投資警報(bào)!多國(guó)樓市陷“新冠泡沫”

張思思；北岸；邢曉婧 蔣豐

編者的話：美股崩盤、原油閃跌、樓市泡沫、大宗商品回撤……在美元加息帶動(dòng)下，多國(guó)跟進(jìn)實(shí)施貨幣緊縮政策，導(dǎo)致各國(guó)因疫情增發(fā)的資金大幅進(jìn)出并波及各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。外媒稱，投資者正在應(yīng)對(duì)已經(jīng)開始破裂的“新冠泡沫”?！董h(huán)球時(shí)報(bào)》駐各國(guó)記者通過(guò)對(duì)全球樓市、比特幣、大宗商品等領(lǐng)域調(diào)查，推出關(guān)注“新冠泡沫”系列報(bào)道。本期通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本、新西蘭等國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，提醒中國(guó)投資者注意海外樓市風(fēng)險(xiǎn)，避免“入坑”。

美國(guó):房產(chǎn)極熱,2008年危機(jī)重現(xiàn)?

根據(jù)彭博社最新的一項(xiàng)報(bào)告，包括美國(guó)在內(nèi)的19個(gè)經(jīng)合組織國(guó)家的房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入均高于2008年金融危機(jī)前的水平，表明房屋價(jià)格已經(jīng)偏離了基本面。其中，美國(guó)房市需求迅速冷卻，銷售數(shù)月下滑。分析人士稱，自今年3月份美聯(lián)儲(chǔ)接連提高利率以來(lái)，這種房?jī)r(jià)近乎瘋狂的態(tài)勢(shì)似乎正在逐漸收斂。

美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息下，美國(guó)房貸利率也飆升。據(jù)美國(guó)《抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，30年期房貸利率已經(jīng)從今年年初的3.29%上升到現(xiàn)在的6.28%,達(dá)到2008年以來(lái)最高水平。這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速冷卻，并導(dǎo)致建筑商和現(xiàn)房賣家不得不降價(jià)出售。

美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?尹表示，與幾個(gè)月前相比，現(xiàn)在的抵押貸款對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)成本更高。對(duì)于中等價(jià)位的房屋，每月房貸要多出300至400美元，這對(duì)工薪家庭來(lái)說(shuō)是一筆不小的損失。另?yè)?jù)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的計(jì)算，現(xiàn)在購(gòu)買房屋的價(jià)格比一年前高出55%。

投資者目前最擔(dān)心的是：美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)極熱之后，是否會(huì)出現(xiàn)類似8年的次貸危機(jī)？美國(guó)波士頓學(xué)院主要從事貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的彼得.愛爾蘭教授在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐美國(guó)記者采訪時(shí)表示：“我認(rèn)為這不會(huì)發(fā)生?！彼J(rèn)為，如果確實(shí)出現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)放緩，月昭更像是一場(chǎng)常規(guī)衰退，而不是一場(chǎng)危機(jī)。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)報(bào)告，自2015年以來(lái)到疫情之前，中國(guó)是美國(guó)地產(chǎn)最大的外國(guó)買家來(lái)源地；2020-2021年，中國(guó)買家降至第三，排在加拿大、墨西哥買家之后。波士頓夢(mèng)想家國(guó)際地產(chǎn)創(chuàng)始人王奕飛在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，中國(guó)買家常常按照國(guó)內(nèi)購(gòu)房思路出手，比如樂(lè)于接受新建超豪華公寓的噱頭，而對(duì)二手房有偏見，但在美國(guó)，獨(dú)棟房通常都不是新建的。此外，在美購(gòu)房要找一位好的經(jīng)紀(jì)人代理，該經(jīng)紀(jì)人要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)熟悉、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期有把握。王奕飛特別強(qiáng)調(diào)，這里提到的“當(dāng)?shù)亍保侵感〉椒慨a(chǎn)所在的小鎮(zhèn)甚至街區(qū)?！?/p>

新西蘭:最不合適投資房產(chǎn)時(shí)期

用“坐過(guò)山車”來(lái)形容新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái)新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇變化毫不夸張。根據(jù)彭博社最新發(fā)布的報(bào)告，新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是經(jīng)合組織國(guó)家中最嚴(yán)重的。數(shù)據(jù)顯示，2021年，新西蘭房?jī)r(jià)獲得飆升30%的新紀(jì)錄。然而，新西蘭聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行從去年下半年開始的加息步伐，給房地產(chǎn)市場(chǎng)潑下_盆冷水。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，今年新西蘭房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌10%,較2021年高點(diǎn)將下跌20%o可以說(shuō)，“泡沫”過(guò)高和未來(lái)幾年房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，讓新西蘭經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為當(dāng)前是“最不適合投資房產(chǎn)”時(shí)期。

隨著前些年中國(guó)移民和留學(xué)生的大量涌入以及新西蘭房?jī)r(jià)的快速上漲，中國(guó)人在新西蘭購(gòu)置房產(chǎn)的數(shù)量也有顯著渤口。然而,由于對(duì)新西蘭房地產(chǎn)政策和購(gòu)房流程的不熟悉，加上在沒(méi)有實(shí)地考察的情況下完成購(gòu)房等原因，中國(guó)人在新西蘭購(gòu)房引發(fā)的糾紛和訴訟也與日俱增。

專注房地產(chǎn)買賣的新四蘭注冊(cè)律師施女士告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，原則上講，新西蘭的房地產(chǎn)交易過(guò)程是比較完備和安全的。然而，在實(shí)際的操作中，還是會(huì)有很多房屋購(gòu)買者受損或受騙。尤其是對(duì)于海外人士而言，對(duì)新西蘭房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、操作習(xí)慣以及房產(chǎn)本身的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)比較陌生，更容易在程序上“入坑”。

比如，新西蘭上世紀(jì)90年代至本世紀(jì)初建造的很大一批房屋，外墻使用的是新型石膏板材料。但是由于材料質(zhì)量和建造方法問(wèn)題，很多使用該材料的房屋出現(xiàn)漏水，給房屋的結(jié)構(gòu)和安全性帶來(lái)隱患。而更換外墻的成本相當(dāng)于整個(gè)房屋價(jià)值的30%甚至更高，因此，此類，房屋在市場(chǎng)上的銷售價(jià)格通常大幅低于磚石或木質(zhì)外墻的房屋。初入新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外人士很難了解到這些細(xì)節(jié)，容易因“撿便宜”的心理被售房中介以低價(jià)“忽悠”。然而，在簽署購(gòu)房合同后，此類房屋很可能因?yàn)橥鈮Σ牧显驘o(wú)法正常購(gòu)買房屋保險(xiǎn)和申請(qǐng)銀行貸款'。

新西蘭一位房地產(chǎn)中介告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，新西蘭當(dāng)?shù)厝嗽谟龅竭@個(gè)年代的石膏板外墻房屋時(shí)，通常會(huì)在購(gòu)房前，請(qǐng)注冊(cè)建造師到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行全面檢測(cè)，并出具房屋質(zhì)量合格的報(bào)告。如果需要申請(qǐng)貸款，購(gòu)房人會(huì)提前將報(bào)告提交給保險(xiǎn)公司和銀行進(jìn)行預(yù)申，得到可以投保并獲得貸款的情況下，才會(huì)簽署購(gòu)房合同。

中國(guó)購(gòu)房者在新西蘭常犯的另一個(gè)錯(cuò)誤就是忽視“程序的公正性”。一種情況是為了省下2%至4%的中介費(fèi)，拋開中介進(jìn)行房產(chǎn)“私人買賣”。記者也了解到多起中國(guó)購(gòu)房者為了省去2萬(wàn)-3萬(wàn)新西蘭元（1新西蘭元約合4.1元人民幣）中介費(fèi)，私買期房，結(jié)果因開發(fā)公司倒閉而無(wú)法追回預(yù)付金的案例。新西蘭目前規(guī)定海外人士不能購(gòu)買獨(dú)棟或聯(lián)排別墅類的二手房屋，同時(shí)，中國(guó)人在國(guó)內(nèi)的居住習(xí)慣也以公寓為主，因此，在新西蘭因公寓“爛尾”而受損的中國(guó)購(gòu)房者不在少數(shù)。

此外，選擇負(fù)責(zé)可靠的律師也很重要。不少中國(guó)購(gòu)房者為了省下一些律師費(fèi)，選擇在簽署購(gòu)房合同后才聘請(qǐng)律師參與房產(chǎn)交割工作。然而，施律師表示，其實(shí)律師在合同簽署前為購(gòu)房者提供的咨詢和建議，才是購(gòu)房交易環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的部分。例如涉及交割期限、預(yù)付金比例、房屋所在土地的屬性等事項(xiàng)。可惜的是，大部分房屋買賣的糾紛都是因?yàn)楹贤炇鹎皼](méi)有清楚了解內(nèi)容，畢竟新西蘭的購(gòu)房合同和相關(guān)文件都是英文，而且是以專業(yè)的法律詞匯和語(yǔ)法寫成。不要說(shuō)不懂英文，就是在中國(guó)英文不錯(cuò)的人，也同樣很難清楚理解合同上文字的實(shí)際含義和潛在風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

500余名中國(guó)投資者日本炒房踩雷

話題“500余人日本炒房數(shù)億投資款或打水漂”日前登上互聯(lián)網(wǎng)熱搜。在國(guó)內(nèi)多家知名中介機(jī)構(gòu)的介紹下，北京、上海等地500余名中國(guó)投資者購(gòu)買日本豐臣商事株式會(huì)社（簡(jiǎn)稱“豐臣公司”）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，恒隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初承諾的投資收益無(wú)法兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶，而豐臣公司稱其自身陷入困境，資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，中國(guó)投資者的數(shù)億投資款或打水漂。近年來(lái)，中國(guó)人赴日購(gòu)置房產(chǎn)成為一種投資方式，然而“踩雷”“掉坑”等事件時(shí)有發(fā)生，暴露出十系列法律問(wèn)題。

在豐臣公司的包裝下，此次爆雷項(xiàng)目看起來(lái)十分“美好”。豐臣公司承諾：交房前即可向購(gòu)房者支付一定收益；交房后可代為出租運(yùn)營(yíng)，購(gòu)房者還可以獲得相應(yīng)的租金收益。值得注意的是，豐臣公司從一開始就在合同中設(shè)置一些陷阱，比如中日雙語(yǔ)的實(shí)際翻譯并不相符，存在誤導(dǎo)傾向，出現(xiàn)爭(zhēng)議也必須訴諸日本國(guó)內(nèi)法院。此外，豐臣公司還利用中國(guó)投資者疫情期間不便赴日實(shí)地考察的漏洞，過(guò)度美化房產(chǎn)項(xiàng)目。

實(shí)際上，為了吸引中國(guó)買家，大阪某中國(guó)人成立的不動(dòng)產(chǎn)公司去年在接受日本《產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時(shí)就大膽透露，“賣掉上海的一套公寓，就能在大阪買下一棟樓”。今年5月，日本《周刊現(xiàn)代》網(wǎng)站又發(fā)布題為“中國(guó)富裕層開始搶購(gòu)京都不動(dòng)產(chǎn)”的文章。這些文章都好像是一種無(wú)形的宣傳，讓部分中國(guó)投資者擔(dān)心買晚了就是買賠了，形成一種“搶購(gòu)“心理。

熟悉中日房地產(chǎn)交易的日本華僑不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)野村昌弘在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，最直接的購(gòu)房動(dòng)力莫過(guò)于日元貶值帶來(lái)的投資附加值，再加上疫情下不方便赴日看房，所以很多人就選擇網(wǎng)上看房等便利手段，導(dǎo)致后續(xù)容易踩雷。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資深律師彭濤常年負(fù)責(zé)中日投資相關(guān)法律服務(wù)，他告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，海外房產(chǎn)中介大致可以分為“提供信息”和“深度參與”兩類：“提供信息”是指為中國(guó)買家和國(guó)外開發(fā)商牽線搭橋，按比例收取一定費(fèi)用。而提供房地產(chǎn)咨詢的信息當(dāng)中，是否包括境外房產(chǎn)，在我國(guó)法律上沒(méi)有明文規(guī)定。

“深度參與”是指更深層次參與到房地產(chǎn)交易當(dāng)中，其中不乏“一瞬間轉(zhuǎn)手”的情況。在彭濤經(jīng)手的案件中，很多此類糾紛。有的國(guó)內(nèi)中介與海外中介、開發(fā)商相勾連，先以低價(jià)買入房產(chǎn)，再加價(jià)賣給中國(guó)投資者，投資者雖然自己感覺“劃算”，但實(shí)際上花大價(jià)錢買了與價(jià)值不符的房產(chǎn)。

彭濤認(rèn)為，在交易過(guò)程中產(chǎn)生的最大問(wèn)題就于外匯，因我國(guó)現(xiàn)行外匯管制，海外房產(chǎn)購(gòu)房款難以通過(guò)正規(guī)路徑出境。有部分海外中介會(huì)對(duì)此提供“幫助”，比如通過(guò)介紹“私下?lián)Q匯”的渠道、甚至虛構(gòu)交易等方式，這些無(wú)疑違反我國(guó)的外匯管理規(guī)定。由于這些本身就是非法渠道，在證明支付房款等方面舉證會(huì)面臨重重困難。哪怕投資者最后成為受害者，追查起來(lái)也可能接受相應(yīng)的行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

彭濤對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，日本本身經(jīng)歷了房地產(chǎn)的泡沫破碎，人口減少趨勢(shì)非常明顯。除了東京、大阪等城市某些特定地段有上漲空間之外，大部分房產(chǎn)的價(jià)格不漲反跌。而且中介往往只向消費(fèi)者宣傳所謂的“高收益”，但并不會(huì)告知作為業(yè)主，還必須面臨房地產(chǎn)稅、管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)際收益遠(yuǎn)不及預(yù)期。

常年從事中日投資業(yè)務(wù)的日本VERYBEST律師事務(wù)所中國(guó)合伙人翁道逵接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，如果500余人日本炒房爆雷報(bào)道屬實(shí)，建議中國(guó)投資者找國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)維權(quán)。一是因?yàn)楹Ｍ饩S權(quán)比較難，二是據(jù)報(bào)道顯示，本次中國(guó)投資者購(gòu)房款是打給私人賬戶，較難證明投資者跟日本房產(chǎn)公司間存在買賣合同關(guān)系?！?/p>