國有企業(yè)康養(yǎng)地產開發(fā)運營模式研究

莊龍強

(漳州發(fā)展地產集團有限公司，福建 漳州 363000)

隨著我國老齡化程度的進一步增加，康養(yǎng)地產項目的誕生，旨在解決當前社會老無所依、老無所養(yǎng)等實際問題。作為國有企業(yè)，需要在相關領域中發(fā)揮出模范效應，能夠在社會經(jīng)濟體系中展現(xiàn)出應有的價值和擔當。開發(fā)康養(yǎng)地產項目，不僅能夠與國際未來生態(tài)布局不謀而合，同時還能夠助力企業(yè)在地產項目的多元化發(fā)展，具有極為顯著的經(jīng)濟價值和發(fā)展價值。

1 我國康養(yǎng)地產開發(fā)經(jīng)營現(xiàn)狀

康養(yǎng)地產，是受當前我國老齡化持續(xù)增加而產生的綜合養(yǎng)老服務項目，能夠實現(xiàn)居住、醫(yī)療、護理、旅游、娛樂等一體化的綜合地產項目，能夠讓老人在老年階段得償所愿、老有所依。當前國內康養(yǎng)地產項目已經(jīng)投入到實際運營的寥寥無幾，主要原因包括以下三個方面：其一，康養(yǎng)地產項目涉及大量的資金投入，傳統(tǒng)中小型企業(yè)以及關聯(lián)機構不具備相應的投資能力，特別是項目的資金扶持，需要企業(yè)投入巨大的經(jīng)濟成本，導致中小企業(yè)無法實施和經(jīng)營；其二，康養(yǎng)地產項目是我國地產領域的新嘗試和新探索，對應的經(jīng)營模式以及經(jīng)營發(fā)展方向存在多種可能性和風險性，大部分的企業(yè)又缺乏足夠的管控能力以及經(jīng)營水平，無法適應相關風險的產生，甚至會導致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)一系列的困難，從而制約了中小企業(yè)的參與熱情以及加盟力度；其三，康養(yǎng)地產項目是一項綜合性的復合型地產項目，對應的醫(yī)療服務體系、服務管理體系、餐飲保障體系、交通運輸體系以及物業(yè)管理體系等都是需要企業(yè)具備較強的經(jīng)營實力，而傳統(tǒng)企業(yè)無論是經(jīng)營范圍還是管控能力，都無法滿足當前康養(yǎng)地產項目的基本需求和標準，導致大量企業(yè)望而卻步。除此之外，國內相關企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目還需要聯(lián)合地方政府、銀行企業(yè)、醫(yī)療中心、食品安全、衛(wèi)生保健等組織或者企業(yè)，從而實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目的有效經(jīng)營。在項目勘察階段，對應的經(jīng)營利潤、發(fā)展前景、經(jīng)營舉措、管控邏輯等方面都可能成為制約康養(yǎng)地產項目發(fā)展的重要因素，從而導致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)無法挽回的損失和風險。由此可見，當前國內康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營和發(fā)展依然存在多種不確定性和未知性，導致大量企業(yè)望而卻步、踟躕不前。作為國有企業(yè)，無論是經(jīng)營能力還是管控水平，都是中小企業(yè)無可比擬的，因此，在開發(fā)康養(yǎng)地產項目中，國有企業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢和能力，能夠滿足康養(yǎng)地產項目的多種基本需求，從而實現(xiàn)項目的穩(wěn)定運行和有效建設。

2 國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營模式分析

2.1 基于項目主體的康養(yǎng)地產項目開發(fā)模式

現(xiàn)代社會康養(yǎng)地產項目的開發(fā)模式主要有三種類型，其中包括政府主導的社會福利型康養(yǎng)地產項目開發(fā)模式、地方政府與國有地產企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式、市場化自主經(jīng)營模式的康養(yǎng)地產開發(fā)模式。三種模式應對的需求和標準各不相同，并且在實際經(jīng)營過程中都存在不同的問題和情況，尤其是在當前我國老齡化持續(xù)加深的國情下，對應的經(jīng)營策略需要極為謹慎，從而保障各個項目穩(wěn)步發(fā)展、順利實施?；诋斍皣野l(fā)展戰(zhàn)略的實際情況，社會福利型養(yǎng)老模式已經(jīng)逐步被市場所接受，但是其匹配的環(huán)境以及用戶的潛在需求未能得到全面的滿足，導致當前康養(yǎng)地產項目的市場前景存在巨大的開發(fā)空間，亟待進行項目的建設和發(fā)展。因此，基于項目主體的康養(yǎng)地產項目成為應對國情發(fā)展的重要選擇，國有企業(yè)開展和建設康養(yǎng)地產項目，能夠借助自身的企業(yè)優(yōu)勢以及綜合管控能力，使康養(yǎng)地產項目的服務能力和服務水平得到深層次的提升和改善，并且還能夠充分結合市場實際的需求和標準，進行定制化的升級和改造，從而實現(xiàn)對應的發(fā)展目標。不僅如此，隨著我國老年人口基數(shù)進一步增加，未來康養(yǎng)地產項目必然成為市場稀缺的重要資源，結合國有企業(yè)的項目建設項目經(jīng)營能力，必然能夠成為房地產市場中的重要代表。

2.2 多元化康養(yǎng)地產項目融合規(guī)模分析

國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目，無論是建設規(guī)模還是建設資本，都能夠得到有效的保障，特別是在特大型康養(yǎng)地產項目的開發(fā)和建設中，能夠確保各項建設資金的投入，能夠實現(xiàn)項目經(jīng)營工作的有效開展和實施。不僅如此，對于國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目，還能夠從多個角度得到穩(wěn)健的融資需求，從風險分散等多種角度實現(xiàn)更加穩(wěn)妥的經(jīng)營目標。

2.3 基于混合所有制配置的銷售經(jīng)營模式

當前康養(yǎng)地產項目的建設，不僅需要企業(yè)購買對應的土地使用權，同時還要針對項目的維護和建設，開發(fā)一系列的關聯(lián)服務。特別是在康養(yǎng)地產項目中，需要結合康養(yǎng)文化的輔助服務體系，進行必要的產業(yè)革新和產業(yè)升級，需要滿足多種的服務需求。以醫(yī)療服務體系為例，在康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營體系中占據(jù)重要的核心地位，特別是對于老年群體，身體健康是康養(yǎng)地產項目發(fā)展的基本和內容，因此，在項目建設過程中，可以將國有企業(yè)的康養(yǎng)地產項目進行股權配置，讓康養(yǎng)產業(yè)的使用權、服務權能夠得到更多人的參與和支持，同時還能夠減少國有企業(yè)全資建設的壓力和負擔。例如，我國海南某康養(yǎng)地產項目，已經(jīng)率先實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目所有權和使用權的聯(lián)動發(fā)展，將康養(yǎng)地產項目的產權與用戶進行關聯(lián)，然后以服務管理費的形式，進行綜合性的項目打包，實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目的服務權靈活化銷售，既能夠滿足當前市場對于康養(yǎng)地產項目的根本性需求，同時還能夠結合混合所有制的配置模式，實現(xiàn)地產銷售、產權服務綜合性的發(fā)展。

2.4 康養(yǎng)地產項目的盈利能力分析

與社會服務型養(yǎng)老模式不同，國有企業(yè)開發(fā)建設的康養(yǎng)地產項目具有更多的自主性選擇空間，能夠根據(jù)當前市場需求和發(fā)展趨勢進行靈活的選擇和調整。首先，作為康養(yǎng)地產項目，不僅需要實現(xiàn)項目的多元化發(fā)展，還要在市場中占據(jù)相應的地位，能夠實現(xiàn)項目的持續(xù)性盈利的發(fā)展目標。由此可見，康養(yǎng)地產項目的盈利能力，是項目持續(xù)發(fā)展的重要基礎和基本保障，需要根據(jù)項目的實際發(fā)展情況進行分析和研究。其次，康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營，需要覆蓋多個服務產業(yè)，能夠滿足用戶生活需求的各項內容，能夠從產業(yè)體系中得到全面性覆蓋。例如，康養(yǎng)地產項目需要具備足夠的商業(yè)環(huán)境、娛樂環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等各項基礎設施的建設需求，能夠在地產項目中實現(xiàn)房產和商業(yè)的有機結合，能夠從更加多樣化的應用體系中得到調整和改善。例如，通過建設多種服務模式的康養(yǎng)地產項目，實現(xiàn)產業(yè)服務體系的升級和優(yōu)化，結合現(xiàn)代化生活配套設施，能夠提高和完善康養(yǎng)地產項目的綜合服務水平，實現(xiàn)相應的價值和目標。產業(yè)化一條龍的模式，能夠補充當前康養(yǎng)地產項目的不足和缺陷，同時還能夠結合服務內容的多樣化，實現(xiàn)產業(yè)項目的常態(tài)化經(jīng)營目標及盈利目標。

3 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目開發(fā)運營模式的框架分析

3.1 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的框架理論基礎

國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的建設和發(fā)展，主要受核心服務體系以及基本服務設施所支撐，能夠借助對應的服務功能實現(xiàn)項目的盈利，因此對應的服務水平和專業(yè)能力是項目未來溢價的基礎和根本。因此，在開展康養(yǎng)地產項目的理論框架研究時，需要結合項目開發(fā)企業(yè)的綜合能力，尤其是各項資源的整合能力、運用能力和分析能力，能夠將企業(yè)的發(fā)展和項目建設進行有效融合，滿足項目開發(fā)理論框架的基礎和需求。

3.2 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目建設全生命周期的科學管理

國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的建設，需要從項目各個階段進行管控和分析，首先，在項目策劃階段，需要根據(jù)用戶主體進行設計和優(yōu)化，并且深層次研究用戶的基本狀態(tài)。不少康養(yǎng)地產項目在項目設計過程中，大多是單一考慮老人的實際需求，而忽視了老人對現(xiàn)代社會的渴望和欲望。例如，不少設計人員在項目設計初始，就將項目的設定情況與養(yǎng)老院的設定模式相結合，導致康養(yǎng)地產項目缺乏足夠的吸引力。以項目的居住體驗為例，要對老人居家的生活狀態(tài)進行分析和研究，結合現(xiàn)代化的科學技術以及服務能力進行改良和升級。特別是在建筑功能設定上，要充分考慮老人的客觀需求，并結合老人日常的狀態(tài)進行改良。因此，項目的策劃環(huán)節(jié)需要進行大量的調研和分析，需要根據(jù)當前老人的日常生活狀態(tài)進行研究，減少單一性養(yǎng)老院模式的基本設定，提高相應的服務水平和服務標準。在項目建設階段，需要考慮項目的設計成本和建設成本以及建設資金的保障程度，必要時可以根據(jù)項目的投資規(guī)模以及建設規(guī)模進行相應的融資和集資，保障項目的有效運行。另外，在康養(yǎng)地產項目建設過程中，還可以對項目的綜合服務體系以及服務框架進行梳理，對企業(yè)的股權結構進行研究和設定，對項目的后續(xù)配套進行探索和升級，從而實現(xiàn)項目前期階段的科學管理。康養(yǎng)地產項目的建設，要凸顯價值需求、功能設定、基礎建設、設施采購等。項目的運營階段，是項目的核心管控階段，也是項目服務溢價產生的重要影響因素，需要在項目運營過程中進行必要的科學管理。基于項目服務的基本情況以及服務標準，需要在經(jīng)營過程中，落實和實施項目的周邊服務體系。以醫(yī)療服務體系為例，在進行項目設定時，要充分考慮老年人疾病稅務種類和類型，并根據(jù)對應的需求進行醫(yī)療服務體系的研究和應用。例如，我國國有企業(yè)的信用等級相對良好，大多能夠從銀行中得到大量的資金，同時還能夠與多個基本服務項目進行項目關聯(lián)，實現(xiàn)更加穩(wěn)健的經(jīng)營成效和發(fā)展目標。因此，融資渠道的擴展和應用能夠為康養(yǎng)地產項目的開發(fā)和經(jīng)營提供良好的資金環(huán)境，能夠保障地產項目的持續(xù)建設和創(chuàng)新發(fā)展，并且還能夠在現(xiàn)有的經(jīng)濟體系中得到系統(tǒng)化的管控，實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目經(jīng)營風險的分化和調整，為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營打下堅實的基礎。

4 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目運營階段的主要問題

4.1 服務用戶群體的訴求分析

康養(yǎng)地產項目的用戶群體，與傳統(tǒng)福利性養(yǎng)老項目的用戶群體存在一定的差異。首先，康養(yǎng)地產項目的用戶群體可以是社會中的所有人群，任何人都能夠根據(jù)對應的目標選擇康養(yǎng)地產項目。作為國有企業(yè)，需要進一步拓寬傳統(tǒng)的用戶群體，打破年齡的限制和規(guī)定，同時在群體設定中，要對不同年齡段、不同身體條件的用戶進行分析，根據(jù)用戶的多樣化情況進行研究。例如，隨著現(xiàn)代社會老年人身體狀態(tài)的提升和改善，不少60歲以上的老年人，依然具備強烈的社交需求以及娛樂活動需求，在群體需求的研究領域中，可以進行必要的改革和升級，對潛在用戶喜好進行判斷和設定，結合日常的經(jīng)營管理模式進行分析。國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目，能夠根據(jù)用戶的實際情況進行調整和改良，能夠在現(xiàn)有的環(huán)境中進行改進和調控，實現(xiàn)對相關需求的有效滿足。

4.2 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目較私營康養(yǎng)地產項目的科學對比

國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目較私營康養(yǎng)地產項目，在發(fā)展方向以及融資渠道、社會責任等方面都具備良好優(yōu)勢和價值。一方面，國有企業(yè)需要根據(jù)國內康養(yǎng)文化的實際需求進行研究和分析，需要根據(jù)廣大的用戶群體進行研究和判斷，了解當前康養(yǎng)地產項目經(jīng)營困難的主要因素；另一方面，國有企業(yè)的核心管控能力能夠對現(xiàn)有的康養(yǎng)項目進行梳理和分析，以多元化的發(fā)展策略和建設理念，不斷對現(xiàn)有的管控內容進行革新。以上相關內容都是私營企業(yè)所不具備的，例如，傳統(tǒng)私人康養(yǎng)地產項目中，大多忽視了老人飲食需求的基本認識，并且以無油低鹽等設定進行，未能對老人的實際反饋進行研究。而國有企業(yè)是基于現(xiàn)代養(yǎng)老體系的創(chuàng)新和應用，需要在原有的健康體系中提升味道和品質等，從細節(jié)和內容著手，踐行國有企業(yè)的管控能力和管控標準，在實踐應用中明確康養(yǎng)地產項目的基本和方向，確保各項工作都能夠得到有效的升級和優(yōu)化。

5 結論

綜上所述，國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的開發(fā)經(jīng)營模式研究，需要針對當前國內的養(yǎng)老體系以及養(yǎng)老現(xiàn)狀進行梳理和研究，同時借助國有企業(yè)的管控能力和管控水平，深層次開展養(yǎng)老產業(yè)的升級改造工作，以細節(jié)化、多樣化、精準化的模式進行改進，結合醫(yī)療、餐飲、娛樂、旅游等多種模式進行升級，為國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目打造一道靚麗的風景線。