房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題探究

唐麗華 吳波

摘? 要：企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否趨于合理，嚴(yán)重影響企業(yè)的生存與發(fā)展，不同行業(yè)對(duì)資本結(jié)構(gòu)有著不同的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性在于對(duì)資金的要求特別高，企業(yè)的正常運(yùn)行離不開充足的資金，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)趨于合理化，成為企業(yè)具備強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素。本文試圖找出房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的問題，使企業(yè)提高抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);資本結(jié)構(gòu);影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集行業(yè)。資金是項(xiàng)目運(yùn)作的生命線，資金鏈一旦斷裂將給房地產(chǎn)企業(yè)和與其業(yè)務(wù)合作相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前出臺(tái)的一系列金融信貸政策，不僅提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，而且也推高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例，迫使房地產(chǎn)企業(yè)亟需調(diào)整并優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)。

一、資本結(jié)構(gòu)定義及優(yōu)化意義

（一）資本結(jié)構(gòu)定義

價(jià)值構(gòu)成和不同類型資本的比例與資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。國外資本結(jié)構(gòu)的概念最早由美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)杜蘭德于1952年提出。這個(gè)概念實(shí)際上是在1958年形成的。因此，現(xiàn)代學(xué)者所理解的資本結(jié)構(gòu)是指股本和借入資本在公司資本中的份額。資本結(jié)構(gòu)反映了公司的業(yè)務(wù)狀況，這對(duì)于影響和定義公司治理結(jié)構(gòu)非常重要。在經(jīng)濟(jì)時(shí)代發(fā)展的不同階段，資本結(jié)構(gòu)理論也在不斷適應(yīng)和調(diào)整。因此，資本結(jié)構(gòu)理論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的產(chǎn)物。資本結(jié)構(gòu)定義有三種定義：1）長(zhǎng)期債務(wù)與權(quán)益的比率。2）企業(yè)融資中的債務(wù)與權(quán)益比率。該指標(biāo)主要反映投資公司的風(fēng)險(xiǎn)和利益并存。3）基于傳統(tǒng)的資本結(jié)構(gòu)，新的資本結(jié)構(gòu)更加全面。基于國內(nèi)外科學(xué)家的研究，結(jié)合實(shí)際案例的內(nèi)部情況，分析和考察公司債務(wù)與公司總資本之間的關(guān)系，以及股權(quán)和債務(wù)的內(nèi)部組成部分。在此過程中，將分析債務(wù)融資水平，股權(quán)結(jié)構(gòu)，債務(wù)資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)。證明公司的資本結(jié)構(gòu)是否充足和穩(wěn)定，以及風(fēng)險(xiǎn)是否可控。

（二）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化意義

不同行業(yè)，不同企業(yè)和不同發(fā)展階段的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)也不同。優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的目標(biāo)是最大化企業(yè)價(jià)值并最大限度地降低資本成本。因此，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的目的是降低資本的平均成本，增加股權(quán)資本。也就是說，為了最大化企業(yè)的價(jià)值，有必要確定加權(quán)資本成本的最小值。在企業(yè)中，投資活動(dòng)將不斷改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，只有有意義和有效的措施才能進(jìn)一步簡(jiǎn)化公司的資本結(jié)構(gòu)，并最大限度地提高業(yè)務(wù)價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題

（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高

由于房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中用到的大部分資金主要來源于銀行存款和貸款，企業(yè)運(yùn)營(yíng)離不開充足的貨幣資金，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通常高于其他企業(yè)。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的高低決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小，較高的資產(chǎn)負(fù)債率在產(chǎn)生積極影響的同時(shí)帶來了負(fù)面影響，積極的一面是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好時(shí)，較高的資產(chǎn)負(fù)債能夠讓企業(yè)加速運(yùn)轉(zhuǎn)，在一定程度上得到快速發(fā)展;消極的一面則是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)走低或者停滯的情況下，較高的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)給企業(yè)帶來較大的償債壓力和營(yíng)運(yùn)壓力，從而加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)不善或者項(xiàng)目開發(fā)遇到困難，此時(shí)企業(yè)就沒有多余的資金用于周轉(zhuǎn)。

（二）短期負(fù)債比例過大

在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，短期負(fù)債過多是阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要原因，短期負(fù)債過多導(dǎo)致企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中極易出現(xiàn)問題，短期負(fù)債比率過高使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不便，企業(yè)的短期償債能力也隨之大大降低。短期負(fù)債比率過高，可能會(huì)在一定程度上緩解項(xiàng)目資金問題，但也會(huì)增加短期償債壓力，一旦企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。在金融市場(chǎng)環(huán)境中，上市公司受較高的短期負(fù)債水平制約，如果發(fā)生利率上下波動(dòng)幅度較大的情況，企業(yè)的資金將難以周轉(zhuǎn)，最終會(huì)導(dǎo)致上市公司的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大幅度上升。

（三）融資方式存在問題

近些年，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)迅猛，依據(jù)其資金籌措方式和發(fā)展形勢(shì)來看，企業(yè)所依靠的資金主要來源于外部資金，其中負(fù)債融資占了融資方式的很大一部分。又由于財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的影響，企業(yè)資金投入與資金回收是不成正比的，主要是因?yàn)槠髽I(yè)前期的投資成本高，而資金回收期又長(zhǎng)，資金累積難度增加，直接影響了企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。并且一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一、不科學(xué)，其融資渠道主要是靠銀行信貸，股權(quán)融資占的比例很少，這就使企業(yè)的資金來源變少，負(fù)債比重較大，不利于企業(yè)的平衡發(fā)展。一些房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)也不合理、不科學(xué)，從上文中可以看出，企業(yè)的短期債務(wù)在資本中所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期債務(wù)的比例，而一些企業(yè)更加重視短期負(fù)債，使其資本積累緩慢，也給企業(yè)的發(fā)展增加了難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

（一）降低資產(chǎn)負(fù)債率

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金問題最直接最有效的方法之一。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施期間需要大量的資金流，而這些資金主要來自于負(fù)債，這就造成了負(fù)債與資產(chǎn)的比率較高。這一現(xiàn)象普遍存在于我國房地產(chǎn)公司中，當(dāng)自有資金不能滿足企業(yè)項(xiàng)目開展所需時(shí)，要想實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營(yíng)只能依靠負(fù)債，但這樣也給企業(yè)帶來了巨大的還款壓力，企業(yè)資金鏈極其脆弱。房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)從開始的計(jì)劃環(huán)節(jié)到最后的銷售環(huán)節(jié)需要的周期過長(zhǎng)，這樣無形中也就增大了資金成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升資金回籠能力，提升項(xiàng)目開發(fā)速度，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，合理地分配資金用于其他項(xiàng)目的建設(shè)。這樣一來可以合理有效的降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高資金的利用效力。資產(chǎn)負(fù)債率降至合理區(qū)間有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，流動(dòng)負(fù)債（短期負(fù)債）占據(jù)比例大，從而加大企業(yè)短期償債壓力。資金鏈不穩(wěn)定，一旦資金不足，企業(yè)很可能會(huì)做出非理性決策，通過高息借貸方式籌集資金，來填補(bǔ)短期債務(wù)出現(xiàn)的漏洞。在企業(yè)開展大型項(xiàng)目迫切需要資金時(shí)，最先想到的當(dāng)然是融資方式簡(jiǎn)單的短期負(fù)債，來快速解決企業(yè)的資金問題，企業(yè)為了解決燃眉之急而不考慮后果的去選擇流動(dòng)負(fù)債。企業(yè)應(yīng)該考慮自身長(zhǎng)短期償債能力，合理提高長(zhǎng)期負(fù)債比例，這樣做有助于減輕企業(yè)債務(wù)利息負(fù)擔(dān)，可以不斷增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)性和持續(xù)盈利能力，合理的去分配長(zhǎng)短期負(fù)債的比例，還是應(yīng)該從自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)出發(fā)，探尋出優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)的辦法。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)大多依賴銀行貸款，這種單一的融資模式不但會(huì)給企業(yè)帶來一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，從而加大了銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的壓力。企業(yè)改變以往融資模式已經(jīng)迫在眉睫，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流方向，房地產(chǎn)證券化能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更合理的利用現(xiàn)有資源，使企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)有序開展。房地產(chǎn)公開上市進(jìn)行融資可以使金融風(fēng)險(xiǎn)得以分散，企業(yè)的融資成本有所降低，從而改善資本結(jié)構(gòu)。在國內(nèi)銀行信貸政策不斷收縮的情況下，房地產(chǎn)信托逐漸成為比較活躍的融資方式。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資優(yōu)勢(shì)在于融資成本低，債務(wù)費(fèi)用少，籌資期限彈性大，在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在國家銀行信貸收縮政策的影響下，應(yīng)該降低銀行貸款融資比例，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確自己的項(xiàng)目定位與人才培養(yǎng)定位，專注發(fā)展目標(biāo)，到底是專注于高檔住宅，還是經(jīng)濟(jì)適用房，或者辦公寫字樓，明確企業(yè)自己的發(fā)展目標(biāo)，確立自己的發(fā)展計(jì)劃。另外，注重企業(yè)內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)，通過定期和定向培訓(xùn)來提升內(nèi)部人員的素質(zhì)，提高企業(yè)防范和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高資金和資產(chǎn)的利用和回報(bào)效率，利用自身優(yōu)勢(shì)走持續(xù)經(jīng)營(yíng)的道路，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，才是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)信用體系建設(shè)，了解銀行對(duì)企業(yè)信用的調(diào)查程序，針對(duì)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行積極改善，提高企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行有效經(jīng)營(yíng)。同時(shí)還要注重企業(yè)的信用記錄，保留備用的融資渠道，改善企業(yè)內(nèi)部信用環(huán)境，自覺履約，增強(qiáng)信用度，以達(dá)到提升融資能力優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的目的。

（四）明確資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)

不同房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)之上都會(huì)存在著一定的差異性，而其在成本發(fā)行、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及收益計(jì)算上都有著一定的差異性，要求企業(yè)能夠選擇自身更加適應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)，也就是說，融資結(jié)構(gòu)的最佳方案的選擇和企業(yè)市值的提升，已成為了企業(yè)融資的效率和質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)。通過明確企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)，替企業(yè)選擇資本結(jié)構(gòu)最佳方案提供了安全的保障。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在商討資金籌集方式時(shí)，第一步需要規(guī)劃多種資金的方案以供選擇，對(duì)提出的方案進(jìn)行預(yù)決算，同時(shí)進(jìn)行分析得出最佳方案，而且需要對(duì)選擇出來的方案進(jìn)行優(yōu)化，該過程被稱為企業(yè)籌資方案制定及企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程。在這項(xiàng)工作之中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮到融資方案的收益，往往會(huì)采取多種籌資方案的綜合籌資成本率以及相應(yīng)方案的投資收益率進(jìn)行比較。如果說其收益率超出了加權(quán)資本成本，那么說明這項(xiàng)融資方案是有益的，融資能夠取得相應(yīng)的效益，如果收益率低于加權(quán)資本成本，說明其難以獲取預(yù)期的效益，另一方面，越要考慮到財(cái)務(wù)杠桿效益以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)耐受程度，確保籌資方案能夠符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。這里要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在最大限度之內(nèi)追求最佳的資本結(jié)構(gòu)，然而在實(shí)際操作過程之中，往往會(huì)因?yàn)榭陀^因素的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以獲取預(yù)期的效益，這也就要求了房地產(chǎn)企業(yè)能夠在相關(guān)工作開展之中，明確退而求其次的道理，選擇合適的資本結(jié)構(gòu)，確保代理成本得到有效控制，達(dá)到財(cái)務(wù)成本與額外負(fù)債財(cái)務(wù)之間的平衡，確保交易成本和信息影響因素得到全面考慮，最終確定一個(gè)最佳的資本結(jié)構(gòu)區(qū)間，在考量資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)時(shí)，我們認(rèn)為只要結(jié)果在合格區(qū)間之中，就說明企業(yè)資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到了合理的優(yōu)化。

結(jié)束語

總而言之，近年來，隨著我國宏觀政策的變化、市場(chǎng)環(huán)境的改變，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。資本結(jié)構(gòu)不僅影響投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的判斷，也對(duì)提升企業(yè)自身的生存與發(fā)展至關(guān)重要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和商品房政策的變革，房地產(chǎn)行業(yè)迎來飛速增長(zhǎng)，為獲得更多的發(fā)展資金，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始上市融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)。受去年年底活躍城市市場(chǎng)的延續(xù)，以及春節(jié)期間一、二線城市購買熱情高漲的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)有所提升。1-5月，行業(yè)百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額48669.5億元，同比增長(zhǎng)51.3%，較2019年同比增長(zhǎng)39.4%。近一半的房地產(chǎn)公司在2019年同期的累計(jì)業(yè)績(jī)提升了50%以上。部分大型房地產(chǎn)公司表現(xiàn)突出，23家公司完成了超過40個(gè)銷售目標(biāo)。在新的思維模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略應(yīng)注重謹(jǐn)慎運(yùn)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)和適應(yīng)市場(chǎng)變化。并根據(jù)不同城市市場(chǎng)的差異化模式，制定更有針對(duì)性的銷售策略，積極促進(jìn)供應(yīng)，深化銷售渠道，提高銷售效率，加快現(xiàn)金流。因此，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好可持續(xù)發(fā)展，特別是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

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