區(qū)域住房支付能力時(shí)空演化規(guī)律及其調(diào)控政策研究
——以湖南省為例

劉 顏

(1.湖南大學(xué) 馬克思主義學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410082；2.湖南大學(xué)新型城鎮(zhèn)化與不動(dòng)產(chǎn)研究中心，湖南 長(zhǎng)沙 410082)

一、引 言

十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。住房是我國(guó)居民家庭財(cái)富的重要組成部分，對(duì)居民實(shí)現(xiàn)美好生活具有重要影響。1998年實(shí)行市場(chǎng)化改革以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)。近年來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅明顯高于居民收入增幅，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2014—2020年住房?jī)r(jià)格的年均增長(zhǎng)率為9.05%，高于同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7.22%的年增長(zhǎng)率。住房支付能力不斷下降，對(duì)人民群眾獲得感、幸福感產(chǎn)生了較大影響，同時(shí)也引發(fā)了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。住房支付能力問(wèn)題成為我國(guó)社會(huì)不平衡不充分發(fā)展中不可忽視的重大問(wèn)題，也是城市發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)之一。黨中央高度重視住房支付能力問(wèn)題，多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，讓住房回歸“居住屬性”。切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、提升住房支付能力成為建設(shè)我國(guó)住房市場(chǎng)的重要任務(wù)。在此背景下，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域住房支付能力的測(cè)度與分析，有助于對(duì)現(xiàn)階段住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行客觀評(píng)估，為政府部門完善因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考，進(jìn)而提升居民獲得感、幸福感、安全感，滿足人民群眾對(duì)美好生活的追求。

住房支付能力是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，住房支付能力的高低與人民群眾的福祉息息相關(guān)，也關(guān)系城市的可持續(xù)發(fā)展。如果住房?jī)r(jià)格增速顯著快于收入增速，住房支付能力就會(huì)下降，并對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一系列顯著影響。從宏觀方面來(lái)看，較高的住房成本和較低的住房支付能力會(huì)導(dǎo)致城市勞動(dòng)力空間錯(cuò)配，降低總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)原力產(chǎn)生抑制作用，并導(dǎo)致集聚不經(jīng)濟(jì)，加劇城市危機(jī)。從微觀方面來(lái)看，住房支付能力會(huì)通過(guò)多種機(jī)制影響居民健康狀況，包括擠出居民對(duì)于健康食物以及醫(yī)療保健服務(wù)等方面的消費(fèi)，造成高度的心理壓力和情緒緊張等，還會(huì)對(duì)居民的主觀幸福感、就業(yè)狀況以及遷移行為等產(chǎn)生作用?；诖耍嵘》恐Ц赌芰σ讶怀蔀榇蠖鄶?shù)國(guó)家或地區(qū)解決住房問(wèn)題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的核心目標(biāo)。

既有研究表明，住房供給和需求、土地供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、金融和房地產(chǎn)調(diào)控政策、家庭收入等均會(huì)對(duì)住房支付能力產(chǎn)生重要影響。其中，住房供需是影響城市房?jī)r(jià)和住房支付能力的主要因素，加大保障性住房供給將會(huì)有效平抑房?jī)r(jià)并提升住房支付能力。土地供給也是住房支付能力的重要驅(qū)動(dòng)因素。嚴(yán)格的土地使用法規(guī)，特別是城市遏制政策，將大幅提高土地成本，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲和住房支付能力下降。房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，限購(gòu)、限貸以及首付比例規(guī)定等相關(guān)金融政策會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用，同時(shí)影響消費(fèi)者關(guān)于住房市場(chǎng)的預(yù)期，進(jìn)而對(duì)住房支付能力產(chǎn)生重要影響。此外，家庭收入緩慢增長(zhǎng)以及家庭收入不平等的加劇也是導(dǎo)致住房支付能力下降的重要原因。在城鎮(zhèn)居民住房成本持續(xù)增加和住房壓力增大的背景下，政府應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控政策應(yīng)對(duì)住房支付能力問(wèn)題，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、湖南省住房支付能力的時(shí)空演變趨勢(shì)及調(diào)控政策分析

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源及研究區(qū)域

住房支付能力是指家庭在其收入水平內(nèi)支付住房成本，以滿足其居住需求的能力。目前，對(duì)住房支付能力的測(cè)度尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要采用房?jī)r(jià)收入比法、剩余收入法、綜合指數(shù)法等進(jìn)行衡量。其中，房?jī)r(jià)收入比法計(jì)算方式簡(jiǎn)單，且能夠較為真實(shí)地反映住房負(fù)擔(dān)，因此得到了世界銀行和聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)規(guī)劃署的廣泛運(yùn)用。根據(jù)研究需求及數(shù)據(jù)可得性，參考張海峰和張家滋等(2019)、陳艷茹等(2020)的做法，本文采用簡(jiǎn)化后的世界銀行房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)方式衡量住房支付能力，即房?jī)r(jià)收入比=住宅平均銷售價(jià)格/年人均可支配收入。值得注意的是，房?jī)r(jià)收入比越高，說(shuō)明該地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房支付能力越弱。既有研究表明，如果房?jī)r(jià)收入比大于30%，那么居民家庭被認(rèn)為面臨住房支付能力問(wèn)題；如果房?jī)r(jià)收入比高于50%，那么被認(rèn)為面臨著嚴(yán)重的住房支付困難。

本文的區(qū)域住房支付能力評(píng)價(jià)對(duì)象為湖南省14個(gè)市州空間單元。湖南省地處中國(guó)中南部、長(zhǎng)江中游南部地區(qū)，總面積 21.18萬(wàn)平方千米，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與沿海經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，也是中部崛起戰(zhàn)略中的內(nèi)陸核心經(jīng)濟(jì)腹地。近年來(lái)，湖南省抓住“一帶一部”戰(zhàn)略定位的發(fā)展機(jī)遇，積極承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。但是在發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域間不平衡的問(wèn)題依然突出，長(zhǎng)沙、株洲、岳陽(yáng)、湘潭等地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度相對(duì)較快，中西部的邵陽(yáng)、懷化、湘西土家族苗族自治州等由于區(qū)位條件不佳和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平滯后等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后。本文對(duì)湖南省住房支付能力時(shí)空演化規(guī)律進(jìn)行分析，并對(duì)區(qū)域住房支付能力調(diào)控政策效果進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)。本文所使用的湖南省14個(gè)市州的房?jī)r(jià)和收入等數(shù)據(jù)均來(lái)源于歷年《湖南統(tǒng)計(jì)年鑒》以及各市州統(tǒng)計(jì)年鑒等?？紤]數(shù)據(jù)可得性和可比性，本文選擇2008—2020年作樣本期。

(二)住房支付能力時(shí)序演化特征

總體上看(圖1)，湖南省平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，均值由2008年的1639元/平方米上漲到2020年的5583元/平方米，并表現(xiàn)為平穩(wěn)增長(zhǎng)(2008—2016年)和快速增長(zhǎng)(2016年至今)兩個(gè)階段。與快速上漲的住宅平均銷售價(jià)格相比，2008—2020年湖南省各市州城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入漲幅相對(duì)平穩(wěn)，從2008年的12650元穩(wěn)步提升到2020年的36530元。

圖1 2008—2020年湖南省房?jī)r(jià)、收入及住房支付能力變動(dòng)趨勢(shì)

從住房支付能力演變趨勢(shì)來(lái)看，2008—2020年湖南省房?jī)r(jià)收入比均值呈現(xiàn)出波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)。2008年房?jī)r(jià)收入比的均值為0.129，變異系數(shù)為0.176；2020年均值增加到0.155，變異系數(shù)為0.134，說(shuō)明近年來(lái)湖南省城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)加重，住房支付能力有所減弱，但仍然低于國(guó)際公認(rèn)的0.3合理標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步分析，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，失業(yè)人數(shù)顯著增加，住房市場(chǎng)剛性需求受到負(fù)向沖擊。我國(guó)政府迅速出臺(tái)了一系列“救市”政策，包括首套房貸利率優(yōu)惠、減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅等，刺激住房市場(chǎng)回暖。受上述宏觀調(diào)控政策的影響以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮，房?jī)r(jià)水平上漲速度超過(guò)收入上漲速度，使得房?jī)r(jià)收入比提高，住房支付能力降低。2013—2016年，湖南省出臺(tái)了嚴(yán)格的住房調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊炒房行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比有所下降，住房支付能力提升。2016—2018年，受房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的影響，房?jī)r(jià)收入比均值快速增加，由2016年的0.135上漲到2018年的0.155，增幅達(dá)14.8%，城鎮(zhèn)居民面臨的住房壓力持續(xù)增大。2018年之后房?jī)r(jià)收入比均值基本穩(wěn)定在0.155左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。從變異系數(shù)來(lái)看，2017年至今房?jī)r(jià)收入比的變異系數(shù)呈現(xiàn)整體提升趨勢(shì)，區(qū)域內(nèi)不同城市之間住房支付能力的空間分化加劇。

圖2為2008—2020年湖南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力的核密度分布圖。從曲線分布位置來(lái)看，2008—2020年隨著時(shí)間的推移，核密度圖整體呈現(xiàn)出“曲線右移，峰值先升后降，右拖尾不顯著”的演進(jìn)特征。具體來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比曲線中心以及變化區(qū)間逐漸向右移動(dòng)，表明湖南省房?jī)r(jià)收入比不斷提升，尤其是2012年快速右移，城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)加重，住房支付能力削弱。曲線在2016年部分左移，可能與各地區(qū)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度、密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策有關(guān)。2020年曲線大幅度右移，且峰值下降明顯，在此階段房?jī)r(jià)收入比持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民住房支付能力不斷削弱。此外，曲線的主峰高度呈現(xiàn)出先下降再上升后下降的演變趨勢(shì)， 2016年主峰高度迅速增加且在2020年有所下降，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)收入比空間差距擴(kuò)大。

圖2 2008—2020年湖南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力核密度分布圖

從橫向比較視角考察區(qū)域住房支付能力演變趨勢(shì)，能夠更加客觀地評(píng)估湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況(表1)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為0.225，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到了0.498、0.442和0.876，中部六省其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了0.2，其中合肥高達(dá)0.297。與全國(guó)整體相比，湖南省房?jī)r(jià)收入比維持在較低水平，城鎮(zhèn)居民具有良好的住房支付能力。這表明了近年來(lái)湖南省住房調(diào)控政策的有效性，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

表1 2020年全國(guó)及部分城市房?jī)r(jià)收入比

(三)住房支付能力調(diào)控政策及效果評(píng)析

城市房?jī)r(jià)上漲和住房支付能力危機(jī)沒(méi)有單一解決方案，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)均制定和實(shí)施了多方面的宏觀調(diào)控政策，以提升居民住房支付能力。理論分析和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，政府主要通過(guò)三種方式干預(yù)住房市場(chǎng)、解決住房支付能力危機(jī)，包括改善住房市場(chǎng)的運(yùn)行、增加低成本住房的供應(yīng)、對(duì)住房成本進(jìn)行補(bǔ)貼等。在實(shí)踐過(guò)程中，湖南省緊緊圍繞中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”精神以及國(guó)務(wù)院“控房?jī)r(jià)、防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的總體要求，遵循“以人為本”的理念，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，頒布并實(shí)施了一系列住房支付能力調(diào)控措施，努力提升群眾居住獲得感、幸福感、安全感。政策的核心是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而提升住房支付能力。具體政策措施包括：

第一，供需雙向調(diào)節(jié)，多措并舉穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。近年來(lái)，湖南省政府同時(shí)實(shí)施多項(xiàng)住房調(diào)控政策，需求側(cè)和供給側(cè)雙向發(fā)力，從限購(gòu)、限售、土地、金融等方面提出一攬子解決辦法，多管齊下抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)(圖3)。從需求側(cè)來(lái)看，湖南省政府主要通過(guò)限購(gòu)政策、房屋契稅政策、人才購(gòu)房限制等擠出投機(jī)性需求和投資性需求，促使房?jī)r(jià)回歸均衡，提高住房支付能力。如長(zhǎng)沙市執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，明確規(guī)定本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后才能購(gòu)買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭只有落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))，才能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。供給端方面，重點(diǎn)通過(guò)土地政策、限售政策、限價(jià)政策等影響住房供給，促使住房市場(chǎng)走向均衡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年長(zhǎng)沙市商住用地供給面積達(dá)到了220萬(wàn)平方米，住宅土地供應(yīng)面積達(dá)到了279.46萬(wàn)平方米，近十年人均土地供給面積超15平方米/人。充足的土地供應(yīng)為住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

圖3 湖南省住房支付能力調(diào)控措施

第二，以制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。良好的制度環(huán)境是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。近年來(lái)，湖南省政府積極落實(shí)城市主體責(zé)任制，建立健全監(jiān)管制度、房地產(chǎn)金融制度等制度體系，不斷強(qiáng)化監(jiān)督管理，完善住房制度框架；強(qiáng)化房地產(chǎn)金融審慎管理，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管，借助大數(shù)據(jù)等限貸信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合監(jiān)管、精準(zhǔn)調(diào)控，嚴(yán)格防范消費(fèi)貸等資金流入住房市場(chǎng)，確保住房交易資金安全；聚焦風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)防聯(lián)控，推進(jìn)住房全生命周期監(jiān)管改革，不斷完善以房屋網(wǎng)簽備案為核心的“一網(wǎng)通辦”平臺(tái)。此外，加強(qiáng)戶籍制度等房地產(chǎn)配套設(shè)施管理，通過(guò)制度建設(shè)堵塞房地產(chǎn)投機(jī)和炒作的漏洞。如長(zhǎng)沙市將購(gòu)房條件與落戶條件適度分離，杜絕寬松落戶、制造機(jī)會(huì)落戶甚至造假落戶來(lái)購(gòu)房炒房的途徑和行為，保障有序落戶。上述政策措施有利于從源頭上穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康向好發(fā)展。

第三，強(qiáng)化預(yù)期管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。市場(chǎng)預(yù)期是影響房?jī)r(jià)漲跌的重要因素，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲預(yù)期將導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格非理性上揚(yáng)。在住房調(diào)控過(guò)程中，湖南省政府注重對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。如長(zhǎng)沙市通過(guò)限購(gòu)、限貸、限售等一系列政策的配套使用，抑制外地投資投機(jī)群體“快進(jìn)快出”的短期持有心理，促使市場(chǎng)逐步形成了“讓炒房客有去無(wú)回”的預(yù)期，有效消除價(jià)格預(yù)期下的“房?jī)r(jià)自我支持”機(jī)制，抑制了住房市場(chǎng)非理性需求，進(jìn)而促使房?jī)r(jià)回歸長(zhǎng)期均衡價(jià)格。而益陽(yáng)、衡陽(yáng)等去庫(kù)存壓力較大的城市，則主要通過(guò)宏觀調(diào)控、輿論引導(dǎo)、監(jiān)測(cè)預(yù)警等措施，加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)踐表明，近年來(lái)湖南省積極落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施住房支付能力調(diào)控政策，取得了良好效果。在宏觀方面，不斷完善的制度設(shè)計(jì)為住房市場(chǎng)發(fā)展提供了保障；在微觀方面，對(duì)住房消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行同步調(diào)節(jié)。宏微觀相結(jié)合，基本實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。此外，實(shí)施兼顧需求側(cè)和供給側(cè)的政策。一方面對(duì)剛性住房需求、投資性需求和投機(jī)性需求進(jìn)行精準(zhǔn)區(qū)分，在遏制投資投機(jī)性需求的同時(shí)保護(hù)了城鎮(zhèn)居民的剛性需求。首次置業(yè)、本省市戶籍等剛需群體成為湖南省購(gòu)房主體，形成了由消費(fèi)需求主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。另一方面住房供給得到合理調(diào)控，逐步構(gòu)建起“低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場(chǎng)”的多層次住房供應(yīng)體系，不斷緩解住房供需基本矛盾。與全國(guó)相比，湖南省房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理，城鎮(zhèn)居民具有良好的住房支付能力，住房調(diào)控成效逐漸轉(zhuǎn)化為支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、提高居民幸福感的驅(qū)動(dòng)力。

三、區(qū)域住房支付能力的空間分布特征及差異化調(diào)控路徑

(一)區(qū)域住房支付能力的空間分布特征

受地理位置、資源稟賦等因素影響，不同區(qū)域住房市場(chǎng)差異較大，房?jī)r(jià)、居民收入以及住房支付能力表現(xiàn)出較強(qiáng)的空間異質(zhì)性。從住房支付能力空間格局來(lái)看，2015年以前湖南省房?jī)r(jià)收入比高值區(qū)集中在以長(zhǎng)沙為中心的長(zhǎng)株潭區(qū)域和以張家界市為中心的湘北區(qū)域。上述地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房支付能力較弱，面臨較大住房壓力。長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市，雖然居民收入較高，但房?jī)r(jià)水平更高，所以住房支付能力較低。2015年之后，長(zhǎng)株潭區(qū)域房?jī)r(jià)收入比明顯下降，住房支付能力逐漸提高，這主要得益于有效的住房調(diào)控政策。長(zhǎng)沙市先后出臺(tái)了“3·18”“5·20”“9·23”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，2018年又出臺(tái)了“6·25”反炒房系列措施，全面打響“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，使得房?jī)r(jià)上漲速度放緩，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)降低。湘西北的張家界、常德等地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入漲幅顯著低于房?jī)r(jià)上漲速度，房?jī)r(jià)收入比維持在較高水平。作為國(guó)際旅游城市，張家界近年來(lái)吸引了眾多資金流入，外來(lái)投資和投機(jī)的客戶群體增多，再加上農(nóng)村人口及周邊地區(qū)人群進(jìn)城購(gòu)房需求大幅增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)走向繁榮，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。但受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、基礎(chǔ)設(shè)施落后等因素影響，張家界地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平較低，且增速落后于房?jī)r(jià)上漲增速，房?jī)r(jià)收入比維持在較高水平，住房支付能力有待提升(表2)。

表2 2008—2020年湖南省14個(gè)市州房?jī)r(jià)收入比

2020年，房?jī)r(jià)收入比高值區(qū)集中在湘西北張家界市、常德市、岳陽(yáng)市，以及湘南的永州市，長(zhǎng)株潭區(qū)域的住房市場(chǎng)較為穩(wěn)定，住房支付能力較強(qiáng)。房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出自湘西北向湘東南逐步降低的空間格局，這意味著住房支付能力自湘西北向湘東南逐漸提高。

(二)基于住房支付能力的市州類型劃分及其住宅市場(chǎng)發(fā)展路徑選擇

根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的時(shí)空演化特征，進(jìn)一步將湖南省14個(gè)市州住房市場(chǎng)發(fā)展劃分為四種類型：①房?jī)r(jià)收入比下降，住房支付能力逐漸提升：長(zhǎng)沙市、邵陽(yáng)市。2011年以來(lái)，長(zhǎng)沙市受一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施影響，住宅銷售價(jià)格增速較為平緩，房?jī)r(jià)收入比較低。邵陽(yáng)市房?jī)r(jià)一直處于較低水平，但收入增長(zhǎng)速度較快，房?jī)r(jià)收入比近年來(lái)持續(xù)下降，住房支付能力得到提升。②房?jī)r(jià)收入比在波動(dòng)中上升，住房支付能力降低，包括張家界市、岳陽(yáng)市、永州市、婁底市。近年來(lái)，隨著“一帶一部”“洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈”等國(guó)家戰(zhàn)略的深入實(shí)施，上述地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度加快，帶動(dòng)住房市場(chǎng)繁榮發(fā)展，住房支付能力逐漸降低，城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)不斷加重。③房?jī)r(jià)收入比先上升后下降再上升，呈N字形趨勢(shì)：湘西州、株洲市、湘潭市、益陽(yáng)市。上述地區(qū)房?jī)r(jià)收入比在2011年左右達(dá)到較高值，住房負(fù)擔(dān)較重，隨后出現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，直到2015—2016年，房?jī)r(jià)收入比在達(dá)到局部低值后再次上揚(yáng)。④房?jī)r(jià)收入比較為穩(wěn)定：郴州市、衡陽(yáng)市、懷化市、常德市。這四個(gè)城市住房支付能力較為穩(wěn)定，房?jī)r(jià)收入比基本維持在0.13～0.16。

研究發(fā)現(xiàn)，住房支付能力會(huì)根據(jù)時(shí)間和城市的變化而變化。因此，不同類型城市應(yīng)當(dāng)采取差異化的住房支付能力調(diào)控措施。對(duì)于張家界、岳陽(yáng)、永州等住房支付能力逐漸下降的城市，亟須通過(guò)宏觀調(diào)控改善住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)調(diào)整到合理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。為了緩解住房市場(chǎng)壓力、留住人才，這些城市還應(yīng)該大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，滿足人民群眾多樣化的居住需求。同時(shí)，多渠道促進(jìn)居民增收，完善收入分配制度，提升城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力和住房支付能力。此外，住房貸款是我國(guó)居民部門債務(wù)的主要形式，與商業(yè)銀行貸款相比，住房公積金制度具有貸款利率低、支取政策寬松的特點(diǎn)，能夠極大地降低使用者的住房成本，因此地方政府應(yīng)當(dāng)積極完善住房公積金制度，強(qiáng)化住房公積金的保障功能，緩解家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而提高居民住房支付能力。

對(duì)于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)等住房支付能力提升的城市，應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)保持現(xiàn)有住房調(diào)控的成效，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的供需動(dòng)態(tài)平衡，同時(shí)大力規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)。長(zhǎng)沙作為新一線城市近年來(lái)吸引了大量人才、信息、資金等優(yōu)勢(shì)資源的流入，住房市場(chǎng)面臨較大壓力。未來(lái)長(zhǎng)沙市住房調(diào)控政策的重點(diǎn)是針對(duì)各類需求實(shí)行差別化的調(diào)控政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)建立分類保障體系，包括針對(duì)低收入人群供應(yīng)公租房、定向限價(jià)商品住房等保障房，對(duì)剛需人群提供政府限價(jià)住房，對(duì)高收入人群提供改善性住宅。此外，需要進(jìn)一步通過(guò)培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提升城市綜合承載力和居民住房支付能力。

近年來(lái)湘西州、株洲、湘潭、益陽(yáng)等城市房?jī)r(jià)收入比呈上揚(yáng)趨勢(shì)，居民住房支付能力下降。其中，株洲市和湘潭市住房支付能力下降主要是房?jī)r(jià)的快速提升導(dǎo)致。隨著長(zhǎng)株潭一體化的不斷推進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)住房市場(chǎng)聯(lián)系更為密切，長(zhǎng)沙市實(shí)行限購(gòu)限貸等政策之后，部分無(wú)法獲得購(gòu)房資格的消費(fèi)者向周邊城市轉(zhuǎn)移，在一定程度上拉升了周邊城市住房需求和房?jī)r(jià)?；诖耍磥?lái)株洲、湘潭兩地要加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)住房調(diào)控統(tǒng)籌工作，及時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的調(diào)控措施，穩(wěn)定本地住房市場(chǎng)，防止長(zhǎng)沙樓市調(diào)控“溢出效應(yīng)”的沖擊。同時(shí)提高教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，增強(qiáng)城市吸引力和承載力。對(duì)于郴州、衡陽(yáng)、懷化等住房支付能力較為穩(wěn)定的城市，一方面要構(gòu)建起科學(xué)的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，細(xì)化評(píng)價(jià)單元，對(duì)住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行有效監(jiān)控，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)，確保市場(chǎng)穩(wěn)定；另一方面要積極推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升居民收入水平，進(jìn)而增強(qiáng)居民住房支付能力。

四、結(jié)論與討論

住房支付能力是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的綜合性指標(biāo)。在梳理住房支付能力影響因素及其調(diào)控政策等相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，以湖南省14個(gè)市州為例，探討區(qū)域住房支付能力時(shí)空演化規(guī)律，并總結(jié)住房支付能力差異化提升路徑。主要結(jié)論如下：第一，2008—2020年湖南省房?jī)r(jià)收入比均值呈現(xiàn)出波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，城鎮(zhèn)住房支付能力有所減弱，但均低于全國(guó)整體水平和國(guó)際公認(rèn)的0.3的合理標(biāo)準(zhǔn)；第二， 2015年之后，房?jī)r(jià)收入比在空間上呈現(xiàn)出湘西北地區(qū)較高、湘東南地區(qū)較低的趨勢(shì)，這意味著住房支付能力自湘西北向湘東南地區(qū)遞增；第三，根據(jù)房?jī)r(jià)收入比演化特征，可以將湖南省14個(gè)市州的住房市場(chǎng)劃分為四種類型，不同類型的城市采取差異化的住房支付能力調(diào)控措施。

綜上，建議：保持住房支付能力調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持房住不炒，多措并舉穩(wěn)定城市住房?jī)r(jià)格，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；完善收入分配制度，擴(kuò)大高質(zhì)量就業(yè)崗位，提高城市中低收入群體的收入水平，進(jìn)而提升城鎮(zhèn)居民住房支付能力，促進(jìn)共同富裕；積極落實(shí)租購(gòu)并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，滿足不同收入家庭的多樣化住房需求；提高住宅供給中保障性住房的占比，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，提升中低收入家庭的住房支付能力，增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民的獲得感、幸福感；鑒于住房支付能力會(huì)根據(jù)時(shí)間和城市的變化而變化，需要因城因地施策，增強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平；充分認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，構(gòu)建起跨區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，完善和落實(shí)各項(xiàng)住房支付能力調(diào)控政策，推動(dòng)區(qū)域聯(lián)合發(fā)展。