房地產(chǎn)經(jīng)濟管理：應(yīng)在清晰的預(yù)期中苦練內(nèi)功

文/劉萬紅 長春市不動產(chǎn)登記中心

近年來，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中的作用是有目共睹的。當(dāng)前，多項政府調(diào)控行業(yè)舉措表明，大力推動房地產(chǎn)市場調(diào)控機制的形成和優(yōu)化已是大勢所趨。但在具體的實踐層面，我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍面臨政策穩(wěn)定性有待于提升、管理方向應(yīng)該更清晰、管理制度有待于進一步完善等諸多挑戰(zhàn)。要從不同的角度，系統(tǒng)全面地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各種問題，提高管理水平，促進行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視自身的健康、可持續(xù)、高品質(zhì)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理效能的提升，則是重中之重。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀和問題

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地資源，土地是承載者，房產(chǎn)的價值就是土地的價值和收益。房地產(chǎn)經(jīng)濟是使用經(jīng)濟學(xué)的語言從經(jīng)濟的角度審視和研究建筑物，并研究建筑物在生產(chǎn)、分配、交換和消費中的經(jīng)濟關(guān)系。換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)濟是房地產(chǎn)生產(chǎn)，處理和消費中出現(xiàn)的各種經(jīng)濟活動和條件的通稱。

近些年來各地政府增加了對房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資使房地產(chǎn)業(yè)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，但同時也帶來了各種風(fēng)險。如果我們不給予更多的關(guān)注和及時有效的管理，可能會導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的局面。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題主要集中在以下方面：

對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏準確認識和明確的管理目標。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，大部分房地產(chǎn)公司認為房地產(chǎn)管理與公司的財務(wù)管理有著必然聯(lián)系，因此公司將房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理委托給財務(wù)部門進行管理，直接影響到許多相關(guān)部門的工作。同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)較低，搞房地產(chǎn)開發(fā)只是為了盈利，缺乏規(guī)范的經(jīng)濟管理意識和能力。此外，從宏觀層面來看，政府在調(diào)控房價方面發(fā)揮著重要作用，但政策實施只能起到短期糾偏作用，給房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來了諸多不利影響。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理效能較低，有待于建立科學(xué)高效的管理機制。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的實施主要依賴于相關(guān)公共政策的出臺，特別是在具體政策的落實和分解層面，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已成為各級公共行政的重點內(nèi)容，但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理和監(jiān)管過程中，不少政策流于形式，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需求。

相關(guān)法律制度不完善，缺乏健全的法律風(fēng)險管理意識和能力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，必須以法律和規(guī)則為基礎(chǔ)，這也是管理的主題。可以說，法律風(fēng)險管理經(jīng)歷了開發(fā)、建設(shè)、交易和后續(xù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理全過程。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理與經(jīng)濟糾紛有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)具有成本低、收入高的特點，已成為地方財政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)實施不夠全面，給一些腐敗行為創(chuàng)造了機會。

不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異大，缺乏專業(yè)的管理資源。不同地區(qū)經(jīng)濟水平的差異也是客觀因素，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)消費者購買力比較高，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場價格也比較高，他們可以盡可能地招聘專業(yè)人才。經(jīng)濟落后地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較低，導(dǎo)致人才分布不均，由于缺乏有效的解決方案，會在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中造成不必要的損失。另一方面，不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢和條件不盡相同，需要因地制宜的調(diào)整措施，不能一視同仁。如果經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化更要引起重視，因為這樣的波動會影響很多潛在客戶，其中一些甚至無法準確評估經(jīng)濟形勢，因此在投資時會更加謹慎。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的建議與對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程涉及幾個環(huán)節(jié)，所以要更加重視建設(shè)和管理，同時也要重視監(jiān)管工作。在法律法規(guī)的實施過程中，房地產(chǎn)政策不斷完善，一些創(chuàng)新措施不斷推出。更重要的是，作為房地產(chǎn)市場的參與者，既要正確認識實施和監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性，又要清醒認識自己的責(zé)任。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營和發(fā)展秩序，要從嚴查處違法違規(guī)行為，全力保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。建議在以下方面出臺積極的管理措施：

提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識，形成科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理規(guī)劃。在實踐過程中，有效管理房地產(chǎn)經(jīng)濟需要各部門的共同努力。加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，一定程度上可以促進房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的交流，讓各部門的工作運行得更加順暢，同時也能確保房地產(chǎn)公司各部門充分履行職責(zé)。

這在一定程度上有助于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)更高品質(zhì)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)高管團隊要加深對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識，采取審慎的管理方法，在開工前根據(jù)自身實際情況規(guī)劃房地產(chǎn)項目，制定詳細、科學(xué)、合理、高效的經(jīng)濟管理方案；投標前要掌握自身實力，深入考察當(dāng)?shù)貙嶋H情況，評估自身情況是否符合要求。同時，要準確了解房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作內(nèi)容，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理計劃能夠科學(xué)、穩(wěn)健地實施，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟管理向科學(xué)方向創(chuàng)新發(fā)展。首先，要科學(xué)制定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，使目標能夠按時實現(xiàn)；其次，要合理劃分目標，制定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的長期目標和短期目標；第三，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題，必須從房地產(chǎn)企業(yè)實際情況和國民經(jīng)濟的長遠利益出發(fā)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場秩序。

實施穩(wěn)健的政策，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，地方政府應(yīng)發(fā)揮引領(lǐng)作用，積極督促房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理制度的建立和完善，制定穩(wěn)健的政策，總結(jié)多年研究的經(jīng)驗，提出長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策。

今天，影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的最重要因素是缺乏明確的經(jīng)營方向。僅僅依靠開發(fā)商和投資者來確定發(fā)展方向和確定業(yè)務(wù)目標是不夠的，還需要政府在總體政策上的領(lǐng)導(dǎo)，嚴格劃定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制，全面落實市場監(jiān)管的有效性，圓滿完成各項房地產(chǎn)監(jiān)管工作，避免帶來負面影響。政府需要出臺審慎政策，有效約束房地產(chǎn)市場的行為，利用政府調(diào)控的力量，使市場經(jīng)濟更加規(guī)范和穩(wěn)定。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目后，應(yīng)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟交易在合法性和正當(dāng)性前下提下進行，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。同時，相關(guān)企業(yè)要不斷提高適應(yīng)和調(diào)整能力，使企業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

此外，由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理機制尚處于起步階段，一些房地產(chǎn)政策往往容易流于形式，執(zhí)行力度有待于進一步提升。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場基本按照原有規(guī)則運行。政府在適度調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時，也應(yīng)重視市場本身的糾偏作用，遵循市場本身的發(fā)展規(guī)律，確保我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律制度，不斷推動法律體系的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的制定非常少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，經(jīng)濟管理困難重重。完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律制度迫在眉睫。在為房地產(chǎn)行業(yè)制定法律制度時，必須涵蓋多個方面，以確保其完整性。有效推動房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易管理、調(diào)解服務(wù)等法律法規(guī)的建設(shè)和應(yīng)用。

法律體系的構(gòu)建是一個比較復(fù)雜的過程，總體而言，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟法律法規(guī)的構(gòu)建是房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟現(xiàn)代科學(xué)管理的重要組成部分。只有不斷積累經(jīng)驗，制定完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，才能促使企業(yè)的發(fā)展方向與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方向保持一致。因此，有關(guān)部門要結(jié)合我國國情，制定符合社會經(jīng)濟發(fā)展需要的房地產(chǎn)法律制度。

因地制宜，謀劃長遠的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。在正常情況下，不同城市的房地產(chǎn)資源有所不同，主要體現(xiàn)是成本不同和價值不同。建筑物價格的問題應(yīng)根據(jù)區(qū)域位置來決定，不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異是客觀存在的，各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢和條件也不盡相同，要因地制宜地采取有針對性的科學(xué)調(diào)整措施，不能一刀切。

各地要加強對經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中重要性的認識，把對經(jīng)濟管理的認識與房地產(chǎn)經(jīng)營計劃相結(jié)合。一是房地產(chǎn)行業(yè)開工建設(shè)前，確定可行性，明確的管理目標，避免盲目立項和開發(fā)經(jīng)營；二是制定統(tǒng)一可行的評價標準，標準反映自身的經(jīng)濟狀況，運用這種方式立足長遠的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，只有不斷根據(jù)實際情況調(diào)整政策，才能保證房地產(chǎn)市場的有序運行，為整個房地產(chǎn)行業(yè)的有序、穩(wěn)定、健康發(fā)展貢獻力量；三是確保資源優(yōu)化配置，土地的稀有使建設(shè)用地變得更為珍貴，例如，在翻新舊城區(qū)房屋和管理產(chǎn)品的生命周期時，必須遵守某些價值規(guī)律，更好地分析成本和價值之間的波動。在這種情況下，各地政府和開發(fā)商必須合理利用土地，以實現(xiàn)開發(fā)項目價值最大化，確保最大限度地利用資源；四是不斷招攬人才，奠定良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理基礎(chǔ)。根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)實際情況，制定和規(guī)劃我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標，引導(dǎo)居民理性消費，保障整個房地產(chǎn)行業(yè)秩序。

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)展還處于起步階段，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，導(dǎo)致房地產(chǎn)問題層出不窮。同時缺乏針對性的法律法規(guī)，不利于發(fā)揮管理政策的引導(dǎo)和規(guī)范作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟牽動著整個經(jīng)濟體，一個小錯誤可能對我們的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響。因此，不僅要完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管法律行為，還要有計劃地開展國家監(jiān)管。同時，要面向世界，了解海外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理模式，取其精華，去其糟粕，全面促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的持續(xù)健康發(fā)展。