房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記構(gòu)架分析

馮 娟 (崇左市龍州縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 廣西 崇左 532400)

引言

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度,是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng),由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段,不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。我國(guó)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理,根本目的是為了提升其辦事效率,實(shí)行一站式服務(wù),全心全意為人民、為企業(yè)服務(wù)。目前。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量每年都呈現(xiàn)上升趨勢(shì),但在實(shí)際操作過(guò)程中,房屋登記交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記二者之間的銜接還不夠明確,民眾的信息安全還存在一定的風(fēng)險(xiǎn),辦事效率不高等問(wèn)題依然存在?，F(xiàn)階段,我們要高度重視不動(dòng)產(chǎn)登記管理,不斷提高工作效率與工作質(zhì)量,保證不動(dòng)產(chǎn)登記管理資料的安全性與隱蔽性。

1 房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系

房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記二者之間有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)交易主體之間,以房地產(chǎn)作為商品的形式進(jìn)行的交易活動(dòng),簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以房屋作為交易的商品在指定的市場(chǎng)內(nèi)從事的交易活動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)容包括:房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、房租租賃等,交易管理就是針對(duì)上述的活動(dòng)行為進(jìn)行科學(xué)合理的審查、確認(rèn)、備案。在房產(chǎn)交易的過(guò)程中所涉及管理活動(dòng)包括:房地產(chǎn)交易管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)權(quán)管理就是房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、用益物權(quán),是除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動(dòng)態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理和利用。不動(dòng)產(chǎn)登記是指對(duì)房屋的登記,是房屋自然狀況、權(quán)利狀況、以及其他相關(guān)事項(xiàng)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)產(chǎn)權(quán)所屬證的行為。房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記二者是緊密相連的,房屋所有權(quán)登記公示是保證房屋安全交易的基礎(chǔ)核心,對(duì)交易進(jìn)行詳細(xì)地審核時(shí)防范房屋登記風(fēng)險(xiǎn)的必要前提,沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房屋登記就沒(méi)辦法就進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移以及交易,想要交易就必須有登記記錄,二者相互支撐并相互保護(hù),缺一不可,可以有效地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)和約束。

2 不動(dòng)產(chǎn)的基本介紹

2.1 房屋登記與房屋交易管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)行設(shè)置模式

目前,我國(guó)關(guān)于房屋登記與房屋交易管理機(jī)構(gòu)設(shè)置有以下三種模式:一是房屋交易管理與房屋登記可以達(dá)到完全結(jié)合的狀態(tài),二者可以進(jìn)行合并設(shè)置或者可以進(jìn)行合作簽署的工作。二是房屋登記與房屋交易管理中部分職能合并成為一個(gè)管理部門,交易管理的其他職能與這部分職能分開(kāi)設(shè)置。三是房屋登記與房屋交易管理設(shè)置二者分開(kāi)進(jìn)行設(shè)置,互相不影響。

在第一種設(shè)置模式下,房屋在交易的過(guò)程中,可將一部分審核管理結(jié)合到登記受理與審批中,與房屋登記相關(guān)信息與部分交易信息的內(nèi)容進(jìn)行融合,是二者成為共同體,相互制約,相互作用,這樣登記審核與交易管理可以一起進(jìn)行受理,大大提升工作效率和質(zhì)量。在第二種設(shè)置模式中,房屋交易管理的部分內(nèi)容與房屋登記進(jìn)行結(jié)合,這就設(shè)置模式只能讓部分的房屋交易管理職能與房屋登記職能進(jìn)行融合,房屋交易管理其他部分職能還要在其他管理部門錦新設(shè)置,這樣就無(wú)法達(dá)到一起受理的效果,影響辦事效率。在第三種設(shè)置模式中,房屋交易管理與房屋登記的部分分別在多個(gè)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行設(shè)置,二者之間可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋登記信息與房屋交易共享的狀態(tài)。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)

隨著我國(guó)信息科技水平的不斷進(jìn)步與發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)已經(jīng)基本建設(shè)完成。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)是由數(shù)據(jù)庫(kù)、地理信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)用平臺(tái)三個(gè)部分主城構(gòu)建的。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)的建立,要以實(shí)際應(yīng)用相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)的應(yīng)用,有效保障各個(gè)系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性,在運(yùn)行的過(guò)程中要做好相應(yīng)的防御防護(hù)措施。而在系統(tǒng)中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)上,可以通過(guò)大數(shù)據(jù)引擎與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合,可以不再受地域空間的限制,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合存儲(chǔ)與管理。地理信息系統(tǒng)其主要功能就是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)完成不動(dòng)產(chǎn)信息的審批、受理、交易等相關(guān)工作,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)查詢等功能。

3 房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的工作原則

無(wú)論任何工作只要存在交易活動(dòng)都有其內(nèi)在的規(guī)律以及要求,房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)工作也是如此,在工作中都有相關(guān)的工作原則以及工作要求,在相關(guān)的工作流程操作中,必須按照國(guó)家相關(guān)法律要求進(jìn)行,具體登記流程如下圖1:

圖1 不動(dòng)產(chǎn)登記流程圖

3.1 房地產(chǎn)交易價(jià)格管控方面原則

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快,城市房?jī)r(jià)相對(duì)過(guò)高,過(guò)高的房?jī)r(jià)容易給居民造成經(jīng)濟(jì)上以及精神上的雙重負(fù)擔(dān),會(huì)嚴(yán)重打擊民眾的消費(fèi)心理,這樣不僅會(huì)嚴(yán)重阻礙城市化進(jìn)程的發(fā)展,還會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前,全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)因得到政府的宏觀調(diào)控后逐漸趨向合理化,但根本問(wèn)題還是不能小覷,因?yàn)檎暮暧^調(diào)控不可能長(zhǎng)期有效的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行管控。

3.2 房地產(chǎn)交易登記法定方面原則

我國(guó)是法治國(guó)家,這就要求社會(huì)各行各業(yè)必須接受法律的監(jiān)管與監(jiān)督,各行各業(yè)在進(jìn)行活動(dòng)時(shí),必須要在法律允許的范圍進(jìn)行。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整逐漸趨于成熟,但房地產(chǎn)在建議管理與不動(dòng)產(chǎn)登記方面仍存在法律漏洞。因此,想要使交易風(fēng)險(xiǎn)降到最低同時(shí)還要平衡交易各方的合法權(quán)利,這就需要國(guó)家相關(guān)法律部門對(duì)房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的法律法規(guī)進(jìn)行制定,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)人員要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)可以有效管理并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,但行業(yè)一定要貫徹并落實(shí)相關(guān)法律法規(guī),從而是房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)更加穩(wěn)定、健康,避免房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中阻礙因素。

4 房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理中存在的問(wèn)題

4.1 房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記管理整合問(wèn)題

在房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記整合不徹底的問(wèn)題經(jīng)常發(fā)生,造成此問(wèn)題產(chǎn)生的原因是房屋頂層設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有做到完善,房屋交易和房屋登記工作被拆分開(kāi),且工作環(huán)節(jié)相對(duì)簡(jiǎn)化,對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)并沒(méi)有增加便利性。二者的工作處于分離下,房屋交易和房屋土地使用權(quán)登記在辦理房屋交易手續(xù)的時(shí)候,房屋所有權(quán)證和房屋土地使用證的辦理需要分別去兩個(gè)部門進(jìn)行辦理,戶主在辦理完房屋交易后,還得去土地登記部門進(jìn)行土地使用權(quán)的登記辦理,這就導(dǎo)致增加二者的辦理過(guò)程復(fù)雜性,對(duì)辦公效率也會(huì)大大降低。目前,一些城市已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行整合的重要性,但實(shí)際情況依然是房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記分開(kāi)辦理的模式。

4.2 房?jī)r(jià)設(shè)置不合理的問(wèn)題

隨著城市化進(jìn)行不斷發(fā)展與深化,城市人口對(duì)于住房需求是城市化發(fā)展的重要表現(xiàn),也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。但這不是房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)商提高房?jī)r(jià)的時(shí)機(jī)。無(wú)論房?jī)r(jià)過(guò)高還是過(guò)低對(duì)于城市的發(fā)展都是不利的,房地產(chǎn)行業(yè)想要健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展,必須嚴(yán)格按照市場(chǎng)的實(shí)際需求制定相關(guān)對(duì)策,不應(yīng)該盲目追求眼前利益,忽視后續(xù)的發(fā)展。目前,一些城市在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,高價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮,不僅給市民帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力,也因房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致地方商業(yè)房長(zhǎng)期處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài),房屋長(zhǎng)時(shí)間銷售不出去,銀行就會(huì)切斷給房地產(chǎn)商的資金供給,從而加劇資金交易風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)阻礙。

4.3 房屋登記機(jī)構(gòu)制度不完善

目前,我國(guó)現(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋所有人登記時(shí),出現(xiàn)錯(cuò)誤的概率較大,還會(huì)存在漏洞以及相關(guān)資料丟失等問(wèn)題,直接給相關(guān)當(dāng)事人造成嚴(yán)重的損失,但是相關(guān)登記卻沒(méi)有承擔(dān)因?yàn)樗麄兊膯?wèn)題給當(dāng)事人造成的損失。目前,登記機(jī)構(gòu)在給戶主進(jìn)行房屋登記時(shí),是要收取相應(yīng)的費(fèi)用的,并不是無(wú)償進(jìn)行登記,登記機(jī)構(gòu)只享有收費(fèi)權(quán)利,并沒(méi)有因他們的失誤造成錯(cuò)誤登記產(chǎn)生的后果進(jìn)行任何責(zé)任的承擔(dān),更別提賠償資金。這就一定程度上給當(dāng)事人的合法權(quán)益造成損害,這對(duì)方為所有人是不公平的。

4.4 房屋登記機(jī)構(gòu)過(guò)于分散

現(xiàn)階段,我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),因此沒(méi)有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)過(guò)于分散。房屋不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)體制以及相關(guān)流程是較為復(fù)雜的,復(fù)雜的登記制度會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)嚴(yán)重的影響。給房屋登記人帶來(lái)極大的不便,導(dǎo)致登記人的時(shí)間被大大浪費(fèi)。然而不同的登記機(jī)構(gòu)對(duì)于登記程序以及登記的有效性、時(shí)效性都存在一定的差異,這也給房屋正常交易程序帶來(lái)不同程度的影響。由于登記機(jī)構(gòu)過(guò)于分散,導(dǎo)致在交易的過(guò)程中給當(dāng)事人帶來(lái)很大的不便,不利于相關(guān)資料的查閱,不能提供完整的信息。

5 完善房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的措施

5.1 緊跟信息時(shí)代的腳步,融入互聯(lián)網(wǎng)信息化管理

隨著信息時(shí)代的到來(lái),房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記也應(yīng)該跟上時(shí)代發(fā)展的腳步,進(jìn)入到信息化管理時(shí)代,要運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái),向購(gòu)房者提供時(shí)效便捷的交易服務(wù)。信息技術(shù)與數(shù)字化技術(shù)的便利性主要體現(xiàn)在:房屋的賣方可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與買方實(shí)時(shí)進(jìn)行溝通與交流,及時(shí)有效的了解顧客實(shí)際需求,為顧客提供適合的最佳房源,這對(duì)以后城市商品房的建造給予一定的參考價(jià)值。

5.2 打造好房地產(chǎn)交易管理信息化平臺(tái)

各個(gè)地方房屋登記機(jī)構(gòu)的工作核心就是不動(dòng)產(chǎn)的登記工作,登記機(jī)構(gòu)的工作人員將工作重點(diǎn)全部放在不動(dòng)產(chǎn)登記上,對(duì)于相關(guān)的交易管理平臺(tái)創(chuàng)新沒(méi)有起到足夠的重視。一些登記機(jī)構(gòu)相關(guān)人員自身不具備平臺(tái)管理以及創(chuàng)新理念,導(dǎo)致機(jī)構(gòu)在人員配置上無(wú)法實(shí)現(xiàn)平臺(tái)創(chuàng)新。在實(shí)際工作中,登記職能被剝離后,相關(guān)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時(shí)注意并及時(shí)采取有效措施進(jìn)行轉(zhuǎn)變,可以利用網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái),獲取大數(shù)據(jù)信息并實(shí)時(shí)共享相關(guān)技術(shù),組建相關(guān)技術(shù)團(tuán)隊(duì),積極對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息書籍進(jìn)行分析研究,并制定具有針對(duì)性的科學(xué)合理地流程,努力創(chuàng)新出具有時(shí)效性、安全性、便捷性的房地產(chǎn)交易管理平臺(tái)。

5.3 不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易信息系統(tǒng)重建和信息共享

房屋登記與房屋交易部門必須建立健全完善的登記交易信息庫(kù),并重新制定相關(guān)法規(guī)和流程。利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)。實(shí)時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸,實(shí)時(shí)更新交易登記信息等資料,使得管理更加便捷有效率(如圖2)。在保證網(wǎng)絡(luò)安全的前提下,通過(guò)數(shù)據(jù)查詢,共享登記與交易的相關(guān)信息,與此同時(shí),一定要保證建立相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和時(shí)效性,有效保證客戶的合法權(quán)益。

圖2 婁底市的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)塊鏈信息共享平臺(tái)

5.4 將房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行結(jié)合

房地產(chǎn)行業(yè)想要健康穩(wěn)定發(fā)展,必須依靠土地資源科學(xué)合理地分配。目前,我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入發(fā)展,導(dǎo)致城市土地資源變得很緊張,基于此房地產(chǎn)行業(yè)必須合理利用土地資源,并加強(qiáng)土地使用管理,增加土地資源的使用率和利用率。政府出臺(tái)的相關(guān)政策可以有效避免土地資源的浪費(fèi),政府在接收到各個(gè)地區(qū)實(shí)際可利用的土地資源信息后,要根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)合理制定并出臺(tái)相關(guān)條例,合理有效地使用宏觀調(diào)控的手段對(duì)城市土地資源進(jìn)行有效配置。

結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記的真正目的和作用是便于切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益,結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記管理的混亂狀況。便于提高行政管理機(jī)關(guān)效率,保證物權(quán)狀況的公開(kāi)和明示,防止行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán),損害權(quán)利人的利益。也便于維護(hù)社會(huì)公平,促進(jìn)物盡其用,定紛止?fàn)?。各?jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門要按照方便群眾辦事、保障交易安全、提升管理效率的原則,確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)范有序,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平穩(wěn)推進(jìn)。