城市更新中土地利用管理問題研究

摘 要：由于長時間的發(fā)展歷史和政策的促進作用，城市更新對于促進中國城市社會經濟、文化、人文方面都起了日益巨大的影響。而城市化各方面的發(fā)展，都離不開對土地空間的合理使用。本文將通過對多個方面的深入研究，探討如何在城市化更新過程中對土地空間進行合理使用與管理。

關鍵詞：土地利用;地域規(guī)劃;管理問題

由于中國經濟社會的發(fā)展及其都市人口數的日益增多，有限的土地也就必須被合理的使用。早在六年前，中國各個大都市就順應著時代的發(fā)展趨勢，先后提出了城市更新的概念。城市更新主要是把一些較老的不適合現代化都市發(fā)展的部分區(qū)域重新進行規(guī)劃，使之更有實用價值。通過這樣的改造更新，不但能夠提升地塊的使用價值，更能夠改變市民生活環(huán)境，從而大大提高了地塊效率，令部分區(qū)域功能的更加優(yōu)化。

一、合理規(guī)劃區(qū)域功能

城市更新規(guī)劃的基本含義就是利用有限的土地資源，提供更大的生存空間。由此可見，科學合理的規(guī)劃對都市土地區(qū)域用途是非常有必要的。所謂規(guī)劃功能區(qū)，指的就是把都市中某一個地方的零星土地經行合理規(guī)劃后，對各種類型的土地用途經行合理分類后，并配合政府有關的政策措施，使之充分地發(fā)揮最大的優(yōu)越性。區(qū)分出的功能區(qū)，是根據地區(qū)物質環(huán)境，人文環(huán)境，社會自然環(huán)境等已經與地區(qū)整體和諧程度，以及相對有限的用地資源條件下來劃定的。規(guī)劃過程中要綜合利用當地的歷史建筑物，對區(qū)內各種配套服務設施及其周邊生活環(huán)境加以合理規(guī)劃。也因此，在進行作用區(qū)內規(guī)劃的時候，要設置好市民生活范圍、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、對外貨運道路、倉儲區(qū)郊區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。不同功能區(qū)既互相配合，又互不影響。生活功能區(qū)應選在都市中衛(wèi)生環(huán)境相對清潔的區(qū)域，以及接近地下水源頭，接受較多光照的區(qū)域;工業(yè)用地一定要規(guī)劃在居民生活區(qū)的下風向和水的下游，一般選擇在人口相對稀少的城市近郊;而商業(yè)區(qū)則盡量規(guī)劃在市區(qū).交通運輸較為發(fā)達，人流量多的地方。在城市規(guī)劃各功能區(qū)土地使用的時候，要留有相當的發(fā)揮余地，以確保在各方面統籌發(fā)展[1]。

二、住宅區(qū)的整合

（一）對舊住宅區(qū)的改造

在城市更新與改造之前，舊的小區(qū)住戶就已建立了一些自己的生活習慣。所以，在對舊有的居住區(qū)進行改建的過程中，要在保持舊有的住宅結構，生活習慣的基礎上加以合理適度更新。對舊有的居住區(qū)改建大致分為這樣一些過程：1、政府作出合理計劃，制定舊時居住區(qū)改建的規(guī)劃圖。堅持以市場發(fā)展為導向，嚴格按照規(guī)劃進行項目招商和建設用地招標拍賣等活動。以確保對老居民區(qū)的改建有序實施。2、開放招商，積極吸納社會資本。按照老居住區(qū)的改建計劃，科學合理編制項目規(guī)劃，認真撰寫地塊內改建與拆除房屋的評估報告。利用國家招商平臺，按照引入個人市場的競爭體制，實行開放招商，積極引導有能力有資格的房產開發(fā)商參加到找去的土地改造項目，為老居住區(qū)的改建計劃募集更多的社會資本。3、依法搬遷，合理補償，確保安置。用老小區(qū)的大搬遷帶動大建設大發(fā)展。各部門互相配合，推進對舊居民區(qū)的改造，建立搬遷補償制度先行，搬遷和安置結合制度，促進中低價安置房屋的合理開發(fā)利用與建造。4、減員增效。通過引導舊市區(qū)的住戶向新區(qū)和都市外圍轉移，減少城市中心區(qū)的人口壓力，減少老城區(qū)的人口集聚，進一步健全城市改造基礎設施，形成相應的功能作用區(qū)域，并加強城市綠化帶建設，以推動對舊居民區(qū)改造的基本完成。

（二）對單位住宅區(qū)的改造

保護單位居住區(qū)的內在歷史文化。指各種單位居住區(qū)在其產生與發(fā)展的過程中，就會產生-些內在歷史文化。其自身所建立的這種社會文化使本單元住戶比較具有責任心和安全感。也因此，與一些同在單位內的員工關系還有平時的人際往來，而它們都是與單位內對外人的工作關系有著本質的差異的。正鑒于此，政府在城市更新改造的過程中，對部分規(guī)模較大，與居民聯系較為緊密的本單元住宅區(qū)也應予以保護，而如此做法的主要目的就是讓單元內在的歷史人文文化得以被有效保存[2]。

三、城市更新中土地供給方法的探索研究

長期以來，在中國工業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的過程中，大多是由國家政府把城市計劃地域范圍內的土地收歸國有，而后再有償出讓給原國土使用方，盡管目前我國已經建立一套相對健全的關于新增城市建設用地管理與用地一級市場調控的政策法規(guī)體系，但在對存量用地的再開發(fā)利用等方面尚缺少具有針對性的、行之有效的優(yōu)惠政策。由于城市更新中涉及拆遷、改建、整治等各種方案，而農村土地利用問題不僅是單純的增加建設用地與土地出讓問題，還包括了存量農村土地的再開發(fā)利用問題，以及存量建設用地和增加建設用地之間在農村土地上的占有、開發(fā)、處置關系與收益等方面問題，所以，在客觀上要求地方政府部門應該采用差異化的土地管理方法，以推動存量用地的更高效合理使用。

四、舊文化遺址保護

一個國家的文明是一國家靈魂的體現，所以，在城市更新過程中必須重視對人文的維護。在土地利用上，對文明的維護也反映在對歷史人文遺跡的維護上。而隨著城市人口的增加，歷史人文遺跡對耕地的占有比例和城市經濟社會發(fā)展中的矛盾也開始凸顯。所以在這個狀況下，要重視并協調歷史人文遺跡保護區(qū)和周圍社區(qū)居民間的經濟發(fā)展關系。而以前因為沒有受到國家重視，不少的歷史人文古跡，歷史建筑物都在城市改建中遭到了損毀，這就必須引起國家各相關部門的重視，以加強對社會主義歷史文明古跡的維護管理工作，使古城文明不斷傳承下去。以北京大明宮古跡的維護管理與建設工作為例，2006年在北京城市改建過程中，為了完成對大明宮舊址19.16平方公里面積的有機更新。西安市政府在將遺址周圍核心地段的原城中村部分拆遷以后，將舊址修建為國家重點考古遺跡公園，并對原大明宮舊址周圍地塊加以了規(guī)范，調整，逐步形成了與遺址功能相和諧的人類宜居環(huán)境。為完善城市更新，以及對遺跡的保護創(chuàng)造了很好的范例。

結束語：綜上所述，本文主要從多個方面進行研究，深入探討了如何對城市更新中土地利用管理問題的處理。隨著時代的變遷，城市也在逐漸進步更新，只有全面考慮到上述問題，并且找出原因，才可以充分利用土地資源，實現資源最大化的使用。

參考文獻：

[1]萬秋萍. 城市更新中土地利用管理問題的初步研究[J]. 大眾投資指南，2019，（08）：96.

[2]柴紅云. 城市更新中土地利用管理問題的初步研究[J]. 上海房地，2018，（06）：60-62.

作者簡介：李振龍（1988-），男（漢族），湖北武漢人，本科，任職于武漢市城市更新投資有限公司 助理工程師，研究方向：城市更新及土地規(guī)劃管理。