城市更新的吳中樣本 老舊小區(qū)從里到外“美顏”物業(yè)管理在探索中“蝶變”

記者 亦安冉

小區(qū)變美了，變新了，住起來也更舒暢了。路面不再坑坑洼洼，整個小區(qū)看起來賞心悅目，物業(yè)管理也跟上去了，住起來安心舒心。最近完成改造的吳中區(qū)幾個老舊小區(qū)里，居民們對改造交口稱贊。與此同時，吳中區(qū)更多的老舊小區(qū)不久也將迎來蝶變。

四個老舊小區(qū)完成全新改造

據(jù)了解，在保障防疫安全、施工質(zhì)量安全的前提下，吳中區(qū)緊抓工期，有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造項目建設(shè)。目前，新盛花園、公交一村、公安新村及雪蓮花園4個項目已經(jīng)完工。

改造前的公安新村，住宅外立面老舊斑駁、路面破損、飛線雜亂、排水不暢，通過外墻立面整治、路面修繕、飛線規(guī)范化整治以及雨污分流改造等綜合整治工程，小區(qū)環(huán)境得到極大改善，居民居住品質(zhì)全面提升。

另一個小區(qū)新盛花園，改造前住宅外墻老化、路面破損、排水不暢、樓道環(huán)境雜亂，通過外墻維修翻新、瀝青路面改造、雨污分流改造、樓道整治非機動車充電樁及整治改造等綜合整治工程，小區(qū)煥然一新，居民生活更舒心。

吳中區(qū)“十四五”期間初步計劃完成32項老舊小區(qū)綜合整治項目，其中2022年計劃完成10項，具體內(nèi)容包括：2022年，吳中區(qū)計劃實施老舊小區(qū)綜合整治項目共10個，包括7個2000年底前建成小區(qū)及3個2000年后建成小區(qū)，惠及戶數(shù)1636戶，涉及樓棟數(shù)784棟、建筑面積31.04萬平方米。改造主要包括小區(qū)內(nèi)住宅外立面見新、雨污管網(wǎng)改造、道路整修、增設(shè)車位、綠化景觀改造、弱電線路入地等內(nèi)容。據(jù)了解，10個整治項目總計劃投資約1.03億元，各舊改項目完成后，將有效改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，推動城市更新發(fā)展。

目前西塘北巷9號、碧波花園等老舊小區(qū)改造項目正在進(jìn)行中，涉及土建修繕、雨污分流、景觀電氣等工程。不久的將來，這些小區(qū)將迎來舊貌換新顏的華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機。

兩種老舊小區(qū)物業(yè)管理新模式

如今，老舊小區(qū)改造已不僅僅是硬件設(shè)施的翻新改造，最終是為了營造現(xiàn)代社區(qū)居民生活服務(wù)體系。從里到外做了一番“硬核”改造，改造后的“軟核”物業(yè)管理也得跟上。“小物業(yè)”事關(guān)“大民生”，作為衡量文明典范城市的重要標(biāo)志，物業(yè)管理的好壞直接影響其中居民的獲得感、幸福感、安全感，尤其是對于老舊小區(qū)而言，物業(yè)管理顯得更加重要。

不過，老舊小區(qū)里安排物業(yè)還真的有點難。老舊小區(qū)中低收入家庭居多，其中還包括相當(dāng)一部分的低保人群及外來務(wù)工人員，由于收入偏低，大部分居民“花錢買服務(wù)”的意識尚未形成，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)只能依靠屬地政府的部分補貼維持基本運轉(zhuǎn)，通過削減服務(wù)人員、減少服務(wù)內(nèi)容、減低服務(wù)質(zhì)量來維持較低的服務(wù)水平，甚至出現(xiàn)直接“棄管走人”的現(xiàn)象。加上大多老舊小區(qū)停車位數(shù)量都無法滿足居民停車需求，普遍存在私自安裝地鎖、占用行車道、綠地停車的現(xiàn)象，造成了停車糾紛投訴多發(fā)，影響了居住環(huán)境和社會公平。同時，老舊小區(qū)硬件設(shè)施大多長期失管失修，維護(hù)不及時，造成房屋漏雨、道路破損、下水道堵塞等問題多發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費用，造成一系列歷史遺留問題。

老舊小區(qū)物業(yè)該何去何從？

據(jù)了解，目前，吳中區(qū)域內(nèi)共有289個2000年底前建成交付的老舊住宅小區(qū)，其中無物業(yè)老舊住宅小區(qū)48個。近年來，吳中區(qū)持續(xù)開展老舊小區(qū)綜合整治試點，將老舊小區(qū)改造與同步引入物業(yè)管理統(tǒng)籌考慮。在進(jìn)行老舊小區(qū)改造的同時，部分鎮(zhèn)、街道牽頭，建立多方參與的議事平臺，充分發(fā)揮居民自治的作用，依據(jù)居民意愿選擇物業(yè)管理模式，引導(dǎo)居民不斷樹立物業(yè)服務(wù)付費意識，其中，城南街道和長橋街道在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面開展了行之有效的摸索實踐。

老舊小區(qū)迎來蛻變

“城南模式”“先嘗后買”引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)

吳中眾多老舊小區(qū)將華麗轉(zhuǎn)變

吳中區(qū)城南街道轄區(qū)內(nèi)有老舊無物業(yè)小區(qū)11個，涉及居民1400余戶，此類老舊無物業(yè)小區(qū)無法單獨依靠市場機制解決治理難題，為妥善解決好老舊無物業(yè)小區(qū)社會民生等問題，城南街道因地制宜制定治理方案，從硬件改善、軟件提升等方面“再造”無物業(yè)小區(qū)。通過“先嘗后買”等方式將專業(yè)化物業(yè)服務(wù)引入老舊無物業(yè)小區(qū)，培養(yǎng)居民對物業(yè)服務(wù)的付費意識，逐步減少物業(yè)補助，實現(xiàn)由“準(zhǔn)物業(yè)”管理向?qū)I(yè)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的自我“輸血”。城南街道在老舊無物業(yè)小區(qū)治理上的思與行，以物業(yè)管理“小文章”抓好社會治理“大格局”，切實提升老舊無物業(yè)小區(qū)居民群眾獲得感，形成老舊無物業(yè)小區(qū)治理的“城南模式”。

老舊小區(qū)改造，不僅要硬件改善，也要軟件提升

“長橋模式”“大物業(yè)管理”兜底零星老舊小區(qū)

吳中區(qū)長橋街道的探索模式“大物業(yè)管理區(qū)域”，指的是轄區(qū)內(nèi)59個零星無物業(yè)在管小區(qū)，街道通過市場化招標(biāo)選聘專業(yè)化物業(yè)公司負(fù)責(zé)“大物業(yè)管理區(qū)域”內(nèi)的衛(wèi)生保潔和垃圾清運工作，相關(guān)費用暫由街道補貼。同時，街道通過制定詳細(xì)考核辦法多方位監(jiān)督“大物業(yè)管理區(qū)域”內(nèi)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以考促改，進(jìn)一步提升轄區(qū)內(nèi)零星老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平，助力文明典范城市創(chuàng)建。據(jù)悉，該項探索已從2021年10月正式落地試行。

眾多的老舊小區(qū)，物業(yè)管理也在黨建引領(lǐng)下規(guī)范運行。今年3月1日施行的《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中明確了住宅小區(qū)應(yīng)強化黨建引領(lǐng)，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居民委員、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。據(jù)了解，未來，吳中區(qū)的一些老舊小區(qū)，屬地社區(qū)將根據(jù)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的規(guī)模大小、黨員數(shù)等情況，合理劃分黨小組，推進(jìn)老舊小區(qū)黨組織全覆蓋，為老舊小區(qū)物業(yè)管理注入“紅色元素”。同時，由社區(qū)黨組織牽頭，搭建老舊小區(qū)議事平臺，組建由社區(qū)“兩委”班子成員、專業(yè)律師、片警、網(wǎng)格長、居民代表以及物業(yè)人員組成的居民議事會，商討解決老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)問題。

物業(yè)管理在黨建引領(lǐng)下規(guī)范運行