大型購物中心使用率提升研究
——以北京密云萬象匯與五彩城設(shè)計為例

文/中國建筑科學(xué)研究院有限公司 侯 毓 趙 耀

0 引言

作為城市商業(yè)活動的主要載體，大型購物中心是每個城市重要的功能性建筑。經(jīng)過近幾年井噴式發(fā)展，大量購物中心短期內(nèi)建成，面臨行業(yè)競爭及同質(zhì)化嚴(yán)重的問題。同時，受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)不約而同地在體驗(yàn)式消費(fèi)、情景化設(shè)計方面突出特色，尋求差異，同時在內(nèi)在設(shè)計思路上強(qiáng)調(diào)提升使用率，控制成本，提高消費(fèi)者細(xì)節(jié)體驗(yàn)，以增加競爭籌碼。本文通過北京密云萬象匯及五彩城的公共空間面積控制實(shí)踐，研究大型購物中心使用率提升策略。

1 項(xiàng)目概述

萬象匯購物中心位于北京市密云商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目由持有型購物中心與銷售型寫字樓組成?？偨ㄖ娣e203231m2，購物中心面積120000m2。萬象匯購物中心是北京市密云區(qū)唯一的一站式購物中心，涵蓋零售、餐飲、影院、超市、兒童等多種業(yè)態(tài)，真正將都市化生活引入密云（見圖1）。

1 萬象匯建成實(shí)景

項(xiàng)目設(shè)計伊始即面臨密云城區(qū)人口數(shù)量不足、選址于新開發(fā)商務(wù)區(qū)、與密云老城區(qū)聯(lián)系較弱、業(yè)主對項(xiàng)目盈利能力缺乏信心等問題，因此，以提升使用率為目標(biāo)，在嚴(yán)格控制成本基礎(chǔ)上把控品質(zhì)成為設(shè)計的主基調(diào)。

2 公共空間面積控制原則

購物中心建筑面積構(gòu)成如圖2所示。公共空間面積是不可出租面積的一部分，其控制原則是在滿足功能要求及空間舒適度的前提下，避免空間浪費(fèi)，提高空間使用率。

2 大型購物中心面積構(gòu)成

2.1 公共通道

購物中心公共通道是客戶購物途經(jīng)的主要場所，承載引導(dǎo)及疏散人流的功能性作用，同時也是提升購物中心商業(yè)環(huán)境的載體。其寬度控制應(yīng)滿足人流停留及通行的基本功能需求，兼顧客戶的心理舒適度。中庭洞口兩側(cè)通道考慮兩股并行人流同時通過的適宜寬度需求，結(jié)合萬象匯項(xiàng)目體量及具體布局形式，標(biāo)準(zhǔn)層公共通道寬度宜為3.6m（見圖3）。無中庭洞口樓層（如萬象匯為地下1層、首層）公共通道寬度宜為10～12m（見圖4）。

3 萬象匯標(biāo)準(zhǔn)層公共通道

4 萬象匯無中庭洞口樓層的公共通道

2.2 中庭

中庭是購物中心的重要活躍空間，是購物過程視線交互停留的場所，也是舉辦大型活動的功能性空間。中庭洞口空間包括節(jié)點(diǎn)中庭和帶狀中庭兩類。節(jié)點(diǎn)中庭常結(jié)合主要入口布置，是整個購物中心的高潮空間，但該空間尺度并非越大越好，應(yīng)與產(chǎn)品定位相匹配。萬象匯項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)推敲，確定主中庭直徑為22m，次中庭直徑為10～16m（見圖5，6）。

5 萬象匯主中庭

6 萬象匯次中庭

2.3 公共衛(wèi)生間及周邊空間

公共衛(wèi)生間是客戶體驗(yàn)的敏感空間，尺度不宜奢華，也不宜局促。我國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對公共衛(wèi)生間的蹲位數(shù)量有明確要求，因此其面積相對穩(wěn)定，可縮減的空間較小，僅需在細(xì)微處進(jìn)行優(yōu)化。針對特殊業(yè)態(tài)布置層（如萬象匯地下1層業(yè)態(tài)為超市與迪卡儂主力店），設(shè)計時未教條地依據(jù)指標(biāo)進(jìn)行計算，而是對蹲位進(jìn)行優(yōu)化減少。此外無障礙衛(wèi)生間的設(shè)置也是購物中心人性化設(shè)計的體現(xiàn)。但每組衛(wèi)生間皆設(shè)為無障礙過于浪費(fèi)面積，萬象匯每層選擇1組衛(wèi)生間進(jìn)行設(shè)置，既滿足規(guī)范要求，方便特殊使用人群，又避免過度浪費(fèi)面積，有利于空間節(jié)約。

母嬰室是購物中心人性化設(shè)計的體現(xiàn)，在萬象匯設(shè)計中，經(jīng)設(shè)計師反復(fù)推敲，確定于兒童業(yè)態(tài)區(qū)選擇1組衛(wèi)生間設(shè)置母嬰室。

為顧客提供休息空間也是購物中心人性化設(shè)計特征，但單獨(dú)設(shè)置休息空間既浪費(fèi)面積，又降低使用效率。結(jié)合通往衛(wèi)生間的通道設(shè)置3～4個休息座椅，在增加少量面積的基礎(chǔ)上，賦予單一空間多重使用功能。

購物中心需進(jìn)行大量保潔工作，清潔間所占面積較小，為方便物業(yè)使用，在動線長度超200m時，建議在各層各組衛(wèi)生間中均設(shè)置清潔間，清潔間面積為1.5～2.0m/個，動線長度在150m內(nèi)時，建議設(shè)置1組清潔間。

2.4 會員中心

會員中心可拉近購物中心與消費(fèi)者的距離，尺度不宜過大，也不宜局促，應(yīng)結(jié)合購物中心產(chǎn)品線定位，壓縮內(nèi)部制卡、辦公、財務(wù)等功能面積，合理控制對外接待窗口、等候面積，保證其最小規(guī)模，建議購物中心設(shè)置1處會員中心。

2.5 服務(wù)臺

服務(wù)臺主要承擔(dān)客戶咨詢服務(wù)功能，部分服務(wù)臺還提供停車卷兌換、禮品卷發(fā)放等服務(wù)，一般需滿足3～5人工作要求，常規(guī)設(shè)計按2～3m2/人控制。購物中心需設(shè)置服務(wù)臺數(shù)量也需仔細(xì)推敲?；谑褂寐侍岣呓嵌?，建議購物中心每4層設(shè)置1處面積約10m2的服務(wù)臺。

3 后勤空間面積控制原則

后勤空間面積控制原則為在滿足功能前提下最大化壓縮其面積，需針對以下方面進(jìn)行控制設(shè)計。

3.1 后勤通道

后勤通道的設(shè)置以基本功能需求為布置原則，其寬度受疏散、貨運(yùn)等因素制約，可從以下方面進(jìn)行控制。

1）協(xié)調(diào)后勤通道與消防疏散通道寬度的關(guān)系，不能因消防疏散需求而加寬后勤通道。北京密云五彩城設(shè)計時，從使用角度確定后勤通道寬1.8m，故消防疏散通道設(shè)計以1.8m為模數(shù)，使后勤通道兼顧消防疏散功能。

2）賦予后勤通道更多功能，提高其使用功能的復(fù)合化。五彩城后勤通道是機(jī)電管線鋪設(shè)的主通道，檢修、維護(hù)工作皆在此進(jìn)行，不再另設(shè)空間。

3）五彩城設(shè)計伊始即進(jìn)行合理的柱網(wǎng)規(guī)劃，通過懸挑結(jié)構(gòu)設(shè)計外側(cè)后勤通道，以避免柱寬對通道凈空產(chǎn)生影響。

3.2 疏散樓梯

大型購物中心為人員密集場所，疏散寬度要求較高，即相應(yīng)樓梯數(shù)量較多、樓梯寬度較大，故占用大量商業(yè)面積。合理設(shè)置樓梯對提高其使用率具有較大影響，應(yīng)在滿足消防疏散要求下，合理規(guī)劃樓梯數(shù)量。大樓梯寬度、少樓梯數(shù)量與小樓梯寬度、多樓梯數(shù)量的選擇設(shè)置十分關(guān)鍵。大樓梯寬度、少樓梯數(shù)量導(dǎo)致樓梯自身占用面積較大，通往樓梯的通道需大于樓梯寬度，樓梯的前室面積較大；小樓梯寬度、多樓梯數(shù)量使樓梯自身占用面積較小，通往樓梯的通道寬度較小，但通向樓梯的通道數(shù)量增加，樓梯的前室面積較小且數(shù)量增加。

五彩城項(xiàng)目采用剪刀雙分樓梯設(shè)計，利用上述二者各自優(yōu)勢，使樓梯數(shù)量與樓梯寬度實(shí)現(xiàn)平衡，通向樓梯的通道與前室面積較小。

樓梯設(shè)計應(yīng)考慮樓梯與結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)的對應(yīng)邏輯，減少標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)被樓梯占用后剩余的無效面積，或標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)內(nèi)無法設(shè)置樓梯而需加大柱網(wǎng)排布樓梯造成的面積浪費(fèi)現(xiàn)象。五彩城設(shè)計伊始即結(jié)合柱網(wǎng)計算比選各種樓梯設(shè)置模數(shù)，甄選符合項(xiàng)目疏散要求的1.65m樓梯寬度模數(shù)，在單個標(biāo)準(zhǔn)柱跨內(nèi)排布樓梯，避免標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)出現(xiàn)無效面積或單獨(dú)加大柱網(wǎng)導(dǎo)致面積浪費(fèi)的情況。

通過樓梯精細(xì)化設(shè)計，降低樓梯自身占用面積，創(chuàng)新設(shè)計雙分剪刀梯形式，相較傳統(tǒng)剪刀樓梯形式，其在解決相同疏散寬度前提下節(jié)約面積約1200m2。

3.3 機(jī)房管井

機(jī)房管井在后勤空間面積中占比較大。機(jī)房管井的功能性較強(qiáng)，其面積由專業(yè)需求決定，但仍需精細(xì)化設(shè)計，以減少浪費(fèi)，優(yōu)化建筑平面布置可減少面積使用，如合理設(shè)置管井檢修空間及匹配管井內(nèi)管線排布等。

3.4 物業(yè)辦公用房

物業(yè)用房面積與物業(yè)管理運(yùn)營需求相關(guān)，在保證功能要求的前提下，多業(yè)態(tài)購物中心（購物中心與酒店、寫字樓等組成城市綜合體）需不同業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)配置，互相利用為宜。在合理規(guī)劃物業(yè)人員上下班及工作流線基礎(chǔ)上，物業(yè)辦公用房可設(shè)置于地下室，以充分利用閑置空間。

4 結(jié)語

通過公共空間面積控制及后勤空間面積控制設(shè)計，可使購物中心較常規(guī)設(shè)計提升3%～10%的使用率，既控制項(xiàng)目成本，又提升消費(fèi)者細(xì)節(jié)體驗(yàn)，增加行業(yè)競爭籌碼。