疫情下的房租反彈虛實(shí)

蔣芷毓

1月25日，浙江杭州市的一處保障性租賃住房小區(qū)。圖/中新

唐瀟在上海解封后收到了房東要求漲租的通知。她和朋友租住在上海浦東的一套兩居室，月租金近五千元?！跋仁钦f(shuō)漲20%，后來(lái)說(shuō)每月漲800塊，再談到每月漲400塊?！碧茷t說(shuō)，“漲幅很隨意，房東只說(shuō)要市場(chǎng)價(jià)。”

溫欣則直接選擇了長(zhǎng)租酒店。她租在長(zhǎng)寧定西路附近，周?chē)囊痪邮覞q到了月租金五千元以上，她轉(zhuǎn)而租下了每月六千元出頭的長(zhǎng)租酒店復(fù)式單間，“設(shè)施更便利”。

受疫情等因素影響，北京、上海等一線城市租房市場(chǎng)在5月持續(xù)走低。到6月，疫情趨穩(wěn)、畢業(yè)季來(lái)臨，上海一些區(qū)域租房需求上升，交易量及租金都有所反彈。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2022年6月，全國(guó)65城新增掛牌房源平均租金為30.31元/m2/月，環(huán)比上漲0.27%，基本與上月持平，僅上海環(huán)比上漲0.8%。

在一線城市中，上海租房市場(chǎng)整體表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，也引起了對(duì)房租上漲原因的討論?！白饨鹗袌?chǎng)變化比想象的復(fù)雜。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問(wèn)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，“它不僅受供需關(guān)系影響，也有季節(jié)性變化，還受消費(fèi)人群的支付能力、收入預(yù)期等條件影響。”

在疫情與商業(yè)模式多重因素影響下，個(gè)別長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)難題再次受到關(guān)注。由于疫情反復(fù)，導(dǎo)致保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)推遲，長(zhǎng)租市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏也被打亂。

唐瀟住的單間不到十平方米，家電老舊。疫情期間冰箱故障，煤氣點(diǎn)不著，洗手間燈也壞了。城市解封加上畢業(yè)季，租房需求旺盛，唐瀟看好的幾個(gè)房子都很快出租了。她和朋友只能接受了房東每月漲租400元的要求?！靶^(qū)據(jù)說(shuō)被劃進(jìn)了學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)漲了，房東說(shuō)每年都要漲房租?！碧茷t說(shuō)。

多名租住在上海的消費(fèi)者反映6月房租上漲。住在普陀區(qū)的張娜解封后本想換房，但發(fā)現(xiàn)周?chē)姆吭雌毡樯蠞q，“我們關(guān)注長(zhǎng)寧的一個(gè)小區(qū)，到地鐵步行一公里，兩居室前年月租金6200元，去年7500元，今年漲到8500元了?！睆埬日f(shuō)，“中介跟我說(shuō)，要是實(shí)在想租，可以9月份再看。”在普陀區(qū)，張娜封控期間看的房源租金每月6000元出頭，解封后跳漲到了7900元，“還一下就搶掉了?！?/p>

一名在上海從事租房業(yè)務(wù)三年的個(gè)人中介告訴《中國(guó)新聞周刊》，她負(fù)責(zé)東華大學(xué)、華師大附近房源，解封后租房需求井噴，她和丈夫每天都有好幾個(gè)新簽約。

房東朱雅青則覺(jué)得，今年上海房租和去年最高點(diǎn)“沒(méi)法比”。她去年在靜安中心區(qū)域以500萬(wàn)元總價(jià)、10萬(wàn)元稅費(fèi)購(gòu)入了一套40平方米開(kāi)間，去年10月以8500元/月出租，但在今年5月被租客退租了?！斑@是1987年建的老房子?！敝煅徘嗪軣o(wú)奈，“租客洗澡不開(kāi)窗，衛(wèi)生間吊頂、衣柜都發(fā)霉了，退租后只能整修，現(xiàn)在還沒(méi)租出去。她現(xiàn)在每月還貸17000元，即使能以8500元/月出租，按每年房租總額/每平方米售價(jià)計(jì)算，租金回報(bào)率也只有0.8。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，上海剛解封時(shí)，成交量及租金都有較為明顯的上漲。58安居客房產(chǎn)研究院《全國(guó)租賃市場(chǎng)6月月報(bào)》顯示，一線城市掛牌租金整體走弱，僅上海環(huán)比上漲。在掛牌供應(yīng)上，上海環(huán)比上漲147%，租賃需求熱度環(huán)比上漲95%。

由于租房市場(chǎng)龐大，機(jī)構(gòu)中介、個(gè)人中介、二房東等各自占有市場(chǎng)份額，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)口徑也有所差異。從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市統(tǒng)計(jì)局顯示，北京租賃房房租6月環(huán)比上漲0.1%，同比下降0.2%。上海市統(tǒng)計(jì)局目前只公布了5月居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)，居住指數(shù)環(huán)比上漲1.2，同比下降0.1。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎告訴《中國(guó)新聞周刊》，根據(jù)魔方公寓對(duì)房租市場(chǎng)整體的監(jiān)測(cè)，6月上海民宅合租價(jià)格經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的階段，合租單間平均價(jià)格從6月1日到6月8日降到了最低2200元/月，又從6月15日開(kāi)始一路上漲，6月29日漲到了2535元/月。北京民宅合租價(jià)格也在6月下半旬回暖，7月初漲到了3200元/月。

作為集中式長(zhǎng)租公寓，胡鼎說(shuō)，魔方公寓出租率通常維持在90%～95%，受疫情影響，簽約情況“只出不進(jìn)”，出租率在4月、5月有所下降。6月上海解封后，在預(yù)料到租房市場(chǎng)熱度上升將會(huì)推高房租的趨勢(shì)下，魔方公寓決定不漲租金，并給予應(yīng)屆畢業(yè)生租金優(yōu)惠，出租率很快回暖至疫情前水平。

城市內(nèi)部區(qū)域分化也較為顯著。盧文曦分析，在大學(xué)附近、交通樞紐附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源漲幅明顯，地段好、物業(yè)管理好、樓齡新的房源漲幅能達(dá)到5%～7%。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，疫情后，以白領(lǐng)為主力客群的3001～6000元/月/套價(jià)格段需求占比上升4.8%，而以藍(lán)領(lǐng)為主力客群的1501～3000元/月/套價(jià)格段需求占比下降5.3%。58安居客房產(chǎn)研究院分析稱，這是由于服務(wù)業(yè)受疫情影響相對(duì)更嚴(yán)重。

“租金中間段的房源受疫情影響小，兩端影響大?！焙υ鴮?duì)2020年疫情后租房市場(chǎng)變化進(jìn)行分析，他發(fā)現(xiàn)月租金在1000以下的房源交易量顯著下降、房租降低，“比如廣州增城，通常是外來(lái)務(wù)工人員租住于此，騎電動(dòng)車(chē)上班，收入受影響離開(kāi)這個(gè)城市后，由于交通不便，其他人也不會(huì)選擇搬過(guò)來(lái)，這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格就在下調(diào)?！?/p>

由于缺乏整體市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)口徑，房租市場(chǎng)的變化很難用某一組數(shù)字衡量。不過(guò)，通過(guò)綜合多方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)、對(duì)比各區(qū)域房源抽樣、結(jié)合個(gè)體經(jīng)歷，仍然能略窺一二。

從整體市場(chǎng)看，58安居客房產(chǎn)研究院稱，二季度由于一線城市受到疫情影響，人口跨域流動(dòng)受限，租賃市場(chǎng)步入淡季，6月租房市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)也并不認(rèn)為目前租金上漲壓力較大。“部分區(qū)域房租上漲，一來(lái)是季節(jié)性的，其次它很快就會(huì)回落，而且回落的幅度有可能比往年更嚴(yán)峻。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，“目前并不具備房租上漲的條件，房租受就業(yè)市場(chǎng)、個(gè)人收入預(yù)期影響大?！?/p>

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，疫情后，一些租戶存在改善租房的需求，暴露出來(lái)的社區(qū)服務(wù)問(wèn)題、合租問(wèn)題等會(huì)通過(guò)換房解決，租房熱度提升從而導(dǎo)致部分區(qū)域房租上漲。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租房市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分化顯著，部分消費(fèi)者能實(shí)現(xiàn)改善租房的需求，但在失業(yè)率抬升的背景下，年輕人的支付能力下降，房租消費(fèi)也會(huì)隨之降級(jí)。

“租賃高峰期主要是農(nóng)歷新年后和六七月的畢業(yè)季兩段時(shí)間?！北R文曦也認(rèn)為上海房租上漲有季節(jié)性因素，“加上4月、5月封控產(chǎn)生的租房需求積累，解封后需求端回升明顯?！?/p>

從住房的供需關(guān)系來(lái)看，一線城市“缺房”情況長(zhǎng)期存在。今年高校畢業(yè)生首次突破千萬(wàn)規(guī)模，其中上海市高校畢業(yè)生共22.7萬(wàn)人，較去年增加2萬(wàn)人，增量為5年來(lái)最多。上海市也在通過(guò)放寬落戶限制等方式“搶人”，作為特大城市，對(duì)年輕人的吸引力仍然存在。

盧文曦從租金回報(bào)率的角度分析稱：房租上漲與房?jī)r(jià)有關(guān)。上海房?jī)r(jià)在前幾年漲幅較大，新購(gòu)房的房東為了維持租金回報(bào)率，會(huì)選擇提高租金。

“二手房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)在17個(gè)月后遞延到二手房租金的上漲。”胡鼎通過(guò)分析中國(guó)從2005年至今的房?jī)r(jià)、房租數(shù)據(jù)得出上述結(jié)論，“二手房交易完之后，一般買(mǎi)賣(mài)不破租約，會(huì)在之后換租期時(shí)漲租，上海剛好在去年上半年是房?jī)r(jià)上漲的高點(diǎn)?！?/p>

另一個(gè)關(guān)于上海房租上漲的推測(cè)是中介、二房東壟斷房源推高租金。目前，各地租房市場(chǎng)缺乏權(quán)威口徑的市占率分析，由于租賃市場(chǎng)不如房屋買(mǎi)賣(mài)管控嚴(yán)格，不會(huì)強(qiáng)制到交易中心備案，也難以印證是否存在機(jī)構(gòu)中介、二房東壟斷的情況。

7月18日，《中國(guó)新聞周刊》記者搜索鏈家上海官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，有24407套待租房源，我愛(ài)我家上海則有14806套待租房源，租房市場(chǎng)兩大龍頭中介機(jī)構(gòu)全部房源不足4萬(wàn)套，不過(guò)，胡景暉認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)并不等于其掌握的所有房源，難以說(shuō)明各個(gè)機(jī)構(gòu)滲透率。

“從動(dòng)機(jī)上來(lái)講，由于疫情影響簽約，中介、二房東可能有漲價(jià)補(bǔ)償?shù)男睦??！焙皶熣f(shuō)，“但是否能實(shí)現(xiàn)漲價(jià)，取決于消費(fèi)者買(mǎi)不買(mǎi)單?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，中介、二房東不像開(kāi)發(fā)商能影響供給，要單方面提高租金很難。

房租上漲也被認(rèn)為與整治群租房有關(guān)。根據(jù)“上海城管”微信公眾號(hào)，6月解封后，長(zhǎng)寧、普陀等地開(kāi)展整治群租執(zhí)法行動(dòng)?！吧虾３枪堋惫娞?hào)稱，人員聚集度較高的群租房容易成為小區(qū)的防疫“漏洞”，由群租引發(fā)的疫情傳播風(fēng)險(xiǎn)和消防安全隱患不容忽視，6月17日，上海長(zhǎng)寧天山路街道綜合執(zhí)法隊(duì)共查處群租點(diǎn)位8處，清除人員60余人，拆除高低床位31張。

整治群租房后，消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)向更偏遠(yuǎn)的地段租房，從而推高該區(qū)域房租。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，群租是消費(fèi)者的理性選擇，在收入限制下，只能承擔(dān)群租的價(jià)格。整治群租后，會(huì)讓這部分租房者住得更偏遠(yuǎn)、更隱蔽。

決定房租變化的根本仍然是供需問(wèn)題。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《中國(guó)新聞周刊》，總體來(lái)看一線城市的租賃市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，不同區(qū)域之間的差異較大，尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點(diǎn)附近的需求明顯大于供給，部分郊遠(yuǎn)區(qū)域則會(huì)呈現(xiàn)相反情況。

胡景暉也認(rèn)為，供應(yīng)不足的情況仍然存在，由于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)微薄，擴(kuò)張緩慢，市面上長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品相對(duì)較少。

2017年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)后，為快速擴(kuò)張，一些運(yùn)營(yíng)方采用了“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等金融杠桿，釀下危機(jī)。此后，長(zhǎng)租公寓租金貸納入監(jiān)管，融資途徑受到限制。

長(zhǎng)租公寓一直面臨盈利難題。6月，優(yōu)家青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)爆出“撤租”事件，其北京蘇州橋社區(qū)因欠繳租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金等相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致原有租賃合同終止?！耙咔橛绊懴?，原本利潤(rùn)微薄的長(zhǎng)租公寓資金鏈更為緊張?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，“加上過(guò)去幾年資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，用高拿房成本搶房，積累的庫(kù)存可能到今年才消化完，租金又有天花板，沒(méi)有金融工具就會(huì)出問(wèn)題?！?/p>

“長(zhǎng)租公寓最難的是規(guī)?；?，一旦規(guī)?；?，利潤(rùn)反而更低了?！焙φf(shuō)，“中后臺(tái)搭建需要更加精細(xì)化，如果盲目搭了大的公司中后臺(tái)，前臺(tái)的收入將無(wú)法覆蓋后臺(tái)的成本?！?胡鼎認(rèn)為，一些長(zhǎng)租公寓在本地發(fā)展很好，但進(jìn)入多個(gè)城市容易水土不服，多個(gè)城市的管理成本將是幾何倍數(shù)的上升。

新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏表示，長(zhǎng)租公寓過(guò)往的包租模式在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下面臨拿房成本高、融資難等困境，靠自身的造血功能無(wú)法創(chuàng)造持續(xù)良好的盈利，而且抵御重大風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，若沒(méi)有優(yōu)惠的貸款金融的支持，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)較為困難。

張波分析，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展這兩年相對(duì)緩慢，尤其是各地政府加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管后，長(zhǎng)租公寓的無(wú)序擴(kuò)張現(xiàn)象已經(jīng)得到有效控制，資本市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓也更為謹(jǐn)慎，長(zhǎng)租公寓的融資門(mén)檻同步提升明顯。另一方面，各地不斷出臺(tái)租賃相關(guān)法規(guī)，尤其是限制“N+1”對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響較為明顯，部分法規(guī)較嚴(yán)城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面臨萎縮狀態(tài)。

一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓被部分銀行歸類(lèi)于房地產(chǎn)行業(yè)，融資渠道有限。今年2月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理?！笆袌?chǎng)化長(zhǎng)租公寓仍然需要大型金融機(jī)構(gòu)的資金支持，其他籌資渠道如私募基金等成本相對(duì)高昂，如果有銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金投入，將會(huì)促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展?！焙φf(shuō)。

此外，胡景暉注意到，由于疫情反復(fù)，導(dǎo)致保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)推遲，一些市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房裝修、掛牌出租也有所延遲。

6月16日，上海市一家房產(chǎn)中介公司櫥窗內(nèi)的房屋租售信息。圖/IC

“保障性租賃住房推進(jìn)節(jié)奏相對(duì)較慢，尤其是2022年不少城市的土地供給中，保障性租賃配建的情況有所減少?！睆埐ǚQ，“預(yù)計(jì)在商品房交易市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定后，會(huì)加快租賃房源的建設(shè)節(jié)奏?！?/p>

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房的意見(jiàn)》，將加快保障性租賃住房。以上海為例，在“十四五”期間，將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套，占住房計(jì)劃供應(yīng)總量的40%。這意味著由國(guó)企主導(dǎo)的保障性租賃住房將對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。

王戈宏對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，保障性租賃住房會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)形成差異化供應(yīng)，能豐富租賃住房的品類(lèi)。在很多城市的市中心、交通樞紐地段，國(guó)有保租房相較于市場(chǎng)化的公寓運(yùn)營(yíng)方在拿地上更有優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，在目前各地頒布的政策中，多地對(duì)保障性租賃住房租金價(jià)格進(jìn)行限價(jià)。例如，6月22日，昆明要求租金不超市價(jià) 85%。胡景暉認(rèn)為，保障性租賃住房獲得了政策上的支持，但房租管制會(huì)影響市場(chǎng)主體參與的積極性。

此前高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真撰文稱，硬性租金管制弊大于利，需要審慎采用。租金管制將減少供應(yīng)，并在中長(zhǎng)期推高租金價(jià)格，最終導(dǎo)致政府被迫用新增國(guó)土用地來(lái)補(bǔ)缺，加大財(cái)政壓力。此外，租金管制將迫使市場(chǎng)供應(yīng)大量低質(zhì)量產(chǎn)品，形成逆向淘汰。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些城市的保障性租賃住房選址偏遠(yuǎn)，交通不便，影響房源質(zhì)量。另一方面，住房等存量資產(chǎn)被納入保障性租賃住房，使得新增供應(yīng)量有限。

保障性租賃住房可以由市場(chǎng)主體參與投資，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓也可以申請(qǐng)納入保障性租賃住房管理。以上海為例，“上海市政府會(huì)邀請(qǐng)市場(chǎng)上的8～10個(gè)評(píng)估公司，綜合考慮房源品相、家具配套等情況對(duì)保障性租賃住房進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，如果定價(jià)連前期的裝修和改造成本都收不回的話，政府部門(mén)也會(huì)再給一些支持?！焙Ρ硎荆爸灰芾砜茖W(xué)，相信非常多的資本愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，唐瀟、溫欣、朱雅青、張娜為化名）