購房遭遇高額返租陷阱

郭煦

業(yè)主的煩惱?位于大興區(qū)永大路上的瑞學(xué)樂園商鋪，多位業(yè)主購買后遭遇租金拖欠。

商鋪，不論是投資還是自用，多數(shù)時(shí)候都算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。近兩年受疫情反復(fù)、電商擠壓等多方面的影響，商鋪的行情并不好。因此，一些開發(fā)商在銷售時(shí)，會(huì)推出各式各樣的優(yōu)惠、促銷活動(dòng)。其中最常用到的便是“高額返租”。開發(fā)商會(huì)承諾業(yè)主，不用擔(dān)心商鋪出租，只要花錢買下商鋪，就可以在家坐等收租。

業(yè)主坐著收租賺錢，開發(fā)商也能賣掉商鋪回款，看似雙贏背后往往有不少陷阱。前段時(shí)間，武漢就有一宗“高額返租”的暴雷事件。業(yè)主幾年前購買商鋪時(shí)，開發(fā)商承諾會(huì)返租，只要前三年的租金抵掉購房款，后面七年就能在家坐等收租。結(jié)果三年結(jié)束到了該返租的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)公司卻說沒錢，讓業(yè)主把商鋪收回去，自行出租，“躺著賺錢”的承諾一下成了泡影。

前不久，廣東中山市也發(fā)生了千戶業(yè)主陷入購房返租騙局、幾億購房款追索無門的事件。近年來，全國類似事件時(shí)有發(fā)生，且有愈演愈烈之勢(shì)。

家住北京大興區(qū)的周先生也遇到了“購房高額返租”事件，讓他感到非常煩惱。到現(xiàn)在，高額投資沒有回報(bào)，還每天糾纏在訴訟中。

據(jù)周先生回憶，2016年8月的一天，他在去上班的路上被拉進(jìn)一家商服售樓處，當(dāng)時(shí)銷售人員介紹，這個(gè)商鋪被（開發(fā)商）分割成每個(gè)十幾平方米的單元，并承諾以很高的回報(bào)率包租五年。于是，周先生購買了這個(gè)位于大興區(qū)永大路1號(hào)院16號(hào)樓瑞學(xué)樂園的商鋪。

“2016年8月26日，開發(fā)商北京鑫苑萬眾置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫苑萬眾公司）與我就224室的買賣事宜簽署《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定房屋每平方米單價(jià)為42964元，總價(jià)款為1655000元?！敝芟壬嬖V《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者，同時(shí)，開發(fā)商給了周先生與中青瑞悅商務(wù)服務(wù)（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中青瑞悅公司）關(guān)于224室的租賃事宜的《瑞學(xué)樂園租賃合同》和物業(yè)合同，并一并簽署，約定：租約期為2017年1月1日至2021年12月31日，如續(xù)約雙方提前90日協(xié)商。

租賃合同中租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付一欄顯示，自計(jì)租日開始，中青瑞悅公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該房屋租金。租金標(biāo)準(zhǔn)：租賃年限內(nèi)，前三年按照固定租金收取，一次性支付給業(yè)主，第四年租金在第三年租金基礎(chǔ)上漲20%，第五年租金在第三年租金基礎(chǔ)上漲20%，如續(xù)租可提前雙方協(xié)商。

租賃合同標(biāo)明，該房屋的固定租金按計(jì)租面積計(jì)付，三年租金總計(jì)為248252元。為扶持中青瑞悅公司經(jīng)營(yíng)，業(yè)主同意在前述租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，從第四年開始每年免除中青瑞悅公司1個(gè)月租金。第四年開始租金的支付方式為以半年為一個(gè)繳租期，中青瑞悅公司應(yīng)當(dāng)在每個(gè)繳租期最后一個(gè)月的20日前向業(yè)主一次性足額支付下個(gè)繳租期租金，免租期為每個(gè)租約年的第一個(gè)月。

合同項(xiàng)下首期租金的支付方式為：首期租金于本合同簽訂當(dāng)日一次性支付。其中合同附件一租金明細(xì)表中載明：2020年1月至2020年6月，支付金額為48676元;2020年7月至2020年12月，支付金額為58412元;2021年1月至2021年6月，支付金額為48676元;2021年7月至2021年12月，支付金額為58412元。

周先生描述，“當(dāng)時(shí)的承諾就是你買這房子，我就包你五年的租期，給你五年租金。那是一個(gè)商鋪，被開發(fā)商分割成小的商用單位，不能住人，也不可能自用，我就是為了做投資養(yǎng)老才買的。直到今天，五年租期都過了，租金都沒有給付。”

記者調(diào)查了解到，和周先生一樣，多位購買了瑞學(xué)樂園商鋪的業(yè)主都有類似的遭遇。“五年過去了，業(yè)主們基本上都沒有收到租金，有些業(yè)主打了官司，終審判決書下來了，但拿不到一分錢。雖然租賃合同和售房合同是在開發(fā)商售樓部統(tǒng)一簽訂的。開發(fā)商在售樓部告訴大家，租賃公司（中青瑞悅公司）和開發(fā)商都是一家，跑不了。但五年后售樓公司說和租賃公司沒有關(guān)系，而租賃公司說沒錢?！倍辔粯I(yè)主的聯(lián)名信中寫道。

一個(gè)事實(shí)是，早在2016年10月，北京官方媒體就發(fā)布了《殿堂級(jí)一站式教育綜合體瑞學(xué)樂園十月重磅開幕》的新聞報(bào)道。報(bào)道稱，2016年10月，北京首家教育+地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)概念的一站式教育綜合體——瑞學(xué)樂園落戶大興新城中心，坐擁5000平方米，集幼兒早教、兒童益智、文化、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)類等教育于一體，讓優(yōu)質(zhì)的教育資源融通共享，為家長(zhǎng)提供便捷優(yōu)質(zhì)的一站式教育服務(wù)。

報(bào)道中提到，瑞學(xué)樂園力求提供一站式教育服務(wù)的同時(shí)，更能提供一流的教育資源。瑞學(xué)樂園已入駐魔法森林早教、ONE?ART國際兒童藝術(shù)學(xué)院、學(xué)趣國際教育、山姆大叔英語四大知名教育機(jī)構(gòu)。

瑞學(xué)樂園負(fù)責(zé)人表示，瑞學(xué)樂園推出的一站式教育綜合體，處于大興繁華商圈，交通便利，周邊商場(chǎng)林立。對(duì)于教育機(jī)構(gòu)來講，是較為理想的選址地點(diǎn)。對(duì)于家長(zhǎng)而言，可滿足家長(zhǎng)對(duì)于兒童多元化教育的需求，同時(shí)課程更加專業(yè)、優(yōu)質(zhì)。瑞學(xué)樂園在不斷引入優(yōu)質(zhì)教育資源，完善多元化教育模式，更深入打造一站式教育服務(wù)綜合體。

就是這樣一家當(dāng)時(shí)宣稱前景無限美好的瑞學(xué)樂園，長(zhǎng)期拖欠業(yè)主租金，多數(shù)業(yè)主在被逼無奈的情況下，選擇了走訴訟程序，起訴中青瑞悅公司和鑫苑萬眾公司，要求支付拖欠的房屋租金。

周先生曾多次發(fā)短信、打電話向中青瑞悅公司催收欠款，也通過信函向鑫苑萬眾公司催收過欠款。2021年7月15日，周先生在多次催討租金無果的情況下，將上述兩家公司起訴至北京市大興區(qū)人民法院，訴訟請(qǐng)求是：判令被告支付原告2020年1月至2021年6月的租金欠款146030元;判令被告支付2020年1月至2021年6月租金的違約金9735元，及按購房貸款最低利率月息4‰計(jì)算的欠款利息，合計(jì)欠款利息金額6230元，總計(jì)違約金15965元;判令二被告支付給原告前三年2017年1月至2019年12月租金248252元;判令二被告承擔(dān)共同責(zé)任;本案的案件受理費(fèi)及必須支出的一切必要費(fèi)用全部由二被告承擔(dān)。

按照約定，租賃年限內(nèi)，前三年按照固定租金收取，一次性支付給原告，前三年租金總計(jì)為248252元。當(dāng)時(shí)口頭約定首期租金于《瑞學(xué)樂園租賃合同》簽訂之日作為購房款，由被告中青瑞悅公司直接付給被告鑫苑萬眾公司。這筆款原告并沒有收到。

周先生表示，“248252元÷3年÷78.81平方米=1050元/年/平方米”，這怎么都不是一個(gè)房租的數(shù)字。而248252元+購房實(shí)際付款1655000元再被248252元除得13%，進(jìn)一步證明這個(gè)房租根本不是房租而是促銷房屋的一部分。該樓中不同用戶的單位面積房租是不一樣的，而都是房?jī)r(jià)的13%，證明這是促銷的手段，也讓原告確信被告中青瑞悅公司和被告鑫苑萬眾公司是一家，確信被告中青瑞悅公司具備履約能力，被告鑫苑萬眾公司將承擔(dān)共同責(zé)任。原告要求法院調(diào)取證據(jù)，如果被告中青瑞悅公司并沒有向被告鑫苑萬眾公司支付此款，就可以證明他們共同采用欺詐手段推銷房產(chǎn)。

根據(jù)約定的租金支付方式，后兩年租金每半年支付一次。被告中青瑞悅公司通過其高管蘇環(huán)強(qiáng)在2020年1月21日向原告支付4867元，2021年11月收到支付房租4867元，為2020年1月至2021年6月部分租金。除此之外，被告中青瑞悅公司還應(yīng)向原告支付2020年1月至2021年6月房租43809.09元，2020年7月至2020年12月的租金58412元和2021年1月至至2021年6月的租金43809元，合計(jì)146030元，但上述款項(xiàng)一直沒有支付。

《瑞學(xué)樂園租賃合同》第八條規(guī)定，乙方有第七條第四款約定的情形之一的（不按照約定支付租金達(dá)15日的），應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金。被告一作為乙方?jīng)]有按照約定支付租金已超過15日，應(yīng)當(dāng)向原告支付月租金100%的違約金。

周先生認(rèn)為，雙方簽訂的《瑞學(xué)樂園租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，被告中青瑞悅公司拒不支付租金的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了合同約定及相應(yīng)法律法規(guī)，其行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。

周先生說，被告鑫苑萬眾公司為促銷房屋統(tǒng)一安排業(yè)主并代理與被告中青瑞悅公司簽訂《瑞學(xué)樂園租賃合同》，許諾保證被告中青瑞悅公司在5個(gè)租約年會(huì)如期繳納房屋租金，被告鑫苑萬眾公司向被告中青瑞悅公司預(yù)收三年的房屋租金。這是普通的房屋租賃公司不可能會(huì)同意的事情，被告鑫苑萬眾公司對(duì)此負(fù)有實(shí)質(zhì)上的利益既得，并應(yīng)擔(dān)保被告中青瑞悅公司付房屋租賃款義務(wù)的履行，被告鑫苑萬眾公司為促銷房屋安排業(yè)主并代理與被告中青瑞悅公司簽訂《瑞學(xué)樂園租賃合同》，本質(zhì)上是一種綁定銷售的行為，被告鑫苑萬眾公司應(yīng)對(duì)被告中青瑞悅公司的不履約付款行為承擔(dān)責(zé)任。若被告中青瑞悅公司持續(xù)不向原告付剩余租金，而被告鑫苑萬眾公司對(duì)此持逃避、拖延態(tài)度，原告方認(rèn)為被告鑫苑萬眾公司應(yīng)當(dāng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，被告鑫苑萬眾公司違反此要約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或連帶責(zé)任。

據(jù)了解，該棟多數(shù)業(yè)主都經(jīng)過被告鑫苑萬眾公司的說明和允諾簽訂了此《瑞學(xué)樂園租賃合同》。周先生請(qǐng)求法院調(diào)查被告兩家公司往來資金的賬目以輔佐查證，整個(gè)事件是賣房公司為銷售房屋的商業(yè)欺詐。最終原告并沒有收到前三年房租。

一審法院于2021年11月判決：中青瑞悅公司于判決生效后10日給付原告周先生2020年1月1日至2021年6月30日期間租金欠款146030.30元;駁回周先生的其他訴訟請(qǐng)求。

周先生不服一審判決，上訴到北京市第二中級(jí)人民法院，二審法院開庭審理后，駁回上訴，維持原判。

多位購買瑞學(xué)樂園的業(yè)主表示，購房時(shí)開發(fā)商銷售人員稱，每年返租金10%左右，五年就能回本，當(dāng)時(shí)就簽了購房合同和租賃合同，五年過去了，法院判了中青瑞悅公司償還租金，可是中青瑞悅公司至今欠業(yè)主租金600萬左右，該公司注冊(cè)資金才50萬，凍結(jié)也沒用，業(yè)主還是拿不到租金?！爱?dāng)時(shí)說開發(fā)商和中青瑞悅公司一家，現(xiàn)在開發(fā)商不認(rèn)了，明顯是開發(fā)商和中青瑞悅公司設(shè)計(jì)的一個(gè)騙局，欺騙購房的業(yè)主。”

“一審、二審判決開發(fā)商沒有任何責(zé)任，這完全不符合事實(shí)。”2022年5月3日，周先生向北京市高級(jí)人民法院遞交了民事再審申請(qǐng)書，要求撤銷北京市第二中級(jí)人民法院做出的民事判決書，依法再審，支持申請(qǐng)人在一審時(shí)提出的全部訴訟請(qǐng)求事項(xiàng)?！吧姘阜课葑员景钙鹪V前后，均有租戶在承租。中青瑞悅公司逾期支付租金是惡意違約，與新冠疫情無關(guān)，其在一審、二審時(shí)未就受新冠疫情導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少進(jìn)行抗辯或者舉證，未對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行舉證質(zhì)證，直接以‘考慮房屋的用途及疫情影響’駁回再審申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求，屬于認(rèn)定基本事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證，缺乏證據(jù)證明，基本事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤?！?/p>

另外，《瑞學(xué)樂園租賃合同》前三年的租金248252元并未折抵購房款，申請(qǐng)人并沒有收到中青瑞悅公司支付的前三年租金，其折抵房款的辯解鑫苑萬眾公司也不認(rèn)可。庭審記錄中中青瑞悅公司提出所謂的房屋認(rèn)購書沒有鑫苑萬眾的蓋章，鑫苑萬眾公司明確說明不存在租金折抵購房款，沒有收到任何租金，也不認(rèn)可存在所謂的租金折抵房款的事實(shí)。

周先生表示，雖然在庭審中中青瑞悅公司出具了一份2016年9月26日的房租收條，但是中青瑞悅公司并未舉證其實(shí)際支付該款的任何證據(jù)。最為重要的是，中青瑞悅公司在一審?fù)徶幸呀?jīng)承認(rèn)其并未實(shí)際支付該款給上訴人，僅辯稱“前三年租金是當(dāng)時(shí)的房子便宜給原告的，在房款里面折抵了248252元”。一審、二審竟然對(duì)不具有法律效力的認(rèn)購書以及沒有發(fā)生事實(shí)往來的收條的真實(shí)性予以認(rèn)可，認(rèn)定再審申請(qǐng)人收到前三年租金，以及認(rèn)定該期間租金已經(jīng)折抵購房款，與事實(shí)完全不符，應(yīng)予以糾正。

因此，再審申請(qǐng)人在鑫苑萬眾公司的安排下與中青瑞悅公司簽訂的《瑞學(xué)樂園租賃合同》中前三年2017年1月1日至2019年12月31日的租金248252元并未折抵購房款，中青瑞悅公司應(yīng)一次性支付前三年的租金248252元給再審申請(qǐng)人。

周先生認(rèn)為，鑫苑萬眾公司保證再審申請(qǐng)人購買的房屋由中青瑞悅公司承租，應(yīng)視為租賃合同的保證人并承擔(dān)責(zé)任。“我是在鑫苑萬眾公司安排、代理下與中青瑞悅公司于2016年8月26日在鑫苑鑫都匯售樓處簽訂了《瑞學(xué)樂園租賃合同》，租賃合同與購房合同是同時(shí)同日同一臺(tái)打印機(jī)打印出來，同一個(gè)人提供給我簽訂的。當(dāng)時(shí)鑫苑萬眾公司告知二者是同一家，鑫苑萬眾公司保證租賃合同的履行。當(dāng)時(shí)口頭約定首期租金于《瑞學(xué)樂園租賃合同》簽訂之日作為購房款，由中青瑞悅公司直接付給鑫苑萬眾公司。這筆款再審申請(qǐng)人和鑫苑萬眾公司都沒有收到。

周先生說，“鑫苑萬眾公司在與我簽訂購房合同之時(shí)保證，簽訂購房合同后，由中青瑞悅公司承租房屋，每年都向我支付10萬左右的租金。雖然鑫苑萬眾公司做出的是口頭保證，沒有以書面形式固定，但是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條表明，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑫苑萬眾公司當(dāng)初為了向我推銷房屋而做出的說明和允諾對(duì)于商品房買賣合同的訂立具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，我基于對(duì)被告的信任和誠信原則予以承諾，至此房屋買賣合同訂立，房屋得以售賣。所以此要約應(yīng)視為房屋買賣合同內(nèi)容，鑫苑萬眾公司違反此要約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或連帶責(zé)任?！?/p>

周先生表示，二審裁定之后，中青瑞悅公司并沒有依判決支付任何租金，他們也沒有能力支付租金，他們完全是鑫苑萬眾公司合謀的用于欺騙售樓的空殼公司。

周先生在民事再審申請(qǐng)書中表示，原一、二審法院所做判決基本事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證且認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，實(shí)在難以令再審申請(qǐng)人服判。本案并非孤案，還有其他眾多購房者也同樣遭受了欺騙和經(jīng)濟(jì)損失，還望高院可尊重事實(shí)、還原真相，切實(shí)化解此項(xiàng)糾紛。

目前，周先生和很多瑞學(xué)樂園的業(yè)主，都在等待著法院最終的判決。

事實(shí)上，所謂“售后返租”，就是置業(yè)者出錢購買公寓或商鋪，交付后委托第三方包租機(jī)構(gòu)托管經(jīng)營(yíng)，每年能獲得合同約定的收益。這種“售后返租”優(yōu)勢(shì)很明顯：小投資，高回報(bào)，開發(fā)商包租，無條件回購，租金抵房款。這些優(yōu)勢(shì)讓商鋪“售后返租”變得炙手可熱，殊不知，里面藏著不少陷阱和騙局。

民盟北京市委社會(huì)法制委員會(huì)委員、北京騰岳律師事務(wù)所主任曾凡榮律師接受《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，此類售后返租模式中，隱藏著很大風(fēng)險(xiǎn)，投資人要謹(jǐn)慎。開發(fā)商以高額回報(bào)為誘餌，吸引大批購房者后，很多商服經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)方無法兌現(xiàn)返租承諾。一般來說，業(yè)主跟開發(fā)商以及租賃公司簽訂的合同，都是約定每年按照一定的投資回報(bào)率將商鋪的經(jīng)營(yíng)收益返還給業(yè)主，通常合同簽訂的返租時(shí)間都在5到10年左右。在這么長(zhǎng)的周期里，只要運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問題，作為業(yè)主的投資回報(bào)就有可能得不到切實(shí)保障。

截至記者發(fā)稿時(shí)，未接到上述相關(guān)單位就此事的進(jìn)一步回應(yīng)，《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者將繼續(xù)關(guān)注此事進(jìn)展。