房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新路徑研究

周雙雙

摘 要：在我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大背景與行業(yè)內(nèi)競爭激烈的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景良好，但現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面缺少重視，所采取的經(jīng)濟(jì)管理方法在實施過程中缺少創(chuàng)新性和實效性，難以適應(yīng)新環(huán)境，也無法為房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供有效的推力和支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;創(chuàng)新發(fā)展;對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)管理活動中至關(guān)重要。就目前而言，國內(nèi)外形勢復(fù)雜，疫情反反復(fù)復(fù)，國家加強(qiáng)了對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，并出臺了相關(guān)的法令法規(guī)，意在規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中想要不斷增強(qiáng)生產(chǎn)力、提高運(yùn)營能力，實現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展，必然需要采取完善有效的經(jīng)濟(jì)管理手段。但對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作來說，其涉及的內(nèi)容較多，具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，且該工作需長期持續(xù)進(jìn)行，所以為保證經(jīng)濟(jì)管理效果，能夠為房地產(chǎn)各項活動的推進(jìn)開展提供保障和推力，就需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)管理需求及實際情況建立完善的管理體系、創(chuàng)新改進(jìn)已有的管理方式。目前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中更注重對環(huán)境的保護(hù)，而房地產(chǎn)行業(yè)正處于支柱產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，建筑工程的施工建設(shè)會對環(huán)境造成一定的污染，也會消耗大量的資源。所以為符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)需進(jìn)行變革，以能夠在運(yùn)營中實現(xiàn)綠色健康發(fā)展。但現(xiàn)階段房價高、土地資源少、市場環(huán)境不平衡等問題嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也難以滿足居民的多樣化需求。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理影響因素分析

（一）管理機(jī)制影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也推動了相關(guān)上下游鏈條上其他行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，并催生了一批新的行業(yè)的涌現(xiàn)與發(fā)展。大量的勞動力涌入房地產(chǎn)行業(yè)，解決了大量民生就業(yè)問題;經(jīng)過二十年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，各大房企為追求千億規(guī)模拼勁全力，為國家創(chuàng)造了大量的稅收，促進(jìn)了國家財政收入的增長，也間接地刺激中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但值得注意的是，急劇發(fā)展的過程中，產(chǎn)生的問題也不容忽視，特別是房地產(chǎn)行業(yè)逐步脫實向虛，產(chǎn)生的大量泡沫給國家經(jīng)濟(jì)帶來很大的風(fēng)險。因此，政府不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，并出臺相關(guān)的法律法規(guī)。但在實際的作業(yè)過程中，對于政府出臺的一些措施，要么并未真正落地，要么執(zhí)行范圍不夠廣，執(zhí)行力度不夠大。加之管理體系不完善，監(jiān)管體系存在不少漏洞，不少投機(jī)者善于鉆法律的空子，披著程序合法的外衣，背地里實行暗箱操作。結(jié)果，房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，監(jiān)管難度也因此增加不少，為房地產(chǎn)未來的發(fā)展埋下了深深的隱患，這些隱患，很可能在某種程度上，以某種方式影響中國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展。

（二）人員影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制建設(shè)過程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了專業(yè)管理技能和具有豐富監(jiān)管經(jīng)驗的人員才能落實對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的改革。但目前一些的房地產(chǎn)專業(yè)崗位和市場監(jiān)管工作人員專業(yè)素養(yǎng)有所不足，實際管理工作也存在著較為突出的問題。還有房地產(chǎn)企業(yè)中不少管理人員專業(yè)知識技能掌握不夠充分，尤其是家族企業(yè)中多以親友來管理部門，這就很容易在企業(yè)運(yùn)營過程中出現(xiàn)管理問題，特別是一些建筑施工現(xiàn)場沒有專業(yè)的管理人才參與安全質(zhì)量管理工作，施工建設(shè)的質(zhì)量得不到監(jiān)管保障就會在房產(chǎn)中埋下安全質(zhì)量隱患，進(jìn)而引發(fā)消費(fèi)者與房產(chǎn)企業(yè)之間的糾紛和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)性工程，各個條線專業(yè)崗位，都需要從人員上提升專業(yè)知識修養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，才能應(yīng)對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)開發(fā)全流程管理，提升企業(yè)運(yùn)營能力和經(jīng)濟(jì)管理水平。

（三）資金影響因素

多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中資金來源以銀行貸款為主，而資金作為維持房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營發(fā)展的關(guān)鍵條件，若金融體系發(fā)生變化，資金問題也會受到影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營發(fā)展過程中雖然除銀行貸款外，自身也具有一定資金，但房地產(chǎn)項目較多，這部分資金難以為各個項目的開發(fā)建設(shè)等提供有力支撐。另外，金融市場的變化形勢也會極大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與金融的深度捆綁帶來的就是行業(yè)的風(fēng)險和泡沫，如資金鏈出現(xiàn)預(yù)警，房地產(chǎn)企業(yè)急需回籠資金，就會通過打折降低房價以快速回籠資金;如資金充足，銀行貸款順利，其房價就會相對提高以追求更高的利潤率。目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，資金鏈斷裂也成為了爆雷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以為繼的核心原因。

（四）成本預(yù)結(jié)算因素

成本管理一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展實施過程中的重點和痛點。由于開發(fā)項目施工管理包括準(zhǔn)備階段、實施階段、竣工階段等環(huán)節(jié)，做好成本預(yù)算，把握預(yù)結(jié)算之間的空間，是一個項目成功與否的關(guān)鍵。這就對成本部門在成本管理和工程造價上的專業(yè)程度提出很高的要求。另外，在實際的項目管理中，很多開發(fā)企業(yè)往往把規(guī)模經(jīng)濟(jì)放在第一位，部分管理者對質(zhì)量和安全的重視程度不夠，也不懂得如何進(jìn)行財務(wù)管理，把精力和時間花在了數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大上，這種重規(guī)模輕效益的管理理念，使得房產(chǎn)企業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)問題。另外，一些企業(yè)獲得土地的方式是繞開常規(guī)渠道的，這與科學(xué)管理成本的理念相違背，從而為后續(xù)的發(fā)展埋下隱患，導(dǎo)致許多經(jīng)濟(jì)管理問題的產(chǎn)生。因此，加強(qiáng)工程造價管理，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理意識，能夠有效減少各種問題的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新的有效路徑

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理體制

首先，要想促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展需要重視市場的自我調(diào)節(jié)能力，政府要順應(yīng)新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化并遵循市場規(guī)律來開展監(jiān)管工作。地方政府應(yīng)該協(xié)調(diào)各部門來開展房地產(chǎn)行業(yè)的日常管理，持續(xù)強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策的實施力度，利用現(xiàn)代化科技手段及時發(fā)現(xiàn)并處理房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的不良經(jīng)營行為，將責(zé)任落實到具體的企業(yè)事務(wù)決策者身上。其次，政府要依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各類問題來加強(qiáng)對相關(guān)法律條款的完善工作，特別是法律條文中較為模糊的用詞應(yīng)及時進(jìn)行修訂，避免不法分子借助法律漏洞來謀取利益，為現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理機(jī)制的運(yùn)行提供更完善的制度保障。在進(jìn)行立法時要符合我國國情和社情，用科學(xué)合理且完善的法律法規(guī)來促使各房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營。最后，房地產(chǎn)行業(yè)容易遭到各種因素影響而擾亂其市場秩序，這會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行。所以在運(yùn)行房地產(chǎn)管理機(jī)制時必須先解決政府對市場的過度干預(yù)問題，讓建設(shè)完善的法律法規(guī)發(fā)揮其應(yīng)有的約束作用。F8F3BDC5-400D-464F-A3D2-DAE158FEE14F

（二）積極響應(yīng)，運(yùn)用健康材料及技術(shù)

房地產(chǎn)行業(yè)在響應(yīng)低碳、保護(hù)環(huán)境的情況下取得良好的經(jīng)濟(jì)管理成效。有些行業(yè)從業(yè)人員為了謀取暴利，可能會選擇一些價格低廉的材料，但是這些材料本身會造成非常大的污染，且能耗較高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的一些從業(yè)人員首先需要提升道德底線，強(qiáng)化社會使命感，不能夠只是一味地去獲取經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時，不斷樹立強(qiáng)烈的綠色環(huán)保意識。就現(xiàn)階段而言，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，相關(guān)人員其實可以運(yùn)用一些綠色環(huán)保的材料或者技術(shù)，來進(jìn)一步減少環(huán)境污染，達(dá)到節(jié)能減排的效果。目前，我國出現(xiàn)了很多可再生新能源，比如太陽能、風(fēng)能等，因此，在具體的房地產(chǎn)建設(shè)過程中，相關(guān)人員有效地借助這些可再生能源，來實現(xiàn)低碳環(huán)保。相關(guān)從業(yè)者需要不斷地去結(jié)合自身的企業(yè)發(fā)展進(jìn)行研究，有效地引入一些新能源或者是新技術(shù)來取代傳統(tǒng)的能源，更好地實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的目標(biāo)，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。從政府到企業(yè)，從土地開發(fā)到項目建設(shè)，有步驟有規(guī)劃的對地塊綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提前的設(shè)計和要求，將建設(shè)星級綠建項目，逐步成為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要賣點和口碑優(yōu)勢，以積極鼓勵和更好促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用健康材料做好綠色建筑，保證行業(yè)健康生態(tài)發(fā)展。

（三）健全金融管理機(jī)制

資金是推動和支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要條件，在經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展階段還應(yīng)加強(qiáng)做好金融管理機(jī)制的健全完善工作。針對資金方面的問題，財務(wù)部門應(yīng)從多方面進(jìn)行考慮和分析，根據(jù)行業(yè)自身情況，對現(xiàn)有的貸款結(jié)構(gòu)、形式等進(jìn)行改進(jìn)，加大對貸款額度的管控力度，提高對風(fēng)險的預(yù)防能力，這樣可促使貸款更具規(guī)范合理性，資金更具保障性。另外，為了能夠給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足資金支持，滿足其行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多樣化需求，現(xiàn)階段還應(yīng)對已有的貸款體系進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，保證商業(yè)按揭貸款模式、政府優(yōu)惠政策等都能有效利用和落實。

（四）加強(qiáng)成本預(yù)算管理

經(jīng)濟(jì)收益影響著一個企業(yè)的生命周期，在項目管理實踐過程中，成本管理貫穿于建筑工程的各個方面，具有“連續(xù)性”和“非間斷性”的特征，所以，需要對成本管理加強(qiáng)重視，進(jìn)一步度量控制成本管理的合理措施。在進(jìn)行成本管理時，相關(guān)專業(yè)不能僅僅著眼于眼前的或者某一個階段，需要將目光放長遠(yuǎn)，從項目開發(fā)全流程管理的維度對于經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行權(quán)衡和思考。項目立項之前，就需要全面進(jìn)行成本分析并做好預(yù)算，充分了解項目開發(fā)各環(huán)節(jié)以及成本，不出現(xiàn)漏項和大的預(yù)算偏差，然后通過招標(biāo)采購尋找相互信任配合度高的合作方，這也就提出了供應(yīng)商管理在開發(fā)項目管理過程中的重要性。成本預(yù)算、招標(biāo)采購、供應(yīng)商管理幾個核心點構(gòu)成了項目成本管理的關(guān)鍵。實施過程中，也要對項目的進(jìn)展進(jìn)行實時跟蹤，通過幾個關(guān)鍵動作進(jìn)行過程管理，如：重大節(jié)點進(jìn)行財務(wù)與成本復(fù)盤、超預(yù)算預(yù)警機(jī)制、增項比例與流程管控等，將成本管理落實到每一個階段，從而實現(xiàn)有效控制經(jīng)濟(jì)成本的目標(biāo)。

（五）建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律制度

我國相關(guān)部門應(yīng)該積極針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理開展更為詳細(xì)的立法工作，結(jié)合現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來不斷調(diào)整完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)，為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管理工作提供更加強(qiáng)大的法律支持。同時，在完善經(jīng)濟(jì)管理法律時還要調(diào)查分析民眾對住房方面的需求，結(jié)合現(xiàn)實情況來解決應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律的滯后問題，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系實現(xiàn)與時俱進(jìn)的現(xiàn)代化建設(shè)。

（六）企業(yè)資源有效整合

在低碳經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)想要對經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行有效的創(chuàng)新，需要重視對企業(yè)已有資源的有效整合以及應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己市場競爭領(lǐng)域優(yōu)勢的同時，也需要重視競爭防御能力的進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)企業(yè)需要在經(jīng)濟(jì)管理工作優(yōu)化的過程中，針對業(yè)務(wù)體系的結(jié)構(gòu)形態(tài)進(jìn)行合理的優(yōu)化和調(diào)整，并以此為基礎(chǔ)實施低碳發(fā)展戰(zhàn)略，提高在市場競爭過程中的模仿和替代壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)模式下面臨的市場環(huán)境不確定性的變化更為明顯，諸如消費(fèi)者意愿的變化、市場環(huán)境的變化、創(chuàng)新技術(shù)引入風(fēng)險等都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢和市場環(huán)境之間的匹配程度。房地產(chǎn)企業(yè)需要在低碳經(jīng)濟(jì)模式下實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理工作創(chuàng)新的過程中，做好有效調(diào)停競爭優(yōu)勢和市場環(huán)境之間矛盾的準(zhǔn)備，提出有效緩和市場和資源需求之間的折中方案，以此來進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)核心市場競爭力。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近幾十年來的發(fā)展，對中國經(jīng)濟(jì)做出了卓越貢獻(xiàn)。但是，當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控，依然存在些許問題。相信隨著社會的發(fā)展，這些問題會一一得到解決，相關(guān)的法律政策也會逐步完善。有一個健康的大環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)才能更好地發(fā)展。

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