TOD上蓋項(xiàng)目施工組織重難點(diǎn)探究

劉 寅

(杭州越秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，浙江 杭州 215008)

0 引言

公共交通支撐和引導(dǎo)城市發(fā)展(Transit-Oriented Development，簡(jiǎn)稱TOD)，指以大運(yùn)量公共交通站點(diǎn)為核心，在其周邊進(jìn)行緊湊的、功能混合的、步行環(huán)境友好地高密度開(kāi)發(fā)，以促進(jìn)城市集約效應(yīng)的發(fā)揮，鼓勵(lì)綠色、健康和可持續(xù)發(fā)展的城市發(fā)展模式[1]。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，土地和都市整體規(guī)劃逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位,TOD模式也越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力[2]。目前在我國(guó)開(kāi)通軌道交通的40余個(gè)城市中，已有近一半城市出臺(tái)了TOD開(kāi)發(fā)相關(guān)政策。其中，北京、上海、廣州、深圳、成都等城市更是積極探索“軌道+物業(yè)”的TOD開(kāi)發(fā)模式。實(shí)踐證明，這一開(kāi)發(fā)模式既提高了土地的有效利用，也進(jìn)一步拓展了房企開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)范圍。TOD項(xiàng)目天然的綜合屬性決定了其規(guī)劃建設(shè)和施工的復(fù)雜性。為應(yīng)對(duì)類似城市規(guī)劃、軌道線網(wǎng)規(guī)劃、交通樞紐規(guī)劃設(shè)計(jì)等多方面問(wèn)題，還需要聯(lián)合軌道公司、物業(yè)開(kāi)發(fā)公司等，通過(guò)商業(yè)模式、技術(shù)研發(fā)等方面的創(chuàng)新研究，拓展多方共贏的合作發(fā)展路徑[3-4]。TOD發(fā)展前景廣闊[5-6]，眾多規(guī)模房企已經(jīng)參與其中，并建立了特有品牌系列。本文結(jié)合某開(kāi)發(fā)公司近日獲取的華東某市車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目，詳細(xì)探討了地鐵上蓋項(xiàng)目施工的難點(diǎn)以及相應(yīng)措施。

1 項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目占地面積約為16萬(wàn)m2，計(jì)容面積約為22萬(wàn)m2，規(guī)劃6 000 m2商業(yè)面積。蓋上住宅規(guī)劃總套數(shù)1 700余套，戶型范圍涵蓋90 m2～140 m2。其中幾棟23層高層位于白地區(qū)，建筑面積約50 000 m2。其余約40棟洋房層數(shù)為7層～11層不等，均位于上蓋區(qū)，建筑面積約150 000 m2,另規(guī)劃幼兒園及小學(xué)。整體規(guī)劃效果圖見(jiàn)圖1。

2 項(xiàng)目工程概況

2.1 場(chǎng)地現(xiàn)狀

場(chǎng)地現(xiàn)狀如圖2所示。

2.1.1 交通條件

北側(cè)勾陽(yáng)大道及西側(cè)莫干山路已通車。東側(cè)勾仁路和南側(cè)北莊路(規(guī)劃)需等基本農(nóng)田指標(biāo)調(diào)整完成后開(kāi)始建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門回應(yīng)，勾仁路和北莊路均會(huì)在地塊交付前通車。施工期間，東側(cè)勾仁路和南側(cè)北莊路作為蓋下施工主干道，寬度超過(guò)35 m，可滿足會(huì)車、回車及高壓線退距要求。上蓋段共規(guī)劃三個(gè)匝道橋，其中西側(cè)匝道橋已建設(shè)完成，將作為車輛上蓋施工主出入口，東側(cè)和南側(cè)匝道橋由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，政府按建設(shè)成本價(jià)回購(gòu)。

2.1.2 場(chǎng)地分析

首層9 m蓋板及檢修庫(kù)15 m蓋板已施工完畢，白地區(qū)已平整完成，均具備移交條件。

2.1.3 不利因素

北側(cè)現(xiàn)狀河道位于白地區(qū)高層正下方，河道改移涉及永久農(nóng)田，待有關(guān)部門審批后方能開(kāi)展建設(shè)工作，預(yù)計(jì)本年底可開(kāi)展河道改移。

2.2 項(xiàng)目供貨批次

根據(jù)項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及施工難易度，項(xiàng)目整體按1期開(kāi)發(fā)，分5批次供貨。其中1批次～4批次為蓋上部分，第5批次為蓋下白地部分。

首開(kāi)區(qū)為15 m板，轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)已完成，進(jìn)行疊合梁簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)換后即可進(jìn)行主體施工，工期較快。且該部分緊貼上蓋蓋板板邊，混凝土罐車及鋼筋運(yùn)輸車蓋下移動(dòng)通常不受蓋上施工荷載限制，故選定該15 m板處為1批次供貨區(qū)域。主體開(kāi)工前擬完成鋼筋綁扎、支模封板等準(zhǔn)備工作。次開(kāi)區(qū)均含轉(zhuǎn)換層，工期約為70 d(含型鋼柱接長(zhǎng)，貝雷梁支撐)。5批次受河道改移、蓋上2批次施工及地基處理(軌道和道床敏感)影響，開(kāi)工時(shí)間暫按2022年四季度考慮。

供貨批次劃分詳見(jiàn)圖3。

各供貨批次信息詳見(jiàn)表1。

表1 供貨批次信息

3 蓋上荷載分析

施工風(fēng)險(xiǎn)主要集中于車輛段蓋板上部臨設(shè)、立柱、樓板等結(jié)構(gòu)施工對(duì)已建蓋板結(jié)構(gòu)的影響[7]。

3.1 施工機(jī)械荷載

蓋上荷載的分布決定了蓋上施工的工藝工法選用和施工效率。載重運(yùn)輸車輛，如渣土車、罐車、鋼筋運(yùn)輸車等，或重型行走機(jī)械設(shè)備，如履帶吊等產(chǎn)生的活載和恒載超過(guò)施工通道、消防通道限載值，或在蓋板其他荷載受限區(qū)域行走，易造成蓋板結(jié)構(gòu)變形、開(kāi)裂、破損等風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)蓋下施工圖設(shè)計(jì)，在車輛段蓋板上已規(guī)劃有施工通道和消防通道。蓋板各區(qū)域荷載限值如圖4所示。對(duì)于活載，9 m板咽喉區(qū)施工荷載為10 kPa，9 m板其他區(qū)域施工荷載為20 kPa，15 m板施工荷載為10 kPa，消防通道施工荷載為35 kPa。對(duì)于恒載，覆土區(qū)恒載為27 kPa，車庫(kù)區(qū)恒載為6 kPa。

3.2 材料堆場(chǎng)荷載

鋼筋、砂石、貝雷梁支架、模板超高、超重堆放在蓋板或蓋板受力薄弱處，易造成蓋板結(jié)構(gòu)變形、開(kāi)裂、破損等風(fēng)險(xiǎn)。

已建蓋板上進(jìn)行支架和模板搭拆(尤其是高支模)、混凝土澆筑作業(yè)時(shí)，因操作不當(dāng)(上下同時(shí)施工、加固不牢靠、集中澆筑)等原因引發(fā)的支架模板失穩(wěn)倒塌、混凝土沖擊掉落，同樣易造成蓋板結(jié)構(gòu)變形、開(kāi)裂、破損等風(fēng)險(xiǎn)。

蓋上堆料荷載計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表2。

表2 堆料荷載及分布計(jì)算表

4 各階段施工組織策劃

在明確蓋上荷載限制的基礎(chǔ)上，可進(jìn)行蓋上施工組織的策劃。蓋上施工組織重大風(fēng)險(xiǎn)主要集中在施工階段對(duì)原車輛段結(jié)構(gòu)、防水排水、平面交通、運(yùn)營(yíng)設(shè)施和設(shè)備、運(yùn)營(yíng)人員、運(yùn)營(yíng)功能等的影響。其施工組織重難點(diǎn)可概述為以下幾點(diǎn)[8]：

1)項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)：多批次開(kāi)發(fā)，資金成本高。

2)蓋上與白地存在高差：立體交通組織復(fù)雜，匝道建設(shè)周期長(zhǎng)(4個(gè)月)，不同階段間的交通動(dòng)線切換。

3)地鐵運(yùn)營(yíng)存在特殊保護(hù)措施要求：交界區(qū)域地保措施限制施工效率，車輛段蓋板上無(wú)法設(shè)置大型鋼筋加工場(chǎng)，地鐵保護(hù)施工措施形式多樣。

本文只針對(duì)各批次主體施工組織做說(shuō)明，其他部分不予討論。

4.1 1批次施工(2022年10月～2022年12月)

4.1.1 1批次施工流線組織

1批次主體施工流線分析如圖5所示。

1)蓋下施工車輛沿實(shí)線箭頭行進(jìn)，從北側(cè)勾陽(yáng)路進(jìn)入，在1批次東南側(cè)蓋下部位施打混凝土。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側(cè)既有匝道上蓋。

3)同時(shí)修建南側(cè)、東側(cè)上板匝道，工期按4個(gè)月考慮。

4)蓋上施工道路沿西側(cè)消防車道，從9 m板到達(dá)15 m板。

4.1.2 1批次施工組織推演

1批次主體施工場(chǎng)地布置如圖6所示。

1)施工安排。

本階段為1批次首開(kāi)區(qū)主體施工。首開(kāi)樓棟15棟7層～11層小高層。

2)機(jī)械安排。

本階段塔吊數(shù)量為7臺(tái)，塔吊型號(hào)均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺(tái)臂長(zhǎng)49 m，3臺(tái)臂長(zhǎng)55 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉(zhuǎn)換和消防通道位置避讓。7層，9層，11層可在獨(dú)立高度之間完成安裝。

3)堆場(chǎng)安排。

蓋上堆場(chǎng)及加工場(chǎng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置2處小型材料加工場(chǎng)。沿板邊白地塔吊范圍內(nèi)布置4處材料加工場(chǎng)。

4)交通安排。

東側(cè)及南側(cè)設(shè)置6 m寬施工道路，沿板邊7棟塔樓可在白地用汽車泵直接施打，高度最大為15+11×3=48 m，11層處選用56 m以上泵車可滿足施工要求。

其他蓋上區(qū)域樓棟經(jīng)復(fù)核，消防通道荷載可滿足45 t重車行駛。同時(shí)經(jīng)與蓋上荷載分布疊圖，混凝土施打時(shí)在消防環(huán)路分岔口或消防登高面處進(jìn)行會(huì)車，可滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開(kāi)。

4.2 2批次施工(2022年10月～2023年3月)

4.2.1 2批次施工流線組織

2批次主體施工流線分析如圖7所示。

1)蓋下施工車輛沿實(shí)線箭頭從西北側(cè)勾陽(yáng)路北九路路口進(jìn)入，在2批次北側(cè)蓋下部位施打混凝土，材料通過(guò)塔吊直接從蓋下起吊至蓋上。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側(cè)既有匝道上蓋。

4.2.2 2批次施工組織推演

2批次主體施工場(chǎng)地布置如圖8所示。

1)施工安排。

本階段為2批次主體施工，共8棟塔樓。

2)機(jī)械安排。

本階段塔吊數(shù)量為5臺(tái)，塔吊型號(hào)均為常規(guī)QTZ80型塔吊，其中2臺(tái)臂長(zhǎng)60 m，3臺(tái)臂長(zhǎng)49 m。塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉(zhuǎn)換和消防通道位置避讓。8層，11層可在獨(dú)立高度之間完成安裝，13層塔吊需考慮扶墻。

3)堆場(chǎng)安排。

蓋上堆場(chǎng)及加工場(chǎng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)布置。沿板邊白地塔吊范圍內(nèi)設(shè)置3處材料加工場(chǎng)。

4)交通安排。

2批次范圍內(nèi)9 m板無(wú)消防通道，只預(yù)留20 kPa施工荷載，經(jīng)驗(yàn)算對(duì)應(yīng)重車約為30 t。所有樓棟均在板邊，同樣可在白地用汽車泵直接進(jìn)行施打，最大高度為15+13×3=54 m。若選用56 m以上泵車仍無(wú)法滿足施工要求，需考慮在板上用固定泵施打。蓋上原則上只進(jìn)行零星材料轉(zhuǎn)運(yùn)。

4.3 3批次施工(2022年12月～2024年5月)

4.3.1 3批次施工流線組織

3批次主體施工流線分析如圖9所示。

1)蓋下施工車輛沿實(shí)線箭頭從北側(cè)勾陽(yáng)路進(jìn)入，在1批次、3批次南側(cè)蓋下部位施打混凝土。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側(cè)既有匝道上蓋。

3)蓋上沿西側(cè)及南側(cè)閘道9 m板消防車道進(jìn)行材料運(yùn)輸。原理板邊樓棟考慮在9 m板處進(jìn)行混凝土施打。

4.3.2 3批次施工組織推演

3批次主體施工場(chǎng)地布置如圖10所示。

1)施工安排。

本階段為3批次，共9棟塔樓。

2)機(jī)械安排。

本階段塔吊數(shù)量為5臺(tái)，塔吊型號(hào)均為常規(guī)QTZ80型塔吊，其中3臺(tái)臂長(zhǎng)55 m，2臺(tái)臂長(zhǎng)49 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉(zhuǎn)換和消防通道位置避讓。10層，11層均可在獨(dú)立高度之間完成安裝。

3)堆場(chǎng)安排。

蓋上堆場(chǎng)及加工場(chǎng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置1處小型材料加工場(chǎng)。沿板邊白地塔吊范圍內(nèi)布置相應(yīng)鋼筋堆場(chǎng)和2處材料加工場(chǎng)，滿足施工需求。

4)交通安排。

沿板邊4棟塔樓可在白地用汽車泵直接施打。蓋上區(qū)域樓棟，經(jīng)驗(yàn)算，消防通道荷載可滿足45 t重車行駛。同樣，混凝土施打時(shí)在消防環(huán)路分岔口處進(jìn)行會(huì)車，可基本滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開(kāi)。

4.4 4批次主體施工(2023年2月—2023年7月)

4.4.1 4批次施工流線組織

4批次主體施工流線分析如圖11所示。

1)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側(cè)既有匝道和東北側(cè)新建匝道上板，進(jìn)行材料運(yùn)輸?shù)取?/p>

2)2批次塔樓封頂后立即施工地庫(kù)頂板(15 m板)。

4.4.2 4批次施工組織推演

4批次主體施工場(chǎng)地布置如圖12所示。

1)施工安排。

本階段為4批次，共7棟塔樓。

2)機(jī)械安排。

本階段塔吊數(shù)量為4臺(tái)，塔吊型號(hào)均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺(tái)臂長(zhǎng)49 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉(zhuǎn)換和消防通道位置避讓。11層均可在獨(dú)立高度之間完成安裝。

3)堆場(chǎng)安排。

該區(qū)域多為覆土區(qū)，經(jīng)驗(yàn)算，可根據(jù)需要布置堆場(chǎng)及加工場(chǎng)，如圖12所示。計(jì)劃在15 m板上設(shè)置2處材料加工場(chǎng)。

4)交通安排。

4批次9 m板處無(wú)消防通道，只預(yù)留20 kPa施工荷載，對(duì)應(yīng)重車約為30 t。故4批次混凝土施打需利用2批次地庫(kù)頂板(15 m)消防道路。需同步提資設(shè)計(jì)院在2批次頂部那預(yù)留相應(yīng)荷載，并考慮混凝土施打場(chǎng)地，可滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開(kāi)。材料運(yùn)輸由東側(cè)閘道上到蓋板。

4.5 5批次主體施工(2022年10月～2023年5月)

4.5.1 5批次施工流線組織

5批次主體施工流線分析如圖13所示。

1)施工車輛從西北側(cè)勾陽(yáng)路、北九路路口進(jìn)入，沿實(shí)線箭頭在5批次北側(cè)白地區(qū)施打混凝土。

2)達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度后立刻施工9 m蓋板。

4.5.2 5批次施工組織推演

5批次主體施工場(chǎng)地布置如圖14所示。

1)施工安排。

本階段為5批次，共6棟塔樓。

2)機(jī)械安排。

本階段塔吊數(shù)量為6臺(tái)，設(shè)置在白地區(qū)，塔吊型號(hào)均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺(tái)臂長(zhǎng)49 m，2臺(tái)臂長(zhǎng)43 m，不影響2批次施工。

根據(jù)進(jìn)度安排，2批次塔吊，在5批次塔樓施工至12層(預(yù)售節(jié)點(diǎn))時(shí)已基本拆除，不影響5批次施工。若因特殊情況未能拆除，做拆節(jié)處理。

3)堆場(chǎng)安排。

該區(qū)域多為白地區(qū)，設(shè)置3處材料加工場(chǎng)。

4)交通安排。

交通組織在白地，考慮塔樓與規(guī)劃河道間距留足6 m寬施工道路即可。

5 結(jié)語(yǔ)

TOD上蓋住宅施工，因嚴(yán)格的地鐵保護(hù)要求和極具挑戰(zhàn)性的施工組織，其地塊開(kāi)發(fā)難度遠(yuǎn)高于常規(guī)住宅項(xiàng)目[9]。對(duì)蓋下既有建筑的系統(tǒng)性研究，當(dāng)政策的深度挖掘，以及和本土地鐵公司的良性互動(dòng)，是TOD上蓋開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。地鐵上蓋項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難點(diǎn)主要在于施工階段的交通組織。施工車輛的組織、材料堆場(chǎng)的布置、開(kāi)發(fā)順序的排布都關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度和開(kāi)發(fā)周期。快速建立起蓋上施工道路的環(huán)通是首要條件，蓋板的荷載驗(yàn)算是施工通達(dá)性的必要條件，蓋下施工道路的利用是否受永久農(nóng)田限制是補(bǔ)充條件。項(xiàng)目獲取初期，對(duì)以上問(wèn)題的詳細(xì)研判，關(guān)系到地鐵上蓋施工組織能否順利推進(jìn)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。