房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)的構(gòu)建分析

文／徐喆 聊城市住房與建設(shè)事業(yè)保障中心 山東聊城 252000

引言：

我國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策影響極大，從政策的內(nèi)容來看，主要集中在限購、限貸、限售、限價(jià)這幾個(gè)方面，采取的措施主要包括提高購房門檻、調(diào)整貸款首付比例等。再從政策出臺(tái)的次數(shù)來看，為有效遏制房地產(chǎn)市場中的投資投機(jī)性需求，近些來我國各地城市出臺(tái)調(diào)控政策的次數(shù)較多，如2017年我國90 個(gè)地級(jí)以上大城市所出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策就約200 項(xiàng)，2018年約有30 個(gè)城市出臺(tái)或升級(jí)了限售政策，約22 個(gè)城市出臺(tái)或升級(jí)了限購政策，2019年熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，到了2020年7月，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策將目光放在限售、限購、限貸、稅收調(diào)節(jié)、剛需支持及打擊假離婚這幾個(gè)方面。2021年1月至2020年7月期間，熱點(diǎn)城市就出臺(tái)了54 次房地產(chǎn)調(diào)控政策?？梢姡覈康禺a(chǎn)調(diào)控政策不僅出臺(tái)次數(shù)多、密集程度高，且持續(xù)時(shí)間長、涉及程度多和政策強(qiáng)度大，整體上我國房地產(chǎn)調(diào)控政策初步成形，并進(jìn)入到常態(tài)化和持續(xù)化狀態(tài)，即便是受到2020年新冠肺炎疫情的影響，各地政府仍然在適時(shí)推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的是保障我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

雖然我國房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)，但是一直以來對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的強(qiáng)度度量缺少一個(gè)可量化的工具，這就需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)的構(gòu)建進(jìn)行分析，一方面為房地產(chǎn)調(diào)控政策強(qiáng)度的量化提供方法，另一方面也為決策者分析房地產(chǎn)市場與調(diào)控政策之間的關(guān)系提供研究工具，這也是本文研究的意義所在。

梳理國內(nèi)現(xiàn)有關(guān)于調(diào)控政策度量的研究，主要有選擇合適的代理變量和構(gòu)建政策指數(shù)這兩大類，其中，對(duì)政策不確定性的度量的研究就較為廣泛。通常在代理變量的選擇上，賈倩等人將政策的不確定性與官員變更掛鉤，認(rèn)為省級(jí)政府官員變更會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策的不確定性產(chǎn)生影響，并且還會(huì)顯著影響企業(yè)的投資行為。而在政策不確定性指數(shù)方面的研究，國內(nèi)學(xué)者主要聚焦于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性，并細(xì)化至財(cái)政政策、貨幣政策、貿(mào)易政策、匯率及資本賬戶政策這四個(gè)不確定性指數(shù)。在這基礎(chǔ)上，賈德奎等人在基于《中國證券報(bào)》等財(cái)經(jīng)報(bào)紙上，通過搜索與股市政策風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的文章來構(gòu)建政策風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，用于衡量監(jiān)管政策導(dǎo)致的股市不確定，楊贊等人通過文本分析的方法構(gòu)建了我國房地產(chǎn)政策不確定性指數(shù)，但僅是在詞匯上增加了“房地產(chǎn)”“地產(chǎn)”“房市”“樓市”，并不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)市場的政策變動(dòng)。不同于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性，房地產(chǎn)政策的不確定性主要體現(xiàn)在政策的動(dòng)態(tài)變化，所以如何度量房地產(chǎn)調(diào)控政策的變動(dòng)非常關(guān)鍵。

從現(xiàn)有的研究情況來看，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)構(gòu)建的研究并不多，而且所構(gòu)建的指數(shù)多限于報(bào)紙樣本，未涉及到網(wǎng)絡(luò)文章。鑒于此，本文在整理收集全網(wǎng)絡(luò)關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)相關(guān)的政策文章基礎(chǔ)上，利用文本分析的方法對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策制度的構(gòu)建進(jìn)行分析，由于樣本文章來源較廣泛，可為房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫構(gòu)建提供有力支持，同時(shí)得益于網(wǎng)絡(luò)文章具有實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，還可有效彌補(bǔ)政策指數(shù)構(gòu)建過程中缺乏高頻指數(shù)的不足。

本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要在這三個(gè)方面：一是首次構(gòu)建了房地產(chǎn)調(diào)控政策制度，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的量化；二是擴(kuò)大了樣本文章來源的范圍，不同于以往僅源于報(bào)刊數(shù)據(jù)，本文在對(duì)2000 多個(gè)網(wǎng)站實(shí)時(shí)爬取文章的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫，既擴(kuò)大了樣本文章來源范圍，同時(shí)還避免了文本選取上的主觀性；三是由于網(wǎng)絡(luò)文章具有實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，因此所構(gòu)建的房地產(chǎn)調(diào)控政策制度，能夠很好地彌補(bǔ)在實(shí)際構(gòu)建中高頻指數(shù)不足的問題。

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)的構(gòu)建

1.1 數(shù)據(jù)來源

楊贊等人通過文本分析的方法構(gòu)建的我國房地產(chǎn)政策不確定性指數(shù)，其數(shù)據(jù)來源主要是報(bào)刊數(shù)據(jù)，其他學(xué)者在構(gòu)建政策不確定性指數(shù)時(shí)也大多來源于報(bào)刊數(shù)據(jù)?？紤]報(bào)刊的選擇具有一定的主觀性，加之報(bào)刊關(guān)于政策的報(bào)道并不多，因此本文采用網(wǎng)絡(luò)爬蟲的方式來確定政策來源，數(shù)據(jù)來源渠道為各地政府官網(wǎng)（包括政府官網(wǎng)、住建廳官網(wǎng)、自然資源廳官網(wǎng)等）、媒體網(wǎng)站（如新華社、人民日?qǐng)?bào)、央視新聞、財(cái)經(jīng)網(wǎng)等）、微信公眾號(hào)（如第一財(cái)經(jīng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、成都發(fā)布）等，共計(jì)2000 多個(gè)數(shù)據(jù)源，在此基礎(chǔ)上設(shè)定宏觀及房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞，通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲的方式來實(shí)時(shí)獲取相關(guān)政策。

1.2 分析方法

本文主要基于文本分析方法的基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)。在政策研究過程中，文本分析法是一種常用的研究方法，主要是對(duì)文本中一些關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由此直觀地反映文本中的某些特征，是目前政策文本分析中應(yīng)用較為廣泛的定量分析方法。在關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究文本中，出現(xiàn)較多的、關(guān)鍵的詞匯主要是限購、限貸、限售、購房資格認(rèn)定這些詞匯，通過抓取這些關(guān)鍵詞，可判定該篇文章是否是房地產(chǎn)調(diào)控政策的范疇，進(jìn)而構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)。

1.3 房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建

政策數(shù)據(jù)來源需要相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫得以支撐，因此構(gòu)建房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫，是構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)的前提條件。而在構(gòu)建房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫時(shí)，需要對(duì)其關(guān)鍵詞進(jìn)行確定?？蛇x取的關(guān)鍵詞分類有宏觀經(jīng)濟(jì)、重大規(guī)劃、房地產(chǎn)政策、人才落戶這四大類，在各分類下，本文主要選取的關(guān)鍵詞有房地產(chǎn)、商品房、商品住宅、二手房、參考價(jià)格、監(jiān)管、央行、信貸、利率、房貸、首付、公積金、購房補(bǔ)貼、租房等，通過在指定的網(wǎng)站中檢索這些關(guān)鍵詞爬取文章，刪除文本格式異常和廣告類的文字，并根據(jù)文章的題目及內(nèi)容相似度設(shè)置清晰規(guī)章，去文章進(jìn)行去重處理，從而構(gòu)建起房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫。

在構(gòu)建房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫過程中，主要選取2020.3-2021.7 這一時(shí)間的發(fā)表的文章，文章總數(shù)為27477 篇。為確保在數(shù)據(jù)庫中所選取文章的準(zhǔn)確性，采取抽樣的方法抽取400 篇文章，通過人工閱讀的檢驗(yàn)方式，對(duì)文章是否屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策范疇進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果證明，在選取的400 篇文章中有364 篇文章符合篩選標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確率達(dá)到了91%，可見所構(gòu)建的房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫具有較高的準(zhǔn)確性。

1.4 關(guān)鍵詞的構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫完成后，還需要構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞集，然后在通過文本分析方法來構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)。本文所構(gòu)建的關(guān)鍵詞集，主要包括調(diào)控政策、限售、限貸、限購、首付款比例、購房資格、假離婚、離異、平穩(wěn)健康發(fā)展等關(guān)鍵詞，在文章中涵蓋以上關(guān)鍵詞中任意兩個(gè)關(guān)鍵詞，為符合篩選標(biāo)準(zhǔn)的樣本文章。通過搜索關(guān)鍵詞及文本分析，最終確定符合標(biāo)準(zhǔn)的文章共有2005 篇。同樣為了確保選取的文章符合標(biāo)準(zhǔn)，采用的了抽樣的方法抽取300 篇文章，通過人工閱讀的檢驗(yàn)方式對(duì)文章是否符合構(gòu)建的關(guān)鍵詞集及文章內(nèi)容是否表達(dá)了房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)信息進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，在抽取的300 篇文章中有281 篇文章符合篩選的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確率達(dá)到了93.7%，可見在這一標(biāo)準(zhǔn)下，所選取的文章具有較高的準(zhǔn)確性。

1.5 房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)

圖1 房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)

2、房地產(chǎn)調(diào)控政策的整體基調(diào)與主要特點(diǎn)

2.1 整體基調(diào)

2020年7月，我國房地產(chǎn)市場開啟了新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，全國各地程度相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，從深圳、杭州、南京、寧波等地出臺(tái)的調(diào)控政策內(nèi)容來看，政策主要聚集在限售、限貸、稅收調(diào)節(jié)、剛需支持、離婚購房等，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控更注重精準(zhǔn)性。從上述圖1構(gòu)建的房地產(chǎn)調(diào)控指數(shù)來看，在2020年7月份，調(diào)控指數(shù)達(dá)到了峰值251.84，之后政策指數(shù)下行，再到9月份多個(gè)城市升級(jí)政策調(diào)控，調(diào)控指數(shù)上行至177.68。緊接著政策指數(shù)下行，直到2021年3月，伴隨著上海、西安、成都等熱點(diǎn)城市的房價(jià)不斷走高，房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，到4月份調(diào)控政策指數(shù)上升至190.58，達(dá)到了全年的最高點(diǎn)。隨后調(diào)控政策指數(shù)又下行至7月初。

2021年7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8 部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知（建房〔2021〕55 號(hào)）》（以下簡稱55 號(hào)文），指出了主要目標(biāo)為：“力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降?！笨梢?，未來三年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境會(huì)“持續(xù)抓力”，不會(huì)有明顯的放松跡象，而在這樣的政策基調(diào)下，各地政府也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，將會(huì)使得調(diào)控政策指數(shù)顯著回升。

2.2 主要特點(diǎn)

通過分析房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)的走向可發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，主要目的是進(jìn)行市場降溫，對(duì)比以往的調(diào)控政策，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

其一，中央及各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控進(jìn)入到了常態(tài)化、持續(xù)化的階段。在房地產(chǎn)調(diào)控中，最為直接、最有效的調(diào)控手段為限購、限售、限貸，同時(shí)就目前政府在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場時(shí)所采用的主要工具。在2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，就首次提出了“房住不炒”的政策定位，自2016年限購大潮開啟之后，便拉開了史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控序幕，即便是受到2020年疫情的沖擊，經(jīng)濟(jì)增長面臨著較顯著的下行壓力，中央及各地政府仍然在持續(xù)推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中2020年7月和9月為調(diào)控政策出臺(tái)的密集程度最高，到2021年上半年，因疫情影響而出現(xiàn)購房需求滯后，熱點(diǎn)城市房價(jià)紛紛走高，為有效打擊各種投機(jī)購房的需求，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)跟進(jìn)、升級(jí)。由此可見，目前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入到常態(tài)化和持續(xù)化階段。

其二，房地產(chǎn)調(diào)控政策的強(qiáng)度越來越強(qiáng)，有望扭轉(zhuǎn)“房價(jià)只漲不跌”的態(tài)勢。從新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)情況來看，各地政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策層層加碼，調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，如本輪調(diào)控中多地延長了新購房的限售年限、延長了個(gè)人增值稅免征年限、本地居民家庭落戶需滿一年才可購房、離異2年內(nèi)仍按原家庭住房套數(shù)購房等，從調(diào)控力度方面來看，重點(diǎn)在于進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場中的各種投資投機(jī)性需求。另外，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等8 部門發(fā)布的55 號(hào)文來看，在未來三年，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境只會(huì)“緊”，并不會(huì)“松”，這也一定程度上會(huì)改變市場主體的預(yù)期。

其三，中央越來越重視房地產(chǎn)市場的調(diào)控。自55 號(hào)文出臺(tái)以后，住建部多次與地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，約談的主要目的是地方政府負(fù)責(zé)人明確與落實(shí)城市主體責(zé)任，隨后各地政府紛紛出臺(tái)了調(diào)控政策。2020年8月26日，住建部組織沈陽、長春、成都、銀川、常州等城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住建廳負(fù)責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，會(huì)議上重點(diǎn)對(duì)城市主體責(zé)任進(jìn)行落實(shí)，并研究和實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。2021年7月，住建部副部長在約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等城市政府負(fù)責(zé)中，指出各地要加快建立和完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅(jiān)決穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)。隨后金華率先出臺(tái)了調(diào)控政策，主要包括新購住房限售三年、熱點(diǎn)地區(qū)建立二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制等。另外，也有部分城市出臺(tái)了放松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但很快就被撤回，主要因?yàn)樯霞?jí)主管部門的介入，使得地方政府又回歸到嚴(yán)控的狀態(tài)。可見，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，中央層面仍緊緊圍繞“房住不炒”持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)定房地產(chǎn)長效機(jī)制決心，也從側(cè)面看出中央在指導(dǎo)地方城市落實(shí)城市主體責(zé)任方面的重要地位。

其四，房地產(chǎn)金融政策的重要性更加突出。在2020年房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度政策，進(jìn)一步將房地產(chǎn)金融政策納入到房地產(chǎn)調(diào)控政策中。尤其是2020年12月31日，央行與銀保監(jiān)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在該通知中，分五檔對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比與個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限，并對(duì)超限銀行設(shè)置2-4年調(diào)整過渡期，通過增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中所帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

本文主要通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲的方式，在各地政府官網(wǎng)、媒體網(wǎng)站、微信公眾號(hào)中搜索房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞，在2000 個(gè)數(shù)據(jù)源中爬取了宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)領(lǐng)域的文章，由此建立起房地產(chǎn)政策數(shù)據(jù)庫。對(duì)比包括數(shù)據(jù)庫，這一數(shù)據(jù)庫的選擇范圍更大，且能做到實(shí)時(shí)更新。進(jìn)一步在該數(shù)據(jù)庫中通過文本分析的方法篩選出符合標(biāo)準(zhǔn)的文章，由此構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)，時(shí)間范圍為2020.3-2021.7。在構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)后，進(jìn)一步對(duì)其調(diào)控政策的基調(diào)及特點(diǎn)進(jìn)行分析。結(jié)果表面，本文所構(gòu)建的房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)較合理，能夠較為準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的密集程度以及政策環(huán)境的松緊度。

通過構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控政策指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的強(qiáng)度進(jìn)行量化，無論是對(duì)政府、企業(yè)還是居民部門，在決策制定上均有一定的參考價(jià)值。一方面，調(diào)控政策指數(shù)能讓房地產(chǎn)企業(yè)或消費(fèi)者對(duì)以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策有更加清晰的認(rèn)識(shí)，并在此基礎(chǔ)上，通過政策與市場的聯(lián)系做出相應(yīng)的決策；另一方面，對(duì)于政府而言，能夠在了解以往調(diào)控政策出臺(tái)的密集程度、時(shí)機(jī)及調(diào)控效果的基礎(chǔ)上，合理化制定未來房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

另外，在結(jié)合本文研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，提出這三點(diǎn)宏觀調(diào)控政策的建議：第一，應(yīng)提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的聯(lián)動(dòng)性，房地產(chǎn)市場是屬于綜合性市場，若制定的調(diào)控政策過于片面化，容易致使政策失效，因此需要以中央的統(tǒng)一政策為指導(dǎo)，結(jié)合各地房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，綜合運(yùn)用國家相關(guān)法律法規(guī)、政府條例、稅收政策、信貸手段、限購政策、首付比例等具體方式，從而制定符合本地區(qū)實(shí)際的聯(lián)動(dòng)性宏觀調(diào)控政策；第二，持續(xù)調(diào)整改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地政府要加快政府職能轉(zhuǎn)變，明確城市主體責(zé)任，制定保障性住房的中長期規(guī)劃，同時(shí)也要積極探索住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種政策的制定與實(shí)施，綜合運(yùn)用多種手段，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序與社會(huì)穩(wěn)定和諧。第三，持續(xù)調(diào)整改進(jìn)稅收政策。應(yīng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)相關(guān)稅種向來“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的局面，應(yīng)建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)稅收體系，完善房地產(chǎn)相關(guān)稅種設(shè)計(jì)與政策，充分稅收工具的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場合理調(diào)節(jié)，有效遏制房地產(chǎn)市場中非理性的投資性需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)合理地發(fā)展。