上海市金山區(qū)成套改造項目探究

■ 周 青 ZHOU Qing

0 引言

舊住房成套改造，是本市規(guī)劃保留的原結構為廚衛(wèi)合用的員工住房和新建公房，通過加層、擴建、內部分隔等形式，增加廚房和衛(wèi)生間設備，改善其使用性能，達到成套使用的改造行為。

金山區(qū)舊住房主要由直管公房、系統(tǒng)公房、售后公房組成，大部分房齡在50 年以上。據統(tǒng)計，系統(tǒng)公房的面積約為47 000 m2。由于這些房屋建造標準低、結構簡單、年久失修等因素，普遍存在屋面滲漏、門窗破損、電線老化、管道銹蝕、居住功能混雜、廚衛(wèi)多戶合用等現(xiàn)象，對居民的生活品質造成了很大的影響（圖1）。隨著社會和經濟的發(fā)展和生活水平的提高，居民對生活質量的追求日益高漲，居民改善住房環(huán)境的意向越來越強烈。“十二五”期間，上海市舊住房綜合改造工程大舉前進，改造形式包括：全項目修繕、平改坡綜合改造、廚衛(wèi)等綜合改造及成套改造等，其中，成套改造工程是最緊迫居民需要，也是最具困難的房屋修繕工程。

圖1 金山區(qū)舊住房（小區(qū)）現(xiàn)狀

1 舊住房成套改造的類型

實施舊住房成套改造的首要是確定改造的類型，現(xiàn)行的舊住房成套改造的方法主要有五種：簡單分割型、擴建改造型、抽戶改造型、拆落地改造型及拔點改造型。根據金山區(qū)舊住房實際情況，下面主要分析了簡單分割、抽戶改造及擴建改造這三種方法，并對這三種方法進行了比較。

1.1 簡單分割型

金山區(qū)很多供銷社系統(tǒng)房均為不成套房屋，以金山衛(wèi)供銷社房屋為例，衛(wèi)生間為兩戶合用，每戶擁有獨用過道室廚房。

在原房屋不加層拓寬的基礎上，根據實際情況將樓梯原來位置面積分配給左右兩戶居民，原來的廁所面積歸一戶所有；同時根據每戶實際情況及管道排放的位置，將公用的后陽臺分割成幾戶居民的衛(wèi)生間。簡單分割型的優(yōu)點是原房屋結構改動較小，改造費用較少，實施方便。但是房屋簡易分割改造不能徹底解決住房成套使用功能，大部分居民的廚房間或者衛(wèi)生間都需穿越公用走道，金山區(qū)成套改造以簡單分割型為主（圖2）。

圖2 簡單分割型

1.2 抽戶改造型

由于有些舊住房的廚房合用情況較多，部分單元廚房設置在通道，由于環(huán)境因素及實際情況，無法將通道內的廚房分割獨用，只能通過減少戶數，作為未動遷戶的廚房和衛(wèi)生間。該改造形式優(yōu)點是能滿足居民對廚房和衛(wèi)生間的獨用需求，更好地提高居民的生活條件，但是抽戶居民的動遷意愿及政府的補償安置等工作難度相當高，很難實行。

以金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號房屋為例（圖3），該房屋為空置房屋，南北各5 間房，由于有利條件，將南北兩間房間作為一套成套房屋，根據廚衛(wèi)上下水管道布局設計要求，按照實際情況合理設置衛(wèi)生間和廚房間的位置，做到分區(qū)明確，流線清晰（圖4）。同時，在廚衛(wèi)面積的確定上，由于舊住房的全面改建管理暫行規(guī)定的特殊施工技術規(guī)范沒有相應的規(guī)定，根據以前的實踐經驗，我們認為，改建后的衛(wèi)生間面積不能小于2 m2，廚房不少于3.5 m2。改造后的房屋盡可能的滿足了居民的需求，得到一致好評。

圖3 興塔興福利路115～123 號房屋外觀

圖4 抽戶改造型

1.3 擴建改造型

擴建改造形式有兩種：一種是局部拓寬型，另一種是加層拓寬型。由于很多小區(qū)面積過小或者面寬狹窄，這樣的房屋很難通過簡單分割型來達到成套改造的效果，所以只能通過局部拓寬或者加層拓寬的方法來增加廚房或衛(wèi)生間的面積。

為解決改造中的抽戶居民的安置問題，楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號房屋也打算用加層來進行擴建改造。加層擴建一般有兩種模式：一種是在老房屋上直接加層，這種方式對老房子的承載力要求較高，通過檢測以及承載力驗算來對承重墻體進行加固處理，需要在承載力不足的墻體兩側進行鋼板加固；另一種是在原老房屋的外側加建框架柱，在框架柱上加層，這樣能減輕老房屋由于承載力不足而進行加固處理的問題，但是外加框架柱可能會影響到居民采光。由于楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號房屋建造時間久遠，通過檢測和承載力驗算，該房屋不適用加層擴建進行改造，同時改造工程量大及改造成本較高也是其中一個原因。目前為止，金山區(qū)還沒有通過擴建改造的方式來實行成套改造工程。

2 成套改造方案設計的基本設計原則

（1）首先經現(xiàn)場踏勘后,要清楚住宅的公用廚房和過廊區(qū)域有沒有充分的空間和環(huán)境條件進行內部分割成套，若條件不符合，要采取外擴等改造形式進行改造。

（2）成套改造方案中原則上不得縮減原住戶的居住面積及房屋整體布局。在規(guī)劃中，廚房和衛(wèi)生間應該按戶來安排，按建筑規(guī)范及房屋實際，適當調整廚房及衛(wèi)生間的大小。

（3）衛(wèi)生間內要鋪設上、下水道、地漏，并預留坐廁、淋浴位置；廚房需預留設置燃氣灶、水箱、電熱水器的位置。廚衛(wèi)盡可能有采光及通風條件，并安裝排煙管道。

（4）在成套改造過程中，除了成套改造外，應結合其他項目一起修繕，比如公共部位墻體粉刷，供水與排水系統(tǒng)（污廢水管道）再補位，電力線路的再布置，外部整體進行整修與改造。同時，也要考慮節(jié)能設計及抗火抗震的設計。

3 舊住房成套改造工程技術研究

3.1 舊住房成套改造工程與節(jié)能改造相結合

隨著建設資源節(jié)約型社會理念的不斷升華，既有建筑的節(jié)能改造也得到了廣泛的關注和重視。相較于單獨給舊住房外圍進行節(jié)能改造，通過舊住房成套改造工程，與部分的節(jié)能改造有機結合，不僅節(jié)約資金，還最大程度地減少對居民的影響。例如，在改造中可以結合外墻保溫節(jié)能改造，通過采用聚氨酯、聚氯乙烯泡沫塑料、玻璃棉等熱工性能較好的高效絕熱材料來進行外墻內、外保溫改造。

3.2 舊住房成套改造工程與加固處理相結合

舊住房成套改造是一項結構復雜、難度較大的工程。由于很多舊住房面積過小，很難從原有的住房基礎上分割出廚房和衛(wèi)生間；有些舊住房需要通過擴建改造的形式進行改造，但是實施過程中卻不具備規(guī)劃許可的條件；還有一些舊住房要進行抽戶改造，但是居民的安置和補償問題卻也非常棘手。在成套改造過程中，詳細的實地查勘以及個性化的設計方案尤為重要，不僅能破解改造中的一些技術難題，還能使改造更加順利地進行。加固處理就是成套改造過程中一個尤為重要的方法，通過采用樁基加固地基，加強新老建筑基礎與上部結構的整體連接，有效地控制了新老建筑間的沉降差。改造中采用的這些綜合措施較好地解決了加層擴建的改造方式，取得了良好的效果，比新老建筑物分離的做法節(jié)約了資金，值得借鑒和采用。

3.3 舊住房成套改造工程與優(yōu)化設計方案相結合

20 世紀70—80 年代的舊住房，由于當時建設及抗震設計的標準均無法滿足現(xiàn)行設計要求，同時，鑒于上海地區(qū)屬于軟土地基，容易受到臨近工程施工及相鄰房屋基礎等影響產生不均勻沉降的影響，所以在成套改造過程中，通過對房屋結構抗震的加固，來提升房屋承載力。另外在規(guī)劃設計中，還要按照消防、環(huán)保等相關技術標準實現(xiàn)改造設計，使改造項目范圍、內容、相關技術指標等得以明確。按照項目設計宗旨，需要對區(qū)域環(huán)境進行提升，推動建筑設計可持續(xù)發(fā)展，所以需要對原有道路進行局部拓寬，確保道路暢通，并完成路燈等小區(qū)設施的安裝和更新，局部完成小苗木綠化，通過建筑擴建使消防間距控制和日照間距要求得到滿足。

4 舊住房成套改造過程中存在的問題

4.1 各級政府部門間未形成普遍共識

舊住房綜合改造工程是本市“四位一體”住房保障系統(tǒng)中的一項重要組成舉措，其中成套改造儼然成為了本市保障性安居的主要組成部分，市房屋管理局是全市成套改造工程的主管單位，在其管轄范圍內的具體工作是由區(qū)縣住房保障和房屋管理局承擔。若涉及面積增加的成套改造項目，將要牽涉到規(guī)劃及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等部門。在整個改造工程中，單憑房管部門的重視無法順利推進工作，所以各部門要加強溝通、增強聯(lián)系，才能確保成套改造工程順利開展和實施。

4.2 群眾工作措施未細化到位

舊住房成套改造過程中，居民意愿是整個工程是否順利進行下去的必要條件之一。業(yè)主和實施單位委托編制的設計方案及實施方案需征得改造范圍內三分之二以上居民的同意，但由于均出于個人利益考慮，很難統(tǒng)一改造方案，故導致很多舊住房成套改造工程在還沒有申報計劃前就已經困難重重，最終不能進行改造。所以，在改造實施前，一定要充分考慮百姓需求，認真傾聽居民的建議，并對規(guī)劃進行持續(xù)改進；并充分發(fā)揮社區(qū)群眾工作優(yōu)勢，從各方面做好群眾工作，確保工程順利進行。

由于很多不成套房屋多為50—60 年代的直管公房，建設標準比較低，房屋之間的間距均未達到規(guī)范要求，室內的公用通道和廚衛(wèi)的使用空間也非常緊缺，而成套改造設計是根據現(xiàn)行規(guī)范《上海市舊住房綜合改造管理辦法》（滬房規(guī)范〔2020〕2號）中的建筑間距要求及《住宅設計標準》（DGJ 08-20—2019）等依據所設計的方案，因此，很多老式房屋由于不能達到規(guī)劃的建筑間隔，因此不能使用外部擴展的方法進行成套改造設計。很多未成套房屋內部空間些小，通過內部分割法也很難滿足成套的需求，故現(xiàn)較多的改造均采用抽戶的方式，將原來的單元房進行了一次整體分割。根據抽戶的搬遷改造方案做到合理安置抽出的居民，這不僅要求在推動進程中得到政府的有力支助，改造經費的籌集也是一大難題。

5 舊住房成套改造的修繕效果

5.1 增設廚衛(wèi)，完善房屋居住功能

改造前，金山區(qū)很多老舊住房均為不成套房屋，多戶居民合用廚房和衛(wèi)生間，由于合用家庭比較多，日常生活中經常出現(xiàn)矛盾，導致生活質量低下。這些老舊住房通過簡單分割、抽戶改造等形式進行成套改造后，不僅完善了居住功能，使居民擁有了獨立的廚房和衛(wèi)生間，還對小區(qū)的整體環(huán)境進行了綜合整治，有效地解決了居住環(huán)境“臟、亂、差”的問題。

5.2 排污納管，實施雨污分流

20 世紀70—80 年代的住宅小區(qū)二、三級管網很多都沒有實施雨污分流，在臺風汛雨季節(jié)里，這就可能引起大量雨水注入污水管或污水注入雨水管，造成污水處理設施負荷劇增、河道污染及對鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境造成影響，同時影響居民生活起居。通過成套改造工程，將流線混亂的不成套房屋獨立隔開衛(wèi)生間及廚房，合理鋪設排放管道，讓污水排入污水管網，并通過污水處理廠處理，實現(xiàn)污水再生回用。雨污分流不僅能切實改善廣大市民群眾的居住環(huán)境和生活質量，還能進一步提升小區(qū)環(huán)境和城市品位（圖5）。

圖5 雨污分流管道鋪設施工圖

5.3 精準施策，達到預期效果

在成套改造過程中，做好前期排摸、居民意見征詢的基礎上，按照“一戶一方案”“一幢一冊”“一小區(qū)一規(guī)劃”的總體原則，精準施策、細化方案，落實分類改造推進目標，針對不同住宅的實際情況，因地制宜，實行簡單分割、抽戶改造及擴建改造等三種方式，堅持不懈地推進舊住房成套改造工作，讓部分老房子先后“華麗變身”，讓百姓真正感受到了一種切實的幸福感。

6 結語

舊住房成套改造工程符合上海建設資源節(jié)約型城市的總方向。在今后的修繕改造工程中，要進一步加強“以人為本”思想的轉變，綜合基地情況、房屋結構、周邊環(huán)境等因素，采用現(xiàn)代科學且先進的改造手段，讓舊住房完善居住功能、延長房屋壽命，讓舊住房小區(qū)重現(xiàn)光彩，提升城市整體環(huán)境。