BIM技術(shù)在辦公建筑運營維護及物業(yè)管理中的運用分析

邢天成

摘? 要：BIM技術(shù)主要以數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，可以建立三維立體模式，可以有效地協(xié)同各個部門之間的工作。BIM技術(shù)的出現(xiàn)，給社會當(dāng)中的每一個領(lǐng)域都帶來一定的變化。本文主要以BIM技術(shù)在辦公建筑運營維護及物業(yè)管理中的運用為重點進行闡述，從傳統(tǒng)辦公建筑運營維護的現(xiàn)狀、傳統(tǒng)辦公建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀、BIM技術(shù)在辦公建筑物業(yè)管理中的應(yīng)用以及BIM技術(shù)在辦公建筑物業(yè)管理中的應(yīng)用幾個方面深入說明并探討，旨意在為相關(guān)研究提供參考資料。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù);運營維護;物業(yè)管理;運用

BIM技術(shù)主要的內(nèi)容就是通過一種三維的建筑模型，對真實建筑物的數(shù)字化信息加以模仿，有利于建筑的運營與維護。隨著社會不斷地發(fā)展，我國建筑數(shù)量逐漸遞增，同時對我國建筑運營維護管理工作以及物業(yè)管理工作都提出了越來越高的要求。受到不同方面的影響，我國建筑運營維護與物業(yè)管理過程中還是存在很多的問題，在此情況下，將BIM技術(shù)應(yīng)用到建筑運營維護及物業(yè)管理中已經(jīng)成為了首要考慮的問題。

一、傳統(tǒng)辦公建筑運營維護的現(xiàn)狀

在傳統(tǒng)辦公建筑運營維護過程中，居住者遇到問題就及時地向物業(yè)反饋，物業(yè)在將反饋信息匯報給工程部，之后工程部門在安排維護人員去現(xiàn)場分析問題，明確好損壞的部位，確定零件規(guī)格與參數(shù)，之后進行詳細(xì)的記錄，并反饋給辦公建筑工程部，工程部的工作人員就需要根據(jù)維護人員提供的相關(guān)信息，開展采購工作，當(dāng)所有的零部件購買之后，交給維修人員進行問題的解決，最后，在由工程部與客戶確定故障維護進度，其中，此流程中出現(xiàn)了大量的問題。

第一，目標(biāo)不明確。居住者在敘述故障部位過程中，是無法確定準(zhǔn)確的部位，維護人員應(yīng)該親自到現(xiàn)場進行檢查，只有這樣才可以確定損壞的位置。部分過于隱蔽的管道以及電路，維修人員是無法運用肉眼進行判定的，需要運用傳統(tǒng)的CAD圖紙，才可以最終的確定下來，因此，在傳統(tǒng)的辦公建筑運營維護過程中，居住者與物業(yè)工作人員對故障部位指向不清晰，導(dǎo)致延長大量的維修時間。第二，維護人員對零部件表述不清。維修人員到現(xiàn)場時，就要對故障的位置加以分析與判斷，如果零部件發(fā)生損壞，就應(yīng)該查看更換零部件的規(guī)格與參數(shù)。由于辦公建筑存在交付使用的情況，如果使用時間較長，就無法分辨出零部件的相關(guān)信息，另外，零部件的判斷工作與維修人員存在著非常大的關(guān)聯(lián)，只要是經(jīng)驗豐富的維修人員就可以憑借著自身的能力對零部件損壞做出準(zhǔn)確的判斷，在進行采購過程中，由于地參數(shù)表述不清晰，給購買零部件的工作人員帶來巨大的困難，如果購買的零部件無法運用到實際工作中，不僅浪費了大量的時間，還加大了資金成本的投入。第三，故障維修確認(rèn)環(huán)節(jié)過于復(fù)雜。辦公建筑運營維護過程中，工程部需要向居住者進行回訪，其目的就是確定其滿意度，回訪過程會浪費大量的時間，工程人員也不會獲得居住者的信息反饋，進而出現(xiàn)確認(rèn)環(huán)節(jié)復(fù)雜的現(xiàn)象。

二、傳統(tǒng)辦公建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀

第一，辦公建筑設(shè)備管理問題。傳統(tǒng)的辦公建筑設(shè)備監(jiān)測，應(yīng)該要求工作人員提前做好監(jiān)測方案，花費的時間大約在用3-5天，之后才可以對辦公建設(shè)設(shè)備的檢查，將檢查設(shè)備的參數(shù)進行記錄，在與原檔案的數(shù)據(jù)進行比較，確定好設(shè)備超期使用和設(shè)備更換等信息，由此可見，設(shè)備管理這部分工作已經(jīng)成為了辦公建筑物業(yè)管理最為重視的工作。第二，應(yīng)急管理的問題。在傳統(tǒng)物業(yè)管理過程中，一旦遇到突發(fā)的事情，運用應(yīng)急方案就可以及時的解決遇到的難題，如果未制定緊急方案，就會導(dǎo)致遇到的突發(fā)問題不能得以解決，給相關(guān)工作帶來巨大的影響。第三，安保工作。傳統(tǒng)的安保工作都是運用對講以及視頻監(jiān)控來進行的，當(dāng)發(fā)生安保事情時，安保人員之間溝通經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，不能及時的解決居住者的相關(guān)問題。

三、BIM技術(shù)在辦公建筑運營維護中的運用

第一，居住者與物業(yè)所指出目標(biāo)變得清晰。將BIM技術(shù)應(yīng)用到辦公建筑運營維護中，就可以形成全新的故障維護流程，居住者向物業(yè)反饋信息之后，物業(yè)就直接將反饋的信息上交給工程部，工程部的工作人員就可以在三維模型上，及時地找到故障位置，采購人員利用BIM技術(shù)就可以得到維修零部件的型號與參數(shù)，當(dāng)購買零部件之后，維修人員在利用BIM技術(shù)三維模型及時地找到故障的位置有針對性的更換零部件，所有工作完成之后，就可以直接在BIM系統(tǒng)上進行登記。第二，明確零部件的型號與參數(shù)。將BIM技術(shù)應(yīng)用到辦公建筑運營維護中，就可以讓維修人員以及采購人員都在一個平臺上，通過運用BIM技術(shù)就可以得到零部件相關(guān)數(shù)據(jù)，便于維修人員以及采購人員都能獲得更加清晰的數(shù)據(jù)信息，維修維護人員結(jié)合得到的參數(shù)在BIM系統(tǒng)上申請購買的流程【1】，之后采購人員在根據(jù)相關(guān)信息有針對性的進行采購，如果庫房當(dāng)中有這一型號的零部件，就通過運用BIM系統(tǒng)通知維護人員進行領(lǐng)取。第三促使居住者與工程部拉近距離。將BIM技術(shù)應(yīng)用到辦公建筑運營維護中，就能讓居住者、維修人員、物業(yè)以及安裝部門都在一個平臺上，維修維護的進度以及實際工作情況也非常清新，通過運用BIM技術(shù)平臺，就可以讓居住者與物業(yè)以及工程部工作人員之間進行有效地互動，通過居住者提出的各種訴求，物業(yè)與工程部之間進行有效地協(xié)調(diào)，在開展相關(guān)工作，這樣不僅可以節(jié)省大量的時間，還能提高居住者滿意度。

四、BIM技術(shù)在辦公建筑物業(yè)管理中的應(yīng)用

第一，BIM技術(shù)讓辦公建筑物業(yè)設(shè)備管理變得更加清晰。將BIM技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)管理過程中，設(shè)備部門有效地使用BIM系統(tǒng)獲得設(shè)備安裝時間，得到設(shè)備生產(chǎn)時間、采購時間等參數(shù)，根據(jù)設(shè)備檢查發(fā)現(xiàn)的問題，及時地進行處理。第二，提升應(yīng)急救援的時效性。將BIM技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)管理過程中，就可以構(gòu)建更加完善的應(yīng)急方案，如果發(fā)生突發(fā)事情，BIM就可以充分發(fā)揮自身的價值，進行準(zhǔn)確的定位【2】，救援人員就可以這個定位及時的處理突發(fā)事情。同時，需要注意一點就是需要根據(jù)現(xiàn)場的管道以及路線相關(guān)情況，科學(xué)合理進行施救。為應(yīng)急方案贏出寶貴的時間。第三，將BIM技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)管理過程中，只要發(fā)生安保事情，安保人員就可以及時地找到出現(xiàn)事情的位置，這樣不僅可以提升工作的效率，還能快速解決問題。

五、結(jié)束語

綜上所述，通過運用BIM技術(shù)，不單單可以提供三維立體模型，還能保障各個部門之間的數(shù)據(jù)共享，不管是對建筑運營維護，還是物業(yè)管理工作，都給其帶來了巨大的便利性，由于我國科技快速發(fā)展，需要將BIM技術(shù)自身的價值充分發(fā)揮出來，促使各個領(lǐng)域都可以運用BIM技術(shù)開展工作。

參考文獻(xiàn)：

[1] 冉黎. BIM技術(shù)在建筑工程設(shè)計中的應(yīng)用--評《建筑工程BIM管理技術(shù)》[J]. 工業(yè)建筑， 2020， 50（3）：1.

[2] 孫小萍， 李楠楠. 淺析BIM技術(shù)在智能化建筑運營管理中的應(yīng)用——以同濟設(shè)計院集團大樓為例[J]. 散裝水泥， 2021（1）：3.