陜西省西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

王藝澄

摘? 要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化運(yùn)動(dòng)的推進(jìn)，人民物質(zhì)生活水平愈發(fā)提高，對(duì)住宅建筑的需求也逐漸增加。在這種供需關(guān)系的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益成熟。西安作為具有歷史文化特色的國(guó)際化大都市，近年來吸引了大量人口流入，加速推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。西安市住宅市場(chǎng)的需求量被全面釋放，房屋供應(yīng)量和銷售量都得到了大幅度提升。在2018年被確立為國(guó)家中心城市后，西安市房?jī)r(jià)又迎來了新一輪上漲。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使企業(yè)從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注消費(fèi)者。為了更進(jìn)一步了解西安市房地產(chǎn)消費(fèi)者的各項(xiàng)需求，研究西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本文以問卷調(diào)查的方式對(duì)陜西省西安市部分居民的購(gòu)房意愿進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況和存在的問題。

關(guān)鍵詞：西安;房地產(chǎn);市場(chǎng);居民意愿

1 緒論

1.1研究背景

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至今已有40年歷史。從住宅商品化、土地劃撥到房改、土地掛牌出讓，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)住宅和二手房交易等一系列市場(chǎng)配置。房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策規(guī)范經(jīng)歷了從無(wú)到有、逐漸完善的過程，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也將房地產(chǎn)市場(chǎng)納入調(diào)控范圍。房屋，已經(jīng)成為牽引人們神經(jīng)、撥動(dòng)人們心弦的話題。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

2000年，中央開始實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。西安城市化運(yùn)動(dòng)隨之迅速推進(jìn)，市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的黃金時(shí)期。人們開始逐漸認(rèn)識(shí)并接受住房商品化，房屋消費(fèi)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資大量出現(xiàn)。時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)投資成為社會(huì)固定投資的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)成為支撐西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱之一。

2 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

2008年世界金融危機(jī)給正在改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的中國(guó)帶來巨大沖擊。在亞洲經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的情況下，中國(guó)通過對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。然而，長(zhǎng)期“救市”打破了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、市場(chǎng)調(diào)控的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重偏離了國(guó)家設(shè)定的道路。到了2010—2014年，調(diào)控政策不斷升級(jí)，住房市場(chǎng)投機(jī)需求得到一定程度的控制，而短期內(nèi)住房市場(chǎng)供給不易調(diào)整，導(dǎo)致了中國(guó)商品房庫(kù)存的增加。為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，信貸政策方面，2015年中國(guó)人民銀行連續(xù)5次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%。2015年月，中國(guó)人民銀行等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，下調(diào)二套房首付比例至 40%;2015年8月，住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例的通知》，對(duì)已結(jié)清購(gòu)房貸款、再次申請(qǐng)住房公積金貸款的住房家庭，最低首付款比例由30%降低至20%。2015年3月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2016年2月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，實(shí)行稅收減免政策，但北京、上海、廣州、深圳除外。

2017年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控要因城施策去庫(kù)存，堅(jiān)持住房的居住屬性。這是歷經(jīng)40年房地產(chǎn)調(diào)控中中央政策首次明確要“堅(jiān)持住房的居住屬性”。中央層面分別在2017年的十九大報(bào)告以及2018年的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中多次強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，并指出調(diào)控政策應(yīng)該具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，鎖定了未來中國(guó)住房政策調(diào)控的總基調(diào)——堅(jiān)持住房的居住屬性，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，逐漸形成多層次的住房市場(chǎng)供應(yīng)體系，回歸1998年住房市場(chǎng)化改革的初心。

3 房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

西安作為新一線城市，既包含文化底蘊(yùn)，又擁有發(fā)展機(jī)遇。人口的不斷涌入和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)推動(dòng)著西安房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2018年，西安市在房地產(chǎn)業(yè)投資2213.68億元，其中住宅占1446.51億元，辦公樓占190.01億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占267.33億元;房屋施工面積達(dá)到了15238.05萬(wàn)平方米，竣工面積969.69萬(wàn)平方米，其中住宅面積621.07萬(wàn)平方米;商品房銷售面積約為2621.72萬(wàn)平方米，平均銷售價(jià)格達(dá)到了每平方米10171元，其中住宅約占2141.12萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為每平米9985元。

目前，西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要分為四個(gè)方面。首先，城墻以內(nèi)已經(jīng)沒有土地可以出讓;第二，二環(huán)內(nèi)已經(jīng)掛牌的土地逐漸變少，并且大部分都是50畝以內(nèi)的小塊土地;第三，被出讓的土地多集中于高新、曲江、城北三個(gè)地區(qū)，城東、城西的掛牌土地相對(duì)較少;第四，二環(huán)周邊超過100畝的土地已經(jīng)非常稀少，而超過200畝、300畝的地塊更是難得一見。

從近幾年西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，目前二環(huán)周邊到二環(huán)以外區(qū)域的土地供應(yīng)顯然已經(jīng)無(wú)法能滿足市場(chǎng)需求。西安城的九宮格式規(guī)劃和城市版圖的日益擴(kuò)大，以及每年新增超過100萬(wàn)平方米的市場(chǎng)消化量，必定將推動(dòng)西安房地產(chǎn)業(yè)向三環(huán)開發(fā)，高新、城南、曲江組成的西安南線和城東地區(qū)甚至?xí)蛉h(huán)以外擴(kuò)張。

4 房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

4.1 調(diào)查研究概述

為了獲取研究所需要的數(shù)據(jù)，本次調(diào)研采用了線上問卷調(diào)研的方式。通過軟件問卷星設(shè)置調(diào)查問卷，并通過微信好友、朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)等形式進(jìn)行問卷發(fā)放。本次線上調(diào)查共計(jì)填寫問卷170份，回收有效問卷共計(jì)161份，問卷的有效率為94.71%。

4.2 調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況

4.2.1 購(gòu)房者情況

本次問卷所調(diào)查對(duì)象的性別比例基本達(dá)到1：1，保證了調(diào)查結(jié)果的客觀性。根據(jù)調(diào)查問卷可以看到，絕大部分被調(diào)查者都準(zhǔn)備近三年內(nèi)在西安購(gòu)房，其比例達(dá)到了82.61%;只有少數(shù)人群（占17.39%）未來三年內(nèi)沒有在西安購(gòu)房的打算。

從年齡上劃分，潛在購(gòu)房者中20歲以下僅占12.42%，20-40歲占47.2%，40-60歲占21.12%，60歲以上則占19.25%。可見，20-40歲的人群是購(gòu)房的主力軍，人數(shù)占到了總體被調(diào)查者的半數(shù)之多。這些人中一部分是剛從學(xué)校步入社會(huì)的年輕人，由于工作、通勤等原因選擇購(gòu)置房屋;另一部分是已經(jīng)有一定積蓄的中年人，對(duì)商品房有較大的需求。

從家庭人口看，三口之家是商品房的最大消費(fèi)群體，占到了45.96%的比例。其次是四口之家（占30.43%）和兩口之間（占23.6%）。

從家庭月收入看，中低收入家庭所占比例較大，其中家庭月收入在0.5-1萬(wàn)元的家庭比例為42.86%，月收入在1-1.5萬(wàn)元之間的為21.74%，1.5-2萬(wàn)元的為19.25%，0.5萬(wàn)元以下和2萬(wàn)元以上分別占8.7%和7.45%。這說明，在家庭月收入這個(gè)決定購(gòu)買力水平高低的因素上，相對(duì)于目前商品房市場(chǎng)的價(jià)格而言，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)買力偏低，難以負(fù)擔(dān)。

4.2.2 購(gòu)房原因

關(guān)于購(gòu)置房屋的原因，處于實(shí)際因素考慮的人群最多。其中部分人是剛需用房，所占比例為22.98%;另一部分人則希望改善居住環(huán)境，占比26.71%。受到不斷上漲的房?jī)r(jià)和國(guó)家政策的影響，不動(dòng)產(chǎn)投資成為了許多人投資理財(cái)?shù)氖走x，投資性住房占到了25.47%的比例。因?yàn)榻Y(jié)婚而購(gòu)買新房的人群占比較少，僅有15.53%。

4.2.3 購(gòu)房選擇

在購(gòu)買住宅時(shí)，注重考慮房屋地段和面積的人數(shù)最多，二者比例分別達(dá)到了57.76%和52.8%;其次是房屋的質(zhì)量和價(jià)格，占到了42.86%和40.37%的比例。建筑戶型、交通條件是購(gòu)置房屋的后置位影響因素，僅占27.95%和18.01%。其余條件一般不納入購(gòu)買住宅時(shí)的考慮范圍，如環(huán)境建設(shè)（占9.32%）和支付方式（占4.35%）。值得一提的是，在政府早些年對(duì)“豆腐渣”工程的嚴(yán)格管控下，我國(guó)建筑質(zhì)量大幅提升。這種提升同時(shí)很大程度提高了人們對(duì)我國(guó)房屋建設(shè)能力的信任，因此只有少數(shù)人會(huì)在買房時(shí)考慮建筑質(zhì)量問題（占3.11%）。

對(duì)于購(gòu)房地域的選擇，多數(shù)人在城六區(qū)中選擇了雁塔區(qū)，占到了28.57%的比例;其次是碑林區(qū)（占15.53%）、未央?yún)^(qū)（占13.66%）和蓮湖區(qū)（占11.8%），三者比例較為相近;新城區(qū)和灞橋區(qū)由于地處較偏、開發(fā)較晚等原因，選擇人數(shù)最少，僅占6.83%和8.07%。除了城六區(qū)外，還有一部分人選擇在西安城周邊地區(qū)購(gòu)買房屋。這里離西安市中心較遠(yuǎn)，商品房?jī)r(jià)格較低，家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)輕松。這部分人占比15.53%。

不同類型的商品房?jī)r(jià)格往往相差較大。與家庭月收入相對(duì)應(yīng)，在商品房類型上，31.06%的人選擇買16層以上的高層住宅，16.77%的人選擇買7-16層的小高層住宅。目前西安市內(nèi)大部分商品房均為高層、小高層住宅樓小區(qū)，這類房屋的價(jià)格在商品房中處于中等偏下。其次是26.71%的人所選擇購(gòu)買的多層住宅（4-6層），最后是花園洋房（占13.66%）和別墅（占11.8%）。

4.2.4 購(gòu)房偏好

從建筑布局來看，選擇點(diǎn)群式住宅的人最多，占31.06%;其次是行列式住宅（占24.84%）和圍合式住宅（占20.5%）;再次是混合式住宅，占13.04%。也有10.56%的人無(wú)所謂住宅布局。由此可見，大部分人在選擇住宅時(shí)，更偏向環(huán)境良好的地方。點(diǎn)群式布局的住宅樓環(huán)繞中心綠地和水景，樓棟形態(tài)多變、布置靈活，很容易與周邊建筑區(qū)別開來，創(chuàng)造圓形、弧線等獨(dú)特房型。

從面積來看，選擇120-140平米的人數(shù)最多，達(dá)到了32.3%的比例;其次是90-120平米（占30.43%）和60-90平米（占29.19%）;最后是60平米以下（占4.35%）和140平米以上（占3.37%）。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)中等大小的房屋需求最為旺盛。一是商品房購(gòu)置者多為三口之間，120平米左右的房屋可以滿足一家三口正常起居使用;另一方面是考慮到房?jī)r(jià)和家庭月收入間的平衡，120平米的房屋面積對(duì)于大部分家庭來說不會(huì)難以負(fù)擔(dān)。

4.2.5 購(gòu)房要求

從交房裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，大部分人希望住宅得到精裝修或簡(jiǎn)單裝修，這兩類分別占比25.74%和32.3%;僅要求毛坯房的人占23.6%;要求中高檔或豪華裝修的人最少，僅占8.7%和9.94%。精裝修或簡(jiǎn)單裝修使消費(fèi)者能夠現(xiàn)“拎包入住”，既給住戶帶來了便利，減少了裝修的花銷。毛坯房雖然價(jià)格便宜，但需要用戶付出大量時(shí)間、精力和財(cái)力以保證裝修達(dá)到自己希望的標(biāo)準(zhǔn)，可以說有利有弊。

從物業(yè)管理費(fèi)來看，希望物業(yè)費(fèi)在每平米每月0.5-1元的人最多，占24.22%;其次是每平米每月2元（占21.74%）、每平米每月1-1.5元（占20.5%）和每平米每月0.5以下（占19.88%）;最次是每平米每月1.5-2元，占13.66%。

大部分小區(qū)在建造住宅同時(shí)會(huì)考慮地下車庫(kù)的建設(shè)。認(rèn)為停車位每月租金100-150元的人最多，占到比例27.33%;其次是每月150-200元和每月100元以下，分別占到24.84%和23.6%;再次是每月200-250元，占到比例14.29%;沒有停車需求的人僅占9.94%。

除了住宅樓本身，住戶也會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境進(jìn)行要求。希望小區(qū)內(nèi)有文化娛樂設(shè)施和體育健康設(shè)施的人最多，占到了57.76%和57.14%的比例;要求醫(yī)療保健設(shè)施的人次多，占40.99%;希望小區(qū)內(nèi)部有中心花園的人占34.16%;其次是希望小區(qū)內(nèi)部有餐廳、幼兒園的人，分別占22.98%和12.42%?？梢钥闯觯F(xiàn)在人們?cè)絹碓阶⒅厣眢w和精神的雙重健康和享受，開放商在建設(shè)小區(qū)的同時(shí)也要考慮小區(qū)內(nèi)部的便民設(shè)施。

除了小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，消費(fèi)者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境也會(huì)有所要求。其中，醫(yī)療、教育、餐飲是住戶首要考慮的設(shè)施，分別占62.11%、54.04%和56.52%;對(duì)于超市、商場(chǎng)的要求稍次，占比為24.22%和32.3%;美容、健身等要求最少，僅占13.04%和3.11%。

4.2.6 房屋價(jià)格

從價(jià)格來看，大部分人偏向選擇每平米1.2-1.6萬(wàn)元的房屋，占比為39.75%;其次是每平米1.2萬(wàn)元以下和每平米1.6-2萬(wàn)元的房屋，分別占24.22%和24.84%;最后是每平米2-2.4萬(wàn)元的房屋，僅占11.18%。消費(fèi)者對(duì)房屋價(jià)格的要求從另一方面反映了家庭月收入是決定購(gòu)買力的重要因素。

人們對(duì)于最高首付額的選擇較為平均，最高的二成首付占27.33%，最低的四成首付占21.12%，三成首付和免首，付分別占26.71%和24.84%。而在支付方式中，將近半數(shù)人選擇分期付款（占45.96%），選擇按揭的人占29.19%，一次性全款的人最少，占24.84%。

4.2.7 宣傳途徑

網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，人們獲取房地產(chǎn)信息的手段多種多樣。通過戶外廣告獲得房地產(chǎn)信息的人最多，占60.25%;互聯(lián)網(wǎng)和中介機(jī)構(gòu)均占52.17%;報(bào)紙雜志較少，占40.99%;最次是通過親朋好友獲得信息，僅占27.33%。

5 結(jié)論及建議

通過以上對(duì)陜西省西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)查分析可以得出結(jié)論：

（1）、從宏觀角度來看，國(guó)家房地產(chǎn)政策有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè);

（2）、從區(qū)域角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一;

（3）、從微觀角度來看，有購(gòu)房需求者大多處在20-40歲之間，購(gòu)買能力中等偏低，購(gòu)房目的以居住為主，少部分用作投資或其他用途。因此，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以家庭為主的經(jīng)濟(jì)適用房為主，對(duì)小區(qū)內(nèi)外醫(yī)療、教育、餐飲等要求較高。

在西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也處在日新月異的階段。在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)注重住宅類型、價(jià)格和消費(fèi)者的需求、購(gòu)買力相平衡，打造便利、舒適的高性價(jià)比樓盤。

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