。

表1 實(shí)施“人才特區(qū)”政策的城市

(三)變量選取

本文的被解釋變量為房價，考慮“人才特區(qū)”政策帶來的人才流入將導(dǎo)致住房需求增加，選取住宅商品房的平均銷售價格度量房價()，核心解釋變量為“人才特區(qū)”政策的虛擬變量()。為控制其他可能影響房價的因素，引入如下變量控制不同城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地區(qū)人口與城市建設(shè)等方面的差異，具體包括：(1)經(jīng)濟(jì)層面：收入水平，采用人均國內(nèi)生產(chǎn)總值衡量()；政府支出規(guī)模，采用政府預(yù)算支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重衡量()。(2)人口層面：人口增長，采用人口自然增長率衡量()。(3)城市建設(shè)層面：城市規(guī)模，采用城市區(qū)域土地面積衡量()；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，采用互聯(lián)網(wǎng)接入用戶數(shù)衡量()。為減少異方差的影響，在實(shí)證過程中對房價、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市區(qū)域土地面積與互聯(lián)網(wǎng)接入用戶數(shù)進(jìn)行對數(shù)化處理。

各變量的具體含義與描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。房價(ln)的最大值為10.929，最小值為6.439，標(biāo)準(zhǔn)差為0.620，表明房價存在顯著的區(qū)域異質(zhì)性?！叭瞬盘貐^(qū)”政策虛擬變量()的平均值為0.096，表明在樣本期間內(nèi)已經(jīng)出臺“人才特區(qū)”政策的城市仍相對較少。從各控制變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，在經(jīng)濟(jì)層面上，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(ln)的平均值為10.351，標(biāo)準(zhǔn)差為0.763，說明我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了較為顯著的提升，但地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的問題依然突出。在人口層面上，部分城市的人口自然增長率為負(fù)值，人口數(shù)量呈現(xiàn)減少趨勢。在城市建設(shè)層面上，城市區(qū)域土地面積與互聯(lián)網(wǎng)接入用戶數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差分別為0.816和1.196，表明各地級市的城市規(guī)模與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平仍呈現(xiàn)顯著差異。

表2 變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果

四、實(shí)證分析

(一)基準(zhǔn)回歸結(jié)果

基于多時點(diǎn)雙重差分模型的回歸結(jié)果如表3所示。列(1)為未加入控制變量的結(jié)果，列(2)、列(3)與列(4)為逐步加入經(jīng)濟(jì)層面、人口層面與城市建設(shè)層面控制變量的結(jié)果。無論是否控制與房價有關(guān)的其他因素，政策虛擬變量均顯著為正，表明“人才特區(qū)”政策的出臺將促進(jìn)城市房價上漲。由列(4)的估計(jì)結(jié)果可知，與未出臺“人才特區(qū)”政策的城市相比，已出臺政策城市的房價將提高8.6%?！叭瞬盘貐^(qū)”政策能夠有效吸引專業(yè)人才流入城市，一方面，人才的跨區(qū)流動將促進(jìn)地區(qū)住房需求增加，直接推動房價上漲；另一方面，政府為強(qiáng)化城市對人才的吸引力，將加快完善人才發(fā)展配套設(shè)施，營造宜居環(huán)境，間接推動房價上漲。除城市區(qū)域土地面積外，各控制變量的系數(shù)均顯著為正，表明收入水平提升、政府支出規(guī)模擴(kuò)大、人口數(shù)量增長與城市基礎(chǔ)設(shè)施完善均有助于推動房價上漲。城市區(qū)域建設(shè)面積對房價的影響系數(shù)顯著為負(fù)，原因可能在于，城市建設(shè)面積的擴(kuò)大將增加住房供給，導(dǎo)致房價下跌。

(二)異質(zhì)性分析

1.區(qū)域異質(zhì)性。鑒于我國各城市的地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，為檢驗(yàn)“人才特區(qū)”政策對房價的影響是否存在區(qū)域異質(zhì)性，按照國家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn)將地區(qū)劃分為東、中、西三部分。其中東部地區(qū)多為沿海省市，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善，對勞動力與企業(yè)的吸引力較中、西部地區(qū)更強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。而中、西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，對人才的吸引力較弱，且中、西部地區(qū)的房價水平相差不大。因此，本文進(jìn)一步將樣本按其所在省市劃分為東部與中西部地區(qū)，東部地區(qū)主要包括遼寧、河北、北京、天津、山東等11個省份的城市，其余省份的城市則列為中西部地區(qū)。

表3 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

“人才特區(qū)”政策對房價影響的區(qū)域異質(zhì)性如表4所示?！叭瞬盘貐^(qū)”政策對東部地區(qū)的房價存在顯著的促進(jìn)作用，但對中西部地區(qū)的影響并不顯著。原因可能在于，第一，東部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，整體房價水平高，房地產(chǎn)開發(fā)總量大，剩余可供開發(fā)的土地面積有限?！叭瞬盘貐^(qū)”政策的實(shí)施能夠推動住房需求增長，但由于住房供給受限，城市房價將呈現(xiàn)上漲趨勢。第二，東部地區(qū)與中西部地區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施完善程度存在差異，較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使得東部地區(qū)的公共服務(wù)水平較高，就業(yè)人員享有的醫(yī)療條件、養(yǎng)老保障與子女受教育質(zhì)量等更勝一籌，增強(qiáng)了對人才的吸引力。因此，東部地區(qū)出臺“人才特區(qū)”政策將吸引更多就業(yè)人口流入城市，促進(jìn)房價上漲。第三，受地理位置與經(jīng)濟(jì)因素影響，中西部地區(qū)對人才的吸引力相對較弱。同時，中西部地區(qū)可供開發(fā)的土地面積較多，住房供給充足，人才流入帶來的住房需求增長將被原有住房供給平抑，導(dǎo)致“人才特區(qū)”政策難以對中西部地區(qū)房價產(chǎn)生顯著影響。

2.城市規(guī)模異質(zhì)性。一般而言，城市規(guī)模越大，房價也相應(yīng)越高。為探究“人才特區(qū)”政策對不同規(guī)模城市房價的影響，本文依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局劃定的70個大中城市名單，將樣本劃分為大中城市與非大中城市，結(jié)果如表4所示?！叭瞬盘貐^(qū)”政策的出臺將顯著提高大中城市房價，原因可能在于，一方面，大中城市“人才特區(qū)”政策的優(yōu)惠力度更大，能夠?yàn)榱魅氤鞘械膶I(yè)人才提供更好的就業(yè)環(huán)境與發(fā)展平臺，對人才具有更強(qiáng)的吸引力；另一方面，大中城市的教育水平更高，高等院校數(shù)量較多，高校畢業(yè)生在擇業(yè)時更有可能留在就讀城市或選擇就業(yè)機(jī)會更多的其他大中城市。因此，大中城市出臺“人才特區(qū)”政策將促使更多尋找就業(yè)機(jī)會或追求更優(yōu)發(fā)展前景的人才流入城市，推動房價上漲。但對非大中城市而言，“人才特區(qū)”政策對房價并未產(chǎn)生顯著影響。這可能是因?yàn)榉谴笾谐鞘械恼w就業(yè)環(huán)境較差，難以滿足專業(yè)人才未來發(fā)展的需要，對人才的吸引力相對較弱，流入非大中城市的人才較少，因此“人才特區(qū)”政策對房價的促進(jìn)作用不顯著。

表4 異質(zhì)性分析

(三)穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文通過構(gòu)建多時點(diǎn)雙重差分模型探究“人才特區(qū)”政策對房價的影響，實(shí)證結(jié)果表明“人才特區(qū)”政策的出臺會顯著推動房價上漲。為進(jìn)一步檢驗(yàn)實(shí)證結(jié)果的可靠性，通過平行趨勢檢驗(yàn)、PSM-DID、反事實(shí)檢驗(yàn)與安慰劑檢驗(yàn)四種方式進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。

1.平行趨勢檢驗(yàn)。為確保多時點(diǎn)雙重差分結(jié)果的有效性，首先需要對控制組與實(shí)驗(yàn)組進(jìn)行平行趨勢檢驗(yàn)，即保證在“人才特區(qū)”政策出臺之前，控制組與實(shí)驗(yàn)組的房價具有相同的變化趨勢。與傳統(tǒng)雙重差分模型不同，由于政策實(shí)施時點(diǎn)存在差異，針對多時點(diǎn)雙重差分模型進(jìn)行平行趨勢檢驗(yàn)時需要對政策效應(yīng)進(jìn)行逐年分解。若平行趨勢假設(shè)成立，則表明“人才特區(qū)”政策出臺之前控制組與實(shí)驗(yàn)組不存在顯著差異，房價變動發(fā)生在“人才特區(qū)”政策實(shí)施之后。借鑒Beck等(2010)的做法，通過事件研究法分析政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)在年度間的動態(tài)趨勢變動。計(jì)算政策時點(diǎn)的前后期數(shù)時，采用當(dāng)前年份減去各自政策的實(shí)施時點(diǎn)，得到政策實(shí)施的相對時間。

平行趨勢檢驗(yàn)的結(jié)果如圖2所示，以“人才特區(qū)”政策出臺的前一年為基準(zhǔn)組，軸表示政策實(shí)施的相對時間，=0表示政策發(fā)生當(dāng)期，左側(cè)表示政策出臺的前年，右側(cè)表示政策出臺的后年。由圖2可知，與政策出臺前1年相比，政策出臺的前5年至前2年中，實(shí)驗(yàn)組與控制組的回歸系數(shù)均圍繞零值上下波動，且回歸系數(shù)不具有統(tǒng)計(jì)意義上的顯著性，表明實(shí)驗(yàn)組與控制組在“人才特區(qū)”政策出臺前不存在明顯差異，符合平行趨勢假設(shè)。在“人才特區(qū)”政策出臺之后，回歸系數(shù)顯著上升，表明“人才特區(qū)”政策能夠有效推動房價上漲。

圖2 平行趨勢檢驗(yàn)

2.PSM-DID。運(yùn)用多時點(diǎn)雙重差分模型進(jìn)行實(shí)證分析時，通常需要選擇實(shí)驗(yàn)組與控制組進(jìn)行對比分析。理想狀態(tài)下，該控制組除未出臺“人才特區(qū)”政策以外，其他的城市特征均與已出臺“人才特區(qū)”政策的城市相似。但從現(xiàn)實(shí)情況來看，已出臺“人才特區(qū)”政策城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況與未出臺政策的城市相比存在差異。為從控制組城市中盡可能篩選出與實(shí)驗(yàn)組在影響房價的各項(xiàng)因素上相匹配的樣本，減少由于非隨機(jī)選擇帶來的樣本選擇偏誤，采用傾向得分匹配(PSM)選擇適宜的控制組。但PSM難以緩解遺漏變量導(dǎo)致的內(nèi)生性，DID則能夠通過雙重差分較好地解決遺漏變量偏誤。因此，本文結(jié)合PSM與DID檢驗(yàn)前文結(jié)論的穩(wěn)健性。與已出臺“人才特區(qū)”政策的城市相比，未出臺政策的城市數(shù)量較多，在進(jìn)行傾向得分匹配時主要采用核匹配法進(jìn)行估計(jì)，并以控制變量作為匹配變量展開分析。

傾向得分匹配是否有效取決于能否滿足“有條件的獨(dú)立性”，即經(jīng)過匹配后的控制組與實(shí)驗(yàn)組在“人才特區(qū)”政策出臺之前不存在顯著差異。為保證匹配結(jié)果的有效性，本文進(jìn)行了平衡性檢驗(yàn)，樣本匹配的標(biāo)準(zhǔn)化偏差圖如圖3所示。匹配后樣本的標(biāo)準(zhǔn)化偏差值與匹配前相比均有所減小，且均小于10%，表明傾向得分匹配很好地平衡了已出臺“人才特區(qū)”政策與未出臺“人才特區(qū)”政策城市間可觀測性特征的差異。此外，傾向得分匹配還需滿足共同支撐假設(shè)，即保證控制組與實(shí)驗(yàn)組傾向得分的取值范圍相同。圖4進(jìn)一步給出了PSM匹配結(jié)果的共同取值范圍，其中控制組與實(shí)驗(yàn)組的矩形面積有較多重疊，表明絕大多數(shù)樣本都在共同取值范圍之內(nèi)。傾向得分匹配僅剔除部分極端值，損失的樣本較少，提高了匹配的整體效果。

圖3 PSM的標(biāo)準(zhǔn)化偏差圖

圖4 PSM的共同取值范圍

PSM-DID的回歸結(jié)果如表5所示。“人才特區(qū)”政策虛擬變量的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，與未進(jìn)行傾向得分匹配前的結(jié)果一致，表明“人才特區(qū)”政策的出臺將顯著推動房價上漲。各控制變量的系數(shù)大小和顯著性與匹配前的估計(jì)結(jié)果相近，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升、人口數(shù)量的增加與基礎(chǔ)設(shè)施的完善均會顯著提高房價，驗(yàn)證了前文結(jié)論的穩(wěn)健性。

3.反事實(shí)檢驗(yàn)。反事實(shí)檢驗(yàn)的基本思想是人為構(gòu)造政策發(fā)生的時點(diǎn)，改變原有政策的發(fā)生時間，進(jìn)而觀測“人才特區(qū)”政策對房價的沖擊。若改變政策發(fā)生的時點(diǎn)后，“人才特區(qū)”政策的出臺依然能顯著推動城市房價的上漲，則表明房價的提升是由其他未觀測到的變量引起的而非政策本身。由于各城市出臺“人才特區(qū)”政策的時間點(diǎn)并不完全一致，主要集中在2010年至2013年這一時間段，最早出臺“人才特區(qū)”政策的時間為2010年。因此，本文在進(jìn)行反事實(shí)檢驗(yàn)時將政策出臺時點(diǎn)分別提前至2006年、2007年與2008年，將假定的時間點(diǎn)作為虛擬變量重新構(gòu)建雙重差分模型，分別進(jìn)行回歸分析。反事實(shí)檢驗(yàn)的估計(jì)結(jié)果如表5所示，其中列(3)、列(4)、列(5)分別為假定2006年、2007年、2008年出臺“人才特區(qū)”政策的回歸結(jié)果。由表5可知，各年份政策虛擬變量的系數(shù)均不顯著，且2007年的估計(jì)系數(shù)為負(fù)，進(jìn)一步表明在反事實(shí)的政策時點(diǎn)下，實(shí)驗(yàn)組與對照組的房價不存在顯著差異，平行趨勢檢驗(yàn)通過，證明了本文結(jié)論的穩(wěn)健性。

4.安慰劑檢驗(yàn)。由于房價的提高可能是由其他不可觀測因素變動所導(dǎo)致的，而非受“人才特區(qū)”政策出臺的影響。本文通過安慰劑檢驗(yàn)判斷實(shí)證結(jié)果是否穩(wěn)健，分別從284個地級市中隨機(jī)抽取個體作為實(shí)驗(yàn)組，同時隨機(jī)選中樣本期間內(nèi)任意年份作為政策發(fā)生時點(diǎn)，并生成對應(yīng)的“偽政策虛擬變量”。在模型(1)的基礎(chǔ)上進(jìn)行1000次回歸，提取回歸結(jié)果中的“偽政策虛擬變量”系數(shù)及相應(yīng)的值，繪制如圖5所示的核密度分布圖。其中，軸表示“偽政策虛擬變量”的估計(jì)系數(shù)，軸表示密度值與值，曲線為估計(jì)系數(shù)的核密度分布，圓點(diǎn)為估計(jì)系數(shù)對應(yīng)的值。由圖5可知，核密度分布圖基本以=0為軸呈對稱分布，估計(jì)系數(shù)均位于0附近，且值大于01，表明隨機(jī)樣本的估計(jì)結(jié)果并不顯著。虛線表示基準(zhǔn)回歸中實(shí)際政策虛擬變量的估計(jì)系數(shù)0086，顯著偏離隨機(jī)樣本中的系數(shù)分布，表明隨機(jī)樣本的估計(jì)結(jié)果與真實(shí)值存在差異，“人才特區(qū)”政策能夠顯著推高房價，驗(yàn)證了本文結(jié)論的穩(wěn)健性。

表5 PSM-DID與反事實(shí)檢驗(yàn)

圖5 核密度分布圖

(四)影響機(jī)制檢驗(yàn)

由前文可知，“人才特區(qū)”政策可能通過提高房價預(yù)期與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級推動房價上漲，本文構(gòu)建中介效應(yīng)模型，采用逐步回歸法對上述影響機(jī)制進(jìn)行檢驗(yàn)。其中，對于房價預(yù)期，考慮購房者在“人才特區(qū)”政策出臺時能夠依據(jù)自身的實(shí)際狀況對房價進(jìn)行理性預(yù)期，借鑒況偉大(2010)采用下一期實(shí)際房價作為理性預(yù)期的代理變量。對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，借鑒干春暉等(2011)選取第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值之比構(gòu)建產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化指數(shù)加以衡量。據(jù)此，本文構(gòu)建如下中介效應(yīng)模型：

ln=+++

(3)

=+++

(4)

ln=++++

(5)

其中，因變量為房價ln，自變量為政策虛擬變量，為中介變量，包括房價預(yù)期(ln)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級()，表示相應(yīng)的控制變量。

中介效應(yīng)模型的檢驗(yàn)結(jié)果如表6所示，其中列(1)為式(3)的估計(jì)結(jié)果，列(2)至列(3)、列(4)至列(5)分別對應(yīng)以房價預(yù)期或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級為中介變量時式(4)與式(5)的估計(jì)結(jié)果。當(dāng)以房價預(yù)期為中介變量時，由列(2)可知，將政策虛擬變量與房價預(yù)期ln進(jìn)行回歸分析，在控制其他變量的情況下，系數(shù)在5%的水平下顯著為正，表明“人才特區(qū)”政策的出臺能夠提高人們對未來房價的預(yù)期。將“人才特區(qū)”政策、房價預(yù)期與房價進(jìn)行回歸，結(jié)果顯示“人才特區(qū)”政策的系數(shù)與房價預(yù)期的系數(shù)均顯著為正，且較變小，表明在“‘人才特區(qū)’政策→房價預(yù)期→房價”這條路徑上，房價預(yù)期發(fā)揮著部分中介效應(yīng)。其中，中介效應(yīng)在總效應(yīng)中的占比為58.14%，表明“人才特區(qū)”政策能夠通過提高房價預(yù)期促進(jìn)房價上漲。從理性預(yù)期的角度來看，無論能否享受“人才特區(qū)”政策帶來的優(yōu)惠，購房者均能預(yù)見人才流入帶來的住房需求增加，從而對房價產(chǎn)生看漲預(yù)期，激發(fā)當(dāng)期購房需求，提升房價。

當(dāng)以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化為中介變量時，“人才特區(qū)”政策對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的影響系數(shù)在1%的水平下顯著為正，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對房價的影響系數(shù)在5%的水平下顯著為正，表明“人才特區(qū)”政策能夠通過促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級間接推高房價。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的中介效應(yīng)為0.026，在總效應(yīng)中的占比為30.23%。一方面，“人才特區(qū)”政策能夠吸引相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人才流入城市，為推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級提供高質(zhì)量人力資本，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房價增長；另一方面，為充分發(fā)揮“人才特區(qū)”政策的作用，城市將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，為人才發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的同時也推動了房價增長。由此可見，“人才特區(qū)”政策能夠經(jīng)由房價預(yù)期與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級兩條路徑間接作用于房價，促進(jìn)房價上漲。

表6 “人才特區(qū)”政策對房價的影響機(jī)制檢驗(yàn)

五、結(jié)論與建議

選取2005—2019年全國284個地級市的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用多時點(diǎn)雙重差分模型探究了“人才特區(qū)”政策對房價的影響，并結(jié)合中介效應(yīng)模型檢驗(yàn)了房價預(yù)期與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級兩條路徑。結(jié)論如下：第一，“人才特區(qū)”政策將顯著推動房價上漲，與未出臺政策的城市相比，已出臺政策城市的房價將上漲8.6%，經(jīng)穩(wěn)健性檢驗(yàn)后結(jié)論依然可靠。第二，“人才特區(qū)”政策能夠通過提高房價預(yù)期與推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級促進(jìn)房價上漲，房價預(yù)期與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的中介效應(yīng)在總效應(yīng)中的占比分別為58.14%與30.23%。第三，“人才特區(qū)”政策能夠顯著推動?xùn)|部地區(qū)與大中城市房價上漲，但對中西部地區(qū)與非大中城市房價無顯著影響。

建議：第一，理性制定“人才特區(qū)”政策。立足城市建設(shè)發(fā)展的實(shí)際需要，有針對性地吸引專業(yè)人才，避免人才過度集聚造成的人才浪費(fèi)及房價非理性上漲。第二，豐富人才政策舉措。高房價地區(qū)應(yīng)著力減少人才留居成本而非降低流入門檻，在提升人才生活待遇方面進(jìn)行有益探索，如提高薪資水平、提供生活補(bǔ)貼等。第三，完善住房保障體系。減少“人才特區(qū)”政策帶來的房價上漲對低技能群體的“擠出效應(yīng)”，從供給側(cè)發(fā)力調(diào)控房價，保障住房剛需。第四，優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境。提高公共服務(wù)水平，完善人才發(fā)展所需配套設(shè)施，充分發(fā)揮人才政策的積極作用。