信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將打7 折“脫鉤說”浮出水面

熊穎 惠凱

伴隨房企的頻繁爆雷，地產(chǎn)和信托之間的長期穩(wěn)固關(guān)系遭遇挑戰(zhàn)，用業(yè)內(nèi)人士的話來形容，信托和地產(chǎn)正在脫鉤。

“地產(chǎn)信托為主的融資時(shí)代可以說基本結(jié)束了?！比A南某信托公司資深員工感慨說。

《紅周刊》就此詢問了多位信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)一線人員和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)信托、地產(chǎn)兩大行業(yè)都在各自的焦慮中掙扎。

自2021年以來，房地產(chǎn)企業(yè)爆雷不斷，而且“多米諾骨牌”效應(yīng)正在倒向信托。今年以來，地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆雷同樣接二連三，而近期這一趨勢愈發(fā)明顯，其中，中信信托、五礦信托、民生信托等多家信托公司“踩雷”。

不過，從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)多年的張理（化名）向《紅周刊》表示，雖然地產(chǎn)爆雷所波及的信托公司較多，但由于公司屬性不同，他們受影響程度也會(huì)有所不同。其中，民營背景的信托公司受影響更嚴(yán)重，這是因?yàn)?，一方面，他們本身在做?xiàng)目時(shí)就不太規(guī)范，募集給房企的資金幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，難以找到去向;另一方面，受地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆雷影響，投資者信心不足，其他產(chǎn)品的銷售也會(huì)受到影響。而一旦一個(gè)信托公司募資能力大打折扣，它的業(yè)務(wù)基本上也會(huì)受到很大影響。

張理認(rèn)為，出于維護(hù)自身的融資能力等方面考量，信托公司的剛兌意愿還是比較強(qiáng)的。他以某民營背景信托公司舉例，為了剛兌產(chǎn)品，這家公司將自己往年積累的利潤以及股東的部分利潤都拿出來用于到期產(chǎn)品兌付。

不過，張理同時(shí)提醒，值得注意的是，如果信托公司剛兌太多，不僅在一定程度上會(huì)影響公司利潤，帶來經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)若旗下地產(chǎn)產(chǎn)品持續(xù)爆雷且數(shù)量較大，還有可能影響募資能力以致整體業(yè)務(wù)停滯。

張理表示，過去的很多地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在都做不了了，而這也會(huì)直接體現(xiàn)在信托公司今年的業(yè)績表現(xiàn)上。他估算，今年信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將打7折。

華南某信托公司資深員工也表示，“地產(chǎn)信托為主的融資時(shí)代可以說基本結(jié)束了?！睋?jù)其介紹，“以往主流的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)無論產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、形式如何，都是‘影子銀行’時(shí)代的孑遺?！彼忉屨f，這種模式的核心邏輯就是為了滿足地產(chǎn)商的短期融資需求，盡管投資人能獲得較高收益、但處于業(yè)務(wù)鏈條中的次要地位，期間信托公司的跨業(yè)經(jīng)營特色也得到了充分發(fā)揮，一定程度上避開了監(jiān)管?！斑@就是典型的‘影子銀行’，違背了后資管新規(guī)時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)化、凈值化的轉(zhuǎn)型大方向?！?/p>

據(jù)上述人員介紹，過去兩年間不少風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱的信托公司已爆雷或發(fā)行能力接近冰凍，增量業(yè)務(wù)的主力是央企系信托或江浙滬等地的中小型特色信托公司。因?yàn)榻衲晔琴Y管新規(guī)實(shí)施年，退出壓力較大，在2020～2021年上半年發(fā)行了大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司遭遇較大壓力。

張理告訴《紅周刊》，在整個(gè)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，幾乎很少有融資渠道可以和信托競爭，因?yàn)檫^去信托主要干的非標(biāo)融資，和銀行貸款差不多，但銀行對(duì)房企的融資主要針對(duì)房企拿地之后的開發(fā)貸。

值得注意的是，在實(shí)際操作中，房企通常會(huì)先辦理前融，等到銀行開發(fā)貸獲批，再進(jìn)行置換。不難看出，前融資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要程度。

張理表示，開發(fā)商拿地之前的土地配資，資金來源往往來自信托機(jī)構(gòu)、資管和私募基金等渠道，但隨著配資計(jì)劃被叫停、私募基金受P2P爆雷影響很難募資，信托渠道的優(yōu)勢地位得以顯現(xiàn)。

而得益于信托對(duì)房地產(chǎn)的大規(guī)模融資，對(duì)大部分信托公司來說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是他們過去收入占比較高的一個(gè)行業(yè)。以地產(chǎn)業(yè)務(wù)較為出名的五礦信托為例，據(jù)其年報(bào)，2020年，公司投向房地產(chǎn)的信托資金1054.99 億元，占總信托資金的15.01%;2021 年，公司投向房地產(chǎn)的信托資金也有759.04 億元，占比9.29%。

不過，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等因素考量，信托公司內(nèi)部也在調(diào)整他們對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)。張理向《紅周刊》表示，以前的篩選邏輯就是看是否屬于百強(qiáng)房企;而現(xiàn)在更傾向于做一些央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展等;或者一些地方國企，比如說某省、市AAA級(jí)平臺(tái)、AA+平臺(tái)的下屬地產(chǎn)公司。

“但這種業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也沒有什么流量，所以信托公司也在尋求轉(zhuǎn)型?！睆埨磉M(jìn)一步解釋，之所以說沒什么流量是因?yàn)榉弦蟮钠髽I(yè)畢竟是少數(shù)，舉例來說，像地方國企的下屬地產(chǎn)公司，一年的銷售額可能就幾十億的規(guī)模，再加上它平臺(tái)本身的融資能力就很強(qiáng)，能夠通過其他板塊把資金拆借過來，不太迫切需要信托公司去做介入，所以它的融資資金量較小，不能和過去信托公司的資產(chǎn)管理規(guī)模相匹配。

不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)持悲觀態(tài)度。張理告訴《紅周刊》，我們有一部分業(yè)內(nèi)人員覺得，信托給房企做土地款配資的業(yè)務(wù)以后很有可能就沒了。而這一業(yè)務(wù)，恰恰是以往信托公司向房企發(fā)放融資款的主力業(yè)務(wù)?！斑^去信托、地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)捆綁較深，但現(xiàn)在來看，兩行業(yè)正在脫鉤?！?/p>

尋求轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為當(dāng)下信托公司的必經(jīng)之路。比如，五礦信托就表示，公司將堅(jiān)定推進(jìn)“二次轉(zhuǎn)型”，將地產(chǎn)、政信、基建、消金和固有等業(yè)務(wù)作為成熟型業(yè)務(wù)，按照“順應(yīng)監(jiān)管導(dǎo)向、持續(xù)改進(jìn)完善、穩(wěn)定收入貢獻(xiàn)”的思路優(yōu)化開展。

張理告訴《紅周刊》，實(shí)際上，不少信托轉(zhuǎn)型還是做的配資業(yè)務(wù)，以賺息差價(jià)為盈利模式，只不過是換了一個(gè)行業(yè)而已，其中，做的比較多的業(yè)務(wù)有，基金的基金FOF、政府平臺(tái)業(yè)務(wù)、基建融資等。此外，還有一些比較小眾的信托轉(zhuǎn)型方向，做服務(wù)類信托、不良資產(chǎn)等。

而房地產(chǎn)信托金融行情的不樂觀也在同步影響著張理的職業(yè)選擇，自2017 年畢業(yè)后就一直從事信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的張理，在2021年下半年選擇轉(zhuǎn)投向基建項(xiàng)目融資。

不過，信托地產(chǎn)也存在“創(chuàng)新”空間，一是“真投資”股權(quán)模式;另一種是信托產(chǎn)品與地產(chǎn)周期匹配的“新產(chǎn)品”。

華南某信托公司資深員工表示，以往地產(chǎn)信托的存續(xù)期普遍為兩年，“這也和房企‘高周轉(zhuǎn)’的風(fēng)格相契合?！闭驹诜科蟮慕嵌?，拉長信托產(chǎn)品的存續(xù)期、一定程度上能緩解“短債長投”的壓力。因此未來不排除會(huì)出現(xiàn)長期限的信托產(chǎn)品。

《紅周刊》就是否會(huì)買長期限產(chǎn)品征詢了北京的資深信托產(chǎn)品投資人小磊，他表示，“以往可以接受兩年期、三年期的產(chǎn)品，但2020年后只投一年期的信托產(chǎn)品，而且會(huì)選擇在債券兌付高點(diǎn)前結(jié)束的信托產(chǎn)品?！痹谶@樣的投資邏輯下，他購買的多款地產(chǎn)信托均無違約。