市場機制對建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的思考探討

文／李莉 建湖縣自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心 江蘇鹽城 224000

李群 南京梅山生活服務發(fā)展有限公司 江蘇南京 210000

引言：

建筑市場的運行機制以及房地產(chǎn)市場的運行機制導致在建筑行業(yè)發(fā)展以及房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中受國內(nèi)外環(huán)境的變化影響較大，受國家政策的調(diào)整影響也較大，這也使得建筑行業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)在運行的過程中呈現(xiàn)出于其他行業(yè)不同的運行特點。

1、建筑市場運行機制

1.1 供求特點分析

建筑行業(yè)在當下的發(fā)展速度較快，從其供求特點來看，建筑市場是用來開展建筑產(chǎn)品的交換而設置，從交易對象上進行劃分，建筑市場的交易對象一般為業(yè)主與工程單位之間的交易、業(yè)主與設計單位之間的交易以及業(yè)主與施工單位之間的交易。這三種交易類型也確認了建筑市場交易的主體，各個交易主體在開展交易時也應簽訂相關的合同，而產(chǎn)品的價格也在進行招投標的過程中而形成。從交易對象來看，建筑市場中的生產(chǎn)者也是其供給者，負責將所生產(chǎn)的建筑商品進入到市場中進行交易。而建筑的有關商品在生產(chǎn)方式上一般為預定式生產(chǎn)。從建筑市場的生產(chǎn)性質(zhì)來看，建筑產(chǎn)品的供給需求可直接反映出建筑企業(yè)的生產(chǎn)水平。

從社會性質(zhì)以及規(guī)模來進行劃分，業(yè)主方并不局限于個人，企事業(yè)單位以及政府機關等均可作為業(yè)主方，在建筑市場中提出自身的需求。在政府作為業(yè)主方時，其所投資建造的建筑物一般以公共建筑為主，為提升社會效益而構建，或者用來利用或者開發(fā)國有資源的有關建筑。而在企事業(yè)單位作為業(yè)主方時，一般為擴大生或者開展再生產(chǎn)所需。而個人作為業(yè)主方時，一般為滿足個人所需而提出自身的需求，如產(chǎn)品的增值以及保值或者用來進行居住。建筑市場的需求一般與不同類型的業(yè)主的投入有著密切的關系，通常來說，建筑市場的需求與固定資產(chǎn)投資需求呈現(xiàn)正相關的關系。

1.2 運行特點分析

從建筑市場的運行特點來看，建筑產(chǎn)品由于其自身特點，使得其產(chǎn)品在生產(chǎn)上的周期較長，商品的價值也較高，在工程的責任期滿之后才算交易完成，這也使得其交易的時間較長，建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)過程也可作為交易過程。建筑市場還具有明顯的地域性，集中表現(xiàn)為不同的地域在市場交易的價格、條款以及規(guī)則上均存在較大的差異性。由于建筑行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術成本較低，使得建筑產(chǎn)品的需求也呈現(xiàn)獨立化，這也使得建筑市場的競爭極為激烈。由于建筑市場的需求與工程建設的需求有著密切的關系，這也使得其受政策變化以及經(jīng)濟波動影響較為明顯。在建筑供給能力上，穩(wěn)定性較高，波動較小，這也使得建筑市場呈現(xiàn)供求不均衡狀況。

2、房地產(chǎn)市場運行機制

2.1 供求特點分析

隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提升，再加上城市化進程以及工業(yè)化進程的推動，房地產(chǎn)行業(yè)在當下有了快速的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場中，按照需求目的的差異性，房地產(chǎn)市場一般分為投資性需求、生產(chǎn)性需求以及消費性需求三種，房地產(chǎn)市場的構成（如圖1所示）。從各個需求的內(nèi)容來看，投資性需求指的是將所購置的建筑進行出租過著出售，用來獲得租金或者差價等，在投資性需求中，其與房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟屬性有著密切的關系，并隨著市場的變動而出現(xiàn)波動。從其本質(zhì)屬性來看，其屬于營利性的投資活動。與其他幾種需求相比，投資性需求可有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大需求時，將所購置的建筑產(chǎn)品進行出租或者出售可使得市場的供給增加。當市場出現(xiàn)較大的供給時，投放投資性質(zhì)的建筑產(chǎn)品也可增加人們對于投資性質(zhì)房產(chǎn)的需求量，降低產(chǎn)能過剩的出現(xiàn)幾率。但若出現(xiàn)炒房囤房現(xiàn)象，也會導致投資存在較大的盲目性，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出虛假旺盛的情況，導致房價出現(xiàn)虛高，或者使得其價值出現(xiàn)較大的變動，破壞建筑市場的穩(wěn)定性。而生產(chǎn)需求指的是為開展生產(chǎn)和經(jīng)營所出現(xiàn)的對于建筑產(chǎn)品的需求，生產(chǎn)需求的目的在于參與到社會的生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中，來實現(xiàn)經(jīng)濟的循環(huán)發(fā)展。消費性需求在房地產(chǎn)市場需求中也占據(jù)較大的組成部分，其為滿足消費者的居住所需。從特點上來看，其呈現(xiàn)出一般性以及寬泛性的特點。由于人們的收入水平上呈現(xiàn)較大的差異性，也使得建筑產(chǎn)品呈現(xiàn)出檔次不同的特點，如別墅、高層及多層住宅等。

圖1 房地產(chǎn)市場構成示意圖

從房地產(chǎn)市場的需求影響因素來看，國民經(jīng)濟的發(fā)展情況是其中重要的影響因素。國民投資情況直接影響建筑物的生產(chǎn)情況，對于各種性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品也起到較大的影響作用，從發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)市場的需求隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的變化情況而出現(xiàn)變化。影響房地產(chǎn)需求的另一個原因在于其資本收益情況，若其收益較高，可顯著增加房地產(chǎn)的投資需求。但這種收益上的提升也會使得房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)上升，一定程度上也會使得需求下降，這也使得房地產(chǎn)的收益與需求之間的關系十分復雜。除國民經(jīng)濟發(fā)展情況以及資本收益情況之外，當下的通貨膨脹情況、利率變動以及收入水平變化等也會對房地產(chǎn)市場的實際需求情況造成影響，對于未來情況的預期也會對需求造成影響。

從供給上來看，房地產(chǎn)一般由兩種供給方式，一種為房地產(chǎn)企業(yè)新建的地產(chǎn)，來提高總量。而另一種為已經(jīng)被購置的房產(chǎn)，其可進入到房產(chǎn)交易市場中進行交易，可算作房屋的供給量，但不被算作總量，其在性質(zhì)上為交易二手房。在開發(fā)商建設的過程中，其在用地上的供應情況也可直接對房地產(chǎn)的供應情況造成影響。同時，開發(fā)商的投入成本、市場價格以及政府政策和施工的難易程度也可對產(chǎn)品的供給造成嚴重的影響。

2.2 運行特點分析

房地產(chǎn)行業(yè)與當下大多數(shù)行業(yè)在運行特點上均具有較大的差異性。從具體內(nèi)容來看，首先，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，集中表現(xiàn)為在特定的項目中，其受周圍環(huán)境的影響較為明顯，這也使得供求關系以及房產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)出地域性極為明顯的特征。其次，房地產(chǎn)市場運行中還具有波動呈現(xiàn)周期性的特點，由于房地產(chǎn)的供求情況受到經(jīng)濟發(fā)展的影響較為明顯，由于經(jīng)濟發(fā)展也呈現(xiàn)出周期性變動的特點，促使房地產(chǎn)也出現(xiàn)周期波動的情況。但從詳細內(nèi)容來看，房地產(chǎn)市場的波動與經(jīng)濟的波動也存在一定的差異性，例如房地產(chǎn)的需求在反應經(jīng)濟發(fā)展上時效性較強。但由于房地產(chǎn)自身特點，其在開發(fā)周期和建設周期上均較長，這也使得其在供給上存在一定的滯后性。第三，房地產(chǎn)市場在運行上還存在市場分層的特點，從具體層次來看，其與區(qū)域情況有著密切關系，由于房地產(chǎn)的市場地域性較強，即使在同一個區(qū)域灰內(nèi)，房地產(chǎn)在需求以及供給上也存在標準以及檔次上的差異性，如普通住宅以及高級住宅等。第四，房地產(chǎn)市場運行特點上，還具有多樣性以及多重性，由于房地產(chǎn)的需求不同，如投資需求、消費需求以及居住需求等，從客體方面進行分析，促使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多重性的特點。而在房地產(chǎn)市場的多樣性中，其表現(xiàn)在交易方式以及交易對象的多樣性，如轉(zhuǎn)讓、出讓以及租賃和抵押等。最后，房地產(chǎn)市場還呈現(xiàn)出較高的風險性，由于房地產(chǎn)市場受外界因素變化影響較為明顯，如政策變動等，一旦政府加大對于房地產(chǎn)的干預力度，可使得房地產(chǎn)市場增加較大的不確定性，帶動風險出現(xiàn)幾率的不斷上升，并且這種政府干預的風險無論是對需求方還是供給方來說，均會造成極大的影響。其次為延期交房所帶來的風險，在房地產(chǎn)建設過程中，延期交房屬于經(jīng)常發(fā)生的情況，這種情況一般表現(xiàn)為開發(fā)商由于自身出現(xiàn)財務風險或者在施工進度上存在問題，而無法按照合同要求在規(guī)定的時間內(nèi)交付符合標準的住房給買方，這種請款可導致開發(fā)商的信譽度受損，更需要賠付較多的違約金，不利于開發(fā)商實現(xiàn)長遠發(fā)展。第三為財務風險，如建設方在財務上出現(xiàn)問題，導致資金鏈出現(xiàn)斷裂，償付能力下降的風險，或者在需求一方，由于出現(xiàn)不可控因素，而對其支付能力造成嚴重影響，也使得風險出現(xiàn)的幾率上升。另外兩種風險分別為供需不平衡所導致的風險以及不可抗力所造成的風險。

3、當下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 可持續(xù)發(fā)展進程在不斷推進

隨著我國不斷推動碳中和以及碳達峰的進程，綠色低碳在當下發(fā)展進程不斷加快。由于房地產(chǎn)行業(yè)建筑周期較長，對于各項建筑材料的消耗較大，建筑垃圾的數(shù)量也較多。當下，我國不斷提升對于房地產(chǎn)綠色低碳發(fā)展的重視程度，不斷出臺各類文件，并制定節(jié)能標準，要求各個房地產(chǎn)行業(yè)依照標準來開展建筑施工工作。截至當下，綠色建筑的占比不斷加大，綠色房地產(chǎn)發(fā)展取得了較大成效。在市場經(jīng)濟的調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)利用節(jié)約能耗以及使用綠色建材等方式來提升資源的利用率，實現(xiàn)資源的循環(huán)利用。不僅降低了建設過程中的成本投入，提升了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，更實現(xiàn)了在經(jīng)濟發(fā)展以及環(huán)境保護方面的有機協(xié)調(diào)，促進了社會的長遠發(fā)展。

3.2 監(jiān)管力度在不斷加大

從發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗中可以看出，房地產(chǎn)的發(fā)展對于社會經(jīng)濟發(fā)展的刺激性十分明顯，盡管帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展以及配套行業(yè)的發(fā)展，但從另一個角度來看，這也使得房價在近年來漲幅不斷增加。為控制房價，我國不斷出臺各類文件，如新國十條等，來遏制房價和地價的快速增長，更利用限價以及限購等方式來控制房價在合理的范圍之內(nèi)，這也表明我國當下對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，更發(fā)揮自身的制度保障以及政策引導職責，營造出了房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的環(huán)境。

3.3 房價處于穩(wěn)定狀態(tài)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，一旦出現(xiàn)供需失衡情況，可導致房價出現(xiàn)較大幅度的波動，尤其是在人口較多的大城市中，需求量基本上均超過房地產(chǎn)的供給，由于受到市場經(jīng)濟規(guī)律的影響，房價一定出現(xiàn)上升趨勢。而在當下，我國也在不斷出臺各類調(diào)控政策，再加上新生兒的數(shù)量下降，我國老齡化趨勢較為嚴重，也使得庫存房屋的數(shù)量不斷上升，許多中型城市以及小型城市中已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的情況，這也使得房價不斷下跌。

為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需保證房價穩(wěn)定，供需關系平衡，在保證正常需求的前提之下，維持房價的相對平衡。在近些年，我國開始推進長三角城市群以及珠三角經(jīng)濟圈等政策，來加大北上廣深等一線城市的輻射范圍，帶動周邊城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來實現(xiàn)人口的有序流動，緩解供需矛盾，形成全新的供需平衡關系，縮小房價差異，保證房價的基本穩(wěn)定。

4、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢

隨著我國不斷加大對房地產(chǎn)的管控力度，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟發(fā)展的控制力度也在不斷減弱。但從大部分地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是帶動經(jīng)濟發(fā)展的主力。在今后的發(fā)展趨勢上，政府需繼續(xù)發(fā)揮自身協(xié)調(diào)作用和引導作用，做好理性投資的引導工作，做好制度改革工作，來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，最大限度的發(fā)揮房地產(chǎn)的促進作用。

4.1 健康投資成為主要發(fā)展方向

在當下的市場環(huán)境中，流通性開始呈現(xiàn)下降趨勢，由于資本具有逐利性的特點，這也使得許多地區(qū)在房地產(chǎn)的投資力度下降，許多城市已經(jīng)開始呈現(xiàn)負增長局面。盡管這種情況會在一定程度上使得房產(chǎn)價格下降，但從長遠來看，這種情況也會導致投資者的投資信心下降，經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展進程受阻。

針對于此，在建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟未來的發(fā)展趨勢中，政府需發(fā)揮自身的主導作用和引導作用，做好政策的支持工作，加大理性投資以及健康投資的政策引導力度，鼓勵開發(fā)舊城區(qū)改造以及保障性廉租房等項目。為激發(fā)開發(fā)商的開發(fā)積極性，可在土地政策以及資金籌集上給予一定的補貼和優(yōu)惠，保障低收入人群的住房需求。在部分城市中，由于發(fā)展水平較低，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景較差，經(jīng)營不善以及資不抵債的企業(yè)較多。可實施兼并重組，利用收購或者出讓等方式來將這些企業(yè)進行整合，提升其綜合實力，減少出現(xiàn)爛尾樓的幾率，實現(xiàn)地方經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。還可對商品房在建設和規(guī)劃流程上進行簡化，提升當?shù)刈》勘Ｕ仙系墓┙o水平，維持供需基本平衡。

4.2 加大各方的監(jiān)管力度

在當下，由于流通性減弱，房地產(chǎn)經(jīng)濟也出現(xiàn)一定程度的下滑，為維持商品房價格穩(wěn)定，減少大幅度的波動，可利用信貸政策來保障購房權益。在具體的實施過程中，可加大對于貸款機構的監(jiān)管力度，做好政策支持，保障公眾的改善性住房需求以及自主性的住房需求，嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售時私自增加附加貸款條件，降低消費者購房壓力，提升其購房積極進行，降低其觀望的初夏那幾率，提升流通性。另一方面，還需加大對于中介結構以及開發(fā)商的監(jiān)管力度，全面保障購房者各項權益，對于虛假宣傳需加大打擊力度，為消費者營造出良好的購房環(huán)境。

4.3 加大預售制度的改革力度

隨著我國不斷推動房地產(chǎn)改革的進程，商品房預售制度在當下也應隨之進行改革。隨著我國不斷提升對于預售制度改革的重視程度，商品房預售在當下也朝向規(guī)范化的方向發(fā)展。但由于房地產(chǎn)市場的變動較為頻繁，當下所應用的商品房預售制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需，沒有及時進行更新和完善，不公平交易以及不規(guī)范銷售的情況時有發(fā)生，對購房者的合法權益造成較大侵害。針對于此，需加大資質(zhì)審查力度，對開發(fā)商的預售資格以及預售條件全面進行審核，在審核通過之后再予以發(fā)放預售許可。另一方面，還需加大全流程監(jiān)督力度，針對于欺騙公眾的行為嚴格進行打擊。同時，對于現(xiàn)房和期房，需合理調(diào)節(jié)其占比，保證現(xiàn)房的占比在一半以上，也可有效降低風險的出現(xiàn)幾率。

結語：

隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在當下也迎來了快速發(fā)展。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，其在發(fā)展過程中風險的出現(xiàn)幾率較高，不利于其實現(xiàn)長遠發(fā)展。從發(fā)展現(xiàn)狀來看，當下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中開始遵循可持續(xù)發(fā)展原則，監(jiān)管力度也在不斷加大，房價整體保持在穩(wěn)定狀態(tài)下。而在建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟今后的發(fā)展趨勢上，更要加大健康投資力度，加大各方監(jiān)管力度，加大預售機制的改革力度，真正實現(xiàn)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展。