住房租賃企業(yè)風(fēng)險評價體系研究

高鐵林 盧越 許東海

一、引言

十九大報告中明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要改變我國的住房改革目標(biāo)，建設(shè)與運行房屋租賃市場，加快住房制度改革與建立長效的租房機制。住房改革目標(biāo)的變化意味著我國將改變房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的局面，解決“輕租重售”“輕租重購”的問題，并推行“多主體、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，補齊國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展存在的短板。

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)長租公寓模式是我國當(dāng)前住房租賃企業(yè)主要發(fā)展模式。重資產(chǎn)長租公寓模式，即企業(yè)通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。輕資產(chǎn)長租公寓模式與重資產(chǎn)長租公寓模式的經(jīng)營模式不同，前者通常是以資本為核心，運用杠桿原理，以最小投入實現(xiàn)報表最大化的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，而后者的核心是土地。本文首先對住房租賃企業(yè)的相關(guān)文獻進行梳理，然后根據(jù)兩類住房租賃企業(yè)的特點，結(jié)合當(dāng)前國家政策背景，詳細(xì)分析其所面臨的主要風(fēng)險，并構(gòu)建其風(fēng)險評價體系。

二、我國長租公寓的整體發(fā)展情況

自1998 年我國開始實施城鎮(zhèn)住房改革后，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。我國住房租賃市場一直存在租賃房源供給不足、市場不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善的問題。中國長租公寓產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：崛起（2011—2014）、激進擴張（2015—2019）和放緩（2020年以來）。

在21 世紀(jì)10 年代初期，越來越多的移民涌入城市以及缺乏高質(zhì)量的專業(yè)租賃服務(wù)，為風(fēng)險投資和私募股權(quán)公司投資長租公寓行業(yè)創(chuàng)造了機遇和動力。這些公司預(yù)計，由于對優(yōu)質(zhì)租賃住房的需求強勁增長以及特大城市的租賃住房制度化，租金將大幅上漲。風(fēng)險投資和私募股權(quán)公司的資金是該階段長租公寓公司的主要融資來源。在金融監(jiān)管不利的情況下，銀行和其他傳統(tǒng)金融機構(gòu)大多選擇保持距離。盡管融資選擇有限，但參與長租公寓行業(yè)的人數(shù)和投資資金量持續(xù)穩(wěn)定增長。2011 年至2014 年間，約有150家企業(yè)被設(shè)立為長租公寓類公司或其子公司。2015 年至2019 年間，約有750 家企業(yè)被創(chuàng)建為長租公寓型公司或其子公司。然而，長租公寓行業(yè)的增長勢頭在2020 年顯著減弱，部分原因是COVID-19 大流行造成的經(jīng)濟和社會沖擊。自2019 年以來，約有100 家長租公寓公司倒閉，主要原因是現(xiàn)金流崩潰。2020 年，隨著資金流入的急劇放緩，行業(yè)遭遇前所未有的市場困境，甚至一些行業(yè)龍頭企業(yè)資金緊張，瀕臨破產(chǎn)。

三、住房租賃輕資產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析

在政府的推動政策下，中國租賃住房行業(yè)近幾年成為資本投資的熱點。長租公寓是這個行業(yè)的核心。自2010年以來，租賃公司代表房東將公寓轉(zhuǎn)租給租戶的輕資產(chǎn)商業(yè)模式在中國長租公寓行業(yè)不斷發(fā)展。這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式有很大不同，傳統(tǒng)的租賃公司只出租有產(chǎn)權(quán)的房屋單元。

輕資產(chǎn)商業(yè)模式在中國長租公寓行業(yè)的流行是由一系列獨特的中國制度因素支撐的。在投資者方面，投資者在中國租賃住房領(lǐng)域采用建租或買租策略在財務(wù)上通常是不可接受的。與炒房等市場制度因素推動的房價飛漲相比，中國城市的租金收益率一直處于非常低的水平。在大多數(shù)中國城市，平均租金收益率（以年租金與房價的比率衡量）通常為1%～2%，甚至遠(yuǎn)低于銀行存款的利率。在房東方面，許多擁有多套房屋的業(yè)主不愿將空置物業(yè)直接出租給個人，他們擔(dān)心在運作良好的市場監(jiān)管下為個人租戶提供租賃服務(wù)會遇到煩人的麻煩。值得注意的是中國幾乎沒有征收房產(chǎn)稅，因此保持房屋空置的機會成本很低。2017年全國住戶調(diào)查顯示，中國城市住房總存量中有6500 萬套空置。在需求方面，需要更高質(zhì)量租賃服務(wù)的年輕應(yīng)屆畢業(yè)生和白領(lǐng)員工也更愿意從租賃機構(gòu)而不是直接從私人家庭租公寓。輕資產(chǎn)商業(yè)模式應(yīng)運而生，打破了三方進入租房市場的壁壘。

中國的輕資產(chǎn)長租公寓公司通常與出租公寓的業(yè)主簽訂為期3 ～5 年的長期代理合同，并代表業(yè)主獲得對公寓進行翻新和出租給租戶的權(quán)利。對于長租公寓投資者而言，通過輕資產(chǎn)商業(yè)模式參與該行業(yè)幾乎不需要資本投資，除了提供裝修和服務(wù)的小額支出，這降低了投資者進入該行業(yè)的資金需求，也是過去幾年長租公寓業(yè)務(wù)在中國快速擴張的重要原因。

總之，創(chuàng)新的金融工具和監(jiān)管不足的市場有效地促進了中國特大城市長租公寓產(chǎn)業(yè)的金融化。金融化戰(zhàn)略包括資產(chǎn)化、證券化、傳統(tǒng)融資和海外IPO。金融機構(gòu)的作用得到了特別的重視由政府加速長租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，快速的金融化和金融機構(gòu)的無節(jié)制經(jīng)營導(dǎo)致金融風(fēng)險失控，長租公寓公司破產(chǎn)數(shù)量在過去幾年急劇增加。在涉及租賃貸款的情況下，情況尤其復(fù)雜，因為即使在長租公寓公司倒閉后，簽訂租賃貸款合同的租戶仍需每月向抵押貸款發(fā)行人還款。事實上，在上海、杭州、南京等城市，許多租戶已被房東強迫搬出住房單元，因為他們的長租公寓公司拖欠付款。

四、住房租賃重資產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析

重資產(chǎn)長租公寓項目前期需要大量的資金投入、資金回報期限較長，急需改變當(dāng)前傳統(tǒng)融資方式難的現(xiàn)狀，需要創(chuàng)新融資渠道，根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，采取REITs 融資模式，既可以降低金融市場風(fēng)險的需求，又可以滿足我國地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。重資產(chǎn)長租公寓資金缺口量大，融資模式創(chuàng)新亟待解決，REITs 作為國外成熟的融資手段，在我國已陸續(xù)出現(xiàn)類REITs 產(chǎn)品上市。重資產(chǎn)長租公寓因自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可獲得穩(wěn)定的租金收益且有一定的物業(yè)增值收益，對開展重資產(chǎn)REITs 融資模式奠定堅實的基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前市場環(huán)境以及重資產(chǎn)長租公寓的特征，對重資產(chǎn)長租公寓REITs 的融資模式趨勢做出如下分析。

首先，由于我國目前還沒有產(chǎn)業(yè)型基金的相關(guān)政策出臺，根據(jù)證券投資基金法，契約型REITs 是我國目前適宜采取的組織形式，同時對于公司制的稅收減免等政策還存在空缺，若使用公司制，不僅面臨多重稅收問題而且政策、市場環(huán)境發(fā)展不完善，風(fēng)險可控能力較弱。

其次，我國目前長租公寓REITs 還處于發(fā)展初期，加之我國專業(yè)人才還較稀缺，目前封閉式運行模式可穩(wěn)定資產(chǎn)池資產(chǎn)，不因投資者隨時增加投資或贖回資產(chǎn)，引發(fā)現(xiàn)金流不穩(wěn)定等帶來的運行風(fēng)險。然后，面對重資產(chǎn)長租公寓的資金需求量大，周期長等特征，采用公募集資模式不僅融資渠道寬，且有利于分散風(fēng)險和滿足廣大投資者參與需要。

最后，基于重資產(chǎn)長租公寓資金量大、開發(fā)環(huán)節(jié)較復(fù)雜、參與主體較多，不確定性高等因素，重資產(chǎn)長租公寓EITs 宜選擇風(fēng)險較小的權(quán)益型投資方式。雖然抵押型收益較高，但其風(fēng)險大，在美國金融危機爆發(fā)時不堪一擊，所以后期發(fā)展比例明顯減少，國外形成了以權(quán)益型產(chǎn)品為主的發(fā)展局面，這符合國際成熟的REITs 體系。對于投資限制、股利分配等問題應(yīng)根據(jù)具體產(chǎn)品的特征來設(shè)置不同的要求。

五、輕重資產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價體系

學(xué)術(shù)界對于輕重資產(chǎn)在各類相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險研究，指標(biāo)多數(shù)是從政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、運營管理風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險等多方面考慮的，本文研究的重資產(chǎn)運營模式下的自建項目長租公寓，其EITs 融資模式中可能遇到的風(fēng)險有該融資模式下普遍可能遇到的風(fēng)險，也有與重資產(chǎn)長租公寓及其REITs 融資模式特點相關(guān)的風(fēng)險。因此，綜合輕重資產(chǎn)融資模式風(fēng)險、公租房、養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)研究，歸納總結(jié)從政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險、運營管理風(fēng)險、信用風(fēng)險、項目技術(shù)風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等8 個方面構(gòu)建長租公寓REITs 融資模式的風(fēng)險評價指標(biāo)框架。從環(huán)境風(fēng)險、信用風(fēng)險、改造風(fēng)險、產(chǎn)品風(fēng)險、管理風(fēng)險和資金風(fēng)險等6個方面構(gòu)建輕資產(chǎn)長租公寓的風(fēng)險評價指標(biāo)框架。根據(jù)上述梳理，可以得出其風(fēng)險評價體系如表1。

六、結(jié)語

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)長租公寓模式是我國當(dāng)前住房租賃企業(yè)主要發(fā)展模式。本文根據(jù)兩類住房租賃企業(yè)的發(fā)展情況和特點，結(jié)合當(dāng)前國家政策背景，詳細(xì)分析其所面臨的主要風(fēng)險，并構(gòu)建其風(fēng)險評價體系。輕資產(chǎn)長租公寓企業(yè)風(fēng)險主要從環(huán)境風(fēng)險、信用風(fēng)險、改造風(fēng)險、產(chǎn)品風(fēng)險、管理風(fēng)險和資金風(fēng)險等六個方面考慮。重資產(chǎn)長租公寓項目前期需要大量的資金投入、資金回報期限較長，可采取REITs 融資模式，本研究從政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險、運營管理風(fēng)險、信用風(fēng)險、項目技術(shù)風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等8 個方面構(gòu)建了長租公寓REITs 融資模式的風(fēng)險評價指標(biāo)框架。

表1 輕重資產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險情況